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摘 要:以近期出台的关于2011年房地产宏观调控的新政策进行探讨，介绍了国家关于房地产市场的调控措施，比以前的政策更系统，更明确，调控力度更大，操作性更强，应该说是对前几次房地产调控政策的进一步完善和落实
关键词: 限购政策；宏观调控；房地产影响；保障性住房
引言
从2010年的“国十一条”到《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，再到“二次调控”，政策的效果是显著的，房地产市场出现了积极的变化。为了扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资务院常务会议确定了2011 年房地产宏观调控的新政策。新政策的调控力度如何，新的措施将会对房地产市场形成什么影响。
一、限购政策
1.1) 限制购买的范围不断扩大，“限制”，毫无疑问以成为当今房地产市场的主题，在新政策中加强的限购政策无疑也是最关键的。
1.2) 2010年的限购政策中无论一个家庭已经拥有多少套住房，都允许其再购买一套住房，这样的限购政策似乎不完善。新版的限购政策中要求，对于已经拥有一套住房的当地户籍居民家庭，能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房; 对于已经拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。新的限购政策听起来复杂却更加的细致严厉。
1.3）为了更好的限制房价上涨速度变得更加离谱，使房地产泡沫不断的减小。国家政策限购措施无疑将会对炒房者造成重大打击。而且国家限购政策并非只针对北京、深圳、沿海地区等一线城市。由于去年的教训，需要多种方法的组合，根据不同的情况做出不同选择，按照等级排列，避免单一方案不行带来的困扰。
二、宏观调控
2.1）由于国家政策中规定，地方政府要切实承担起房地产市场平稳健康发展的责任。目前房地产市场问题，许多国家政策措施是为了增加当地居民需求的普通商品住房供给，其他控制拆迁规模、有效利用土地、进一步规范市场秩序等措施，国务院还对地方调控下达了任务是为了更好地促进市场供求平衡、稳定住房价格有一个较好的市场环境，政策的落实都是为了更好地解决人民的住房问题，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标要向国务院作出报告，相关部门根据规定对负责人进行责制。
2.2）有了规范房地产市场的措施，过去房地产是为了提高地方的GDP ，是各地方经济的主要部份，是地方政府城市经济发展的主要力量，如今在房价问题急需控制的情况下，曾经的已展经济为目标已经不存在，如果房价问题没有控制好，GDP 再高也是不行的。
2.3）加大二手房转让征收个所税等税收政策的调控力度，控制投机炒作；有区别地适度调整住房消费信贷的首付情况，高房价的危害是巨大的，高房价将严重影响到国家的金融安全，会影响整个中国经济的持续发展，要引导居民合理消费等经济手段，调控和规范整个房地产市场，所以去年1 月的“国十一条”中要求二套房贷首付不得低于40%，4 月份“国十条”中要求二套房贷首付不得低于50%。到了今年，新“国八条”中要求二套房首付比例已经提高至60%的高点，国家严厉地抑制房价上涨。
三、宏观调控政策房地产市场的影响
3.1）使保障性住房更快更好的实施。
中国房地产对未来的目标非常明确，抑制投资性购房。新政策强调保障房建设。还强调土地供应保障，各地要合理的利用土地开发，落实保障性住房、中小套型普通商品住房，用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。税收、信贷政策，均达到了有史以来的“最强度”。信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，优惠的利率和低首付与炒房者们是彻底无缘了，利用经济手段控制了投资者对购房的调控力度，增加他们的资金和交易成本，将一定程度地有效地抑制他们的购房需求。
3.2）此次房地产的宏观调控政策，说明了中央政府对房地产市场调控的决心，政策在有条步稳的实施，将对房地产市场产生巨大的影响。房地产新的调控政策使房地产市场出现了新的面貌，一线城市房價涨幅得到一定的遏制，销售面积有所下降，但是一些中西部的城市房价有所上升，这说明有一些投资投机者的目标从一线城市转到二、三线城市。也许以后，一些一线城市与二、三线城市在房地产开发水平上的差距将会不断的缩小，在国家鼓励的区域开发房地产经济基础日渐落实的基础上，二、三线城市房地产市场的发展潜力将越来越明显。新政策的叠加效应已经开始不断显现出来，一线城市的土地供应进一被受限，地皮价格高、竞争又大、资源又稀缺，而且政策的影响等因素，使得很多开发商到二、三线城市寻找新的空间新的商机。在国家调控政策、金融手段的双重压力下，楼市泡沫积聚的一线大城市将会深入调整。随着国家在一线城市政策不断制定和中小城市城镇不断的发展，二、三线城市乃至三、四线城市房地产必将成为企业竞争的“必争之地”。
四、保障性安居工程推进及其影响
4.1）08年以后，保障性安居工程住房建设规模逐年增大，2008 年的保障性住房建设规模仅有100 多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580 万套。在此基础上，住建部于2010 年11 月中旬向各地发出的通知明确提出，2011 年计划建设保障性安居工程任务是1 000 万套，相比2010 年增长72.4%。
4.2）由此可见，随着保障性安居工程的推进，今后两三年内必将形成保障性住房的供应高潮。大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市，还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返，扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。
五、结束语
住房作为我们不可或缺的生活资料之一, 近年来，其价格迅速上涨。房价的迅猛上涨牵动社会各界的强烈关注。住房问题是一个重大的社会经济问题, 这个问题解决的好坏, 直接关系着民众的生活质量，国家的稳定和经济的发展。因此我国政府高度重视，为稳定房价，让其保持在一个相对合理的范围内，使房地产市场在今后可以健康有序的发展，采取多项措施来稳定房价。经过近一段时间以来强有力的楼市调控政策的出台与实施，楼市调控已初见成效，初步抑制住了房价疯狂上涨的势头。相信经过政府的调控和市场的自我调节, 房价终会回归理性，房地产市场的明天会更加美好
关键词: 限购政策；宏观调控；房地产影响；保障性住房
引言
从2010年的“国十一条”到《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，再到“二次调控”，政策的效果是显著的，房地产市场出现了积极的变化。为了扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资务院常务会议确定了2011 年房地产宏观调控的新政策。新政策的调控力度如何，新的措施将会对房地产市场形成什么影响。
一、限购政策
1.1) 限制购买的范围不断扩大，“限制”，毫无疑问以成为当今房地产市场的主题，在新政策中加强的限购政策无疑也是最关键的。
1.2) 2010年的限购政策中无论一个家庭已经拥有多少套住房，都允许其再购买一套住房，这样的限购政策似乎不完善。新版的限购政策中要求，对于已经拥有一套住房的当地户籍居民家庭，能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房; 对于已经拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。新的限购政策听起来复杂却更加的细致严厉。
1.3）为了更好的限制房价上涨速度变得更加离谱，使房地产泡沫不断的减小。国家政策限购措施无疑将会对炒房者造成重大打击。而且国家限购政策并非只针对北京、深圳、沿海地区等一线城市。由于去年的教训，需要多种方法的组合，根据不同的情况做出不同选择，按照等级排列，避免单一方案不行带来的困扰。
二、宏观调控
2.1）由于国家政策中规定，地方政府要切实承担起房地产市场平稳健康发展的责任。目前房地产市场问题，许多国家政策措施是为了增加当地居民需求的普通商品住房供给，其他控制拆迁规模、有效利用土地、进一步规范市场秩序等措施，国务院还对地方调控下达了任务是为了更好地促进市场供求平衡、稳定住房价格有一个较好的市场环境，政策的落实都是为了更好地解决人民的住房问题，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标要向国务院作出报告，相关部门根据规定对负责人进行责制。
2.2）有了规范房地产市场的措施，过去房地产是为了提高地方的GDP ，是各地方经济的主要部份，是地方政府城市经济发展的主要力量，如今在房价问题急需控制的情况下，曾经的已展经济为目标已经不存在，如果房价问题没有控制好，GDP 再高也是不行的。
2.3）加大二手房转让征收个所税等税收政策的调控力度，控制投机炒作；有区别地适度调整住房消费信贷的首付情况，高房价的危害是巨大的，高房价将严重影响到国家的金融安全，会影响整个中国经济的持续发展，要引导居民合理消费等经济手段，调控和规范整个房地产市场，所以去年1 月的“国十一条”中要求二套房贷首付不得低于40%，4 月份“国十条”中要求二套房贷首付不得低于50%。到了今年，新“国八条”中要求二套房首付比例已经提高至60%的高点，国家严厉地抑制房价上涨。
三、宏观调控政策房地产市场的影响
3.1）使保障性住房更快更好的实施。
中国房地产对未来的目标非常明确，抑制投资性购房。新政策强调保障房建设。还强调土地供应保障，各地要合理的利用土地开发，落实保障性住房、中小套型普通商品住房，用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。税收、信贷政策，均达到了有史以来的“最强度”。信贷政策的调整、外资进入房地产市场的规定等政策，优惠的利率和低首付与炒房者们是彻底无缘了，利用经济手段控制了投资者对购房的调控力度，增加他们的资金和交易成本，将一定程度地有效地抑制他们的购房需求。
3.2）此次房地产的宏观调控政策，说明了中央政府对房地产市场调控的决心，政策在有条步稳的实施，将对房地产市场产生巨大的影响。房地产新的调控政策使房地产市场出现了新的面貌，一线城市房價涨幅得到一定的遏制，销售面积有所下降，但是一些中西部的城市房价有所上升，这说明有一些投资投机者的目标从一线城市转到二、三线城市。也许以后，一些一线城市与二、三线城市在房地产开发水平上的差距将会不断的缩小，在国家鼓励的区域开发房地产经济基础日渐落实的基础上，二、三线城市房地产市场的发展潜力将越来越明显。新政策的叠加效应已经开始不断显现出来，一线城市的土地供应进一被受限，地皮价格高、竞争又大、资源又稀缺，而且政策的影响等因素，使得很多开发商到二、三线城市寻找新的空间新的商机。在国家调控政策、金融手段的双重压力下，楼市泡沫积聚的一线大城市将会深入调整。随着国家在一线城市政策不断制定和中小城市城镇不断的发展，二、三线城市乃至三、四线城市房地产必将成为企业竞争的“必争之地”。
四、保障性安居工程推进及其影响
4.1）08年以后，保障性安居工程住房建设规模逐年增大，2008 年的保障性住房建设规模仅有100 多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580 万套。在此基础上，住建部于2010 年11 月中旬向各地发出的通知明确提出，2011 年计划建设保障性安居工程任务是1 000 万套，相比2010 年增长72.4%。
4.2）由此可见，随着保障性安居工程的推进，今后两三年内必将形成保障性住房的供应高潮。大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市，还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返，扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。
五、结束语
住房作为我们不可或缺的生活资料之一, 近年来，其价格迅速上涨。房价的迅猛上涨牵动社会各界的强烈关注。住房问题是一个重大的社会经济问题, 这个问题解决的好坏, 直接关系着民众的生活质量，国家的稳定和经济的发展。因此我国政府高度重视，为稳定房价，让其保持在一个相对合理的范围内，使房地产市场在今后可以健康有序的发展，采取多项措施来稳定房价。经过近一段时间以来强有力的楼市调控政策的出台与实施，楼市调控已初见成效，初步抑制住了房价疯狂上涨的势头。相信经过政府的调控和市场的自我调节, 房价终会回归理性，房地产市场的明天会更加美好