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摘 要：目前物业管理服务区域内不交费的行为非常严重，不仅侵害了其他交费业主的利益也使物业服务企业难以继续经营。本文首先阐述了业主与物业管理的相关概念，提出了业主拒缴物业管理费时常说的四句话，然后进行了物业行业的解释，以期业主以平和的心态多了解物业专业知识，并能够化解误解。
关键词：物业管理；业主；物业管理行业
中图法分类： G933.2 文献标识码：B
物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主通过选聘物业服务公司，由业主和物业服务企业依据物业管理合同进行的房屋建筑及其设备设施、环境绿化、交通秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理不仅包括物业服务公司还包括业主管理的运行过程，和委托物业公司或者其他协议管理人员进行的管理行为。
业主是指物业（产权）所有者，房屋租赁人不是业主仅是物业的使用人。业主即可以是法人、自然人和其它的组织，也可是本国公民或组织，也可是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。
我国的物业管理起步比较晚，发展的过程中出现了不少的问题，其中物业管理费的收取对于公司来说就是相当头疼的一件事，业主对物业管理费的支出也非常在意。一些物业公司由于物业管理费用比较高或某些方面经营管理不善，业主对现实的服务不满意达不到心理预期，便以此为借口拒绝缴纳或延期缴纳物业管理费。物业管理公司又没有办法强制业主缴纳物业管理费的行政手段，物业管理费收的越来越少，物业公司只能靠降低物业服务质量维持经营，靠减少工作人员来维持正常经营，又会引起业主更加强烈的不满，最后由于业主和物业公司相互之间的利益不可调和，导致物业管理再也持续不下去，也就出现了经济学中的“囚徒困境”。由于业主和物业公司的决策相互博弈而形成了一种双输的局面。业主不满意服务不交物业管理费，物业公司降低服务标准不提供物业服务……，整个物业管理区域必然会陷入恶性循环，所有人都会在这种状况下受损，业主得不到舒适清洁的环境，物业公司也不可能盈利。我们常听到业主批评物业公司的四句话：①你们才不会亏钱，要是亏钱，早不干了！②除了收钱，你们干啥了？③我的房子，凭啥让你管？④什么门内门外，我既然交了物业费，有事我就得找物业！但凡业主与物业公司出现冲突时这四句话都会出现，除了物业管理公司自身工作方式或内容有不透明或不到位的地方外，业主对物业管理专业不了解也是主要原因。
（1）你们才不会亏钱，要是亏钱，早不干了！这是业主对物业服务企业财务状况不了解。物业管理公司要本着为业主提供高质量服务的宗旨工作，按双方所签订的物业管理合同和政府规定收费。同时业主也需按照合同规定，积极主动向物业公司交纳物业管理费用，确保公司可得到一定的利润。双方应从维护双方利益为出发点，采取合法合理的手段处理管理中存在的问题。目前我国大多数小区在收取物业费时都是先服务再缴费即先支出后收钱，这些收不回来的应收账款慢慢转化成坏账，使物业公司支出越来越多，就好像是一个无底的泥潭越陷越深。如果撤出此小区再重新投标其他项目，只会使原来所管项目费用收不回来，而新项目投标中标与否都是一个未知数。因此，现在存在的尴尬局面是尽管物业公司亏钱，但想走也走不了。而且我国物业费用收取的规定是并没有明确的法律条款，仅仅只能依据2007年国务院修改2003年版的《物业管理条例》，其中对费用的规定比较模糊和笼统，造成现在物业费用核定很低。上涨物业费变成了一个很难实施的现实困境。
（2）除了收钱，你们干啥了？这是业主对物业公司提供服务的目的和重要性不了解。物业管理的对象是小区环境、设施设备、安全等，服务的对象是广大业主，业主交不交物业费或交多少物业费决定着物业公司的服务与质量，也将直接影响着物业管理区域的房产的保值或增值。业主和物业公司其实是一种合作伙伴关系。只有业主缴费，并合法合理监督物业公司管理职责，业主的居住环境和保值增值就可以保证。简而言之就是物业帮业主创造更舒适和安全的环境，使业主的房子更加值钱。但如果业主不交费，物业公司不作为或服务质量很差，基本设施不进行日常维护及保养，环境清洁只是凑乎，安全管理缺乏，日久天长带来的后果是小区的环境没有人处理，肮脏混乱，小区设施设备老化，治安越来越差，小区整体环境混乱不堪，到头来吃亏的还是业主自身！
（3）我的房子，凭啥让你管？这是业主对物业企业责任和义务的不了解。根据我国颁布的《物权法》对小区业主的权利义务进行了全面的界定。业主享有小区的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括三部分：专有部分的专有权，共有部分的共有权和共同管理权的三种权利的结合。专有所有：例如买下一栋楼宇中的某一具体单元，业主完全享有的物业。业主的房子如果在不影响公共部位的情况下，对自己专有部位行使权利这确实是物业公司没有权利管理的，但如果业主越界行使专有部位的权利甚至造成对物业共有部位的权益的侵害，物业公司是有权利阻止和消除危险的。
（4）什么门内门外，我既然交了物业费，有事我就得找物业！这是业主对物业企业责任和义务的不了解。我们刚才所说的业主对自己拥有的房屋内部有专有权利，但对小区公共部分、公共设备设施、公共环境、公共秩序的专有权是委托选聘的物业服务公司进行管理。因此业主对公共环境及设备有义务提供费用进行维护和维修。物业费的构成主要包括物业公司的日常管理费用、人员工资、管理区域绿化、清洁、设施设备维护、公共秩序维护。物业管理的范围仅是对公共区域进行服务，但目前由于物业费用的难收取，物业公司也不得不忍气吞声随叫随到。还有当业主遇到人身或财产受到侵害的时候，认为交了物业费就应该保护人身及业主财产安全，殊不知物业公司仅是协助公安局进行秩序的维护，而不是业主财产的保管费！
以上是这四句话的物业管理解释。如果业主和物业公司都能为对方考虑，关于物业费的收取和物业服务的提供内容进行全面的协商达成一致的意见，相互之间共同遵守物业管理合同，业主按时足额缴纳管理费，物业公司为业主提供全面周到的服务，业主的生活环境将更加舒适，物业公司也能够盈利，“双输”的局面变成“双赢”。
参考文献
[1] 黄晓东，黄琳 住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道[J]. 现代物业. 2008（12）
[2] 谭彬勇 浅谈博弈论在企业核心人才管理中的应用[J]. 华商. 2008（04）
[3] 邹海雷 博弈论在企业管理中的应用[J]. 绍兴文理学院学报（自然科学版）. 2007（01）
[4] 刘英团 千呼万唤始出来——评《物权法》对业主、业主大会、物管公司的激励与约束[J]. 现代物业. 2007（08）
作者简介：
李娜（1982-），女，汉族，内蒙古呼和浩特人，助教，本科，主要从事经济管理研究。
关键词：物业管理；业主；物业管理行业
中图法分类： G933.2 文献标识码：B
物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主通过选聘物业服务公司，由业主和物业服务企业依据物业管理合同进行的房屋建筑及其设备设施、环境绿化、交通秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。广义的物业管理不仅包括物业服务公司还包括业主管理的运行过程，和委托物业公司或者其他协议管理人员进行的管理行为。
业主是指物业（产权）所有者，房屋租赁人不是业主仅是物业的使用人。业主即可以是法人、自然人和其它的组织，也可是本国公民或组织，也可是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。
我国的物业管理起步比较晚，发展的过程中出现了不少的问题，其中物业管理费的收取对于公司来说就是相当头疼的一件事，业主对物业管理费的支出也非常在意。一些物业公司由于物业管理费用比较高或某些方面经营管理不善，业主对现实的服务不满意达不到心理预期，便以此为借口拒绝缴纳或延期缴纳物业管理费。物业管理公司又没有办法强制业主缴纳物业管理费的行政手段，物业管理费收的越来越少，物业公司只能靠降低物业服务质量维持经营，靠减少工作人员来维持正常经营，又会引起业主更加强烈的不满，最后由于业主和物业公司相互之间的利益不可调和，导致物业管理再也持续不下去，也就出现了经济学中的“囚徒困境”。由于业主和物业公司的决策相互博弈而形成了一种双输的局面。业主不满意服务不交物业管理费，物业公司降低服务标准不提供物业服务……，整个物业管理区域必然会陷入恶性循环，所有人都会在这种状况下受损，业主得不到舒适清洁的环境，物业公司也不可能盈利。我们常听到业主批评物业公司的四句话：①你们才不会亏钱，要是亏钱，早不干了！②除了收钱，你们干啥了？③我的房子，凭啥让你管？④什么门内门外，我既然交了物业费，有事我就得找物业！但凡业主与物业公司出现冲突时这四句话都会出现，除了物业管理公司自身工作方式或内容有不透明或不到位的地方外，业主对物业管理专业不了解也是主要原因。
（1）你们才不会亏钱，要是亏钱，早不干了！这是业主对物业服务企业财务状况不了解。物业管理公司要本着为业主提供高质量服务的宗旨工作，按双方所签订的物业管理合同和政府规定收费。同时业主也需按照合同规定，积极主动向物业公司交纳物业管理费用，确保公司可得到一定的利润。双方应从维护双方利益为出发点，采取合法合理的手段处理管理中存在的问题。目前我国大多数小区在收取物业费时都是先服务再缴费即先支出后收钱，这些收不回来的应收账款慢慢转化成坏账，使物业公司支出越来越多，就好像是一个无底的泥潭越陷越深。如果撤出此小区再重新投标其他项目，只会使原来所管项目费用收不回来，而新项目投标中标与否都是一个未知数。因此，现在存在的尴尬局面是尽管物业公司亏钱，但想走也走不了。而且我国物业费用收取的规定是并没有明确的法律条款，仅仅只能依据2007年国务院修改2003年版的《物业管理条例》，其中对费用的规定比较模糊和笼统，造成现在物业费用核定很低。上涨物业费变成了一个很难实施的现实困境。
（2）除了收钱，你们干啥了？这是业主对物业公司提供服务的目的和重要性不了解。物业管理的对象是小区环境、设施设备、安全等，服务的对象是广大业主，业主交不交物业费或交多少物业费决定着物业公司的服务与质量，也将直接影响着物业管理区域的房产的保值或增值。业主和物业公司其实是一种合作伙伴关系。只有业主缴费，并合法合理监督物业公司管理职责，业主的居住环境和保值增值就可以保证。简而言之就是物业帮业主创造更舒适和安全的环境，使业主的房子更加值钱。但如果业主不交费，物业公司不作为或服务质量很差，基本设施不进行日常维护及保养，环境清洁只是凑乎，安全管理缺乏，日久天长带来的后果是小区的环境没有人处理，肮脏混乱，小区设施设备老化，治安越来越差，小区整体环境混乱不堪，到头来吃亏的还是业主自身！
（3）我的房子，凭啥让你管？这是业主对物业企业责任和义务的不了解。根据我国颁布的《物权法》对小区业主的权利义务进行了全面的界定。业主享有小区的建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括三部分：专有部分的专有权，共有部分的共有权和共同管理权的三种权利的结合。专有所有：例如买下一栋楼宇中的某一具体单元，业主完全享有的物业。业主的房子如果在不影响公共部位的情况下，对自己专有部位行使权利这确实是物业公司没有权利管理的，但如果业主越界行使专有部位的权利甚至造成对物业共有部位的权益的侵害，物业公司是有权利阻止和消除危险的。
（4）什么门内门外，我既然交了物业费，有事我就得找物业！这是业主对物业企业责任和义务的不了解。我们刚才所说的业主对自己拥有的房屋内部有专有权利，但对小区公共部分、公共设备设施、公共环境、公共秩序的专有权是委托选聘的物业服务公司进行管理。因此业主对公共环境及设备有义务提供费用进行维护和维修。物业费的构成主要包括物业公司的日常管理费用、人员工资、管理区域绿化、清洁、设施设备维护、公共秩序维护。物业管理的范围仅是对公共区域进行服务，但目前由于物业费用的难收取，物业公司也不得不忍气吞声随叫随到。还有当业主遇到人身或财产受到侵害的时候，认为交了物业费就应该保护人身及业主财产安全，殊不知物业公司仅是协助公安局进行秩序的维护，而不是业主财产的保管费！
以上是这四句话的物业管理解释。如果业主和物业公司都能为对方考虑，关于物业费的收取和物业服务的提供内容进行全面的协商达成一致的意见，相互之间共同遵守物业管理合同，业主按时足额缴纳管理费，物业公司为业主提供全面周到的服务，业主的生活环境将更加舒适，物业公司也能够盈利，“双输”的局面变成“双赢”。
参考文献
[1] 黄晓东，黄琳 住宅小区业主与物业服务公司之间矛盾冲突的解决之道[J]. 现代物业. 2008（12）
[2] 谭彬勇 浅谈博弈论在企业核心人才管理中的应用[J]. 华商. 2008（04）
[3] 邹海雷 博弈论在企业管理中的应用[J]. 绍兴文理学院学报（自然科学版）. 2007（01）
[4] 刘英团 千呼万唤始出来——评《物权法》对业主、业主大会、物管公司的激励与约束[J]. 现代物业. 2007（08）
作者简介：
李娜（1982-），女，汉族，内蒙古呼和浩特人，助教，本科，主要从事经济管理研究。