论文部分内容阅读
房屋是一种特殊的产品，需求庞大，更涉及民生、社会等问题，购房对于普通居民又是一项较大的支出，住房条件的好坏对于普通居民生活水平的高低有着决定性的作用。房地产市场的信号是房地产价格，当价格高于房地产价值时，房地产将出现短缺状态，反之则出现饱和状态。因此，研究房地产业运行状况，对保持国内经济增长，提高人民生活水平，有着至关重要的作用。
一、房地产发展现状
我国房地产业在计划经济时代曾经销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。从20世纪80年代房地产业重新兴起，到90年代进入快速发展时期。我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。随着经济的快速发展，国民生活水平的提高，房地产购置调控问题逐渐成为人们的热点话题，中国作为发展中国家，其国民经济在很大程度上仍然依赖于房地产的发展。自房改以来，房价的增长速度远远超出一般性个人收入的增长速度，但同时房价的增长又拉动着地方经济的增长，并且在其间占主要地位；另一方面也引发了畸形的市场需求，主要体现在投资性需求超出实际的居住需求，且投资性需求过于旺盛对房价的刺激抑制了居住性需求。
据有关方面统计，90年代初期我国房地产开发投资累计已超过5万亿元，年均增长20%以上。国家有关部门通过采取有关的经济政策对房地产市场进行规范，调控政策频频出台，调控效果也开始慢慢呈现。比如从上游控制开发商的资金投入，在下游增加投资性需求者的购买门槛；对土地市场进行准入监管；增加经济适用房来分流对商业住房的市场需求；通过政策法规对银行以及购买环节进行控制等。在这个过程中，各种细节性的监管逐渐完善。但从最终效果来看，仍没有建立起具备强力制约性和调整性的机制，在每一轮的调控之后，房价总会展开新一轮的报复性增长。
二、国家宏观调控举措
一是以变动税收和支出的形式影响总需求的政策。在房地产比较火爆的时候，提高税率，增加税收，减少政府支出等财政政策，增加房地产投资的成本，从而抑制潜在进入者的进入，缓和相关的市场矛盾，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题。
二是提高或降低银行的存款准备金率。通过减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资。提高存款准备金率，增加银行在中央银行的存款，提高银行的利率，减少投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争。
三是调整中央银行再贴现率。通过调整商业银行对外的货币供给量，影响利率的升降，最终影响房地产投资，抑制房地产市场的过热发展。一方面通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据；另一方面通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾。
三、影响分析
一是对国民经济的影响。房地产作为资金密集性行业的特性，使其在GDP的贡献上始终占据着支柱地位；同时，作为产业链的顶端行业，房地产的发展直接影响着钢铁、建材、装修等一大批相关行业的发展。所以，房地产行业已经成为地方经济的支柱行业和主要的经济增长点。近年来，基本建立起了覆盖生产、开发、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制，在土地、建材、施工、销售、评估、审计、物业、二手房、装修等环节都已形成一定的规模，并各自出现了代表性的企业。按市场化原理来看，各行业之间具有相互制约、相互提升的产业链关系。但事实上，房地产开发环节在很大程度上支配着其它行业的发展。一旦开发环节出现波动，立刻就会影响其它环节的发展，并表现的较为剧烈，这也从另一方面验证了房地产开发作为支柱行业的地位。
二是对产业链中其他行业的影响。房地产行业的发展与股市、银行等国家性金融机构联系紧密，目前我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，呈现出一派欣欣向荣的景象。截止目前，我国房地产企业已达到3万多家，房地产业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批好的楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地也出现了许多成功的房地产经营模式。
三是对经济体制的影响。经济体制的完善是根本之道，财富上的两级分化是造成一方面房价持续上升，而另一方面市场需要无法转换成需求的根本原因。这在一定程度上反映了中国目前经济体制的不完善。因此，尽快完善经济体系，加强经济行为的监管，缩小财富分配的差距，提高平均收入水平，是解决房地产问题最根本的原则。增大投资门槛，缩小投资价值，采取有效措施，控制供应量。才能使房地产呈现出稳定的、健康的发展态势，进而合理化分配经济增长结构。
一、房地产发展现状
我国房地产业在计划经济时代曾经销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。从20世纪80年代房地产业重新兴起，到90年代进入快速发展时期。我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。随着经济的快速发展，国民生活水平的提高，房地产购置调控问题逐渐成为人们的热点话题，中国作为发展中国家，其国民经济在很大程度上仍然依赖于房地产的发展。自房改以来，房价的增长速度远远超出一般性个人收入的增长速度，但同时房价的增长又拉动着地方经济的增长，并且在其间占主要地位；另一方面也引发了畸形的市场需求，主要体现在投资性需求超出实际的居住需求，且投资性需求过于旺盛对房价的刺激抑制了居住性需求。
据有关方面统计，90年代初期我国房地产开发投资累计已超过5万亿元，年均增长20%以上。国家有关部门通过采取有关的经济政策对房地产市场进行规范，调控政策频频出台，调控效果也开始慢慢呈现。比如从上游控制开发商的资金投入，在下游增加投资性需求者的购买门槛；对土地市场进行准入监管；增加经济适用房来分流对商业住房的市场需求；通过政策法规对银行以及购买环节进行控制等。在这个过程中，各种细节性的监管逐渐完善。但从最终效果来看，仍没有建立起具备强力制约性和调整性的机制，在每一轮的调控之后，房价总会展开新一轮的报复性增长。
二、国家宏观调控举措
一是以变动税收和支出的形式影响总需求的政策。在房地产比较火爆的时候，提高税率，增加税收，减少政府支出等财政政策，增加房地产投资的成本，从而抑制潜在进入者的进入，缓和相关的市场矛盾，防止和预防房地产行业过快发展而引发的附加问题。
二是提高或降低银行的存款准备金率。通过减少或增加银行的货币供给量，从而影响利率进而影响投资。提高存款准备金率，增加银行在中央银行的存款，提高银行的利率，减少投资者的贷款，从而缓和了房地产市场的过度激烈的竞争。
三是调整中央银行再贴现率。通过调整商业银行对外的货币供给量，影响利率的升降，最终影响房地产投资，抑制房地产市场的过热发展。一方面通过经济政策对房地产市场影响的研究，为国家有关部门调控房地产市场提供依据；另一方面通过经济政策对房地产市场影响的研究，为房地产企业提供决策依据，有助于解决民生问题，缓解社会矛盾。
三、影响分析
一是对国民经济的影响。房地产作为资金密集性行业的特性，使其在GDP的贡献上始终占据着支柱地位；同时，作为产业链的顶端行业，房地产的发展直接影响着钢铁、建材、装修等一大批相关行业的发展。所以，房地产行业已经成为地方经济的支柱行业和主要的经济增长点。近年来，基本建立起了覆盖生产、开发、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制，在土地、建材、施工、销售、评估、审计、物业、二手房、装修等环节都已形成一定的规模，并各自出现了代表性的企业。按市场化原理来看，各行业之间具有相互制约、相互提升的产业链关系。但事实上，房地产开发环节在很大程度上支配着其它行业的发展。一旦开发环节出现波动，立刻就会影响其它环节的发展，并表现的较为剧烈，这也从另一方面验证了房地产开发作为支柱行业的地位。
二是对产业链中其他行业的影响。房地产行业的发展与股市、银行等国家性金融机构联系紧密，目前我国房地产业已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，呈现出一派欣欣向荣的景象。截止目前，我国房地产企业已达到3万多家，房地产业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批好的楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地也出现了许多成功的房地产经营模式。
三是对经济体制的影响。经济体制的完善是根本之道，财富上的两级分化是造成一方面房价持续上升，而另一方面市场需要无法转换成需求的根本原因。这在一定程度上反映了中国目前经济体制的不完善。因此，尽快完善经济体系，加强经济行为的监管，缩小财富分配的差距，提高平均收入水平，是解决房地产问题最根本的原则。增大投资门槛，缩小投资价值，采取有效措施，控制供应量。才能使房地产呈现出稳定的、健康的发展态势，进而合理化分配经济增长结构。