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摘 要：
近十年，我国房地产业取得长足发展，已成为我国国民经济的支柱性产业之一，但其发展仍受诸多因素的限制。从我国房地产企业主要融资方式着手，对我国房地产融资过程中存在的问题进行了分析，提出了夹层融资，证券化和企业联盟三方面的优化房地产企业融资方式的措施。
关键词：房地产企业；融资方式；创新
中图分类号：F83
文献標识码：A
文章编号：16723198（2016）04013602
1 我国房地产企业主要的融资方式概述
目前，我国房地产企业主要通过银行贷款、预收款、自筹资金等方式进行融资，融资方式较为单一。房地产企业主要利用银行贷款进行融资，而对债券、信托和上市融资等其他方式利用不够充分。我国房地产融资体系没有形成多元化的风险分散体系和资金支持体系，导致房地产市场的大部分风险集中在银行业。我国房地产主要利用的几种融资方式包括银行贷款，上市融资和债券融资。
1.1 通过银行贷款融资
房地产企业的银行贷款是指房地产企业进行房地产开发、经营和销售相关活动而向银行进行的贷款，房地产企业主要使用银行贷款用于土地储备房地产开发，其中购房贷款是属于房地产企业的银行贷款。房地产企业利用银行贷款的主要优势在于这种融资方式成本较低，速度快，没有外债额限制，不需要支付一定的利息预期所得税等等。另一方向，银行对房地产企业的贷款也有诸多限制条件，一是对贷款期限的限制，一旦房地产逾期归还贷款，银行有权采取强制措施；二是银行对房地产的贷款受政策影响较大，当国家政策宽容时，房地产企业贷款就容易，反之，房地产企业很难贷到款；三是银行对房地产企业的财务状况有一定要求，如果房地产企业相关财务比率不达标，想通过商业银行进行融资就会异常艰难。
1.2 通过企业上市进行融资
上市融资作为直接融资的方式之一可以说是房地产企业进行融资的最佳方式。通过上市进行融资能有效规避利率波动带来的金融风险，同时可以达到降低融资成本和改善资本结构的目的。虽然我国已准许房地产企业通过上市进行融资，但是由于对房地产企业上市的要求过于严苛，同时房地产企业具有现金流不连续，不稳定的特点，导致我国房地产企业上市仍然很艰难。目前，大部分房地产企业主要通过重组或者买壳的方式进行上市。
1.3 债券融资
由于债券市场相比股票市场在我国起步较晚，在我国企业通过债券相对较少。房地产企业通过债券进行金融融资也是一个较好的选择，其有风险可控，成本低，不稀释股本的特点。但是，通过债券金融融资对企业信誉有很高要求，也就是说该企业必须具有足够的规模且财务状况较好，中小房地产企业通常很难满足债券融资的要求。另外，我国债券市场还不够完善，所以我国房地产企业通常不采取这种方式进行融资。
这三种融资方式在我国房地产企业融资中扮演至关重要的角色，其中银行贷款是最主要的融资方式，虽然目前通过上市和债券进行融资的比例较小，但是见效快，可以筹集大额资金，多数企业也选择通过这两种方式进行融资。
2 我国房地产企业融资过程中存在的问题
2.1 房地产金融体系不健全
目前我国金融市场相关房地产的产品少之又少，到目前为止我国房地产金融一级市场尚不完善，二级市场尚未建立，我国金融体系的不健全导致无法充分发挥金融市场对房地产市场的扶持作用。一级市场给房地产企业提供融资服务的主要还是商业银行，没有形成多元化的市场结构来提供更多的资金和分散风险。房地产抵押贷款具有资金量大、期限长的特点，因此建立一个交易贷款合约的市场来提高资金流动性非常必要，但是我国房地产金融二级市场仍未建立，对我国房地产企业在金融市场融资造成阻碍。金融体系的不健全导致各种融资渠道不能充分发挥其作用，不仅使房地产企业通过金融市场融资变得困难，也加大了商业银行的风险。因此相关职能部门应该加强房地产金融市场的改革力度，建立健全房地产金融体系。
2.2 融资渠道单一
房地产业属于资本密集型产业，对资金的需求量不但大，而且周期长。我国已初步形成以商业银行为主，其他金融机构为辅的房地产金融体系，但是该体系的不完善导致房地产企业融资渠道仍然较为单一，主要仍然依赖商业银行贷款进行融资，这就导致我国房地产企业资本结构的不合理、负债率居高不下，同时面临较大的财务风险。
2.3 对外资利用不够
数据表明，我国房地产业通过外资进行融资比例仅占总融资额的0.4%。我国对外资投资有严格的限制条件，不仅要同时满足国内外相关规定，还需要通过主管部门的审核和批准才能进行房地产相关投资。目前为止，我国不允许外资直接参与房地产业投资，投资只能以入股或合资等间接的方式进行。除了入股和合资等间接方式外，外资通过房地产金融工具投资我国房地产市场也是一种重要的方式，但是由于我国金融体系和政策的不健全导致外资缺乏合适的金融工具和资金渠道来投资我国房地产市场。我国房地产企业运作不规范和房地产市场信息的不透明也阻碍了外资在房地产市场的投资。
2.4 房地产业具有较高的进入和退出壁垒
房地产业属于高收益高风险行业，具有较高的进入和退出壁垒，企业很难在短时间内进入该市场并取得较高的市场份额。房地产的高利润率和保值增值的特性对投资者具有相当大的吸引力，但是进入和退出机制的不完善导致进入和退出房地产市场都较为困难，导致很多投资者不敢贸然进入。同时房地产业属于资本密集型产业，所以对资金的需求量较大，没有足够的资金，企业很难进入房地产市场。
3 我国房地产企业融资方式创新建议
3.1 夹层融资
夹层融资作为一种新型的融资方式目前在欧美发达国家已取得长足发展，但在亚洲还未被充分利用。夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，一般采用次级贷款的形式，也可以采用优先股或者可转换票据的形式。其收益和风险介于股权投资和优先债权之间，非常灵活且期限较长。夹层融资具有很强的灵活性，通过对债权和股权的融合创造不同的投资组合满足不同的投资者需求。其对借款人的限制相对较小，贷款者的退出模式也较为明确。可转换次级债、可赎回优先股和含认股权的次级债是夹层投资的三种主要形式。
3.2 证券化
房地产证券化同时具备投资和融资的作用，是投资和融资的双重创新。证券化于20世纪70年代起源于美国，随后在欧美金融市场取得长足发展，直到90年代这一投融资方式开始被亚洲金融市场所使用。房地产证券化实质是投资者购买金融机构证券化产品，然后获得分配投资收益的权利，收益权可能表现为收益凭证、信托基金、股票以及债券的形式。其包括证券化包括房地产抵押贷款债券的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。证券化包括房地产抵押贷款债券的证券化是指银行等金融机构将其持有的房地产贷款债权分割成若干小面值有价证券出售给投资者，将债权转化为现金。房地产投资权益的证券化是指非金融机构比如房地产企业将其持有的房地产转化为有价证券，投资者有权分配其收益，通过这种方式直接在金融市场筹措资金。
3.3 企业联盟
房地产企业联盟是指两个或多个房地产企业之间的战略合作，综合考虑市场发展趋势和企业自身经营目标和风险，为了建立长期的市场竞争优势和达到特定的战略目标交换互补性资源，而通过一系列合约或协议而建立的利益共同体。在房地产业竞争日趋激烈的环境下，房地产企业要向快速发展、降低风险，相互合作是一种共赢的选择。中小房地产企业受其企业规模、融资能力和竞争力的限制，企业联盟对其发展将起到良好的推动作用。房地产企业联盟有资金联盟、服务联盟、产品联盟、资源联盟和项目联盟等形式。房地产企业可以灵活运用多种联盟模式重新整合自身资源、产品、资金等，形成自身核心竞争力。
参考文献
[1]张哲.房地产融资方式演变与创新思考[J].时代经贸，2012，（14）.
[2]余琦.我国房地产企业境外融资方式的比较研究[D].上海：上海交通大学，2013，（6）.
[3]汤华然.我国房地产融资问题研究[J].科学发展，2011，（3）.
近十年，我国房地产业取得长足发展，已成为我国国民经济的支柱性产业之一，但其发展仍受诸多因素的限制。从我国房地产企业主要融资方式着手，对我国房地产融资过程中存在的问题进行了分析，提出了夹层融资，证券化和企业联盟三方面的优化房地产企业融资方式的措施。
关键词：房地产企业；融资方式；创新
中图分类号：F83
文献標识码：A
文章编号：16723198（2016）04013602
1 我国房地产企业主要的融资方式概述
目前，我国房地产企业主要通过银行贷款、预收款、自筹资金等方式进行融资，融资方式较为单一。房地产企业主要利用银行贷款进行融资，而对债券、信托和上市融资等其他方式利用不够充分。我国房地产融资体系没有形成多元化的风险分散体系和资金支持体系，导致房地产市场的大部分风险集中在银行业。我国房地产主要利用的几种融资方式包括银行贷款，上市融资和债券融资。
1.1 通过银行贷款融资
房地产企业的银行贷款是指房地产企业进行房地产开发、经营和销售相关活动而向银行进行的贷款，房地产企业主要使用银行贷款用于土地储备房地产开发，其中购房贷款是属于房地产企业的银行贷款。房地产企业利用银行贷款的主要优势在于这种融资方式成本较低，速度快，没有外债额限制，不需要支付一定的利息预期所得税等等。另一方向，银行对房地产企业的贷款也有诸多限制条件，一是对贷款期限的限制，一旦房地产逾期归还贷款，银行有权采取强制措施；二是银行对房地产的贷款受政策影响较大，当国家政策宽容时，房地产企业贷款就容易，反之，房地产企业很难贷到款；三是银行对房地产企业的财务状况有一定要求，如果房地产企业相关财务比率不达标，想通过商业银行进行融资就会异常艰难。
1.2 通过企业上市进行融资
上市融资作为直接融资的方式之一可以说是房地产企业进行融资的最佳方式。通过上市进行融资能有效规避利率波动带来的金融风险，同时可以达到降低融资成本和改善资本结构的目的。虽然我国已准许房地产企业通过上市进行融资，但是由于对房地产企业上市的要求过于严苛，同时房地产企业具有现金流不连续，不稳定的特点，导致我国房地产企业上市仍然很艰难。目前，大部分房地产企业主要通过重组或者买壳的方式进行上市。
1.3 债券融资
由于债券市场相比股票市场在我国起步较晚，在我国企业通过债券相对较少。房地产企业通过债券进行金融融资也是一个较好的选择，其有风险可控，成本低，不稀释股本的特点。但是，通过债券金融融资对企业信誉有很高要求，也就是说该企业必须具有足够的规模且财务状况较好，中小房地产企业通常很难满足债券融资的要求。另外，我国债券市场还不够完善，所以我国房地产企业通常不采取这种方式进行融资。
这三种融资方式在我国房地产企业融资中扮演至关重要的角色，其中银行贷款是最主要的融资方式，虽然目前通过上市和债券进行融资的比例较小，但是见效快，可以筹集大额资金，多数企业也选择通过这两种方式进行融资。
2 我国房地产企业融资过程中存在的问题
2.1 房地产金融体系不健全
目前我国金融市场相关房地产的产品少之又少，到目前为止我国房地产金融一级市场尚不完善，二级市场尚未建立，我国金融体系的不健全导致无法充分发挥金融市场对房地产市场的扶持作用。一级市场给房地产企业提供融资服务的主要还是商业银行，没有形成多元化的市场结构来提供更多的资金和分散风险。房地产抵押贷款具有资金量大、期限长的特点，因此建立一个交易贷款合约的市场来提高资金流动性非常必要，但是我国房地产金融二级市场仍未建立，对我国房地产企业在金融市场融资造成阻碍。金融体系的不健全导致各种融资渠道不能充分发挥其作用，不仅使房地产企业通过金融市场融资变得困难，也加大了商业银行的风险。因此相关职能部门应该加强房地产金融市场的改革力度，建立健全房地产金融体系。
2.2 融资渠道单一
房地产业属于资本密集型产业，对资金的需求量不但大，而且周期长。我国已初步形成以商业银行为主，其他金融机构为辅的房地产金融体系，但是该体系的不完善导致房地产企业融资渠道仍然较为单一，主要仍然依赖商业银行贷款进行融资，这就导致我国房地产企业资本结构的不合理、负债率居高不下，同时面临较大的财务风险。
2.3 对外资利用不够
数据表明，我国房地产业通过外资进行融资比例仅占总融资额的0.4%。我国对外资投资有严格的限制条件，不仅要同时满足国内外相关规定，还需要通过主管部门的审核和批准才能进行房地产相关投资。目前为止，我国不允许外资直接参与房地产业投资，投资只能以入股或合资等间接的方式进行。除了入股和合资等间接方式外，外资通过房地产金融工具投资我国房地产市场也是一种重要的方式，但是由于我国金融体系和政策的不健全导致外资缺乏合适的金融工具和资金渠道来投资我国房地产市场。我国房地产企业运作不规范和房地产市场信息的不透明也阻碍了外资在房地产市场的投资。
2.4 房地产业具有较高的进入和退出壁垒
房地产业属于高收益高风险行业，具有较高的进入和退出壁垒，企业很难在短时间内进入该市场并取得较高的市场份额。房地产的高利润率和保值增值的特性对投资者具有相当大的吸引力，但是进入和退出机制的不完善导致进入和退出房地产市场都较为困难，导致很多投资者不敢贸然进入。同时房地产业属于资本密集型产业，所以对资金的需求量较大，没有足够的资金，企业很难进入房地产市场。
3 我国房地产企业融资方式创新建议
3.1 夹层融资
夹层融资作为一种新型的融资方式目前在欧美发达国家已取得长足发展，但在亚洲还未被充分利用。夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，一般采用次级贷款的形式，也可以采用优先股或者可转换票据的形式。其收益和风险介于股权投资和优先债权之间，非常灵活且期限较长。夹层融资具有很强的灵活性，通过对债权和股权的融合创造不同的投资组合满足不同的投资者需求。其对借款人的限制相对较小，贷款者的退出模式也较为明确。可转换次级债、可赎回优先股和含认股权的次级债是夹层投资的三种主要形式。
3.2 证券化
房地产证券化同时具备投资和融资的作用，是投资和融资的双重创新。证券化于20世纪70年代起源于美国，随后在欧美金融市场取得长足发展，直到90年代这一投融资方式开始被亚洲金融市场所使用。房地产证券化实质是投资者购买金融机构证券化产品，然后获得分配投资收益的权利，收益权可能表现为收益凭证、信托基金、股票以及债券的形式。其包括证券化包括房地产抵押贷款债券的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。证券化包括房地产抵押贷款债券的证券化是指银行等金融机构将其持有的房地产贷款债权分割成若干小面值有价证券出售给投资者，将债权转化为现金。房地产投资权益的证券化是指非金融机构比如房地产企业将其持有的房地产转化为有价证券，投资者有权分配其收益，通过这种方式直接在金融市场筹措资金。
3.3 企业联盟
房地产企业联盟是指两个或多个房地产企业之间的战略合作，综合考虑市场发展趋势和企业自身经营目标和风险，为了建立长期的市场竞争优势和达到特定的战略目标交换互补性资源，而通过一系列合约或协议而建立的利益共同体。在房地产业竞争日趋激烈的环境下，房地产企业要向快速发展、降低风险，相互合作是一种共赢的选择。中小房地产企业受其企业规模、融资能力和竞争力的限制，企业联盟对其发展将起到良好的推动作用。房地产企业联盟有资金联盟、服务联盟、产品联盟、资源联盟和项目联盟等形式。房地产企业可以灵活运用多种联盟模式重新整合自身资源、产品、资金等，形成自身核心竞争力。
参考文献
[1]张哲.房地产融资方式演变与创新思考[J].时代经贸，2012，（14）.
[2]余琦.我国房地产企业境外融资方式的比较研究[D].上海：上海交通大学，2013，（6）.
[3]汤华然.我国房地产融资问题研究[J].科学发展，2011，（3）.