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[摘要]《物权法》公布后近7年，国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，落实了不动产统一登记这一法律制度。不动产统一登记的实施，带来了主管部门职责的重新整合，以及交易、产权制度的重塑，必将对与房地产交易相关的专业服务业产生影响。对房地产估价行业而言，这种影响主要是积极的，本文就不动产统一登记对土地评估业的影响进行了分析和探讨。
[关键词]不动产；统一登记；土地评估
不动产统一登记制度是2013年3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
1、不动产统一登记的功能与用途
不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会“功败垂成”，何言其他价值。不动产统一登记的用途——为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是 “单打独斗”，应该利用一切现今的与正在建立的制度资源，应该是“组合拳”。关住权力的“制度笼子”，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度，这种思路是有道理的，但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中，至少要预留一定的预期与空间，这并不会消解它的市场经济的核心价值。《不动产登记暂行条例》的出台是一种法治鞭策。
2、房地产估价的实质和作用
房地产属于典型的不动产。房地产估价的实质是为特定目的（买卖、抵押、征收、司法拍卖、税收、保险、投资等）对房地产在特定时间的特定价值（市场价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值、投资价值）进行的专业判断，属于第三方给出的专业意见。房地产估价是房地产市场所必需的行业，这是由房地产的特性决定的。由于房地产独一无二、价值量大、价格形成原因复杂，人们很难通过简单比较确定其价值，因此需要专业的第三方提供专门的服务。我国现代房地产估价行业，正是随着房地产市场的建立和发展逐步发展起来的。房地产估价首先需要弄清估价对象通过登记发生效力的权利，房地产估价业务与估价目的有关，主要有房地产抵押、房地产转让、国有土地使用权出让、房屋征收、房地产司法鉴定估价，以及一些高端的咨询顾问服务。2014年，全国一级资质房地产估价机构完成的估价业务总价值约为7.9万亿元。登记确立的房地产权利类型和范围是价格形成的基础。作为不动产，房地产交易的实质是其所拥有权利的转移，一宗房地产价值或价格的高低很大程度上取决于其所拥有的权利类型和范围。房地产等不动产的物权设立、变更、转让和消灭，又是经依法登记发生效力的。权利不同，估价对象的价值内涵就不同，因此房地产估价首先需要弄清估价对象通过登记发生效力的权利。如抵押估价对应的价值类型是抵押价值，其内涵是指假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。其中，法定优先受偿款就是基于抵押权产生的。由于房地产市场信息匮乏和不完善，过去一些估价业务因主管部门的行政管理需求而发生。如房地产抵押估价和存量房交易税收估价都直接服务于房地产交易，而房地产交易的最终环节是办理房地产登记手续。登记部门出于自身需要或房地产管理部门对估价行业监管的需要，要求通过估价报告备案才能办理产权登记手续。商业银行办理房屋他项权证书时，房地产抵押估价报告作为确定被担保债权的数额的依据，提交给房地产管理部门。
3、不动产统一登记对土地评估业的影响
3.1确立土地评估标准
不动产实行统一登记之后，土地分类必须按照国标《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）进行登记，行业管理部门的分类在保证能够与国标《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）进行完全衔接的基础上可以进行登记，因此各行业管理部门必须在不动产统一登记前做好衔接完善工作。
3.2健全土地评估制度
不动产登记作为物权公示的法定手段，不动产物权的主体、客体和内容等，都记载在登记簿、反映在证书上，只有簿证的内容统一，物权的变动情况才能够得到统一规范的反映，物权才能够得到统一严格的保护。是更加有效保障不动产交易安全的必然要求。在具体的不动产实际交易过程中，交易双方信赖的就是权利人手中的证书和登记机构管理的登记簿。如果簿证不统一，特别是证书不统一，在不同的地方，有不同的登记簿和多个证书，交易当事人无法有效判别权利的真正归属，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险。是便民利民的必然要求。登记簿不仅是物权归属的根据，也是不动产登记信息依法查询的主要内容。统一证书，消除分散登记模式下证书不统一、不同的物权颁发不同证书的弊端，切实便民利民，降低行政成本。
3.3整合土地评估机构
现在土地评估机构和房屋评估机构是分开的。不动产是一个整体，市场上只能是一个整体价格，不动产价格等于土地价格加上房屋价格，但如果说土地价格加上房屋价格得出来不动产价格，这个逻辑是不对的。由于长期沿用这个错误逻辑，致使土地、房屋评估市场混乱，不动产的公允价值得不到体现。对于新增建设用地，可以先进行预登记，等建设工作完成后再进行正式登记，这样也有利于批后监管工作的落实。不动产统一登记的整体性原则主要是针对土地使用权的，农民集体土地所有权当然可以单独登记造册，核发证书，确认所有权。
4、结束语
自《物权法》颁布以来，不动产统一登记经历了搁浅和难产后，终于付诸实施。受长期多部门登记弊端的影响，不动产统一登记在实施的过程中，面临着种种的挑战和困难。为了有效地应对和解决这些问题，笔者认为应该立足现状，采取有效措施来保证不动产统一登记的顺利实施。不动产统一登记切实推进还需要中央的决心、地方的配合。更需要我们土地评估机构、行业做出对应的调整与相应的业务变化来应对。
参考文献
[1]姚旭.我國实施不动产统一登记制度的意义[J].企业文化，2015
[2]邢蕊.市县级不动产统一登记信息平台建设探讨[J].中国房地产，2014
[关键词]不动产；统一登记；土地评估
不动产统一登记制度是2013年3月10日，国务委员兼国务院秘书长马凯在作国务院机构改革和职能转变方案说明时指出，建立不动产统一登记制度，这样可以更好地落实《物权法》，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度，从制度上加强和创新社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。2013年11月20日召开的国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
1、不动产统一登记的功能与用途
不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会“功败垂成”，何言其他价值。不动产统一登记的用途——为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是 “单打独斗”，应该利用一切现今的与正在建立的制度资源，应该是“组合拳”。关住权力的“制度笼子”，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度，这种思路是有道理的，但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中，至少要预留一定的预期与空间，这并不会消解它的市场经济的核心价值。《不动产登记暂行条例》的出台是一种法治鞭策。
2、房地产估价的实质和作用
房地产属于典型的不动产。房地产估价的实质是为特定目的（买卖、抵押、征收、司法拍卖、税收、保险、投资等）对房地产在特定时间的特定价值（市场价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值、残余价值、投资价值）进行的专业判断，属于第三方给出的专业意见。房地产估价是房地产市场所必需的行业，这是由房地产的特性决定的。由于房地产独一无二、价值量大、价格形成原因复杂，人们很难通过简单比较确定其价值，因此需要专业的第三方提供专门的服务。我国现代房地产估价行业，正是随着房地产市场的建立和发展逐步发展起来的。房地产估价首先需要弄清估价对象通过登记发生效力的权利，房地产估价业务与估价目的有关，主要有房地产抵押、房地产转让、国有土地使用权出让、房屋征收、房地产司法鉴定估价，以及一些高端的咨询顾问服务。2014年，全国一级资质房地产估价机构完成的估价业务总价值约为7.9万亿元。登记确立的房地产权利类型和范围是价格形成的基础。作为不动产，房地产交易的实质是其所拥有权利的转移，一宗房地产价值或价格的高低很大程度上取决于其所拥有的权利类型和范围。房地产等不动产的物权设立、变更、转让和消灭，又是经依法登记发生效力的。权利不同，估价对象的价值内涵就不同，因此房地产估价首先需要弄清估价对象通过登记发生效力的权利。如抵押估价对应的价值类型是抵押价值，其内涵是指假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。其中，法定优先受偿款就是基于抵押权产生的。由于房地产市场信息匮乏和不完善，过去一些估价业务因主管部门的行政管理需求而发生。如房地产抵押估价和存量房交易税收估价都直接服务于房地产交易，而房地产交易的最终环节是办理房地产登记手续。登记部门出于自身需要或房地产管理部门对估价行业监管的需要，要求通过估价报告备案才能办理产权登记手续。商业银行办理房屋他项权证书时，房地产抵押估价报告作为确定被担保债权的数额的依据，提交给房地产管理部门。
3、不动产统一登记对土地评估业的影响
3.1确立土地评估标准
不动产实行统一登记之后，土地分类必须按照国标《土地利用现状分类》（GB/T21010—2007）进行登记，行业管理部门的分类在保证能够与国标《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）进行完全衔接的基础上可以进行登记，因此各行业管理部门必须在不动产统一登记前做好衔接完善工作。
3.2健全土地评估制度
不动产登记作为物权公示的法定手段，不动产物权的主体、客体和内容等，都记载在登记簿、反映在证书上，只有簿证的内容统一，物权的变动情况才能够得到统一规范的反映，物权才能够得到统一严格的保护。是更加有效保障不动产交易安全的必然要求。在具体的不动产实际交易过程中，交易双方信赖的就是权利人手中的证书和登记机构管理的登记簿。如果簿证不统一，特别是证书不统一，在不同的地方，有不同的登记簿和多个证书，交易当事人无法有效判别权利的真正归属，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险。是便民利民的必然要求。登记簿不仅是物权归属的根据，也是不动产登记信息依法查询的主要内容。统一证书，消除分散登记模式下证书不统一、不同的物权颁发不同证书的弊端，切实便民利民，降低行政成本。
3.3整合土地评估机构
现在土地评估机构和房屋评估机构是分开的。不动产是一个整体，市场上只能是一个整体价格，不动产价格等于土地价格加上房屋价格，但如果说土地价格加上房屋价格得出来不动产价格，这个逻辑是不对的。由于长期沿用这个错误逻辑，致使土地、房屋评估市场混乱，不动产的公允价值得不到体现。对于新增建设用地，可以先进行预登记，等建设工作完成后再进行正式登记，这样也有利于批后监管工作的落实。不动产统一登记的整体性原则主要是针对土地使用权的，农民集体土地所有权当然可以单独登记造册，核发证书，确认所有权。
4、结束语
自《物权法》颁布以来，不动产统一登记经历了搁浅和难产后，终于付诸实施。受长期多部门登记弊端的影响，不动产统一登记在实施的过程中，面临着种种的挑战和困难。为了有效地应对和解决这些问题，笔者认为应该立足现状，采取有效措施来保证不动产统一登记的顺利实施。不动产统一登记切实推进还需要中央的决心、地方的配合。更需要我们土地评估机构、行业做出对应的调整与相应的业务变化来应对。
参考文献
[1]姚旭.我國实施不动产统一登记制度的意义[J].企业文化，2015
[2]邢蕊.市县级不动产统一登记信息平台建设探讨[J].中国房地产，2014