论文部分内容阅读
【摘 要】城市轨道交通在给人们带来方便快捷的交通便利的同时也扮演了城市经济推动者的角色。本文基于特征价格理论，以正在建设中的南昌地铁1号线为研究对象，通过建立南昌住宅市场的特征价格模型，运用回归分析的方法，对正在建设的南昌地铁1号线对周边住宅价格的影响进行实证分析。
【关键词】城市地铁交通；特征价格模型；住宅价格
城市地铁作为一种全新的交通方式出现在城市的发展道路上，城市轨道交通具有运量大、速度快、安全准点、乘车条件舒适、等特点，提高了沿线区域的通达性，降低了沿线居民的交通成本，从而改变了城市原有的区位优劣布局，带动周边住宅增值，进而改变原有的住宅价格空间结构。国内外学者对轨道交通与住宅价格关系的研究颇为丰富。Laakso对芬兰首都赫尔辛基地铁的研究发现，离地铁站口1000m范围内的土地有6%的价格溢价。吴公梁、龙奋杰通过对距离轨道交通站点不同距离的同质二手住宅价格进行回归，得出了4条表示住宅价格和到轨道交通站点距离的关系曲线。结论显示，在浦东，轨道交通站点对房价的影响半径大约为2km，在浦西则为1km；对己建成的轨道交通线，影响半径约为2km，对于在建的轨道交通线，影响半径则更大。
一、特征价格模型及其构建
1.基本假设。它必须满足一定的假设条件：第一，住宅是一种商品它具有典型的异质性；第二，住宅市场处于均衡状态；第三，有一个统一的住宅的市场。
2.基本模型。目前被大多数学者认可的用于研究交通对资产价格影响的特征回归函数模型主要有以下3种：第一，线性模型。Pi=α0+■αkxki+ηdi+εi，公式1。式中：Xki为第i个楼盘的第k个属性；Pi为第i个楼盘的价格，反映了资产的价值，单位元/m2；di为距最近轨道交通车站的直线距离，单位m；εi为随机误差项；α0，αk，η待估计的系数。第二，半对数模型。
■，公式2。所谓半对数模型，就是指方程左边的价格Pi取对数后与右边的各项属性变量之间呈线性关系。第三，对数-线性模型。InPi=d0+■dklnxki+ηlndi+εi，公式3。所谓对数-线性模型，就是指方程右边的各项属性变量分别取对数后与左边的对数价格呈线性关系。系数η在式中的含义为：在轨道交通车站和楼盘之间，距离的百分比变化引起的楼盘价格的百分比变化。
3.特征变量的选择。由于房地产本身具有的性质，房地产的特征变量一般分为三大类：区位特征、邻里特征以及结构特征影响住宅价格的特征变量较多。
二、数据的来源及处理
1.数据来源。（1）南昌房地产信息网。本文所用住宅样本数据主要来自南昌市房地产门户—南昌搜房网（http：//nc.sou
fun.com）和南昌房地产信息网（http：//gold.ncfdc.com.cn）的在线数据。（2）百度电子地图。对于这657个住宅单位，除了房地产信息网站所提供的相关信息外，还可通过带有比例尺的南昌市电子地图提供的标注和测距功能，对一些与距离相关的特征变量进行测量。
2.南昌市城市轨道交通对住宅价格影响的实证研究。城市轨道交通对周边房地产价格的影响，通过模型试算，文章最终选取对数线性形式模型，和一般线性模型，特征变量包括区位变量、邻里变量与结构变量3个层面。（1）区位特征变量。本文设置metro-0，metro-1，metro-2，metro-3，metro-4，metro-5，共6个虚拟变量，分别表示0～500米、500～1000米、1000～1500米、1500～2000米、2000～2500米、2500～3000米范围。（2）建筑结构特征变量。第一，变量名acreage：该变量表示住宅单位面积；第二，变量名room hall：该组变量表示住宅单位的户型特征。Room表示住宅单位的房间数目，hall表示住宅单位的厅的数目。（3）邻里特征变量。第一，变量名school，hospital，bank：该组变量表示楼盘周边的配套设施，其中包括学校、医院、银行等公共设施。
3.线性模型估计。通过变量的筛选，并采用加权最小二乘法对南昌市住宅市场特征价格模型的线性函数形式进行估计，模型估计结果及残差序列图分别见表1和表2，由于本文的重点是考察地铁对周边住宅价格的影响，因此，本文在分析中将略去其他变量的估计结果。
线性模型结果分析：经过改进后的线性模型的调整的R2为0.756，拟合优度有很大的改善，说明模型的拟合程度较好，具有良好的解释能力。而且方差膨胀因子（VIF）均远远小于10，从而可以拒绝变量之间的多重共线性假设，可以认为解释变量之间的多重共线性不是很严重。由于地铁1号线的开工建设，预期未来将大大改善南昌市的公共交通状况，并带动周边的商业发展，促进形成新的商业空间分布，因此这一事件对周边住宅价格产生了正的效应，使住宅价格比地铁开工建设前约上涨了129.627元/m2。地铁的建设对周边住宅价格的影响半径约为距离地铁站点1500米半径的区域。而距离地铁站点过近，在500米半径范围内，在当前地铁建设的过程中，噪音、粉尘等造成的环境污染严重，会对住宅价格产生负面效应。因此，在距离地铁站点500米半径范围内的区域，其综合效应是负的，相比同期远离地铁站点的住宅的价格，下跌了大约302.332元/m2。在距离地铁站点1000～1500米半径范围内，其住宅价格比同期远离地铁站点的住宅的价格要高254.664元/m2。
4.半对数模型估计。通过变量的筛选，并采用加权最小二乘法（WLS）对南昌市住宅市场特征价格模型的半对数（左边取对数）函数形式进行估计，经过改进后的半对数（左边取对数）模型的调整的R2为0.762，模型的拟合程度较好。
半对数模型结果分析：由于地铁1号线的开工建设，预期未来将大大改善南昌市的公共交通状况，因此这一事件对周边住宅价格产生了正的效应，使住宅价格比地铁开工前约上涨了5.1%。地铁的建设对周边住宅价格的影响半径约为距离地铁站点1500米半径的区域。在距离地铁站点500米半径范围内的区域，地铁对住宅价格的综合效应是负的，相比同期远离地铁站点的住宅的价格，下跌了大约5.2%。在距离地铁站点1000～1500米半径范围内，住宅价格比同期远离地铁站点的住宅的价格要高4.9%。 三、研究结论
1.本文结合南昌地铁1号线一期工程及其周边房地产的相关数据，建立了特征价格模型，定量的分析了城市轨道交通对周边房地产价值影响的幅度，通过定量研究来印证理论上的研究，并得到了一致的结论。
2.南昌地铁1号线对周边住宅价格的影响半径约为1500米。本文得到的结论是地铁1号线的开工建设对到达地铁站点1500米半径范围内的住宅价格产生了显著的影响。
3.地铁的建设对距离其很近的住宅地产产生的影响是负的。本文研究结果显示，在距离最近的地铁站点500米半径范围内住宅价格比远离地铁站点的住宅价格反而低了302.332元/m2，如果以比例关系来度量，则大约低了5.2%；而在500～1000米半径范围内，住宅价格涨了365.433元/m2，如果以比例关系来度量，则大约低了3.5%。这是由于本文所研究的对象为新建轨道交通项目，在地铁施工建设过程中，由于地铁修建是的噪音，污染等环境因素影响。
4.南昌地铁1号线对500～1500米半径范围内的住宅价格有正向影响。本文研究表明，在距离地铁站点1000～1500米半径范围内住宅价格要高于远离地铁的住宅价格约254.664元/m2，如果以比例关系来度量，则高了约4.9%，这是由于地铁的动工建设，预期会改善当地的交通可通达性，从而引起了住宅价格的上涨。
参 考 文 献
[1]Palmquist.R.B..Estimating the demand for the characteristics of housing
[J].Review of Economics and Statistics.1984（66）：394～404
[2]黄慧明.地铁对广州市商品住宅的空间影响研究[J].现代城市研究.
2001（4）：33～36
[3]何剑华.用Hedonic模型研究北京地铁13号线对住宅价格的效应
[D].清华大学硕士论文.2004
[4]胡雪芹.南昌地铁一号线对周边住宅价格效应的实证分析及预测[D].江西财经大学硕士论文.2010
[5]邵雪清.城市轨道交通对房地产价格的影响效应——以杭州市为例的实证分析[D].浙江大学硕士论文.2010
【关键词】城市地铁交通；特征价格模型；住宅价格
城市地铁作为一种全新的交通方式出现在城市的发展道路上，城市轨道交通具有运量大、速度快、安全准点、乘车条件舒适、等特点，提高了沿线区域的通达性，降低了沿线居民的交通成本，从而改变了城市原有的区位优劣布局，带动周边住宅增值，进而改变原有的住宅价格空间结构。国内外学者对轨道交通与住宅价格关系的研究颇为丰富。Laakso对芬兰首都赫尔辛基地铁的研究发现，离地铁站口1000m范围内的土地有6%的价格溢价。吴公梁、龙奋杰通过对距离轨道交通站点不同距离的同质二手住宅价格进行回归，得出了4条表示住宅价格和到轨道交通站点距离的关系曲线。结论显示，在浦东，轨道交通站点对房价的影响半径大约为2km，在浦西则为1km；对己建成的轨道交通线，影响半径约为2km，对于在建的轨道交通线，影响半径则更大。
一、特征价格模型及其构建
1.基本假设。它必须满足一定的假设条件：第一，住宅是一种商品它具有典型的异质性；第二，住宅市场处于均衡状态；第三，有一个统一的住宅的市场。
2.基本模型。目前被大多数学者认可的用于研究交通对资产价格影响的特征回归函数模型主要有以下3种：第一，线性模型。Pi=α0+■αkxki+ηdi+εi，公式1。式中：Xki为第i个楼盘的第k个属性；Pi为第i个楼盘的价格，反映了资产的价值，单位元/m2；di为距最近轨道交通车站的直线距离，单位m；εi为随机误差项；α0，αk，η待估计的系数。第二，半对数模型。
■，公式2。所谓半对数模型，就是指方程左边的价格Pi取对数后与右边的各项属性变量之间呈线性关系。第三，对数-线性模型。InPi=d0+■dklnxki+ηlndi+εi，公式3。所谓对数-线性模型，就是指方程右边的各项属性变量分别取对数后与左边的对数价格呈线性关系。系数η在式中的含义为：在轨道交通车站和楼盘之间，距离的百分比变化引起的楼盘价格的百分比变化。
3.特征变量的选择。由于房地产本身具有的性质，房地产的特征变量一般分为三大类：区位特征、邻里特征以及结构特征影响住宅价格的特征变量较多。
二、数据的来源及处理
1.数据来源。（1）南昌房地产信息网。本文所用住宅样本数据主要来自南昌市房地产门户—南昌搜房网（http：//nc.sou
fun.com）和南昌房地产信息网（http：//gold.ncfdc.com.cn）的在线数据。（2）百度电子地图。对于这657个住宅单位，除了房地产信息网站所提供的相关信息外，还可通过带有比例尺的南昌市电子地图提供的标注和测距功能，对一些与距离相关的特征变量进行测量。
2.南昌市城市轨道交通对住宅价格影响的实证研究。城市轨道交通对周边房地产价格的影响，通过模型试算，文章最终选取对数线性形式模型，和一般线性模型，特征变量包括区位变量、邻里变量与结构变量3个层面。（1）区位特征变量。本文设置metro-0，metro-1，metro-2，metro-3，metro-4，metro-5，共6个虚拟变量，分别表示0～500米、500～1000米、1000～1500米、1500～2000米、2000～2500米、2500～3000米范围。（2）建筑结构特征变量。第一，变量名acreage：该变量表示住宅单位面积；第二，变量名room hall：该组变量表示住宅单位的户型特征。Room表示住宅单位的房间数目，hall表示住宅单位的厅的数目。（3）邻里特征变量。第一，变量名school，hospital，bank：该组变量表示楼盘周边的配套设施，其中包括学校、医院、银行等公共设施。
3.线性模型估计。通过变量的筛选，并采用加权最小二乘法对南昌市住宅市场特征价格模型的线性函数形式进行估计，模型估计结果及残差序列图分别见表1和表2，由于本文的重点是考察地铁对周边住宅价格的影响，因此，本文在分析中将略去其他变量的估计结果。
线性模型结果分析：经过改进后的线性模型的调整的R2为0.756，拟合优度有很大的改善，说明模型的拟合程度较好，具有良好的解释能力。而且方差膨胀因子（VIF）均远远小于10，从而可以拒绝变量之间的多重共线性假设，可以认为解释变量之间的多重共线性不是很严重。由于地铁1号线的开工建设，预期未来将大大改善南昌市的公共交通状况，并带动周边的商业发展，促进形成新的商业空间分布，因此这一事件对周边住宅价格产生了正的效应，使住宅价格比地铁开工建设前约上涨了129.627元/m2。地铁的建设对周边住宅价格的影响半径约为距离地铁站点1500米半径的区域。而距离地铁站点过近，在500米半径范围内，在当前地铁建设的过程中，噪音、粉尘等造成的环境污染严重，会对住宅价格产生负面效应。因此，在距离地铁站点500米半径范围内的区域，其综合效应是负的，相比同期远离地铁站点的住宅的价格，下跌了大约302.332元/m2。在距离地铁站点1000～1500米半径范围内，其住宅价格比同期远离地铁站点的住宅的价格要高254.664元/m2。
4.半对数模型估计。通过变量的筛选，并采用加权最小二乘法（WLS）对南昌市住宅市场特征价格模型的半对数（左边取对数）函数形式进行估计，经过改进后的半对数（左边取对数）模型的调整的R2为0.762，模型的拟合程度较好。
半对数模型结果分析：由于地铁1号线的开工建设，预期未来将大大改善南昌市的公共交通状况，因此这一事件对周边住宅价格产生了正的效应，使住宅价格比地铁开工前约上涨了5.1%。地铁的建设对周边住宅价格的影响半径约为距离地铁站点1500米半径的区域。在距离地铁站点500米半径范围内的区域，地铁对住宅价格的综合效应是负的，相比同期远离地铁站点的住宅的价格，下跌了大约5.2%。在距离地铁站点1000～1500米半径范围内，住宅价格比同期远离地铁站点的住宅的价格要高4.9%。 三、研究结论
1.本文结合南昌地铁1号线一期工程及其周边房地产的相关数据，建立了特征价格模型，定量的分析了城市轨道交通对周边房地产价值影响的幅度，通过定量研究来印证理论上的研究，并得到了一致的结论。
2.南昌地铁1号线对周边住宅价格的影响半径约为1500米。本文得到的结论是地铁1号线的开工建设对到达地铁站点1500米半径范围内的住宅价格产生了显著的影响。
3.地铁的建设对距离其很近的住宅地产产生的影响是负的。本文研究结果显示，在距离最近的地铁站点500米半径范围内住宅价格比远离地铁站点的住宅价格反而低了302.332元/m2，如果以比例关系来度量，则大约低了5.2%；而在500～1000米半径范围内，住宅价格涨了365.433元/m2，如果以比例关系来度量，则大约低了3.5%。这是由于本文所研究的对象为新建轨道交通项目，在地铁施工建设过程中，由于地铁修建是的噪音，污染等环境因素影响。
4.南昌地铁1号线对500～1500米半径范围内的住宅价格有正向影响。本文研究表明，在距离地铁站点1000～1500米半径范围内住宅价格要高于远离地铁的住宅价格约254.664元/m2，如果以比例关系来度量，则高了约4.9%，这是由于地铁的动工建设，预期会改善当地的交通可通达性，从而引起了住宅价格的上涨。
参 考 文 献
[1]Palmquist.R.B..Estimating the demand for the characteristics of housing
[J].Review of Economics and Statistics.1984（66）：394～404
[2]黄慧明.地铁对广州市商品住宅的空间影响研究[J].现代城市研究.
2001（4）：33～36
[3]何剑华.用Hedonic模型研究北京地铁13号线对住宅价格的效应
[D].清华大学硕士论文.2004
[4]胡雪芹.南昌地铁一号线对周边住宅价格效应的实证分析及预测[D].江西财经大学硕士论文.2010
[5]邵雪清.城市轨道交通对房地产价格的影响效应——以杭州市为例的实证分析[D].浙江大学硕士论文.2010