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[摘 要]房价问题是民生關切的热点问题，本文从对上海市近十年的房价变化进行总结梳理，同时浅析房价上涨的原因，以及在供给侧改革背景下对未来十年房价可能的变化的进行几点预测。
[关键词]房价；未来；供给侧改革
前言
随着一则新闻《这15万人为何逃离大上海？》的发布，笔者对于人们逃离的原因进行了简单的分析。2015年末，上海的外来常住人口数比前一年减少约15万人，同比下降1.5%。房价一直是民生关注的大问题。房价之所以能够如此疯涨，是因为房屋作为刚性需求，与每一个人都息息相关。房价的疯涨原因可能是多方面的，但是从购房者的角度来看，最主要的问题是房价上涨，而在一定时期下不得不购买。对于未来的房价，同样是人们会持续关注的社会问题。
1 上海市房价变化回顾
1.1上海市房价十年变化趋势
自房价疯涨以来，就一直成为人们争论的热点问题。上海作为国内一线城市以国际化大都市，房价排名一直位于国内前五位。上海市的发展的空间非常大，吸引了全国各地的创业者和务工人员，越来越多的人口涌入，就形成了旺盛的买房需求。除了外地人口的购房需求，上海本地人的购房需求也非常的旺盛，据有关数据统计，每年住房刚性需求就在20万套左右。
表1是上海房价在2005年到2015年的走势情况，房价从2005年的8000元每平米上涨到目前的3万五左右一平米，一直处于上涨的状态。在房价上涨最初的几年中幅度较为缓慢，但后面的几年上涨的幅度明显增大。我们可以得出这样的结论，在过去的10年时间里上海市房价总体处于上涨趋势，并且涨幅很大。
1.2上海市房价涨幅现状
在经济发展的黄金十年中多为房地产业所获取，房地产现有的发展模式有待重新审视。如若从一个较长的时段来观察中国城市的房价，能够发现几乎所有城市的房价均经历过巨大的涨幅。从2006年到2015年这十年间，典型城市房价总体上涨255%，年均上涨13.5%，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率还要高出42%。这意味着房地产业对于财富聚集速度远超其它行业对于财富创造速度，不同阶层的财富差距由此拉大，中低收入阶层住房困难问题继续恶化。在这十年间，上海房价总体上涨384.6%
2上海市房价上涨成因分析
2.1大量人口涌入
人口向大城市集中是大势所趋。随着城镇化率的提高，人口会进一步向大城市流动，这也决定了中国房地产市场的二级分化严重的格局。另一方面，中国特大城市的资源分布更加集中，也决定了这些城市人口流入量大。人口的流入增加了房地产市场的刚性需求，也是推升一线城市房价飙涨的重要原因。随着人口的急剧增多，随之而来的是消费需求的扩张，同时住房的刚性需求进一步增大，刺激了房地产业的消费。
2.2可支配收入的增多
上海市作为国内一线城市，人均收入在国内处于顶尖水平。随着社会经济的不断前行，上海市民的可支配收入也随着水涨船高。人们的可支配收入的不断提升，促进了人们的投资方式。很多人都选择了购买房屋的方式进行投资，因为房屋作为刚性需求，在上海这样的一线城市能够很好的保值并且获得收益。
2.3资金流入的马太效应
2015年我国GDP增长6.9%，这是自1990年以来GDP增长首次破7，经济下行压力很大，正因为实体经济面临着严峻的考验，所以资金才会收缩，从二三线城市退出，固守一线城市，而当这部分资金都涌向一线城市的时候，就会形成马太效应，吸引更多的杠杆资金进场，而所谓的“众筹”、配资买房就是这样来的。之所以上海的楼价会如此疯狂，部分原因是资金推动所致。再则由于通货膨胀和人民币贬值的影响，房地产成为财富保值增值的重要手段。
3 供给侧改革与未来十年房价展望
3.1经济发展现实状况预期
中国经济的增长方向上整体保持健康态势。需要担心的问题是资本市场不好，也就是股市不好。债险将会刺激债市的升高，从而导致长期资产的收益率缩减；此时，如果经济发展情况持续低迷，楼市会因为避险资金入市升高，这时候就是楼市出现泡沫的时候。我国2015年楼市突然升高的现象，不能排除这一因素的干扰。
3.2供给侧改对楼市的影响
今年我国实施供给侧改革，其中供给侧改革的前提以及机理如下：第一，由于长期执行总需求管理导向的政策，需求总量被抬高到有效市场允许的范围，届时收益将变得非常微弱；第二，在三十多年长期的时间段内，总供给变量的各个分量均被被不同程度的替代，或者被抑制，例如除廉价劳动之外的高端劳动去激励化或者被闲置等现象。
在启动政策性导向后，如果方法合适，二者将会在短期内产生巨大的效应。有了这个前提，对全国范围内房价判断如下：少数性楼盘产品过剩，从而引发小范围债务危机；绝大多数与国民经济形成的总需求所对应的楼价，但开发者可能会出现资金链短缺引起清盘破产；但房地产总体情况，由于基本经济面情况稳定，由于总需求在中等收入阶段的成长，房价的的粘性和刚性需求仍会存在。
3.3未来十年国内城市房价预期
在国内70个大中城市中，笔者预计有3-7个左右的城市房价会下跌；有7-10个左右的城市房价在上升和下跌临界点；有30个以上的城市房价会上升，但涨幅较小；个别一线城市的房价仍然会超出人们的预期。在三、四线城市中，如果新型城镇化和城市群吸引力继续加大，会出现一定量的过剩供给，房价会下降。但总的来说，我国三线城市的房价总体保持平稳。
4 结束语
在笔者看来未来十年中国楼市不会再现以前的高速增长，房价将会与中国经济一同进入新常态，保持平稳增长的态势。同时政府应进行宏观调控，控制房价的高速增长态势，制定合理的政策，促进我国经济健康平稳发展。
参考文献
[1]陆志峰：未来十年房价将由市场决定[N].21世纪经济报道，2012-12-20022.
[2]未来十年，向高房价投降[J].编辑之友，2011，01：60.
[3]苑丹，刘鹏璐.预计明年房价稳步上升 未来十年土地不再紧张[N]. 长春日报，2009-10-18001.
[4]郭轩.未来十年均衡房价将涨五成[N]. 中国房地产报，2010-07-19012.
[5]丁祖昱.中国城市化进程中住房市场发展研究[D].华东师范大学，2013.
[6]刘学良.宏观经济视角下的中国房产市场价格研究[D].南开大学，2012.
[7]鞠瑞红.住宅产业化进程中的SI住宅体系设计研究[D].山东建筑大学，2011.
[8]张伊娜.上海城市空间结构减载的经济学研究[D].复旦大学，2008.
[9]李宾.房价变动及其趋势——新古典增长理论的启示[J].经济评论，2008，04：44-50.
[10]徐存国.房地产开发项目工程成本控制研究[D].中国地质大学（北京），2009.
作者简介：
张悦（1993-06-19），女，汉，籍贯：黑龙江，学历：在读硕士，单位：上海体育学院，研究方向：竞技体育。
[关键词]房价；未来；供给侧改革
前言
随着一则新闻《这15万人为何逃离大上海？》的发布，笔者对于人们逃离的原因进行了简单的分析。2015年末，上海的外来常住人口数比前一年减少约15万人，同比下降1.5%。房价一直是民生关注的大问题。房价之所以能够如此疯涨，是因为房屋作为刚性需求，与每一个人都息息相关。房价的疯涨原因可能是多方面的，但是从购房者的角度来看，最主要的问题是房价上涨，而在一定时期下不得不购买。对于未来的房价，同样是人们会持续关注的社会问题。
1 上海市房价变化回顾
1.1上海市房价十年变化趋势
自房价疯涨以来，就一直成为人们争论的热点问题。上海作为国内一线城市以国际化大都市，房价排名一直位于国内前五位。上海市的发展的空间非常大，吸引了全国各地的创业者和务工人员，越来越多的人口涌入，就形成了旺盛的买房需求。除了外地人口的购房需求，上海本地人的购房需求也非常的旺盛，据有关数据统计，每年住房刚性需求就在20万套左右。
表1是上海房价在2005年到2015年的走势情况，房价从2005年的8000元每平米上涨到目前的3万五左右一平米，一直处于上涨的状态。在房价上涨最初的几年中幅度较为缓慢，但后面的几年上涨的幅度明显增大。我们可以得出这样的结论，在过去的10年时间里上海市房价总体处于上涨趋势，并且涨幅很大。
1.2上海市房价涨幅现状
在经济发展的黄金十年中多为房地产业所获取，房地产现有的发展模式有待重新审视。如若从一个较长的时段来观察中国城市的房价，能够发现几乎所有城市的房价均经历过巨大的涨幅。从2006年到2015年这十年间，典型城市房价总体上涨255%，年均上涨13.5%，涨速比同期9.5%的GDP年均增长率还要高出42%。这意味着房地产业对于财富聚集速度远超其它行业对于财富创造速度，不同阶层的财富差距由此拉大，中低收入阶层住房困难问题继续恶化。在这十年间，上海房价总体上涨384.6%
2上海市房价上涨成因分析
2.1大量人口涌入
人口向大城市集中是大势所趋。随着城镇化率的提高，人口会进一步向大城市流动，这也决定了中国房地产市场的二级分化严重的格局。另一方面，中国特大城市的资源分布更加集中，也决定了这些城市人口流入量大。人口的流入增加了房地产市场的刚性需求，也是推升一线城市房价飙涨的重要原因。随着人口的急剧增多，随之而来的是消费需求的扩张，同时住房的刚性需求进一步增大，刺激了房地产业的消费。
2.2可支配收入的增多
上海市作为国内一线城市，人均收入在国内处于顶尖水平。随着社会经济的不断前行，上海市民的可支配收入也随着水涨船高。人们的可支配收入的不断提升，促进了人们的投资方式。很多人都选择了购买房屋的方式进行投资，因为房屋作为刚性需求，在上海这样的一线城市能够很好的保值并且获得收益。
2.3资金流入的马太效应
2015年我国GDP增长6.9%，这是自1990年以来GDP增长首次破7，经济下行压力很大，正因为实体经济面临着严峻的考验，所以资金才会收缩，从二三线城市退出，固守一线城市，而当这部分资金都涌向一线城市的时候，就会形成马太效应，吸引更多的杠杆资金进场，而所谓的“众筹”、配资买房就是这样来的。之所以上海的楼价会如此疯狂，部分原因是资金推动所致。再则由于通货膨胀和人民币贬值的影响，房地产成为财富保值增值的重要手段。
3 供给侧改革与未来十年房价展望
3.1经济发展现实状况预期
中国经济的增长方向上整体保持健康态势。需要担心的问题是资本市场不好，也就是股市不好。债险将会刺激债市的升高，从而导致长期资产的收益率缩减；此时，如果经济发展情况持续低迷，楼市会因为避险资金入市升高，这时候就是楼市出现泡沫的时候。我国2015年楼市突然升高的现象，不能排除这一因素的干扰。
3.2供给侧改对楼市的影响
今年我国实施供给侧改革，其中供给侧改革的前提以及机理如下：第一，由于长期执行总需求管理导向的政策，需求总量被抬高到有效市场允许的范围，届时收益将变得非常微弱；第二，在三十多年长期的时间段内，总供给变量的各个分量均被被不同程度的替代，或者被抑制，例如除廉价劳动之外的高端劳动去激励化或者被闲置等现象。
在启动政策性导向后，如果方法合适，二者将会在短期内产生巨大的效应。有了这个前提，对全国范围内房价判断如下：少数性楼盘产品过剩，从而引发小范围债务危机；绝大多数与国民经济形成的总需求所对应的楼价，但开发者可能会出现资金链短缺引起清盘破产；但房地产总体情况，由于基本经济面情况稳定，由于总需求在中等收入阶段的成长，房价的的粘性和刚性需求仍会存在。
3.3未来十年国内城市房价预期
在国内70个大中城市中，笔者预计有3-7个左右的城市房价会下跌；有7-10个左右的城市房价在上升和下跌临界点；有30个以上的城市房价会上升，但涨幅较小；个别一线城市的房价仍然会超出人们的预期。在三、四线城市中，如果新型城镇化和城市群吸引力继续加大，会出现一定量的过剩供给，房价会下降。但总的来说，我国三线城市的房价总体保持平稳。
4 结束语
在笔者看来未来十年中国楼市不会再现以前的高速增长，房价将会与中国经济一同进入新常态，保持平稳增长的态势。同时政府应进行宏观调控，控制房价的高速增长态势，制定合理的政策，促进我国经济健康平稳发展。
参考文献
[1]陆志峰：未来十年房价将由市场决定[N].21世纪经济报道，2012-12-20022.
[2]未来十年，向高房价投降[J].编辑之友，2011，01：60.
[3]苑丹，刘鹏璐.预计明年房价稳步上升 未来十年土地不再紧张[N]. 长春日报，2009-10-18001.
[4]郭轩.未来十年均衡房价将涨五成[N]. 中国房地产报，2010-07-19012.
[5]丁祖昱.中国城市化进程中住房市场发展研究[D].华东师范大学，2013.
[6]刘学良.宏观经济视角下的中国房产市场价格研究[D].南开大学，2012.
[7]鞠瑞红.住宅产业化进程中的SI住宅体系设计研究[D].山东建筑大学，2011.
[8]张伊娜.上海城市空间结构减载的经济学研究[D].复旦大学，2008.
[9]李宾.房价变动及其趋势——新古典增长理论的启示[J].经济评论，2008，04：44-50.
[10]徐存国.房地产开发项目工程成本控制研究[D].中国地质大学（北京），2009.
作者简介：
张悦（1993-06-19），女，汉，籍贯：黑龙江，学历：在读硕士，单位：上海体育学院，研究方向：竞技体育。