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刚刚过去一个号称50年来最冰冷的冬天，这个冬天似乎也同样适用于中国楼市。对于不少人来说，楼市的这个“冬天”就像南方的“冻雨”那样，来得是那么突兀。2007年秋转冬之际，内地楼市还是一片如火如荼的繁华景象，但这个楼市的“冬天”就如西伯利亚的寒潮一样从天而降，各大城市的楼市销售量都出现大幅跳水。房价也像被“冻雨”袭击到那样被死死冻住了。时至3月下旬，南中国的“寒冬”早已过去，可中国楼市的“寒冬”似乎还没有散去的意思，各地楼市仍然萎靡不振。
这个楼市的寒冬到底怎么来的?这个寒冬到底告诉了我们什么?
首先，2007年的夏天和秋天，楼市过度发烧，必须有个回调，寒冬是一个正常且必要的市场调整，就像股市一样。我个人不希望使用“泡沫”这个词汇，但当时的房价确实疯狂，不少热点地区的热点地段短短几个月内暴涨40％·甚至100％·，这显然是过分炒作、极度炒作，明显透支未来很长一段时间的增长预期，市场需求能力完全跟不上，毫无可持续力可言。没有任何市场可以长期支撑这样的疯狂预期，几个月也不行。其实很多大开发商也在呼吁，他们也很害怕暴涨，那对产业的发展绝对是不健康的、不可持续的。遗憾的是，一旦整个市场都陷入疯狂的状态，再明智的开发商也是不由自主。
其次，央行的加息和打压房贷是楼市“寒冬”到来的导火索、放大器。在高流动性、高通胀的宏观环境下，央行必须加息。2007年内6次加息，住房需求的融资环境明显紧缩。房贷按揭成本显著上升，“削”去很多不是特别紧迫而是跟风的市场需求。但加息作用还是有限，特别是投机客对利息成本不是很敏感。受到美国次级房贷危机的严重警示，为了严防因为不良住房信贷爆发引起金融危机，央行必须高度关注房地产的信贷风险问题。在利率手段不是很奏效的情况下，只能采取审批管理和额度管理对房贷规模进行严密控制。2007年9月27日，央行、银监会要求对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40％·，利率不得低于同档利率的1.1倍。政令一出，对楼市的杀伤力十分巨大，市场一下子由过度乐观进入观望状态。2007年的9.27《通知》、12.11《补充通知》、转按揭叫停、信贷月度额度管制，一系列重磅出击，让住房金融市场受到连续重大冲击，楼市失血严重，市场气氛十分紧张，信心大跌，“寒冬”于是不期而至。
从这些观察至少可以看出两点：一、先前楼市交易量中的投资投机成分浓厚，现在被挤出不少了，但有必要继续监控和抑制；二、中国楼市的发展还是非常依赖银行按揭融资，一掐就死。从开发商角度急需发展多元化融资，不可再过度依赖期房预售资金，否则难以生存于未来很长一段时间都将从紧的融资环境。
至于万科的“降价棋”和王石的“拐点论”到底是什么意思，对楼市“寒冬”的到来起什么作用。我个人的判读是，其背后明显有企业发展战略的意图，甚至可以说，是图霸江湖的野心。首先万科自己是市场无可争议的领先者，其次预见到了市场调整必然不可避免，在夏天和秋天先期储备了粮食过冬，在冬天来临时候把雪下得更大一些、天更寒冷一些，冻死一批对手，然后等春天来了，再来收拾残局，一统江湖。同时在这个时节降价也讨好了政府，更方便以后行事。当然，如果真是如此，这些也只是起个推波助澜的作用，关键还是顺应了楼市大局走向。同时也是万科自身对市场大盘和未来的高超判读能力以及从自己利益出发的企业发展战略运作，别人也无话可说。不过对未来中国楼市将意味着，是进入更有序的规范竞争还是形成寡头垄断格局，还有待观察，政府也不能掉以轻心。
对于楼市的将来，我个人判断，寒冬已经到了基本结束的时候，上海等地楼市已经有明显回暖迹象。从中央政府到地方政府，都不希望寒冬继续，商业银行更有很强的增发按揭贷款的冲动。徘徊观望的购买力也积蓄良多，随时都会冲到市场上。所以，政府部门在未来调控时会放开一些“闸口”，鼓励和引导合理的市场需求，让市场交易量恢复到合理水平。但我建议同时还是要严密观测、区别对待不同需求，以防止楼市过度反弹和报复性增长，严防房价像2007年夏天那样的暴涨再出现。
这个楼市的寒冬到底怎么来的?这个寒冬到底告诉了我们什么?
首先，2007年的夏天和秋天，楼市过度发烧，必须有个回调，寒冬是一个正常且必要的市场调整，就像股市一样。我个人不希望使用“泡沫”这个词汇，但当时的房价确实疯狂，不少热点地区的热点地段短短几个月内暴涨40％·甚至100％·，这显然是过分炒作、极度炒作，明显透支未来很长一段时间的增长预期，市场需求能力完全跟不上，毫无可持续力可言。没有任何市场可以长期支撑这样的疯狂预期，几个月也不行。其实很多大开发商也在呼吁，他们也很害怕暴涨，那对产业的发展绝对是不健康的、不可持续的。遗憾的是，一旦整个市场都陷入疯狂的状态，再明智的开发商也是不由自主。
其次，央行的加息和打压房贷是楼市“寒冬”到来的导火索、放大器。在高流动性、高通胀的宏观环境下，央行必须加息。2007年内6次加息，住房需求的融资环境明显紧缩。房贷按揭成本显著上升，“削”去很多不是特别紧迫而是跟风的市场需求。但加息作用还是有限，特别是投机客对利息成本不是很敏感。受到美国次级房贷危机的严重警示，为了严防因为不良住房信贷爆发引起金融危机，央行必须高度关注房地产的信贷风险问题。在利率手段不是很奏效的情况下，只能采取审批管理和额度管理对房贷规模进行严密控制。2007年9月27日，央行、银监会要求对于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40％·，利率不得低于同档利率的1.1倍。政令一出，对楼市的杀伤力十分巨大，市场一下子由过度乐观进入观望状态。2007年的9.27《通知》、12.11《补充通知》、转按揭叫停、信贷月度额度管制，一系列重磅出击，让住房金融市场受到连续重大冲击，楼市失血严重，市场气氛十分紧张，信心大跌，“寒冬”于是不期而至。
从这些观察至少可以看出两点：一、先前楼市交易量中的投资投机成分浓厚，现在被挤出不少了，但有必要继续监控和抑制；二、中国楼市的发展还是非常依赖银行按揭融资，一掐就死。从开发商角度急需发展多元化融资，不可再过度依赖期房预售资金，否则难以生存于未来很长一段时间都将从紧的融资环境。
至于万科的“降价棋”和王石的“拐点论”到底是什么意思，对楼市“寒冬”的到来起什么作用。我个人的判读是，其背后明显有企业发展战略的意图，甚至可以说，是图霸江湖的野心。首先万科自己是市场无可争议的领先者，其次预见到了市场调整必然不可避免，在夏天和秋天先期储备了粮食过冬，在冬天来临时候把雪下得更大一些、天更寒冷一些，冻死一批对手，然后等春天来了，再来收拾残局，一统江湖。同时在这个时节降价也讨好了政府，更方便以后行事。当然，如果真是如此，这些也只是起个推波助澜的作用，关键还是顺应了楼市大局走向。同时也是万科自身对市场大盘和未来的高超判读能力以及从自己利益出发的企业发展战略运作，别人也无话可说。不过对未来中国楼市将意味着，是进入更有序的规范竞争还是形成寡头垄断格局，还有待观察，政府也不能掉以轻心。
对于楼市的将来，我个人判断，寒冬已经到了基本结束的时候，上海等地楼市已经有明显回暖迹象。从中央政府到地方政府，都不希望寒冬继续，商业银行更有很强的增发按揭贷款的冲动。徘徊观望的购买力也积蓄良多，随时都会冲到市场上。所以，政府部门在未来调控时会放开一些“闸口”，鼓励和引导合理的市场需求，让市场交易量恢复到合理水平。但我建议同时还是要严密观测、区别对待不同需求，以防止楼市过度反弹和报复性增长，严防房价像2007年夏天那样的暴涨再出现。