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从酝酿到出台前后历时13年。中间经过7次审议的《物权法》，终于在2007年10月1日正式实施。这标志着中国人第一次拥有了现代意义上的真正的产权。中国的市场经济走进了物权时代。
在我们的生活中，每一个公民目之所及，几乎都与物权有关。小到一张角票、一块手表。大到一栋楼房、一片林地。莫不有其归属。进一步而言，我们对自己享有或占有的物有何种权利以及如何保护这种权利。他人对我们的物负有何种义务以及违背义务又将承担何种责任，均是物权法的内容。可以说，物权法对明确物的归属，发挥物的效用，定分止争、保护权利人的物权，促进社会和谐和经济发展有着不可替代的重要作用。如今，物权法已经实施两个多月了。从各地受人关注的物权法第一案到日渐增多的围绕各类物权所产生的新型诉讼，作为一部惠及千家万户的民生法。它到底对司法审判及人们的日常生活产生了哪些影响，公民的私权保护意识是否真正被它唤醒。每个公民是否能自觉地拿起这个武器来维护自己的合法权益，这一连串的问号目前还没有人能够回答。
在物权法生效以前，曾有专家预言此法生效后定会引发一轮诉讼狂潮，事实上，他们的预言并没有成为现实，尽管各大媒体都在第一时间争先报道各地物权第一案。从目前已经走上诉讼程序的个案来看，房产纠纷居于多数，随着物权法各种新条款的生效实施，一些新型案件也渐次增多。从中可以看出。物权法出台前后，一些案件的判决结果迥然不同。
房产纠纷
父子争房——
2007年10月初，天津市南开区法院法官刘建伟受理了一起财产权属纠纷案。该案的原告是一名父亲，而被告是他的儿子。爷儿俩因为一套房子打起了官司。父亲诉称，他于1998年以现金方式购买了一套房屋，因当时已有一套住房，夫妻俩协商后将房屋产权所有人写为儿子。此后，一家三口一直和睦地居住在这套房内。2007年中旬，父子俩因家庭琐事产生矛盾，当年7月，他的儿子以结婚为由让父母搬出此房，后又称要卖出此房。父子因此闹到法庭。作为原告的父亲。诉请法院根据此房是他出资购买，并且他与妻子自始至终都居住在该房中这一事实，确认这套房产归自己所有，要求将房屋产权转到他的名下。而儿子却坚持自己才是房屋的真正主人。天津市南开区法院经过审理认为，原告(父亲)及第三人(母亲)在购买诉争房时，已自愿将该房产权登记在被告(儿子)名下。原告要求重新确认产权，于法无据，法院不予支持。最终，法官刘建伟运用物权法的第九条和第十七条，驳回了原告的诉讼请求。
四兄弟分房——
天津市河北区的于军老人于1997年通过房改购房政策，购买了一套房屋的部分所有权。另一部分所有权归他的上级单位所有。1998年，于军辞世，在继承遗产过程中，4个儿子因这套房子发生争吵。2007年10月，于军的四儿子将另外3个兄弟告上法庭。在庭审中，此子诉称，他和三被告是同胞兄弟，只有他与父亲同住。现在，父亲去世了，老大和老二希望卖掉此房，继承自己应得的份额。他要求自己独自继承房屋，然后以现金的形式给付其他兄弟补偿。此案主审法官在细致审理的基础上，根据《物权法》第一百零三条和《继承法》有关规定对该案做出判决：涉案房屋由于军和单位按各占50％的份额按份共有；于军的遗产归本案四兄弟共同继承；房屋归老四所有，但他要给付3个哥哥各5，5万元；从此之后，老四与单位按50％的份额对房屋按份共有。
河北区法院的孙培军法官通过“共同共有”和“按份共有”的不同，说明《物权法》与过去法律的不同之处。《民法通则》规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有。如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”而所谓共同共有的物，共有人是不能单独处分的。与《民法通则》不同的是，《物权法》第一百零三条规定的意思却是：“如果对于共有财产。部分共有人主张按份共有。部分共有人主张共同共有。在没有约定或者约定不明确的情况下，除共有人具有家庭关系等外。视为按份共有。”而视为按份共有的物，共有人可以自己处分属于自己的份额。他宣判的这个案子适用物权法的意义正在于此。
房客不交租金行吗?——
长沙市房东与房客的纠纷案被一些媒体称为全国物权第一案，此案案由是：2003年12月，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实房屋政策，将位于长沙市芙蓉区税务局巷5号2楼房屋的所有权发还给李福莲、李瑞芳等4人共同所有。但此前，该房屋内西侧北向有一房间由刘某向房屋管理部门租住，落实房屋政策后。原租住户刘某既不与房屋所有人李福莲、李瑞芳等4人签订房屋续租合同，也不支付房屋租金，更拒绝退还房屋。双方多次为此交涉、协商，都没有结果。租住户刘某认为，既然他没有与李福莲等人签订房屋租赁合同，双方就不存在房屋租赁合同关系。2007年6月25日，李福莲等人向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼。要求法院认定原被告双方存在事实租赁关系、并判令被告立即退还房屋同时赔偿损失。李福莲等人起诉时是依据合同法主张权利。法院经审理认为。原告对该处房屋的所有权已经权属登记，应该受到法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前。刘某与公房管理部门签订有公房租赁合同。其间，该处房屋所有权发生变动而发还给原告，虽然刘某未与原告签订续租合同，但是根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此在原公房租赁合同的租赁期间，合同仍然有效。而在原公房租赁合同的租赁期满后，双方未签订续租合同。则刘某拒绝腾退该房的行为已构成恶意占有。
10月8日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院依据物权法对此案作出一审判决，判令被告搬出房屋，并赔偿相关损失。10月10日上午。该案审判长、芙蓉区人民法院民一庭副庭长江涛告诉记者，原告起诉时因为物权法还没有实施，因此并没有依据物权法来支持自己的诉求。但法院在审理过程中发现此案中刘某的恶意占有行为虽然发生在物权法施行之前。但其行为一直连续存在至物权法施行后，即物权法生效后，刘某的恶意占有行为仍在继续，因此，该案适用物权法与“法不溯及既往”的原则并不冲突。
她能要回自己的房子吗?——
2007年10月，成都市金牛区法院也受理了物权法正式实施后，该院的第一起诉讼。原告是家住成都市金牛区、出国已经多年的王女士。她诉称2006年下半年，她委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。没想到自己的房子已经成为了别人的家。“我去了一趟姐姐的家，没想到里面住了别人，一问。那个人说她已经买下了这所房子，并拿出产权证给我看。她说是从房产中介买的房。房子的主人是唐某。经过调查，我发现，早年在姐姐家当过保姆的唐某，去年4月伪造了假的继承公证书将姐姐的房子过继到她的名下。然后通过中介把房子卖给了现在住 在这里的张某。”王女士的妹妹说。为此，王女士将唐某和张某一起告上了法院，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。金牛区法院承办此案的法官介绍，该案件具有典型意义。现在。物权法已经生效，该案将适用这部新法。法律专家表示，物权法施行后。该案的判决结果可能和以前大不一样。四川合泰律师事务所律师王章文表示，物权法施行前，我国现行法律对房子等不动产没有明确规定“善意取得制度”。而物权法明确规定了对房子等不动产适用“善意取得制度”。也就是说，在以前，判决结果很有可能是张某将房子归还给王女士。而现在，只要能证明张某没有和唐某恶意串通，没有以低于市场很低的价钱购买到该房产。能证明张某是善意购买的第三人。那么法律将保护张某的交易安全，判决结果将对王女士不利。王女士有权依法向保姆追讨损失赔偿。经过了解，张某是以40万元左右的价钱买下了该房子，符合当时的市场价。
物权与债权——
北京市海淀区人民法院判决一件房屋合同纠纷案时也参照了物权法中“善意取得”这一精神。
海淀区的张某经中介公司介绍，将一处房屋以270万元的价格卖给了李某，三方为此签订了买卖合同，李某当场交付了10万元定金。合同签订时张某的房子尚未办理完产权证，但产权证办完后他却迟迟不愿与李某办理房屋的过户手续。李某多次与张某交涉无果，只得起诉。庭审中张某强调，三方订立合同时，他并未征得妻子的同意，因此，他认为合同是无效的。按前些年的做法，这种情况有可能判定合同无效。但海淀法院认为，李某有理由相信张某卖房是他们夫妇共同意思的表示。因此不应以一方不同意或不知道为由“对抗善意第三人”。据此判决张某双倍返还李某定金20万元。
针对此类案件，一位律师说，现在房价天天涨，不少卖房人卖完房就后悔。这种情况下，如果房子未过户可判双倍返还定金，如果房子已过户则判买方拥有房屋。如果卖方占据房屋不予腾退，买方则可要求强制执行。这在物权法颁布以前是不可想象的。他讲了一个在2005年秋天发生的一个真实案例。一位王先生，因为结婚没住房，手头的钱又不富裕，就向他的好友丁先生倾诉，丁先生本身有一套富余的房子，考虑到好友难处，出于一种友情，就说我把另一间房子卖给你吧，但是我不让你付全款，你先付我一半，剩下的一半房款你什么时候凑足了什么时候给我，然后我们再去办过户手续。双方就这么约定了。王先生交了一半房款。欢天喜地就去装修房子，然后娶妻生子。一年后，王先生带着以前签的协议和剩余的房款找到了丁先生，说咱们一起去办理房屋过户手续吧。丁先生此时却反悔了，由于市场的房价突然上扬，他已经把王先生住的房子卖给了另外一个人，而且多卖了十万块钱，已经跟另外一个人办理了房屋过户手续。这个结果让王先生傻眼了。这时候王先生没有地方居住。也有孩子了，于是他被迫到法院起诉，请求法院判决他与丁某的协议有效。并办理房屋过户手续。但法院却驳回了他的请求。因为他与丁之间是基于合同，是一种债权，丁先生的行为是一种违约行为。王的债权抵不过办理房屋登记所有证的物权。物权的效力大于债权，丁先生只承担违约责任，对王的损失进行赔偿，但是王获得不了正在居住的房屋的产权所有证，获得不了这个物权。如果此案在物权法颁布后审理。王先生签了协议，交了部分房款之后。他可以到房屋登记机关做一个预告登记手续，这是物权法明确提出来的。叫预告登记制度，专门就是防止签完协议之后保证不了债权实现物权的这么一个制度。这样他就可以拥有这间住房的产权。
房产证与制决书对簿公堂——
9年前从朋友处买的6套房子被法院认定为朋友的财产并被没收拍卖，房主沈先生将拍卖公司诉至昌平法院。2007年10月8日。沈先生追加《物权法》为法律依据。要求拍卖公司退房，此案成为北京物权法第一案。1998年。沈先生与河北人闰满常相识成为朋友。闰满常表示要介绍几套位于昌平区的房子给沈先生投资。随后沈先生花120万元买下了位于昌平南关路永安里5号楼的6套房子，总面积约725平方米。第二年，沈先生拿到了这6套房屋的房产证。沈先生说：“当时就是想投资。这6套房子我委托给中介公司出租。每月收房租5000元。但是今年9月初，住户给我打电话。说门口竟然贴了通知，让住户1月内搬出。我赶到后才知道是中佳信拍卖公司的人。他们说是受石家庄中级人民法院委托来拍卖房子的。”沈先生将中佳信拍卖公司诉至昌平法院，要求对方停止侵权，从自己家中搬走，停止拍卖房屋的行为，并赔偿房屋租金2万元。在法庭上。中佳信拍卖公司代理人出示了2002年石家庄中级人民法院下发的《刑事判决书》和2005年该院下发的《拍卖委托书》。刑事判决书称，闰满常因非法经营烟草和行贿被判有期徒刑13年，没收全部财产。其中认定已经过户给沈先生的位于永安里5号楼的6套房子为闰满常的财产。“中佳信拍卖的是国家没收的财产，且有委托书，因此是合法的。”对此，沈先生出示了5套房屋的房产证(沈先生称另一房产证已丢失)。他表示，房产证表明房子是自己的私有财产。石家庄中级人民法院判决没收闰满常的财产。与属于自己的这6套房子无关。沈先生还表示，自己曾打电话咨询石家庄中级人民法院。对方称欲知法院如何认定该房屋为闰满常财产，沈先生需携带房产证到法院咨询。但由于身体原因，沈先生未能成行。
新型案件
七旬老人维扩自己房屋的采光权——
71岁的张大爷已经退休了。他家住在天津市一个居民区的小二楼的一楼。而王红住在张大爷的楼上。王红在小院内自建小房的屋顶、屋顶上的隔热层、杂物等挡住了张大爷家住房阳面窗户五分之四之多。张大爷认为自家住房的通风与采光受到了严重的影响。于是将王红告上法庭。要求王红排除妨碍，拆除影响他家住房窗户采光和通风的妨碍物，还以原貌。并赔偿经济损失1000元。天津市河西区法院审理后认为，张大爷住房的正常通风、采光权应当受法律保护。王红购得住房及附属设施。由于自己院内小房屋顶妨碍张大爷住房阳面窗户的通风、采光，当然应当对妨碍予以消除。而张大爷提出的经济损失，由于不能提供充分的证据予以证明，法院不予支持。所以，法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定。判决王红负责将自家院内小房屋顶对张大爷住房阳面窗户的通风、采光有妨碍的部分予以消除。遮挡部分拆至与张大爷家窗户齐平。
小区房顶晒台归谁所有——
一直以来，一幢楼房的房顶及房顶的晒台往往被顶层住户独占。因为没有明确的法律规定，楼下住户有怨无处说。但是自从物权法颁布实施后，浙江省青田一幢房子的住户就以此为依据，就房顶及房顶晒台的所有权与顶层邻居打起了官司。
2007年10月10日。青田县鹤城镇花园路9号4幢1 楼至6楼的16户住户向青田县人民法院提起诉讼。请求法院维护他们的合法权利，判令7楼的3户邻居交出通往顶层的钥匙。保障全体住户对房顶所享有的共有和共同管理的权利。青田法院受理了此案。
青田县鹤城镇花园路9号4幢的21户业主。基本是邮政电信系统的职工和家属，但在2007年6月前后，住在4幢的业主却因为屋顶晒台的使用问题发生纠纷。楼下的住户有一天突然发现，通往房顶的门被顶楼的3户业主锁上了。其中一户业主还在房顶的晒台上盖起了违章建筑。顶楼住户的做法让楼下业主很生气，4幢屋高8层，地势相对较低，周边被高楼阻挡，采光性不是很好，平日里楼下业主的衣服被子都晒在屋顶。现在晒台让顶楼的业主占去了，他们当然不答应。当地建设局随后向顶楼住户下达整改通知书，责令3家住户恢复屋顶晒台原状。但一直没有得到回应。在向顶楼3家住户发出律师函。要求对方立刻将房顶大门打开供全体住户共同管理、使用的要求再次遭拒后，楼下16家住户集体向法院提起讼诉。《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利：业主对建筑物专有部分以外的共有部分。享有权利。承担义务，并且不得以放弃权利不履行义务。
能否享有正式村民待遇——
昆明市出现的物权第一案很具典型性。一个农民看到物权法生效后，到当地法院起诉村委会。诉求自己的正式村民待遇。2007年10月8日。昆明市官渡区土桥村36岁的村民罗继林成为昆明市首位依据物权法提起诉讼的当事人。罗继林原籍云南省宜良县，1995年6月，与昆明市土桥村的村民结了婚，7个月后，罗继林的户口迁进了土桥村。1997年，二人因感情不和离婚。不到1岁的儿子判给了罗继林。离婚后，罗继林才知道土桥村的村民年终可以分红。然而，多年来。虽然他的户口已经在土桥村，但他的待遇与外来人口几乎没有两样：没有宅基地、不给年终分红、也不给承包地。“我身体有残疾，还带着一个未成年的孩子，平时只能靠用摩托车拉客来维持生活，现在儿子上学了，每月赚的钱根本无法支付我们父子俩的开支，生活很难维持下去。”罗继林说。2006年7月，他在官渡区法院立了案，要求土桥村村民小组发给他分红款。“去年年底。官渡区法院作出判决，在强制执行后，土桥村村民小组才将2003年到2006年的2.05万元分红款给了我。但2007年以来，这笔分红款又没了，他们跟我说法院判决的只是3年的。”罗继林说，“既然我已经是土桥村的合法村民，村民小组就应该每年按时给我发放年终分红，而不应该法院判给多少年就只给多少年。”得知此案后，昆明市凌云律师事务所决定无偿为罗继林辩护。这家律师事务所的律师李春光说，我国《村民委员会组织法》在规定“村民自己的事情自己管理”的同时。还规定了“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利”的内容。李春光认为，村委会作出的“没有在本村居住生活就没有权利进行分红”的规定是没有法律依据的，同时也是对享有分红权利村民个人合法财产的侵犯。但是村规民约违反法律法规和政策应该负有怎样的法律责任?受侵害者的救济途径何在?村民委员会组织法没有给出具体的答案。“刚刚实施的物权法恰恰解决了这个问题。”李春光说，物权法第六十三条规定，集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的。受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。“这等于在法律上为被村规民约侵犯了合法财产的村民提供了救济途径，为受害村民找到了行之有效的维权办法。”
车位、车库及小区物业
管理用房归谁所有?
上海首例
2007年9月。上海的龚先生将上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭，称他于2005年花了50余万元在上海市南汇区惠南镇康达公寓买了一套房，随后分别支付2.3万元和1万元，购买了地下自行车库一间及小区地面汽车停车位一个。2006年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚先生获得了该部位使用权。物权法颁布后。龚先生以“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”为由把上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭，要求兴吉公司返还购买钱款。并支付因此产生的430元利息。双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面汽车停车位。龚先生认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚先生，并且是开发商收下了这笔款项。“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见。我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位。根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位。而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。但龚先生一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库。也不能说明对方有权利出售，”龚先生代理人强调。“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。”至于对方的“使用权出售”一说，龚先生代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。但兴吉公司坚持认为。作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。”兴吉公司的代理人称。法院经审理认为，本案的地下自行车车库，是被告利用地下空间投资建造的。且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，应归被告所有，故被告有权出售。同时，根据《物权法》第七十四条的规定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现在被告将地面车位出售，于法有悖，应当将收取的款项退还原告。2007年11月，上海市南汇区法院依据《物权法》相关条款，判决：地面汽车停车位归全体业主共有，地下自行车库归开发商所有。兴吉公司退还龚先生地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。这是上海首次运用《物权法》作出判决。
北京首例
2007年10月8日。北京市朝阳区法院受理了物权法实施后该法院的首例诉讼。原告张先生和于先生将所在小区的物业公司告上法庭。要求确认业主对居民楼地下物业管理用房的法定共有权和管理权，并要求被告依法赔偿损失。原告所在的北京市安华西里小区建于1987年，由十几家国家机关、事业单位从开发商手中购买后，作为福 利分房供本单位职工使用。北京亿方物业管理有限责任公司第四分公司对该小区进行物业管理。1992年房改政策出台，房屋产权划归个人所有。小区某临街居民楼地下设备层的使用和收益问题被摆上了桌面。这部分空间。建成后被物业公司作为旅馆出租。居民们认为，自己对地下设备层也享有所有权。同时，旅馆的商业经营所带来的卫生问题、安全问题、噪音问题日益严重，引起了居民的不满，纠纷开始产生。这起纠纷持续多年。居委会、街道办事处多次调解，均无效果。物权法颁布以后。该楼的居民们看到了希望，根据《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。承担义务。于是他们推举了两名代表——张先生和于先生提起诉讼，两人又委托杨午代理。北京市朝阳区法院已对这起诉讼开庭审理。
2007年10月的一个清晨。家住北京市良乡北潞园小区的王女士像往常一样准备外出办事。当她开着车来到小区门口时，门口的保安将她的车拦了下来。保安让她交5元停车费后才可放行。为了5元钱的停车费。双方一时僵持不下，引得后面的车辆也不停按喇叭，因为还要去办事，最后王女士不得已交了5元钱，保安才给她放行通过。这已是王女士第三次和门口保安发生这样的冲突了，前两次都发生在2006年春天。甚至还惊动了附近派出所的警察。
2007年10月17日一大早，王女士来到房山区人民法院，她和物业公司关于停车费的案子就在这天开庭审理，很多媒体和法律界的人士都来到了庭审现场。王女士的诉求是要求物业公司返还9月份所交的150块钱临时停车费还有20块钱的车卡成本费，但是到了庭审现场，她又突然提出新的要求——今天早晨我从家里出来的时候。小区保安照样拦截我的车，强迫我交了5块钱的费用，我才从小区出来，所以我现在要求物业公司还给我175块钱。
王女士的代理律师陈述了诉讼理由。他一开始就提到了物权法。“我国《物权法》第七十三条规定，建立区划内的道路绿地，其他公共场所属于业主共有，原告是在自己所有的场地内停放车辆的，被告实际没有给原告提供停车泊位服务，收取原告服务费用没有依据，被告所收取原告的服务费用应当返还给原告。”在庭审现场人们没有见到物业公司的代表。只有被告的律师代表出庭，他认为物业公司已按照约定全面履行了自己的合同，不存在违约行为。所以本案不适用物权法，更适用合同法。随后，双方律师围绕物业公司到底有没有提供临时停车位，而展开了激烈辩论，双方争执不下，最后法官宣布庭审结束，择日进行宣判。
在北京市朝阳区人民法院，像这样关于物权法的案子，短短一个月时间里就已经接到了三起。
小区物业收停车费，地下室开旅馆，这两种情况在北京都十分普遍，正因为这样，这两起案子都引起了人们的关注。负责审理的法官认为，由于是第一次使用物权法，判决的时候会比较慎重。
一些专家分析说，小区地面停车位和地下车库的所有权是有区别的，而即使归业主所有的地面停车位。也不能无偿使用，小区的业主到底还要不要再交停车费，这需要业主委员会和物业公司进行具体的交涉。
如何行使物权
“物权法是一部比较专业的法律。大多数人对它能够产生意识，并依据《物权法》来起诉的，可能还局限于建筑物区别所有权，也就是说我是小区业主，对于小区绿地、道路还有物业房屋我主张我的权利。而运用物权法其他方面来维护自己的权利的还是比较少的。”朝阳法院助理审判员杨威说。“比如说在《物权法》颁布之前，也有人提出，比如说不一定是具体到车位，比如具体到什么绿地，具体到物业用房，就是物业公司使用的房屋。这些东西，他们认为是业主的共有财产。也曾经有过这样的提法和起诉。但是直接的法律依据没有，而且你的这个关系是什么?你对它这个所有权真正行使，这个都没有非常清晰的法律上的规定，它只是一些法理上的理解，然后基于这个来主张，他主张的时候就有难度了，因为咱们国家是成文法国家，大多数情况下法官判案是需要有明确的法律规定的。”
当前众多小区的物业纠纷都与社区公共财产及公共部分收益有关，如电梯间的广告收益、社区公共停车场的停车费收益等。之前相关法律、法规对此没有明确界定，业主维权缺乏法律武器。而小区业委会成立难的问题，又使业主维权没有组织，业主常常是以个人之力维护公众利益。无法有效维权。《物权法》的实施，降低了成立业委会的难度，更明确了业主对公共部分的管理权和收益权，确立了业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的关系，指出业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，物业服务企业根据业主的共同委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
一些专家还指出，由于《物权法》对一些模糊概念的界定，一些物权纠纷也会逐渐淡出。广州市律师协会民事法律专业委员会主任詹礼愿认为，《物权法》为公民、法人设立了一些新权利。这必然引发一些新型案件的出现。如《物权法》规定“住改商”一定要经过利害关系人的同意，但这一规定仍将引发一系列的争议。詹举例说，如果住在三楼的小李要开一家火锅店，根据《物权法》的规定，必须经过利害关系人的同意。按照常理推断，小李必须要得到一楼、二楼住户的同意，但是否需要通过五楼、六楼住户的同意。是否需要相邻楼的住户的同意，《物权法》没有具体规定；也就是说哪些人是利害关系人，是多数人同意即可。还是需要所有人的同意，这些都没有规定清楚。因此很可能由此产生官司。
防止一物两卖
根据过去的法律规定，小区公共场所利益归全体业主所有。一般都用于物业维修基金。如果有业主要求分配到个人怎么办，物权法第八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定i没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。詹称，一旦业主要求将这些收益进行分配。很可能产生分配上的争议。《物权法》规定。有明确规划的小区车位、车库，开发商可以处置。但小区公共道路、人防工程的车位，如果没有明确规划，就是业主共同所有。詹礼愿指出，《物权法》的这一规定会导致开发商尽可能地将土地纳入建筑规划范围内。一旦是规划内的车位、车库。开发商就有权处理了。詹认为，《物权法》的这一规定仍然有待完善。据他分析。开发商通常把车位、车库的建设成本打入售楼成本中。如果车位成本没有打入车位房价中，可由开发商处理，这就属于私权范围，是合理的。如果已经打入进商品房成本卖了但另外又以所谓的规划为依据重新再出租、出卖、附赠，这完全是不合理的，是变相的一物两卖的行为。但由于要业主举证证明开发商的成本非常困难。也就很难防止开发商一物两卖的行为了。因此。詹礼愿认为有关车库车位问题要结合其他的法律法规。需要有关职能部门介入才能系统地解决。
物权法能终结非法强行拆迁吗?
全国政协委员、著名法学家梁慧星有句妙论：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词。”他的理由是，这部法律对土地征收制度有明确规定：将商业用地排除于国家征收之外。企业取得商业用地要与土地使用权人谈判签约。
其实，早在2007年9月1日，中国人民大学法学院教授、《物权法》起草人之一王轶在2007中国城市规划年会上，就向与会者透露了一个重要信息：《城市房屋拆迁管理条例》将被修改。今后行政机关将不介入协议拆迁。“从《物权法》角度看，协议拆迁就是一个普通的买卖协议，不涉及公共利益，借公共利益名义对被拆迁人实施行政强迁的做法将被改正。”王轶说。中国很多城市正在如火如荼地进行旧城改造、商品房建设……因此才出现了重庆“钉子户”事件。户主吴苹在与开发商对峙3年后，终于拿到天价补偿金同意拆迁。而拆迁有协议拆迁和征收拆迁之别，重庆“钉子户”事件属于协议拆迁，丝毫不涉及公共利益。王轶举例说：“这好比有人看到我的水壶，想买它，可是我不想卖它。那人又整天缠着我要买它，我就开价1000万元。如果他善于谈判，能说服我，我可以按10元钱的价格甚至免费给他；如果他不能说服我，那他就得给我1000万元。这两个条件都不具备，他到政府部门申请，强制我按照他提出的价格将水壶卖给他，这是毫无道理可言的。这是很简单的买卖关系，丝毫不涉及公共利益。”
行政机关不介入协议拆迁
王轶说，目前，现行的《城市房屋拆迁管理条例》以及国内各省、市的《城市房屋拆迁管理办法》从来没有把协议拆迁当作是普通的买卖协议，而是规定在保障公共利益的前提下。拆迁人可以向政府申请行政强迁，这与《物权法》中私有财产受法律保护的立法宗旨不符。王轶认为，《物权法》出台的真正意图是让私人财产在与商业利益、公共利益发生；中突时，能得到合理、恰当的补偿。而《城市房屋拆迁管理条例》修改后，行政机关将不介入协议拆迁结果是开发商要么有高超的谈判能力，要么就要有雄厚的财力，否则就会在以后的竞争中被淘汰。
中国人民大学法学院副教授朱岩说，《物权法》的出台，不是单纯为某一方面代言。关键还是看拆迁本身是否合法。如果拆迁本身不合法。那房屋所有人就可以手捧《物权法》。宣布任何人对自己的房屋都不能拆迁。《物权法》对于拆迁这个问题新的主要规定就是在第四十二条，为了公其利益的需要。依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。法律赋予任何人的权利都不是绝对的。是受限制的。比如。你无权在大街上裸奔，尽管穿不穿衣服是你的权利。个人在行使物权时，必须要顾及公共利益。《物权法》强调为了公共利益，但是这个公共利益如何界定，合法授权以及法律程序，都没说得很详细，这需出台具体的规定来完善。不过。在完善之前，根据目前公众对公共利益的认识，开发商建商业用房。一般来说不属公共利益范畴。若当时《物权法》已经生效，重庆“钉子户”应可胜诉。
拆迁程序重于拆迁目的
也有一些人对物权法会终结强制拆迁提出质疑。“拆迁问题中有两个问题特别值得重视。物权法也并没有给出具体的规定：一个是公共利益如何界定。一个是赔偿标准没有明确。”一名律师公开发表了自己的看法。政府为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但是什么是公共利益，条款中并没有明确认定。事实上。现实中常是公共事业也需要采取市场化手法以及商业化运作，所以很难明确判别什么样的需求是真正的公共利益需求。另外在不同时期、不同领域，公共利益的内容不一样，很难在《物权法》中作出统一界定。正因为如此，所以拆迁程序应更重于拆迁目的，也就是说，无论为了哪种目的的征收土地及房屋。都应严格遵守拆迁程序。而应该强化的程序。《物权法》也同样没有明确的规定。无论是在拆迁目的，还是在拆迁程序上存在法律漏洞。都有可能成就野蛮强制拆迁的继续。
“《物权法》实施后，很可能出现拆迁户直接质疑拆迁合法性的案件。”詹礼愿指出过去征地拆迁纠纷主要是补偿数额的争议，很少有人直接质疑拆迁是否合法。但《物权法》的第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。“这就让公众产生了一个疑问，何为公共利益?”詹礼愿表示如果是为了修水库、建军事基地，那当然是公共利益。但如果是为了修商业街、步行街、旧城区改造，这些算不算是公共利益?法律没有明确的规定。詹礼愿举了个例子，广州旧城区的一些老房子已经十分陈旧。拆迁补偿款不会高，但被拆迁者如果知道是建商业街，很可能对补偿款的要求比较高，在达不到一致的时候。拆迁户很可能以拆迁行为不是为公共利益为由起诉。
补偿标准落后于市场变化
天津炳盛律师事务所主任何磊认为，虽然法律对拆迁都明确规定要予以补偿，维护被征收人的合法权益。但对于补偿标准的规定仍不明晰，目前关于拆迁的补偿标准已经远落后于市场变化。“拿着这个几年前出台的补偿标准去与拆迁户谈判，也很难说服他们。在房价飙升的时代。补偿标准确实很难保证他们买到像样的房子。结合《物权法》给了‘恒产者’更多信心的背景。也许以后的钉子户会越来越多。”
2007年10月13日。云南天外天律师事务所罗坷律师代理了一起拆迁赔偿纠纷案件，向官渡区人民法院提起诉讼。此案案由是：2001年2月6日，原告许某夫妇购置了位于昆明市官渡区关上老街9·2栋406号房产，该住房面积为81.22平方米。原告称。2006年7月被告官渡区关上老街办事处在未与原告进行任何协商的情况下，强行断了原告的水、电、气及闭路电视，使原告的生活一下子陷入瘫痪状态。生活起居无法正常进行。后又于2007年3月。强拆其住房。导致原告居无定所，只好在外高价租房。原告诉求法院判令被告赔还同等地段、面积、坐向、房龄的房产一套或赔偿与之等价的40，61万元人民币，并赔偿其租房的经济损失19500元。“这是一起典型的涉及侵犯公民私有财产所有权的官司，是典型的物权案件。”罗坷律师说。法院已受理了该案。
一线法官说，有了物权法审判思路明确多了
“有了物权法，有关物权案件的审理就顺理成章得多了。”北京市通州区人民法院法官曹越说。
曹越从事民事审判7年。近两年，他每年审理民事案件600件。按工作日计算，平均每天差不多3件。
“以前我们审理物权方面的案件，很多时候要靠法理推论，虽然也可以判案，但往往说理性不强。”曹越说，“物权法实施后就不同了，绝大多数案件都会有 相应的、明确具体的法律条文。”
弥补空缺
对此，北京市朝阳区人民法院法官俞里江也有同感。他举例说，物权法对建筑物区分所有权规定得比较细致。而过去这方面就是空缺。还有相邻关系方面。物权法都有比较具体的规定，审理案件时就要明确得多。对法官判案来说，物权法的实施让我们更有底气了。这位法官说，“以前的《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规虽然对相关问题有规定。但比较散乱，有些规定欠明确，导致法官判案时只能根据民法理论进行推导，现在物权法的实施让法官在法律适用问题上更加准确。”
北京岳成律师事务所杜永浩律师也认为。原有的《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规，对新的经济背景下的商品小区共有部分的归属。缺乏直接、明确、具体的规定。因此，在共有部位的产权归属以及管理经营等方面存在着混乱和不公平现象。物权法对此作出了明确具体的规定，必然成为权利人维护自己合法权益的有力武器。在司法审判活动中，物权法也有可能更多地取代《民法通则》，成为处理财产权属等纠纷的常用法律依据。
中国社会科学院法学研究所谢鸿飞博士认为，物权法的作用也需要辩证地看。比如小区的公用停车位，属于业主共有，这无疑是件好事，但是同时也要看到，没有车的人也要承担这部分费用。是不是公平呢?谢鸿飞总结说，对复杂的现实情况来说，物权法需要更为细致的司法解释。以及在具体案例中的灵活使用。这样才能让公民腰杆更硬，法官底气更足。
北京市惠诚律师事务所律师谢通祥说：“物权法出台之前，维权时，司法部门在适用法律的时候有欠缺，因为原来的规定是原则性的规定。没有具体的规定，现在物权法已实行，有这个相应的规定的时候，公民自然用物权法维护自己的权利。而且物权法是基本法，效力层次是比较高的，各地纷纷涌现物权法第一案便很正常。”
北京市朝阳区人民法院法官陈晓东说，“物权法立法经历13年，曾广泛听取了群众意见，经8次修改、7次审议，应该说是相当完善了。不过由于一些社会客观原因，某些立法条件不成熟，一些条款从目前的司法审判角度看，还有不明确或简单的地方。”他提出，物权法有关国家征收的规定中对公益的定义不明，地下室和防空设施的归属规定也不是很清晰。他认为，这将可能导致原有的拆迁纠纷、地下室人防工程归属纠纷仍然不好处理，仍然会是民事审判中的难题。
物权法定
俞里江说得比较具体。他说。物权法一个重要思想是物权法定。也就是说所有权要经过法定机关登记才能生效。与此同时，物权法规定登记机关因登记错误给物权人造成损失的要赔偿，但这个赔偿是国家赔偿还是登记机关赔偿不明确。再有。当事人提供错误、虚假资料致使登记出现错误由谁来赔偿也不明确。
业主委员会的职能是社会生活中一个比较复杂的问题。比如按目前的有关规定。业主委员会无权代表业主提起诉讼，但在实际生活中，业主与物业公司发生矛盾，业主往往不易团结一致。集体诉讼很困难。而业主委员会又不能代表业主诉讼。致使许多小区业主与物业矛盾长期得不到解决。
曹越是通州区法院主要审理小区物业纠纷的法官。他提到一种情况，就是关于物业费纠纷审理的变化。他说，过去业主与物业公司发生矛盾，业主往往采取不交物业费的方法对抗。物业公司起诉、法院宣判后，物业公司再申请法院执行。法院成了物业公司的“催款员”。现在这类案件在通州区法院已限制立案。法院的理由是，物业公司应该尽量改进工作方法，取得业主满意，自己去解决矛盾。
“一部法律的完善要经过一段时间。”陈晓东说，“民法通则实施了20年，合同法实施了8年。都在以司法解释的形式进行补充完善。物权法大约需要5至10年的时间才能完善。”
需要从概念抓起
2007年11月11日，有个媒体记者在北京街头进行了一项小调查。随机问了十几个人，竟然有一半人不知道有了物权法，而关心物权法的人对其中的许多概念也不甚了解。比如物权法的涵盖面、物权法与民法通则的关系等。
据媒体报道。湖北省武汉市魏某买了楼层相连的4套房子，他要把四套房子打通并将走廊包括进来。但物业公司阻止他进行装修，理由是走廊是本楼业主共有财产，不能归个人使用。魏某向法院提起诉讼，结果败诉。武汉市东湖高新区人民法院认为，根据物权法的规定，魏某对走廊享有区分所有权。而不享有专用所有权。
俞里江认为，建筑物的区分所有权的概念应该是物权法宣传重点之处。建筑物内的承重墙、外面的墙面都应该是共有的，可以共有共管，但不能据为己有。比如，业主自己不能把外墙挖开，把自己的屋子变成门脸房。这些知识一般人都不太清楚。
“对物权法的宣传应该从概念抓起。”法律界人士陈晓东说。
一位法律专家认为，物权的概念在以前的几部民法中都没有引入，现在突然形成一部法律，对一般人来说应该有一个较长的熟悉过程。
张桂茹律师说，我在办理刑事案件当中发现有很多暴力犯罪，有一大部分犯罪是由于民事纠纷，也就是关于物的利用、归属问题，在法律上的规定不明确，当事人又对法律常识不了解。双方容易发生争议，如果是情绪上有冲突，就升级为刑事案件。我觉得普及物权法律知识对于减少刑事案件是相当有作用的。
与每个人都是零距离
长期以来，我国强调的是对公共财产即国家和集体财产的保护。《宪法》第十二条规定，“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”：第十三条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”。不难看出，公共财产冠以“神圣不可侵犯”的用词，凸显了我国对“公财”保护的力度，而新实施的《物权法》规定，“国家的、集体的、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这就表明，公私财产保护不存在谁主谁辅。而是得到平等地位的保护，让公民更有财产的安全感。只有地位平等、权利平等，才有公平竞争，才能形成良好的市场秩序。
专家们称，《物权法》带给我们思想与观念上的变化与进步，突出表现在三个方面：首先，《物权法》的颁布是我国民主法制的进步，《物权法》是当之无愧的关注民生的重要基本部门法，它其实与每个人都是零距离的。打开这部法律，人们看到的是沉甸甸的财产权利：所有权、建筑物区分所有权、土地承包经营权、典权、质权……物权法的出台，将深刻影响人们的生活，无论他们在城市。还是在农村。在日常生活中。小到一枚别针、一部手机、一台电脑，大到一所商品房、一片草坪、一座矿山，我们衣食住行所依赖的物的归属和使用都由物权法来规定。实际上，眼下我们经济社会生活中的很多热点问题，如国企改革、拆迁补偿、物业纠纷等，其实质无不涉及产权关系的明确、权利人财产权益的保护。可以说，物权法离我们很近，甚至有法 学家说，离开物权，我们无法生活。第二，《物权法》将财产分为国家所有、集体所有和个人所有。并强调平等保护的原则。《物权法》的伟大之处就在于，物权法确认了一个新的概念，叫做私人所有权。它第一次如此集中地将保护个人财产权利的法律规范完整地呈现在公众面前，让人们对财富的取得、财富的使用有了明确的法律依据。再次，《物权法》的制定过程就是宣扬人权与私法观念的过程。《物权法》在2005年公布之前还局限在一个比较专业的法律学专家的、非常独立的领域。此后已逐渐地转变为一个大家所熟知的法律。征求意见的过程是大规模的《物权法》的普法活动，这是一个很有效的现代民法观念的普及过程，使得物权的观念逐渐深入民众，推动了我国财产平等保护观念形成。物权法是功不可没。
法律的生命力在于实施
胡锦涛总书记强调。法律的生命力在于实施。《物权法》实施了，但就目前的一些现状来看，要真正发挥作用。还必须进行内外各方面的改革和完善，才能落实和执行物权法。目前最高人民法院等相关机构正在计划进一步细化物权法，补充更详细的司法解释，让这部法律管理的范围更加清晰。更加实用，以提高司法部门的办案效率。而全体公民对新颁布的法律进行学习和熟识也是非常重要的一环。每位公民都应树立起正确的物权观念，增强依法维护个人权利的自觉性和主动性。当我们不在乎自己的财产的时候自然也不会在乎别人的财产：当我们不尊重自己的空间的时候自然也不会尊重别人的空间。物权法带给我们的不只是法治文明，还有更广阔的文化视野和更高级的文化生态。
胡锦涛总书记在党的十七大报告中首次明确提出，要“创造条件让更多群众拥有财产性收入。”这是一个深得民心的提法。改革开放以来尤其是近年来我国经济的快速健康发展。给我国城乡居民带来的是收入的快速增长，快速增长的居民收入，满足了居民的日常生活所需，剩余的部分则转化成了各种形式的居民财产，为居民带来了财产性收入。统计表明，2006年全国城镇居民年人均可支配收入达到11759元，比2002年增长了52.7％，扣除价格因素。五年间年均递增9.2％。城镇居民收入在快速增长的同时。收入构成也发生了变化。工资性收入占全部收入的比重比2002年降低了1.3个百分点；财产性收入比重有所上升。成为城镇居民收入增长的亮点。2006年人均财产性收入为244元，比2002年增长了139.2％。不断增加的居民财产总量，为财产性收入的增加提供了良好的经济基础。因此。胡锦涛总书记提出“创造条件让更多的群众拥有财产性收入”，是完全符合我国居民收入现实状况的。
更多的公民拥有财产性收入以后，也会带来相应的挑战。挑战主要来自两个方面。一是法律方面的挑战。这方面的问题随着物权法的制定与实施，可以说已经得到了解决。因为，物权法明确规定。无论是公有财产还是私有财产，只要得之合法，国家就会给以平等的法律保护。就在不久前。北京市通州法院就援引《物权法》有关条款，一审判决一家侵犯私产的公司赔偿被侵犯人6000元损失。这就是《物权法》保护群众私有财产及财产性收入的一个典型案例。可以说。有了物权法。更多的公民拥有财产性收入就有了法律保护。
二是从经济角度分析，能否拥有财产性收入及这一收入能够在整个居民收入中占多大比例。应该是我们全面建设小康社会的一个重要标志。
《物权法》给我们带来了对未来预期的确定性。带来了对以后美好生活的希望。要让《物权法》发挥出应有的作用，迫切需要在国家和公民中强化私法意识，树立民法的权威，政府本着物权平等保护的精神，以法律作为人民集体意志和根本利益的集中体现，形成法律规定由公民与政府认真遵守。绝对不能允许任何单位与个人以“不懂法律”为遮羞布。逃避、歪曲、或践踏《物权法》。
(责编：金 锋)
在我们的生活中，每一个公民目之所及，几乎都与物权有关。小到一张角票、一块手表。大到一栋楼房、一片林地。莫不有其归属。进一步而言，我们对自己享有或占有的物有何种权利以及如何保护这种权利。他人对我们的物负有何种义务以及违背义务又将承担何种责任，均是物权法的内容。可以说，物权法对明确物的归属，发挥物的效用，定分止争、保护权利人的物权，促进社会和谐和经济发展有着不可替代的重要作用。如今，物权法已经实施两个多月了。从各地受人关注的物权法第一案到日渐增多的围绕各类物权所产生的新型诉讼，作为一部惠及千家万户的民生法。它到底对司法审判及人们的日常生活产生了哪些影响，公民的私权保护意识是否真正被它唤醒。每个公民是否能自觉地拿起这个武器来维护自己的合法权益，这一连串的问号目前还没有人能够回答。
在物权法生效以前，曾有专家预言此法生效后定会引发一轮诉讼狂潮，事实上，他们的预言并没有成为现实，尽管各大媒体都在第一时间争先报道各地物权第一案。从目前已经走上诉讼程序的个案来看，房产纠纷居于多数，随着物权法各种新条款的生效实施，一些新型案件也渐次增多。从中可以看出。物权法出台前后，一些案件的判决结果迥然不同。
房产纠纷
父子争房——
2007年10月初，天津市南开区法院法官刘建伟受理了一起财产权属纠纷案。该案的原告是一名父亲，而被告是他的儿子。爷儿俩因为一套房子打起了官司。父亲诉称，他于1998年以现金方式购买了一套房屋，因当时已有一套住房，夫妻俩协商后将房屋产权所有人写为儿子。此后，一家三口一直和睦地居住在这套房内。2007年中旬，父子俩因家庭琐事产生矛盾，当年7月，他的儿子以结婚为由让父母搬出此房，后又称要卖出此房。父子因此闹到法庭。作为原告的父亲。诉请法院根据此房是他出资购买，并且他与妻子自始至终都居住在该房中这一事实，确认这套房产归自己所有，要求将房屋产权转到他的名下。而儿子却坚持自己才是房屋的真正主人。天津市南开区法院经过审理认为，原告(父亲)及第三人(母亲)在购买诉争房时，已自愿将该房产权登记在被告(儿子)名下。原告要求重新确认产权，于法无据，法院不予支持。最终，法官刘建伟运用物权法的第九条和第十七条，驳回了原告的诉讼请求。
四兄弟分房——
天津市河北区的于军老人于1997年通过房改购房政策，购买了一套房屋的部分所有权。另一部分所有权归他的上级单位所有。1998年，于军辞世，在继承遗产过程中，4个儿子因这套房子发生争吵。2007年10月，于军的四儿子将另外3个兄弟告上法庭。在庭审中，此子诉称，他和三被告是同胞兄弟，只有他与父亲同住。现在，父亲去世了，老大和老二希望卖掉此房，继承自己应得的份额。他要求自己独自继承房屋，然后以现金的形式给付其他兄弟补偿。此案主审法官在细致审理的基础上，根据《物权法》第一百零三条和《继承法》有关规定对该案做出判决：涉案房屋由于军和单位按各占50％的份额按份共有；于军的遗产归本案四兄弟共同继承；房屋归老四所有，但他要给付3个哥哥各5，5万元；从此之后，老四与单位按50％的份额对房屋按份共有。
河北区法院的孙培军法官通过“共同共有”和“按份共有”的不同，说明《物权法》与过去法律的不同之处。《民法通则》规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有。如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”而所谓共同共有的物，共有人是不能单独处分的。与《民法通则》不同的是，《物权法》第一百零三条规定的意思却是：“如果对于共有财产。部分共有人主张按份共有。部分共有人主张共同共有。在没有约定或者约定不明确的情况下，除共有人具有家庭关系等外。视为按份共有。”而视为按份共有的物，共有人可以自己处分属于自己的份额。他宣判的这个案子适用物权法的意义正在于此。
房客不交租金行吗?——
长沙市房东与房客的纠纷案被一些媒体称为全国物权第一案，此案案由是：2003年12月，长沙市处理私房改造遗留问题领导小组办公室落实房屋政策，将位于长沙市芙蓉区税务局巷5号2楼房屋的所有权发还给李福莲、李瑞芳等4人共同所有。但此前，该房屋内西侧北向有一房间由刘某向房屋管理部门租住，落实房屋政策后。原租住户刘某既不与房屋所有人李福莲、李瑞芳等4人签订房屋续租合同，也不支付房屋租金，更拒绝退还房屋。双方多次为此交涉、协商，都没有结果。租住户刘某认为，既然他没有与李福莲等人签订房屋租赁合同，双方就不存在房屋租赁合同关系。2007年6月25日，李福莲等人向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼。要求法院认定原被告双方存在事实租赁关系、并判令被告立即退还房屋同时赔偿损失。李福莲等人起诉时是依据合同法主张权利。法院经审理认为。原告对该处房屋的所有权已经权属登记，应该受到法律保护。在该房落实房屋政策发还产权前。刘某与公房管理部门签订有公房租赁合同。其间，该处房屋所有权发生变动而发还给原告，虽然刘某未与原告签订续租合同，但是根据合同法的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此在原公房租赁合同的租赁期间，合同仍然有效。而在原公房租赁合同的租赁期满后，双方未签订续租合同。则刘某拒绝腾退该房的行为已构成恶意占有。
10月8日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院依据物权法对此案作出一审判决，判令被告搬出房屋，并赔偿相关损失。10月10日上午。该案审判长、芙蓉区人民法院民一庭副庭长江涛告诉记者，原告起诉时因为物权法还没有实施，因此并没有依据物权法来支持自己的诉求。但法院在审理过程中发现此案中刘某的恶意占有行为虽然发生在物权法施行之前。但其行为一直连续存在至物权法施行后，即物权法生效后，刘某的恶意占有行为仍在继续，因此，该案适用物权法与“法不溯及既往”的原则并不冲突。
她能要回自己的房子吗?——
2007年10月，成都市金牛区法院也受理了物权法正式实施后，该院的第一起诉讼。原告是家住成都市金牛区、出国已经多年的王女士。她诉称2006年下半年，她委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。没想到自己的房子已经成为了别人的家。“我去了一趟姐姐的家，没想到里面住了别人，一问。那个人说她已经买下了这所房子，并拿出产权证给我看。她说是从房产中介买的房。房子的主人是唐某。经过调查，我发现，早年在姐姐家当过保姆的唐某，去年4月伪造了假的继承公证书将姐姐的房子过继到她的名下。然后通过中介把房子卖给了现在住 在这里的张某。”王女士的妹妹说。为此，王女士将唐某和张某一起告上了法院，要求判决归还她的房子或者赔偿房子的等价款以及产生的一切费用。金牛区法院承办此案的法官介绍，该案件具有典型意义。现在。物权法已经生效，该案将适用这部新法。法律专家表示，物权法施行后。该案的判决结果可能和以前大不一样。四川合泰律师事务所律师王章文表示，物权法施行前，我国现行法律对房子等不动产没有明确规定“善意取得制度”。而物权法明确规定了对房子等不动产适用“善意取得制度”。也就是说，在以前，判决结果很有可能是张某将房子归还给王女士。而现在，只要能证明张某没有和唐某恶意串通，没有以低于市场很低的价钱购买到该房产。能证明张某是善意购买的第三人。那么法律将保护张某的交易安全，判决结果将对王女士不利。王女士有权依法向保姆追讨损失赔偿。经过了解，张某是以40万元左右的价钱买下了该房子，符合当时的市场价。
物权与债权——
北京市海淀区人民法院判决一件房屋合同纠纷案时也参照了物权法中“善意取得”这一精神。
海淀区的张某经中介公司介绍，将一处房屋以270万元的价格卖给了李某，三方为此签订了买卖合同，李某当场交付了10万元定金。合同签订时张某的房子尚未办理完产权证，但产权证办完后他却迟迟不愿与李某办理房屋的过户手续。李某多次与张某交涉无果，只得起诉。庭审中张某强调，三方订立合同时，他并未征得妻子的同意，因此，他认为合同是无效的。按前些年的做法，这种情况有可能判定合同无效。但海淀法院认为，李某有理由相信张某卖房是他们夫妇共同意思的表示。因此不应以一方不同意或不知道为由“对抗善意第三人”。据此判决张某双倍返还李某定金20万元。
针对此类案件，一位律师说，现在房价天天涨，不少卖房人卖完房就后悔。这种情况下，如果房子未过户可判双倍返还定金，如果房子已过户则判买方拥有房屋。如果卖方占据房屋不予腾退，买方则可要求强制执行。这在物权法颁布以前是不可想象的。他讲了一个在2005年秋天发生的一个真实案例。一位王先生，因为结婚没住房，手头的钱又不富裕，就向他的好友丁先生倾诉，丁先生本身有一套富余的房子，考虑到好友难处，出于一种友情，就说我把另一间房子卖给你吧，但是我不让你付全款，你先付我一半，剩下的一半房款你什么时候凑足了什么时候给我，然后我们再去办过户手续。双方就这么约定了。王先生交了一半房款。欢天喜地就去装修房子，然后娶妻生子。一年后，王先生带着以前签的协议和剩余的房款找到了丁先生，说咱们一起去办理房屋过户手续吧。丁先生此时却反悔了，由于市场的房价突然上扬，他已经把王先生住的房子卖给了另外一个人，而且多卖了十万块钱，已经跟另外一个人办理了房屋过户手续。这个结果让王先生傻眼了。这时候王先生没有地方居住。也有孩子了，于是他被迫到法院起诉，请求法院判决他与丁某的协议有效。并办理房屋过户手续。但法院却驳回了他的请求。因为他与丁之间是基于合同，是一种债权，丁先生的行为是一种违约行为。王的债权抵不过办理房屋登记所有证的物权。物权的效力大于债权，丁先生只承担违约责任，对王的损失进行赔偿，但是王获得不了正在居住的房屋的产权所有证，获得不了这个物权。如果此案在物权法颁布后审理。王先生签了协议，交了部分房款之后。他可以到房屋登记机关做一个预告登记手续，这是物权法明确提出来的。叫预告登记制度，专门就是防止签完协议之后保证不了债权实现物权的这么一个制度。这样他就可以拥有这间住房的产权。
房产证与制决书对簿公堂——
9年前从朋友处买的6套房子被法院认定为朋友的财产并被没收拍卖，房主沈先生将拍卖公司诉至昌平法院。2007年10月8日。沈先生追加《物权法》为法律依据。要求拍卖公司退房，此案成为北京物权法第一案。1998年。沈先生与河北人闰满常相识成为朋友。闰满常表示要介绍几套位于昌平区的房子给沈先生投资。随后沈先生花120万元买下了位于昌平南关路永安里5号楼的6套房子，总面积约725平方米。第二年，沈先生拿到了这6套房屋的房产证。沈先生说：“当时就是想投资。这6套房子我委托给中介公司出租。每月收房租5000元。但是今年9月初，住户给我打电话。说门口竟然贴了通知，让住户1月内搬出。我赶到后才知道是中佳信拍卖公司的人。他们说是受石家庄中级人民法院委托来拍卖房子的。”沈先生将中佳信拍卖公司诉至昌平法院，要求对方停止侵权，从自己家中搬走，停止拍卖房屋的行为，并赔偿房屋租金2万元。在法庭上。中佳信拍卖公司代理人出示了2002年石家庄中级人民法院下发的《刑事判决书》和2005年该院下发的《拍卖委托书》。刑事判决书称，闰满常因非法经营烟草和行贿被判有期徒刑13年，没收全部财产。其中认定已经过户给沈先生的位于永安里5号楼的6套房子为闰满常的财产。“中佳信拍卖的是国家没收的财产，且有委托书，因此是合法的。”对此，沈先生出示了5套房屋的房产证(沈先生称另一房产证已丢失)。他表示，房产证表明房子是自己的私有财产。石家庄中级人民法院判决没收闰满常的财产。与属于自己的这6套房子无关。沈先生还表示，自己曾打电话咨询石家庄中级人民法院。对方称欲知法院如何认定该房屋为闰满常财产，沈先生需携带房产证到法院咨询。但由于身体原因，沈先生未能成行。
新型案件
七旬老人维扩自己房屋的采光权——
71岁的张大爷已经退休了。他家住在天津市一个居民区的小二楼的一楼。而王红住在张大爷的楼上。王红在小院内自建小房的屋顶、屋顶上的隔热层、杂物等挡住了张大爷家住房阳面窗户五分之四之多。张大爷认为自家住房的通风与采光受到了严重的影响。于是将王红告上法庭。要求王红排除妨碍，拆除影响他家住房窗户采光和通风的妨碍物，还以原貌。并赔偿经济损失1000元。天津市河西区法院审理后认为，张大爷住房的正常通风、采光权应当受法律保护。王红购得住房及附属设施。由于自己院内小房屋顶妨碍张大爷住房阳面窗户的通风、采光，当然应当对妨碍予以消除。而张大爷提出的经济损失，由于不能提供充分的证据予以证明，法院不予支持。所以，法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条的规定。判决王红负责将自家院内小房屋顶对张大爷住房阳面窗户的通风、采光有妨碍的部分予以消除。遮挡部分拆至与张大爷家窗户齐平。
小区房顶晒台归谁所有——
一直以来，一幢楼房的房顶及房顶的晒台往往被顶层住户独占。因为没有明确的法律规定，楼下住户有怨无处说。但是自从物权法颁布实施后，浙江省青田一幢房子的住户就以此为依据，就房顶及房顶晒台的所有权与顶层邻居打起了官司。
2007年10月10日。青田县鹤城镇花园路9号4幢1 楼至6楼的16户住户向青田县人民法院提起诉讼。请求法院维护他们的合法权利，判令7楼的3户邻居交出通往顶层的钥匙。保障全体住户对房顶所享有的共有和共同管理的权利。青田法院受理了此案。
青田县鹤城镇花园路9号4幢的21户业主。基本是邮政电信系统的职工和家属，但在2007年6月前后，住在4幢的业主却因为屋顶晒台的使用问题发生纠纷。楼下的住户有一天突然发现，通往房顶的门被顶楼的3户业主锁上了。其中一户业主还在房顶的晒台上盖起了违章建筑。顶楼住户的做法让楼下业主很生气，4幢屋高8层，地势相对较低，周边被高楼阻挡，采光性不是很好，平日里楼下业主的衣服被子都晒在屋顶。现在晒台让顶楼的业主占去了，他们当然不答应。当地建设局随后向顶楼住户下达整改通知书，责令3家住户恢复屋顶晒台原状。但一直没有得到回应。在向顶楼3家住户发出律师函。要求对方立刻将房顶大门打开供全体住户共同管理、使用的要求再次遭拒后，楼下16家住户集体向法院提起讼诉。《物权法》明确规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利：业主对建筑物专有部分以外的共有部分。享有权利。承担义务，并且不得以放弃权利不履行义务。
能否享有正式村民待遇——
昆明市出现的物权第一案很具典型性。一个农民看到物权法生效后，到当地法院起诉村委会。诉求自己的正式村民待遇。2007年10月8日。昆明市官渡区土桥村36岁的村民罗继林成为昆明市首位依据物权法提起诉讼的当事人。罗继林原籍云南省宜良县，1995年6月，与昆明市土桥村的村民结了婚，7个月后，罗继林的户口迁进了土桥村。1997年，二人因感情不和离婚。不到1岁的儿子判给了罗继林。离婚后，罗继林才知道土桥村的村民年终可以分红。然而，多年来。虽然他的户口已经在土桥村，但他的待遇与外来人口几乎没有两样：没有宅基地、不给年终分红、也不给承包地。“我身体有残疾，还带着一个未成年的孩子，平时只能靠用摩托车拉客来维持生活，现在儿子上学了，每月赚的钱根本无法支付我们父子俩的开支，生活很难维持下去。”罗继林说。2006年7月，他在官渡区法院立了案，要求土桥村村民小组发给他分红款。“去年年底。官渡区法院作出判决，在强制执行后，土桥村村民小组才将2003年到2006年的2.05万元分红款给了我。但2007年以来，这笔分红款又没了，他们跟我说法院判决的只是3年的。”罗继林说，“既然我已经是土桥村的合法村民，村民小组就应该每年按时给我发放年终分红，而不应该法院判给多少年就只给多少年。”得知此案后，昆明市凌云律师事务所决定无偿为罗继林辩护。这家律师事务所的律师李春光说，我国《村民委员会组织法》在规定“村民自己的事情自己管理”的同时。还规定了“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利”的内容。李春光认为，村委会作出的“没有在本村居住生活就没有权利进行分红”的规定是没有法律依据的，同时也是对享有分红权利村民个人合法财产的侵犯。但是村规民约违反法律法规和政策应该负有怎样的法律责任?受侵害者的救济途径何在?村民委员会组织法没有给出具体的答案。“刚刚实施的物权法恰恰解决了这个问题。”李春光说，物权法第六十三条规定，集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的。受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。“这等于在法律上为被村规民约侵犯了合法财产的村民提供了救济途径，为受害村民找到了行之有效的维权办法。”
车位、车库及小区物业
管理用房归谁所有?
上海首例
2007年9月。上海的龚先生将上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭，称他于2005年花了50余万元在上海市南汇区惠南镇康达公寓买了一套房，随后分别支付2.3万元和1万元，购买了地下自行车库一间及小区地面汽车停车位一个。2006年5月19日，在办理了房屋交接手续后龚先生获得了该部位使用权。物权法颁布后。龚先生以“地面停车位以及地下自行车库属业主共有，兴吉公司无权予以销售”为由把上海兴吉房地产开发有限公司告上法庭，要求兴吉公司返还购买钱款。并支付因此产生的430元利息。双方争议焦点在于兴吉公司是否有权出售地下自行车库和地面汽车停车位。龚先生认为，根据相关规定，自己向兴吉公司购买的地面汽车停车位和地下自行车车库属于小区公共配套设施，应归全体业主共有，所以兴吉公司无权销售停车位和车库使用权。被告兴吉公司承认，小区内并没有设置位于地面上的自行车停车位，而且车位和地下车库的使用权均卖给了龚先生，并且是开发商收下了这笔款项。“我们认为地下自行车车库不是公用部位，而是专用部位，根据上海市住宅管理相关的若干意见。我们出售所有权的做法是有充分法律依据的。”兴吉公司的代理人称，即便地下车库是公用部位。根据规定也要求予以出租，不得闲置。在兴吉公司看来，自己不但有权销售地下车库和地面停车位。而且也不存在3.3万元不当得利之说，所以不同意予以返还。但龚先生一方对兴吉公司辩称的依据提出异议。“规定中所描述的是机动车车库，即便包括非机动车车库。也不能说明对方有权利出售，”龚先生代理人强调。“现在谈的是业主‘共有’，而非‘公用’。”至于对方的“使用权出售”一说，龚先生代理人表示，除了房屋以外，即车库和停车位是无法出售使用权的，原因在于使用权归属于所有权。但兴吉公司坚持认为。作为“专用”部分的地下车库，其所有权和使用权都可以转让。“本案中的合同没有约定地下车库归业主所有。”兴吉公司的代理人称。法院经审理认为，本案的地下自行车车库，是被告利用地下空间投资建造的。且已形成可独立使用构筑物，不属于小区共用的公共设施，应归被告所有，故被告有权出售。同时，根据《物权法》第七十四条的规定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。现在被告将地面车位出售，于法有悖，应当将收取的款项退还原告。2007年11月，上海市南汇区法院依据《物权法》相关条款，判决：地面汽车停车位归全体业主共有，地下自行车库归开发商所有。兴吉公司退还龚先生地面汽车停车位转让款1万元，以及相应的利息损失。这是上海首次运用《物权法》作出判决。
北京首例
2007年10月8日。北京市朝阳区法院受理了物权法实施后该法院的首例诉讼。原告张先生和于先生将所在小区的物业公司告上法庭。要求确认业主对居民楼地下物业管理用房的法定共有权和管理权，并要求被告依法赔偿损失。原告所在的北京市安华西里小区建于1987年，由十几家国家机关、事业单位从开发商手中购买后，作为福 利分房供本单位职工使用。北京亿方物业管理有限责任公司第四分公司对该小区进行物业管理。1992年房改政策出台，房屋产权划归个人所有。小区某临街居民楼地下设备层的使用和收益问题被摆上了桌面。这部分空间。建成后被物业公司作为旅馆出租。居民们认为，自己对地下设备层也享有所有权。同时，旅馆的商业经营所带来的卫生问题、安全问题、噪音问题日益严重，引起了居民的不满，纠纷开始产生。这起纠纷持续多年。居委会、街道办事处多次调解，均无效果。物权法颁布以后。该楼的居民们看到了希望，根据《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。承担义务。于是他们推举了两名代表——张先生和于先生提起诉讼，两人又委托杨午代理。北京市朝阳区法院已对这起诉讼开庭审理。
2007年10月的一个清晨。家住北京市良乡北潞园小区的王女士像往常一样准备外出办事。当她开着车来到小区门口时，门口的保安将她的车拦了下来。保安让她交5元停车费后才可放行。为了5元钱的停车费。双方一时僵持不下，引得后面的车辆也不停按喇叭，因为还要去办事，最后王女士不得已交了5元钱，保安才给她放行通过。这已是王女士第三次和门口保安发生这样的冲突了，前两次都发生在2006年春天。甚至还惊动了附近派出所的警察。
2007年10月17日一大早，王女士来到房山区人民法院，她和物业公司关于停车费的案子就在这天开庭审理，很多媒体和法律界的人士都来到了庭审现场。王女士的诉求是要求物业公司返还9月份所交的150块钱临时停车费还有20块钱的车卡成本费，但是到了庭审现场，她又突然提出新的要求——今天早晨我从家里出来的时候。小区保安照样拦截我的车，强迫我交了5块钱的费用，我才从小区出来，所以我现在要求物业公司还给我175块钱。
王女士的代理律师陈述了诉讼理由。他一开始就提到了物权法。“我国《物权法》第七十三条规定，建立区划内的道路绿地，其他公共场所属于业主共有，原告是在自己所有的场地内停放车辆的，被告实际没有给原告提供停车泊位服务，收取原告服务费用没有依据，被告所收取原告的服务费用应当返还给原告。”在庭审现场人们没有见到物业公司的代表。只有被告的律师代表出庭，他认为物业公司已按照约定全面履行了自己的合同，不存在违约行为。所以本案不适用物权法，更适用合同法。随后，双方律师围绕物业公司到底有没有提供临时停车位，而展开了激烈辩论，双方争执不下，最后法官宣布庭审结束，择日进行宣判。
在北京市朝阳区人民法院，像这样关于物权法的案子，短短一个月时间里就已经接到了三起。
小区物业收停车费，地下室开旅馆，这两种情况在北京都十分普遍，正因为这样，这两起案子都引起了人们的关注。负责审理的法官认为，由于是第一次使用物权法，判决的时候会比较慎重。
一些专家分析说，小区地面停车位和地下车库的所有权是有区别的，而即使归业主所有的地面停车位。也不能无偿使用，小区的业主到底还要不要再交停车费，这需要业主委员会和物业公司进行具体的交涉。
如何行使物权
“物权法是一部比较专业的法律。大多数人对它能够产生意识，并依据《物权法》来起诉的，可能还局限于建筑物区别所有权，也就是说我是小区业主，对于小区绿地、道路还有物业房屋我主张我的权利。而运用物权法其他方面来维护自己的权利的还是比较少的。”朝阳法院助理审判员杨威说。“比如说在《物权法》颁布之前，也有人提出，比如说不一定是具体到车位，比如具体到什么绿地，具体到物业用房，就是物业公司使用的房屋。这些东西，他们认为是业主的共有财产。也曾经有过这样的提法和起诉。但是直接的法律依据没有，而且你的这个关系是什么?你对它这个所有权真正行使，这个都没有非常清晰的法律上的规定，它只是一些法理上的理解，然后基于这个来主张，他主张的时候就有难度了，因为咱们国家是成文法国家，大多数情况下法官判案是需要有明确的法律规定的。”
当前众多小区的物业纠纷都与社区公共财产及公共部分收益有关，如电梯间的广告收益、社区公共停车场的停车费收益等。之前相关法律、法规对此没有明确界定，业主维权缺乏法律武器。而小区业委会成立难的问题，又使业主维权没有组织，业主常常是以个人之力维护公众利益。无法有效维权。《物权法》的实施，降低了成立业委会的难度，更明确了业主对公共部分的管理权和收益权，确立了业主和业主大会、业主委员会以及物业服务企业的关系，指出业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，物业服务企业根据业主的共同委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
一些专家还指出，由于《物权法》对一些模糊概念的界定，一些物权纠纷也会逐渐淡出。广州市律师协会民事法律专业委员会主任詹礼愿认为，《物权法》为公民、法人设立了一些新权利。这必然引发一些新型案件的出现。如《物权法》规定“住改商”一定要经过利害关系人的同意，但这一规定仍将引发一系列的争议。詹举例说，如果住在三楼的小李要开一家火锅店，根据《物权法》的规定，必须经过利害关系人的同意。按照常理推断，小李必须要得到一楼、二楼住户的同意，但是否需要通过五楼、六楼住户的同意。是否需要相邻楼的住户的同意，《物权法》没有具体规定；也就是说哪些人是利害关系人，是多数人同意即可。还是需要所有人的同意，这些都没有规定清楚。因此很可能由此产生官司。
防止一物两卖
根据过去的法律规定，小区公共场所利益归全体业主所有。一般都用于物业维修基金。如果有业主要求分配到个人怎么办，物权法第八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定i没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。詹称，一旦业主要求将这些收益进行分配。很可能产生分配上的争议。《物权法》规定。有明确规划的小区车位、车库，开发商可以处置。但小区公共道路、人防工程的车位，如果没有明确规划，就是业主共同所有。詹礼愿指出，《物权法》的这一规定会导致开发商尽可能地将土地纳入建筑规划范围内。一旦是规划内的车位、车库。开发商就有权处理了。詹认为，《物权法》的这一规定仍然有待完善。据他分析。开发商通常把车位、车库的建设成本打入售楼成本中。如果车位成本没有打入车位房价中，可由开发商处理，这就属于私权范围，是合理的。如果已经打入进商品房成本卖了但另外又以所谓的规划为依据重新再出租、出卖、附赠，这完全是不合理的，是变相的一物两卖的行为。但由于要业主举证证明开发商的成本非常困难。也就很难防止开发商一物两卖的行为了。因此。詹礼愿认为有关车库车位问题要结合其他的法律法规。需要有关职能部门介入才能系统地解决。
物权法能终结非法强行拆迁吗?
全国政协委员、著名法学家梁慧星有句妙论：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词。”他的理由是，这部法律对土地征收制度有明确规定：将商业用地排除于国家征收之外。企业取得商业用地要与土地使用权人谈判签约。
其实，早在2007年9月1日，中国人民大学法学院教授、《物权法》起草人之一王轶在2007中国城市规划年会上，就向与会者透露了一个重要信息：《城市房屋拆迁管理条例》将被修改。今后行政机关将不介入协议拆迁。“从《物权法》角度看，协议拆迁就是一个普通的买卖协议，不涉及公共利益，借公共利益名义对被拆迁人实施行政强迁的做法将被改正。”王轶说。中国很多城市正在如火如荼地进行旧城改造、商品房建设……因此才出现了重庆“钉子户”事件。户主吴苹在与开发商对峙3年后，终于拿到天价补偿金同意拆迁。而拆迁有协议拆迁和征收拆迁之别，重庆“钉子户”事件属于协议拆迁，丝毫不涉及公共利益。王轶举例说：“这好比有人看到我的水壶，想买它，可是我不想卖它。那人又整天缠着我要买它，我就开价1000万元。如果他善于谈判，能说服我，我可以按10元钱的价格甚至免费给他；如果他不能说服我，那他就得给我1000万元。这两个条件都不具备，他到政府部门申请，强制我按照他提出的价格将水壶卖给他，这是毫无道理可言的。这是很简单的买卖关系，丝毫不涉及公共利益。”
行政机关不介入协议拆迁
王轶说，目前，现行的《城市房屋拆迁管理条例》以及国内各省、市的《城市房屋拆迁管理办法》从来没有把协议拆迁当作是普通的买卖协议，而是规定在保障公共利益的前提下。拆迁人可以向政府申请行政强迁，这与《物权法》中私有财产受法律保护的立法宗旨不符。王轶认为，《物权法》出台的真正意图是让私人财产在与商业利益、公共利益发生；中突时，能得到合理、恰当的补偿。而《城市房屋拆迁管理条例》修改后，行政机关将不介入协议拆迁结果是开发商要么有高超的谈判能力，要么就要有雄厚的财力，否则就会在以后的竞争中被淘汰。
中国人民大学法学院副教授朱岩说，《物权法》的出台，不是单纯为某一方面代言。关键还是看拆迁本身是否合法。如果拆迁本身不合法。那房屋所有人就可以手捧《物权法》。宣布任何人对自己的房屋都不能拆迁。《物权法》对于拆迁这个问题新的主要规定就是在第四十二条，为了公其利益的需要。依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。法律赋予任何人的权利都不是绝对的。是受限制的。比如。你无权在大街上裸奔，尽管穿不穿衣服是你的权利。个人在行使物权时，必须要顾及公共利益。《物权法》强调为了公共利益，但是这个公共利益如何界定，合法授权以及法律程序，都没说得很详细，这需出台具体的规定来完善。不过。在完善之前，根据目前公众对公共利益的认识，开发商建商业用房。一般来说不属公共利益范畴。若当时《物权法》已经生效，重庆“钉子户”应可胜诉。
拆迁程序重于拆迁目的
也有一些人对物权法会终结强制拆迁提出质疑。“拆迁问题中有两个问题特别值得重视。物权法也并没有给出具体的规定：一个是公共利益如何界定。一个是赔偿标准没有明确。”一名律师公开发表了自己的看法。政府为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但是什么是公共利益，条款中并没有明确认定。事实上。现实中常是公共事业也需要采取市场化手法以及商业化运作，所以很难明确判别什么样的需求是真正的公共利益需求。另外在不同时期、不同领域，公共利益的内容不一样，很难在《物权法》中作出统一界定。正因为如此，所以拆迁程序应更重于拆迁目的，也就是说，无论为了哪种目的的征收土地及房屋。都应严格遵守拆迁程序。而应该强化的程序。《物权法》也同样没有明确的规定。无论是在拆迁目的，还是在拆迁程序上存在法律漏洞。都有可能成就野蛮强制拆迁的继续。
“《物权法》实施后，很可能出现拆迁户直接质疑拆迁合法性的案件。”詹礼愿指出过去征地拆迁纠纷主要是补偿数额的争议，很少有人直接质疑拆迁是否合法。但《物权法》的第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。“这就让公众产生了一个疑问，何为公共利益?”詹礼愿表示如果是为了修水库、建军事基地，那当然是公共利益。但如果是为了修商业街、步行街、旧城区改造，这些算不算是公共利益?法律没有明确的规定。詹礼愿举了个例子，广州旧城区的一些老房子已经十分陈旧。拆迁补偿款不会高，但被拆迁者如果知道是建商业街，很可能对补偿款的要求比较高，在达不到一致的时候。拆迁户很可能以拆迁行为不是为公共利益为由起诉。
补偿标准落后于市场变化
天津炳盛律师事务所主任何磊认为，虽然法律对拆迁都明确规定要予以补偿，维护被征收人的合法权益。但对于补偿标准的规定仍不明晰，目前关于拆迁的补偿标准已经远落后于市场变化。“拿着这个几年前出台的补偿标准去与拆迁户谈判，也很难说服他们。在房价飙升的时代。补偿标准确实很难保证他们买到像样的房子。结合《物权法》给了‘恒产者’更多信心的背景。也许以后的钉子户会越来越多。”
2007年10月13日。云南天外天律师事务所罗坷律师代理了一起拆迁赔偿纠纷案件，向官渡区人民法院提起诉讼。此案案由是：2001年2月6日，原告许某夫妇购置了位于昆明市官渡区关上老街9·2栋406号房产，该住房面积为81.22平方米。原告称。2006年7月被告官渡区关上老街办事处在未与原告进行任何协商的情况下，强行断了原告的水、电、气及闭路电视，使原告的生活一下子陷入瘫痪状态。生活起居无法正常进行。后又于2007年3月。强拆其住房。导致原告居无定所，只好在外高价租房。原告诉求法院判令被告赔还同等地段、面积、坐向、房龄的房产一套或赔偿与之等价的40，61万元人民币，并赔偿其租房的经济损失19500元。“这是一起典型的涉及侵犯公民私有财产所有权的官司，是典型的物权案件。”罗坷律师说。法院已受理了该案。
一线法官说，有了物权法审判思路明确多了
“有了物权法，有关物权案件的审理就顺理成章得多了。”北京市通州区人民法院法官曹越说。
曹越从事民事审判7年。近两年，他每年审理民事案件600件。按工作日计算，平均每天差不多3件。
“以前我们审理物权方面的案件，很多时候要靠法理推论，虽然也可以判案，但往往说理性不强。”曹越说，“物权法实施后就不同了，绝大多数案件都会有 相应的、明确具体的法律条文。”
弥补空缺
对此，北京市朝阳区人民法院法官俞里江也有同感。他举例说，物权法对建筑物区分所有权规定得比较细致。而过去这方面就是空缺。还有相邻关系方面。物权法都有比较具体的规定，审理案件时就要明确得多。对法官判案来说，物权法的实施让我们更有底气了。这位法官说，“以前的《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规虽然对相关问题有规定。但比较散乱，有些规定欠明确，导致法官判案时只能根据民法理论进行推导，现在物权法的实施让法官在法律适用问题上更加准确。”
北京岳成律师事务所杜永浩律师也认为。原有的《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规，对新的经济背景下的商品小区共有部分的归属。缺乏直接、明确、具体的规定。因此，在共有部位的产权归属以及管理经营等方面存在着混乱和不公平现象。物权法对此作出了明确具体的规定，必然成为权利人维护自己合法权益的有力武器。在司法审判活动中，物权法也有可能更多地取代《民法通则》，成为处理财产权属等纠纷的常用法律依据。
中国社会科学院法学研究所谢鸿飞博士认为，物权法的作用也需要辩证地看。比如小区的公用停车位，属于业主共有，这无疑是件好事，但是同时也要看到，没有车的人也要承担这部分费用。是不是公平呢?谢鸿飞总结说，对复杂的现实情况来说，物权法需要更为细致的司法解释。以及在具体案例中的灵活使用。这样才能让公民腰杆更硬，法官底气更足。
北京市惠诚律师事务所律师谢通祥说：“物权法出台之前，维权时，司法部门在适用法律的时候有欠缺，因为原来的规定是原则性的规定。没有具体的规定，现在物权法已实行，有这个相应的规定的时候，公民自然用物权法维护自己的权利。而且物权法是基本法，效力层次是比较高的，各地纷纷涌现物权法第一案便很正常。”
北京市朝阳区人民法院法官陈晓东说，“物权法立法经历13年，曾广泛听取了群众意见，经8次修改、7次审议，应该说是相当完善了。不过由于一些社会客观原因，某些立法条件不成熟，一些条款从目前的司法审判角度看，还有不明确或简单的地方。”他提出，物权法有关国家征收的规定中对公益的定义不明，地下室和防空设施的归属规定也不是很清晰。他认为，这将可能导致原有的拆迁纠纷、地下室人防工程归属纠纷仍然不好处理，仍然会是民事审判中的难题。
物权法定
俞里江说得比较具体。他说。物权法一个重要思想是物权法定。也就是说所有权要经过法定机关登记才能生效。与此同时，物权法规定登记机关因登记错误给物权人造成损失的要赔偿，但这个赔偿是国家赔偿还是登记机关赔偿不明确。再有。当事人提供错误、虚假资料致使登记出现错误由谁来赔偿也不明确。
业主委员会的职能是社会生活中一个比较复杂的问题。比如按目前的有关规定。业主委员会无权代表业主提起诉讼，但在实际生活中，业主与物业公司发生矛盾，业主往往不易团结一致。集体诉讼很困难。而业主委员会又不能代表业主诉讼。致使许多小区业主与物业矛盾长期得不到解决。
曹越是通州区法院主要审理小区物业纠纷的法官。他提到一种情况，就是关于物业费纠纷审理的变化。他说，过去业主与物业公司发生矛盾，业主往往采取不交物业费的方法对抗。物业公司起诉、法院宣判后，物业公司再申请法院执行。法院成了物业公司的“催款员”。现在这类案件在通州区法院已限制立案。法院的理由是，物业公司应该尽量改进工作方法，取得业主满意，自己去解决矛盾。
“一部法律的完善要经过一段时间。”陈晓东说，“民法通则实施了20年，合同法实施了8年。都在以司法解释的形式进行补充完善。物权法大约需要5至10年的时间才能完善。”
需要从概念抓起
2007年11月11日，有个媒体记者在北京街头进行了一项小调查。随机问了十几个人，竟然有一半人不知道有了物权法，而关心物权法的人对其中的许多概念也不甚了解。比如物权法的涵盖面、物权法与民法通则的关系等。
据媒体报道。湖北省武汉市魏某买了楼层相连的4套房子，他要把四套房子打通并将走廊包括进来。但物业公司阻止他进行装修，理由是走廊是本楼业主共有财产，不能归个人使用。魏某向法院提起诉讼，结果败诉。武汉市东湖高新区人民法院认为，根据物权法的规定，魏某对走廊享有区分所有权。而不享有专用所有权。
俞里江认为，建筑物的区分所有权的概念应该是物权法宣传重点之处。建筑物内的承重墙、外面的墙面都应该是共有的，可以共有共管，但不能据为己有。比如，业主自己不能把外墙挖开，把自己的屋子变成门脸房。这些知识一般人都不太清楚。
“对物权法的宣传应该从概念抓起。”法律界人士陈晓东说。
一位法律专家认为，物权的概念在以前的几部民法中都没有引入，现在突然形成一部法律，对一般人来说应该有一个较长的熟悉过程。
张桂茹律师说，我在办理刑事案件当中发现有很多暴力犯罪，有一大部分犯罪是由于民事纠纷，也就是关于物的利用、归属问题，在法律上的规定不明确，当事人又对法律常识不了解。双方容易发生争议，如果是情绪上有冲突，就升级为刑事案件。我觉得普及物权法律知识对于减少刑事案件是相当有作用的。
与每个人都是零距离
长期以来，我国强调的是对公共财产即国家和集体财产的保护。《宪法》第十二条规定，“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”：第十三条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”。不难看出，公共财产冠以“神圣不可侵犯”的用词，凸显了我国对“公财”保护的力度，而新实施的《物权法》规定，“国家的、集体的、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这就表明，公私财产保护不存在谁主谁辅。而是得到平等地位的保护，让公民更有财产的安全感。只有地位平等、权利平等，才有公平竞争，才能形成良好的市场秩序。
专家们称，《物权法》带给我们思想与观念上的变化与进步，突出表现在三个方面：首先，《物权法》的颁布是我国民主法制的进步，《物权法》是当之无愧的关注民生的重要基本部门法，它其实与每个人都是零距离的。打开这部法律，人们看到的是沉甸甸的财产权利：所有权、建筑物区分所有权、土地承包经营权、典权、质权……物权法的出台，将深刻影响人们的生活，无论他们在城市。还是在农村。在日常生活中。小到一枚别针、一部手机、一台电脑，大到一所商品房、一片草坪、一座矿山，我们衣食住行所依赖的物的归属和使用都由物权法来规定。实际上，眼下我们经济社会生活中的很多热点问题，如国企改革、拆迁补偿、物业纠纷等，其实质无不涉及产权关系的明确、权利人财产权益的保护。可以说，物权法离我们很近，甚至有法 学家说，离开物权，我们无法生活。第二，《物权法》将财产分为国家所有、集体所有和个人所有。并强调平等保护的原则。《物权法》的伟大之处就在于，物权法确认了一个新的概念，叫做私人所有权。它第一次如此集中地将保护个人财产权利的法律规范完整地呈现在公众面前，让人们对财富的取得、财富的使用有了明确的法律依据。再次，《物权法》的制定过程就是宣扬人权与私法观念的过程。《物权法》在2005年公布之前还局限在一个比较专业的法律学专家的、非常独立的领域。此后已逐渐地转变为一个大家所熟知的法律。征求意见的过程是大规模的《物权法》的普法活动，这是一个很有效的现代民法观念的普及过程，使得物权的观念逐渐深入民众，推动了我国财产平等保护观念形成。物权法是功不可没。
法律的生命力在于实施
胡锦涛总书记强调。法律的生命力在于实施。《物权法》实施了，但就目前的一些现状来看，要真正发挥作用。还必须进行内外各方面的改革和完善，才能落实和执行物权法。目前最高人民法院等相关机构正在计划进一步细化物权法，补充更详细的司法解释，让这部法律管理的范围更加清晰。更加实用，以提高司法部门的办案效率。而全体公民对新颁布的法律进行学习和熟识也是非常重要的一环。每位公民都应树立起正确的物权观念，增强依法维护个人权利的自觉性和主动性。当我们不在乎自己的财产的时候自然也不会在乎别人的财产：当我们不尊重自己的空间的时候自然也不会尊重别人的空间。物权法带给我们的不只是法治文明，还有更广阔的文化视野和更高级的文化生态。
胡锦涛总书记在党的十七大报告中首次明确提出，要“创造条件让更多群众拥有财产性收入。”这是一个深得民心的提法。改革开放以来尤其是近年来我国经济的快速健康发展。给我国城乡居民带来的是收入的快速增长，快速增长的居民收入，满足了居民的日常生活所需，剩余的部分则转化成了各种形式的居民财产，为居民带来了财产性收入。统计表明，2006年全国城镇居民年人均可支配收入达到11759元，比2002年增长了52.7％，扣除价格因素。五年间年均递增9.2％。城镇居民收入在快速增长的同时。收入构成也发生了变化。工资性收入占全部收入的比重比2002年降低了1.3个百分点；财产性收入比重有所上升。成为城镇居民收入增长的亮点。2006年人均财产性收入为244元，比2002年增长了139.2％。不断增加的居民财产总量，为财产性收入的增加提供了良好的经济基础。因此。胡锦涛总书记提出“创造条件让更多的群众拥有财产性收入”，是完全符合我国居民收入现实状况的。
更多的公民拥有财产性收入以后，也会带来相应的挑战。挑战主要来自两个方面。一是法律方面的挑战。这方面的问题随着物权法的制定与实施，可以说已经得到了解决。因为，物权法明确规定。无论是公有财产还是私有财产，只要得之合法，国家就会给以平等的法律保护。就在不久前。北京市通州法院就援引《物权法》有关条款，一审判决一家侵犯私产的公司赔偿被侵犯人6000元损失。这就是《物权法》保护群众私有财产及财产性收入的一个典型案例。可以说。有了物权法。更多的公民拥有财产性收入就有了法律保护。
二是从经济角度分析，能否拥有财产性收入及这一收入能够在整个居民收入中占多大比例。应该是我们全面建设小康社会的一个重要标志。
《物权法》给我们带来了对未来预期的确定性。带来了对以后美好生活的希望。要让《物权法》发挥出应有的作用，迫切需要在国家和公民中强化私法意识，树立民法的权威，政府本着物权平等保护的精神，以法律作为人民集体意志和根本利益的集中体现，形成法律规定由公民与政府认真遵守。绝对不能允许任何单位与个人以“不懂法律”为遮羞布。逃避、歪曲、或践踏《物权法》。
(责编：金 锋)