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摘 要：针对房地产开发成本控制相关内容，做了简单的论述，提出了成本控制方法。对于房地产开发企业来说，若能够实现成本的有效把控，对增强市场竞争力，有着积极的作用。现结合具体实践，整理关于开发成本控制的有效方法和手段，共享给行业人员。
关键词：房地产开发；成本控制；经济效益；市场竞争力
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）23-0262-02
目前，房地产行业面临着发展的新局面，受到国家宏观调控的影响，企业经济效益受到不同程度的冲击，增加了企业之间的市场竞争压力。除此之外，土地资源逐渐减少，建设用地成本不断增加，加之人工费和材料费等的增加，带动着成本增加。对于房地产开发企业来说，若想获得更多的经济效益，要做好成本控制，减少资金浪费。
1 房地產开发成本构成
从成本构成角度来说，具体如下：
（1）产品开发成本。依据资金用途来说，主要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。土地开发成本指的是，开发建设场地产产生的系列费用支出，比如土地征用费用和拆迁补偿费用等；房屋开发成本指的是企业开发各类房屋产生的系列费用支出，比如商品房和出租房等；配套设施开发成本，主要是开发能有偿转让的搭配套设施产生的费用、不可以直接计入开发产品成本的公共配套设施费用等；代建工程开发系列成本，是代为开发除了土地和房屋之外其他工程，所产生的各类费用，比如市政工程。
（2）开发费用。此类费用包括管理费和财务费用以及销售费用等，主要产生于组织和管理生产经营环节。其中，管理费是行政管理部门，其为组织以及管理开发，所产生的系列费用。财务费用具体指的是，为了筹集资金所产生的各项费用，包括借款利息以及其他财务费用。销售费用具体指的是，产品销售和出租以及转让环节，所产生的各类费用。
2 房地产开发成本控制问题分析
2.1 成本管理制度不完善
从成本管控角度来说，难度较大，因为涉及的部门和人员较多，若没有完善的管理制度规范，难以促使成本管控工作的具体落实，常见钻空子的情况。由于制度不够完善，使得房地产项目成本管控，存在过于集中化的问题，未能实现全过程的有效把控。除此之外，缺少完善的制度，当出现质量问题或者其他问题时，无法进行追责，造成责任推诿情况。制度不完善，具体体现为：①成本管理制度未能实现体系化。②追责制度不完善。③项目运营管理细化程度不够。
2.2 成本控制认识不够
对于开发企业来说，成本控制要覆盖项目的各个方面，从当前成本控制情况来说，还存在着不足。具体体现如下：①对成本管理重要性认识不够。部分管理者觉得成本控制重点是施工阶段，出现集中控制成本的情况，成本控制缺乏全面性。除此之外，将控制重心放在了现金、材料等方面，忽略了人员的把控，这里所说的人员方面的成本管理，是通过提升施工人员和管理人员的综合能力水平，发挥其成本节约的作用。若人员的整体水平较差，在开发的过程中，极易引发系列问题，比如质量问题，增加开发成本。②对成本管理的宣传不到位。开发成本的把控，需全体参与人员的参与，从自身出发，做好成本控制。这需要其具有较强的成本管理意识和能力，因此需要进行的成本管理宣传和培训。此项工作，尚未有效落实。③绩效考核不严谨。若想提升经济效益，必须要强化成本把控。实施绩效考核，将成本控制纳入到考核内容中，调动人员成本控制的积极性，能够获得不错的效果。从实际情况来说，绩效考核存在着不严谨的问题。
3 房地产开发成本控制策略总结
3.1 科学执行资金计划管理
房地产开发企业管理者要积极转变观念，注重资金计划，采用科学合理的方法，通过调动财务人员力量、投资人员力量以及销售人员力量等，分析资金结构以及项目资金，根据融资计划以及销售计划等，制定项目全过程的计划。在计划中，要注重细部的把控，合理编制月度资金计划以及年度资金计划，保证资金计划能够有效执行，强化对资金的管理。房地产企业要合理配置专业人员，做好资金计划执行的检查，强化对资金计划实施全过程的监督把控。当发现实际存在的问题，要立即解决，结合实际情况，合理调整资金计划[1]。
3.2 做好建安成本的把控
成本管理工作中，因为房地产开发项目运营的时间较长，而建安成本占比较大，因此要采取有效的手段，强化对工程成本的把控，通过节约建设成本，降低项目成本。在具体实践中，要从材料入手，探索如何降低材料成本。具体从以下方面入手：①制定材料预算计划。在编制材料预算时，要做好市场分析，总结材料价格变化规律，编制合理的方案。②实施限额领料制。对材料浪费问题，采取此措施，能节约材料费用。③降低采购成本。采取集中采购或者其他措施，降低材料采购的成本。除此之外，制定完善的采购制度和供应商档案等，并且结合采购工作业绩，实施奖惩制度。
3.3 做好基础工作
成本控制的开展，要做好以下基础工作：①工程概算定额/预算定额的制定以及修改；把控施工预算定额的编制质量，为企业控制开发成本，提供有力的依据。②做好材料物资的管理，健全收发制度和计量手续以及管理制度。实行限额领料制度，定期做好实物资产的全面清查盘点，以免材料物质转移或者毁损。③完善业务原始记录以及登记制度等，实行凭证传递以及审核制度，做好资源保管工作，明确管理职责，保证成本核算的及时性，为成本控制和调整，提供有力的数据信息[2]。④结合开发产品的特点，选择适合的成本核算方法，强化成本控制。
3.4 做好开发全过程的成本把控
3.4.1 招标阶段
房地产开发企业实施成本控制，在招标阶段，积极采取公开招标的方式，利用社会平台，选择合作伙伴。强化以下内容的把控：①把控招标文件的编制质量[3]。无论采取何种编制模式，都需要保证清单招标计价方式的合理和简洁性，从总价和单价方面，展现报价的真实性，体现投标单位的优势和不足，以便于合理选择合作伙伴。②强化合同管理。合同的签订，核心部分是确定合同价格。在招标总价的基础上，强化和投标单位的沟通，谈好让利空间。同时要对付款方式以及变更计价方式等，反复进行研究，组织成本控制部门和工程部门等，进行合同评审，确保合同的严密性以及履约的可控性。
3.4.2 施工阶段
对于施工阶段的成本控制，主要措施如下：①落实图纸交底会审制度。开建前，组织建设单位人员和设计人员等，对施工图纸，进行技术交底，说明相关信息[4]。通过对图纸进行会审，及时发现设计问题，优化设计方案，降低工程建设成本。②严格控制变更。项目变更签证，直接影响着项目成本，因此需要严格把控变更。在办理签证时，必须要结合合同以及标书内容，逐一核对，保证证据齐全，做到有理有据。③发挥监理的作用。委托第三方，做好工程投资和进度等的监理工作。④把控决算审计。为避免串通作假情况的发展，对于决算编制和预算编制，要委托不同的单位，通过数据对比分析，及时进行纠偏。
3.4.3 销售阶段
组建自己的销售团队，强化销售成本的把控。因为销售后资金回笼不顺畅，则会造成成本增加的问题。基于此，在营销推广以及广告宣传等环节，要力求节约。结合市场行情，动态调整宣传力度以及销售策略[5]。
4 结束语
综上所述，房地产开发成本的把控，需要人员积极转变观念，树立成本管控意识，参与到成本控制中来。在实际工作中，要科学执行资金计划管理，做好建安成本的把控，做好基础工作，做好开发全过程的成本把控。
参考文献
[1]潘焕斌.房地产开发的成本控制方法阐述[J].住宅与房地产，2017（24）：179.
[2]范大平.浅析房地产开发成本核算方法及成本控制对策[J].中国国际财经（中英文），2017（13）：157～158.
[3]王 微.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].企业改革与管理，2017（02）：13.
[4]李 娟.浅析房地产开发企业成本控制的有效途径及方法[J].中国市场，2014（51）：151～152.
[5]徐 宁.房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].中外企业家，2013（08）：77+79.
收稿日期：2018-6-2
作者简介：农朗琪（1977-），女，汉族，广西桂平人，中级工程师，本科，主要从事房地产工程造价管理工作。
关键词：房地产开发；成本控制；经济效益；市场竞争力
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）23-0262-02
目前，房地产行业面临着发展的新局面，受到国家宏观调控的影响，企业经济效益受到不同程度的冲击，增加了企业之间的市场竞争压力。除此之外，土地资源逐渐减少，建设用地成本不断增加，加之人工费和材料费等的增加，带动着成本增加。对于房地产开发企业来说，若想获得更多的经济效益，要做好成本控制，减少资金浪费。
1 房地產开发成本构成
从成本构成角度来说，具体如下：
（1）产品开发成本。依据资金用途来说，主要包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本。土地开发成本指的是，开发建设场地产产生的系列费用支出，比如土地征用费用和拆迁补偿费用等；房屋开发成本指的是企业开发各类房屋产生的系列费用支出，比如商品房和出租房等；配套设施开发成本，主要是开发能有偿转让的搭配套设施产生的费用、不可以直接计入开发产品成本的公共配套设施费用等；代建工程开发系列成本，是代为开发除了土地和房屋之外其他工程，所产生的各类费用，比如市政工程。
（2）开发费用。此类费用包括管理费和财务费用以及销售费用等，主要产生于组织和管理生产经营环节。其中，管理费是行政管理部门，其为组织以及管理开发，所产生的系列费用。财务费用具体指的是，为了筹集资金所产生的各项费用，包括借款利息以及其他财务费用。销售费用具体指的是，产品销售和出租以及转让环节，所产生的各类费用。
2 房地产开发成本控制问题分析
2.1 成本管理制度不完善
从成本管控角度来说，难度较大，因为涉及的部门和人员较多，若没有完善的管理制度规范，难以促使成本管控工作的具体落实，常见钻空子的情况。由于制度不够完善，使得房地产项目成本管控，存在过于集中化的问题，未能实现全过程的有效把控。除此之外，缺少完善的制度，当出现质量问题或者其他问题时，无法进行追责，造成责任推诿情况。制度不完善，具体体现为：①成本管理制度未能实现体系化。②追责制度不完善。③项目运营管理细化程度不够。
2.2 成本控制认识不够
对于开发企业来说，成本控制要覆盖项目的各个方面，从当前成本控制情况来说，还存在着不足。具体体现如下：①对成本管理重要性认识不够。部分管理者觉得成本控制重点是施工阶段，出现集中控制成本的情况，成本控制缺乏全面性。除此之外，将控制重心放在了现金、材料等方面，忽略了人员的把控，这里所说的人员方面的成本管理，是通过提升施工人员和管理人员的综合能力水平，发挥其成本节约的作用。若人员的整体水平较差，在开发的过程中，极易引发系列问题，比如质量问题，增加开发成本。②对成本管理的宣传不到位。开发成本的把控，需全体参与人员的参与，从自身出发，做好成本控制。这需要其具有较强的成本管理意识和能力，因此需要进行的成本管理宣传和培训。此项工作，尚未有效落实。③绩效考核不严谨。若想提升经济效益，必须要强化成本把控。实施绩效考核，将成本控制纳入到考核内容中，调动人员成本控制的积极性，能够获得不错的效果。从实际情况来说，绩效考核存在着不严谨的问题。
3 房地产开发成本控制策略总结
3.1 科学执行资金计划管理
房地产开发企业管理者要积极转变观念，注重资金计划，采用科学合理的方法，通过调动财务人员力量、投资人员力量以及销售人员力量等，分析资金结构以及项目资金，根据融资计划以及销售计划等，制定项目全过程的计划。在计划中，要注重细部的把控，合理编制月度资金计划以及年度资金计划，保证资金计划能够有效执行，强化对资金的管理。房地产企业要合理配置专业人员，做好资金计划执行的检查，强化对资金计划实施全过程的监督把控。当发现实际存在的问题，要立即解决，结合实际情况，合理调整资金计划[1]。
3.2 做好建安成本的把控
成本管理工作中，因为房地产开发项目运营的时间较长，而建安成本占比较大，因此要采取有效的手段，强化对工程成本的把控，通过节约建设成本，降低项目成本。在具体实践中，要从材料入手，探索如何降低材料成本。具体从以下方面入手：①制定材料预算计划。在编制材料预算时，要做好市场分析，总结材料价格变化规律，编制合理的方案。②实施限额领料制。对材料浪费问题，采取此措施，能节约材料费用。③降低采购成本。采取集中采购或者其他措施，降低材料采购的成本。除此之外，制定完善的采购制度和供应商档案等，并且结合采购工作业绩，实施奖惩制度。
3.3 做好基础工作
成本控制的开展，要做好以下基础工作：①工程概算定额/预算定额的制定以及修改；把控施工预算定额的编制质量，为企业控制开发成本，提供有力的依据。②做好材料物资的管理，健全收发制度和计量手续以及管理制度。实行限额领料制度，定期做好实物资产的全面清查盘点，以免材料物质转移或者毁损。③完善业务原始记录以及登记制度等，实行凭证传递以及审核制度，做好资源保管工作，明确管理职责，保证成本核算的及时性，为成本控制和调整，提供有力的数据信息[2]。④结合开发产品的特点，选择适合的成本核算方法，强化成本控制。
3.4 做好开发全过程的成本把控
3.4.1 招标阶段
房地产开发企业实施成本控制，在招标阶段，积极采取公开招标的方式，利用社会平台，选择合作伙伴。强化以下内容的把控：①把控招标文件的编制质量[3]。无论采取何种编制模式，都需要保证清单招标计价方式的合理和简洁性，从总价和单价方面，展现报价的真实性，体现投标单位的优势和不足，以便于合理选择合作伙伴。②强化合同管理。合同的签订，核心部分是确定合同价格。在招标总价的基础上，强化和投标单位的沟通，谈好让利空间。同时要对付款方式以及变更计价方式等，反复进行研究，组织成本控制部门和工程部门等，进行合同评审，确保合同的严密性以及履约的可控性。
3.4.2 施工阶段
对于施工阶段的成本控制，主要措施如下：①落实图纸交底会审制度。开建前，组织建设单位人员和设计人员等，对施工图纸，进行技术交底，说明相关信息[4]。通过对图纸进行会审，及时发现设计问题，优化设计方案，降低工程建设成本。②严格控制变更。项目变更签证，直接影响着项目成本，因此需要严格把控变更。在办理签证时，必须要结合合同以及标书内容，逐一核对，保证证据齐全，做到有理有据。③发挥监理的作用。委托第三方，做好工程投资和进度等的监理工作。④把控决算审计。为避免串通作假情况的发展，对于决算编制和预算编制，要委托不同的单位，通过数据对比分析，及时进行纠偏。
3.4.3 销售阶段
组建自己的销售团队，强化销售成本的把控。因为销售后资金回笼不顺畅，则会造成成本增加的问题。基于此，在营销推广以及广告宣传等环节，要力求节约。结合市场行情，动态调整宣传力度以及销售策略[5]。
4 结束语
综上所述，房地产开发成本的把控，需要人员积极转变观念，树立成本管控意识，参与到成本控制中来。在实际工作中，要科学执行资金计划管理，做好建安成本的把控，做好基础工作，做好开发全过程的成本把控。
参考文献
[1]潘焕斌.房地产开发的成本控制方法阐述[J].住宅与房地产，2017（24）：179.
[2]范大平.浅析房地产开发成本核算方法及成本控制对策[J].中国国际财经（中英文），2017（13）：157～158.
[3]王 微.房地产开发企业项目管理与成本控制研究[J].企业改革与管理，2017（02）：13.
[4]李 娟.浅析房地产开发企业成本控制的有效途径及方法[J].中国市场，2014（51）：151～152.
[5]徐 宁.房地产开发成本核算方法与成本控制对策[J].中外企业家，2013（08）：77+79.
收稿日期：2018-6-2
作者简介：农朗琪（1977-），女，汉族，广西桂平人，中级工程师，本科，主要从事房地产工程造价管理工作。