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摘要：房地产项目管理是全方位的、动态的管理，是管理者应用系统工程的理论和方法，对房地产项目的建设进行综合性的管理。对房地产项目进行有效控制，是实现资源优化配置、使企业获得高收益的关键所在。重点从企业管理者的角度出发，研究探索房地产项目管理中的有效控制问题。
关键词：房地产；项目管理；问题；控制
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：1671-7597(2011)0120087-01
作为我国第三产业龙头的房地产业，有着“朝阳产业”之称，它对我国经济的快速增长起着巨大的带动作用。目前我国的房地产业正迈入一个大发展的时期，然而随着改革开放的深入及全球化趋势的加强，房地产开发企业面临来自各个方面的竞争压力。事实证明，房地产企业真正的竞争力是来自对房地产项目的管理与控制能力。因此，企业要想在市场上站稳脚跟、实现盈利的目标，就必须有效地控制房地产项目的管理。
1 房地產项目存在的问题
我国的房地产项目市场竞争日益激烈，正面临着许多问题。首先，我国专业的房地产项目管理公司比较少，项目管理人员素质低、不专业，对项目总体控制的能力比较差。其次，近些年，由于我国房地产行业法律、法规不健全，加上受经济利益的驱使，一些房地产开发建设企业，经常钻法律的空子，反映在：基本建设上有章不循、不报建、不招标，任意肢解发包工程；搞行业垄断，不允许外行业队伍地进入；进行钱权交易，搞工程腐败等，这都极大地限制了我国房地产的健康发展。再次，房地产项目市场的供求严重失衡，而且项目产品同质化；房地产开发商注重开发、轻视经营等。
2 房地产管理中的有效控制
房地产产业链很长，概括来说主要有前期准备、施工建设和市场经营3个阶段，对各个阶段的管理加以控制，可以有效地减少风险带来的损失。
2.1 项目前期准备阶段的控制管理
1)建立、健全项目部，组织好项目开发工作。在此过程中，项目经理起着举足轻重的作用。项目经理必须具备较高管理才能和项目开发的能力，起到组织和带头示范的作用。其次，还要选派设计、营销、采购等人员协助项目经理工作，共同组建一个项目部。一方面，项目部要进行详细、客观的市场调研，综合各种因素进行项目定位，开发符合市场需求的房地产项目。另一方面，要从整体上出发，做好项目实施、销售策划等工作，实现盈利目标。
2)做好投资控制。投资控制的关键就在于设计。投资目标是为了减少项目的总投资、提高住房性价比。投资控制的主要内容包括确定投资概算、回报率、工程预算；搞好招标工作；审批工程进度；参与拟订市场销售价格；审查竣工结算等。只有严格控制各项成本，做到精打细算，并精心策划销售，及时完成销售任务，才能够实现项目高利润的目标。
2.2 项目建设阶段的有效控制
建设阶段是资金投入的最大阶段，也是设计意图的最终实施阶段。搞好房地产项目的关键是加强对施工建设阶段的有效控制与管理，总的来说是对项目进度、质量、成本和安全等方面的控制。
1)进度控制。进度控制是指在项目施工建设过程当中，运用各种手段，把施工进度控制在进度总计划的范围内，从而确保实现项目开发总工期的目标。一方面，清楚完成项目各阶段任务所需要的大致时间，把握各工序搭接的总进度计划，精心安排、控制好项目关键工作的工期目标。另一方面，及时预见、发现和解决施工过程中的问题，对进度出现的滞后情形及时查找原因并迅速采取措施解决。工期的快慢直接影响到开发的总成本。如果工程进度快就能够争取尽早预售，使投入的资金尽快回笼。
2)质量控制。施工质量是房地产开发企业的生命之本。施工质量的好坏，是关系到购买者的权益和企业的社会信誉问题。为此要提高项目质量，进行质量控制是关键。要控制好施工质量，首先要保证按图施工，并不断检查是否存在偷工减料、以次充好的现象，对造成建设项目质量不符合标准的，强令施工方返工修整，直到满意。其次，加大监工力度，确保工程按期完成，并做好各个部门的协调工作，包括监理单位的技术协调。再次，加强对项目的竣工验收，做好此项工作的关键是利用好企业培养下的各种政府职能部门的社会资源。施工管理控制工作是一个系统工程，要有效控制质量问题必须对工程涉及的各项内容做到熟悉掌握，以达到预期目标。
3)成本控制。房地产项目管理控制的重点是项目的成本控制，它是企业成本管理的基础和核心，直接决定企业能否获利以及获利多少。项目成本控制是在项目成本形成的过程中，对项目施工过程中所消耗的人力、物力、财力资源，进行指导、监督、调节和控制，及时纠正可能发生的偏差，把实际发生的各项费用额限制在计划成本范围之内，尽最大可能保证成本目标的实现。
首先，作为项目成本控制的首要责任人，项目经理要全面掌握项目部的成本管理工作、及时分析盈亏状况，并迅速采取措施进行控制。同时还需要各个部门分工协作、密切配合。其次，在施工全过程中采用合理、先进的组织技术和科学、有效的施工方案，以达到提高质量、降低成本的目的。再次，加强对人工费和机械费的控制。改善劳动组织，强化对人工的培训教育，实行合理的奖惩制度；正确选购设备，提高设备的利用率和完好率等。
4)安全控制。安全是第一。安全工作的管理是保证项目成功的前提。建立健全安全生产保证体系是必要的。要落实好安全管理制度，做好安全预防工作，使用安全技术措施，加强安全培训教育和安全检查及整改等工作，加强包括对材料堆放、建设工地场貌、施工标牌、治安整治等的现场文明施工管理工作。
2.3 市场营销阶段的控制研究
项目能否成功主要取决于能否被市场认可，因此做好市场营销是实现产品价值的关键环节之一。
1)要合理控制定价。市场行情是调节价格最重要的因素。如果脱离了市场，就可能造成产品的滞销。在对项目定价时，首先要对市场进行充分的调查，对市场需求和竞争者的状况有清楚地了解，然后综合分析影响定价的各种因素，并依据定价原则来确定产品市场价格。
2)进行风险控制。房地产业投资大、参与者多、涉及面广，因此存在的风险也是非常大。为实现项目的预期目标，必须加强对风险的有效控制、规避房地产项目可能出现的风险。一方面，对市场动向有全面、准确的把握。另一方面，在房地产销售当中，房地产开发商应当掌握主动权，并作好动态调整方案确保在发生紧急情况时能够有回旋之地。
3 结论
总之，只有加强对房地产项目各个阶段的管理，对关系项目的重要方面进行有效控制才能在激烈的市场竞争中取得主动权。
参考文献：
[1]罗伯特·K·威索基，有效的项目管理，Effective，Pmiect，Management.
[2]黄文，房地产工程项目管理研究，对外经济贸易大学报，2005(8).
[3]卓斌，房地产企业要实施项目管理，上海商业，2005(2)：64-65.
[4]杨东，房地产项目管理信息系统探讨，建筑经济，2005(8)：45-46
关键词：房地产；项目管理；问题；控制
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：1671-7597(2011)0120087-01
作为我国第三产业龙头的房地产业，有着“朝阳产业”之称，它对我国经济的快速增长起着巨大的带动作用。目前我国的房地产业正迈入一个大发展的时期，然而随着改革开放的深入及全球化趋势的加强，房地产开发企业面临来自各个方面的竞争压力。事实证明，房地产企业真正的竞争力是来自对房地产项目的管理与控制能力。因此，企业要想在市场上站稳脚跟、实现盈利的目标，就必须有效地控制房地产项目的管理。
1 房地產项目存在的问题
我国的房地产项目市场竞争日益激烈，正面临着许多问题。首先，我国专业的房地产项目管理公司比较少，项目管理人员素质低、不专业，对项目总体控制的能力比较差。其次，近些年，由于我国房地产行业法律、法规不健全，加上受经济利益的驱使，一些房地产开发建设企业，经常钻法律的空子，反映在：基本建设上有章不循、不报建、不招标，任意肢解发包工程；搞行业垄断，不允许外行业队伍地进入；进行钱权交易，搞工程腐败等，这都极大地限制了我国房地产的健康发展。再次，房地产项目市场的供求严重失衡，而且项目产品同质化；房地产开发商注重开发、轻视经营等。
2 房地产管理中的有效控制
房地产产业链很长，概括来说主要有前期准备、施工建设和市场经营3个阶段，对各个阶段的管理加以控制，可以有效地减少风险带来的损失。
2.1 项目前期准备阶段的控制管理
1)建立、健全项目部，组织好项目开发工作。在此过程中，项目经理起着举足轻重的作用。项目经理必须具备较高管理才能和项目开发的能力，起到组织和带头示范的作用。其次，还要选派设计、营销、采购等人员协助项目经理工作，共同组建一个项目部。一方面，项目部要进行详细、客观的市场调研，综合各种因素进行项目定位，开发符合市场需求的房地产项目。另一方面，要从整体上出发，做好项目实施、销售策划等工作，实现盈利目标。
2)做好投资控制。投资控制的关键就在于设计。投资目标是为了减少项目的总投资、提高住房性价比。投资控制的主要内容包括确定投资概算、回报率、工程预算；搞好招标工作；审批工程进度；参与拟订市场销售价格；审查竣工结算等。只有严格控制各项成本，做到精打细算，并精心策划销售，及时完成销售任务，才能够实现项目高利润的目标。
2.2 项目建设阶段的有效控制
建设阶段是资金投入的最大阶段，也是设计意图的最终实施阶段。搞好房地产项目的关键是加强对施工建设阶段的有效控制与管理，总的来说是对项目进度、质量、成本和安全等方面的控制。
1)进度控制。进度控制是指在项目施工建设过程当中，运用各种手段，把施工进度控制在进度总计划的范围内，从而确保实现项目开发总工期的目标。一方面，清楚完成项目各阶段任务所需要的大致时间，把握各工序搭接的总进度计划，精心安排、控制好项目关键工作的工期目标。另一方面，及时预见、发现和解决施工过程中的问题，对进度出现的滞后情形及时查找原因并迅速采取措施解决。工期的快慢直接影响到开发的总成本。如果工程进度快就能够争取尽早预售，使投入的资金尽快回笼。
2)质量控制。施工质量是房地产开发企业的生命之本。施工质量的好坏，是关系到购买者的权益和企业的社会信誉问题。为此要提高项目质量，进行质量控制是关键。要控制好施工质量，首先要保证按图施工，并不断检查是否存在偷工减料、以次充好的现象，对造成建设项目质量不符合标准的，强令施工方返工修整，直到满意。其次，加大监工力度，确保工程按期完成，并做好各个部门的协调工作，包括监理单位的技术协调。再次，加强对项目的竣工验收，做好此项工作的关键是利用好企业培养下的各种政府职能部门的社会资源。施工管理控制工作是一个系统工程，要有效控制质量问题必须对工程涉及的各项内容做到熟悉掌握，以达到预期目标。
3)成本控制。房地产项目管理控制的重点是项目的成本控制，它是企业成本管理的基础和核心，直接决定企业能否获利以及获利多少。项目成本控制是在项目成本形成的过程中，对项目施工过程中所消耗的人力、物力、财力资源，进行指导、监督、调节和控制，及时纠正可能发生的偏差，把实际发生的各项费用额限制在计划成本范围之内，尽最大可能保证成本目标的实现。
首先，作为项目成本控制的首要责任人，项目经理要全面掌握项目部的成本管理工作、及时分析盈亏状况，并迅速采取措施进行控制。同时还需要各个部门分工协作、密切配合。其次，在施工全过程中采用合理、先进的组织技术和科学、有效的施工方案，以达到提高质量、降低成本的目的。再次，加强对人工费和机械费的控制。改善劳动组织，强化对人工的培训教育，实行合理的奖惩制度；正确选购设备，提高设备的利用率和完好率等。
4)安全控制。安全是第一。安全工作的管理是保证项目成功的前提。建立健全安全生产保证体系是必要的。要落实好安全管理制度，做好安全预防工作，使用安全技术措施，加强安全培训教育和安全检查及整改等工作，加强包括对材料堆放、建设工地场貌、施工标牌、治安整治等的现场文明施工管理工作。
2.3 市场营销阶段的控制研究
项目能否成功主要取决于能否被市场认可，因此做好市场营销是实现产品价值的关键环节之一。
1)要合理控制定价。市场行情是调节价格最重要的因素。如果脱离了市场，就可能造成产品的滞销。在对项目定价时，首先要对市场进行充分的调查，对市场需求和竞争者的状况有清楚地了解，然后综合分析影响定价的各种因素，并依据定价原则来确定产品市场价格。
2)进行风险控制。房地产业投资大、参与者多、涉及面广，因此存在的风险也是非常大。为实现项目的预期目标，必须加强对风险的有效控制、规避房地产项目可能出现的风险。一方面，对市场动向有全面、准确的把握。另一方面，在房地产销售当中，房地产开发商应当掌握主动权，并作好动态调整方案确保在发生紧急情况时能够有回旋之地。
3 结论
总之，只有加强对房地产项目各个阶段的管理，对关系项目的重要方面进行有效控制才能在激烈的市场竞争中取得主动权。
参考文献：
[1]罗伯特·K·威索基，有效的项目管理，Effective，Pmiect，Management.
[2]黄文，房地产工程项目管理研究，对外经济贸易大学报，2005(8).
[3]卓斌，房地产企业要实施项目管理，上海商业，2005(2)：64-65.
[4]杨东，房地产项目管理信息系统探讨，建筑经济，2005(8)：45-46