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摘 要：我国应用的为不动产分别登记制度，对不动产的统一性造成了阻碍，不利于不动产的市场交易安全，对市场的经济的现代化经济发展造成了很大的阻碍。因此。本文针对不动产统一登记中土地登记的地位做出了详细的分析。
关键词：不动产；统一登记；土地登记；地位
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）18-0329-02
由于各种不同的因素和原因，长时间以来，我国应用的为不动产分别登记制度，土部门办理土地业务、建设部门办理房产业务、林业部门办理林业和林地部门、农业部门办理养殖、草原等业务、海洋部门办理海域等业务。其中，在法律理论共和相关的登记管理实践都已经充分证明了，认为将不动产进行分割，分别登记的办法，不但将不动产的统一性进行了破坏，还不利于促进不动产的市场交易安全，对市场的经济的现代化经济发展造成了很大的阻碍。因此，对于统一登记制度的建立，可对公民的权益给予全面的保障，更是提升不动产管理的办法，由于维护对不动产产权交易安全进行维护，并在社会各界已经达成了共识。
1 自然属性上土地是其他不动产产生和存在的重要基础
（1）作为土地不动产权利客体当中的土地以及附着物，构筑物有着非常明显的不可分性特征以及统一性特征，对于建筑物的建设，一定要有合法的土地权利，这是重要的基础前提[1]。在实践中，建筑物有权人可分为两类，其中一类为土地所有权人、两一类为土地使用权人。因此，根据相关的登记程序，在对建筑物权利进行登记之前，要先对土地权利登记进行办理。简单来说，土地权利登记产生了地上的建筑物等财产登记的中重要前提。
（2）在不动产当中，产权物的重要核心便是土地权利[2]。因此，在国际对于不动产登记制度当中的市场经济国家以及地区，都是将土地权利作为关键和核心的，在此基础之上，对不动产进行公示以及登记制度进行创建，并构建十分完善的相关立法制度。例如：在《德国民发典》当中，与动产相互对应的概念为土地，建筑物和没有与土地进行分离的相关出产物都是构成土地权利的关键部分，与土地所有权相结合的另外不动产权利，更是土地当中的重要构成部分，关于这一立法构造以及制度安排，将土地在社会经济发展当中的重要地位进行了突出。所以，在德国的不动产当中，实施统一的登记，其土地登记包含了另外一些不动产登记。
因此，针对以上两点进行分析，在我国的社会发展当中，土地有着重要的作用和地位，土地权利的使用，为其他不动产权利的保障性权利。在《土地管理法》以及《不动产等级条例》当中，需要明确以土地登记作为重要基础的不动产登记制度的统一。只有这样的立法构造和制度的制定，才能使法律依据以及登记程序、等级效力和机关进行全面的统一。
2 各国的法律上，土地登记为不动产统一登记的重要基础
在美国和英国，土地和不动产在大部分场合当中，可以同使用。土地的概念为：涵盖了地上的建筑物[3]。此外，在《牛津法律大词典》和《美国统一征用法》当中，对于土地的范围界定给出的定义图表1所示。
在建筑行业不断发展的今天，很多国家将土地以及地面当中的建筑物进行了区分，分别当作了物权当中的客体，但都需要将土地作为关键和基础。
3 我国在立法实践中，已经确定了土地登记为基础内涵
3.1 明确土地与建筑物之间的关系
在《担保法》当中，明确规定了，不动产为土地和房屋、林木等土地上定着物。在《关于贯彻执行〈民法通则〉的若干意见》第186条也规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定设备为不动产[4]。”根据这些条款，不难看出，我国对于不动产定义的界定、土地与建筑物关系的相关规定，与其它一些国家进行比较，在原则上，并没有太大的差异，简单来说是将土地和建筑物进行了区分，建筑物可以单独成为物权客体，但对建筑物进行强调的为土地定着物，所以说土地在不动产当中，处于的位置为基础地位。
3.2 地方立法确认了土地登记为不动产统一等级的基础和重要的前提
在2016年的10月21日，广西不动产统一登记业务交流会在南宁召开。广西国土资源信息中心（广西不动产登记中心），广西国土资源厅地籍管理处（广西不动产登记局）业务骨干出席会议。柳州市、柳江县、柳城县、鹿寨县、融安县、融水县、三江县、南丹县、天峨县、凤山县、巴马县国土资源局不动产登记业务负责人及工作人员参加会议[5]。会上，与会人员就各地在业务办理过程中积累的经验和做法进行了交流讨论。广西不动产登记局、广西不动产登记中心工作人员针对与会者提出的林业、农业、海洋等部门的数据整合问题，转移登记、二次抵押登记、在建工程抵押登记、预告登记等业务问题，以及不动产登记信息系统、不动产权籍调查管理系统的功能问题，进行了现场答疑，并将一时难以解决的问题交相关部门抓紧研究和协调，及时予以落实处理。此次交流会为各地不动产登记部门交流工作经验、密切工作联系提供了良好的平台，对进一步提升工作人员的业务能力、推进不动产统一登记工作发挥了积极作用。此外，对于土地登记管理系统也要进行详细的制定，如图1所示。
4 应纠正“房屋所有权比土地使用权更重要”的认识
4.1 逻辑设计当中的错误
由于房屋和土地为两种物权客体，所有权以及应用权为不同层次的物权，其中正确的方式应该为，将房屋的所有权和土地的所有权进行详细的比较，或者将所有权和使用权实施相应的比较。此外，因为在我国的社会主义公有制，人们并不就获取其中的所有权，我国的法律当中，对于土地的使用全力，在具体的内容当中，与普通意义的土地所有权非常相似。加之在自然屬性当中，土地为最基础的一项不动产。因此，房屋所有权的重要性大于土地使用权，的说法并没有太强的说服力。
4.2 重要认识性错误
土地的权利，对业主来说并不是非常的重要，在现实当中，很多房地产开发的纠纷产生的原因是因为，土地的权利没有明确。在房地产的相关交易中，因为将建筑物专有部分当中的范围非常容易明确，购房人的一系列权利也有所明确，所以产生这方面的纠纷案件比较少。对购房者权益的侵犯，更多的是开发商自己对规划等进行了改变等。因此，应用土地登记对购房人的土地使用权利进行明确，对预防以及解决房产纠纷有着重要的意义。
5 结束语
对于不动产统一登记制度的构建，一定要对不动产统一登记的方向进行把握，构建完善的土地登记为基础的不动产统一登记制度，广泛接受意见，其中，要明确土地与建筑物之间的关系、确认土地登记为不动产统一等级的基础和重要的前提等。并纠正“房屋所有权比土地使用权更重要”的认识，以便清楚的认识到土地登记在不动产统一登记中的地位。
参考文献
[1]邱烈飞.土地登记在不动产统一登记中的地位[J].中国土地，2006（8）：14～16.
[2]刘 慧.论土地登记在不动产统一登记中的地位[J].建筑工程技术与设计，2016（19）.
[3]解旭光.浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性——以宁波市北仑区为例[J].浙江国土资源，2016（10）：41～42.
[4]彭小青.试论加强土地登记的不动产统一登记[C].福建省土地学会2010年学术年会.2010.
[5]白佳飞，郭欢欢，钱昱如，等.建立以土地登记为核心的不动产统一登记的制度探讨[C].海峡两岸土地学术交流会.2013.
收稿日期：2018-5-14
作者简介：梁 婵（1986-），女，助理馆员，大学本科，主要从事不动产权籍调查和不动产统一登记、不动产档案管理等工作。
关键词：不动产；统一登记；土地登记；地位
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1004-7344（2018）18-0329-02
由于各种不同的因素和原因，长时间以来，我国应用的为不动产分别登记制度，土部门办理土地业务、建设部门办理房产业务、林业部门办理林业和林地部门、农业部门办理养殖、草原等业务、海洋部门办理海域等业务。其中，在法律理论共和相关的登记管理实践都已经充分证明了，认为将不动产进行分割，分别登记的办法，不但将不动产的统一性进行了破坏，还不利于促进不动产的市场交易安全，对市场的经济的现代化经济发展造成了很大的阻碍。因此，对于统一登记制度的建立，可对公民的权益给予全面的保障，更是提升不动产管理的办法，由于维护对不动产产权交易安全进行维护，并在社会各界已经达成了共识。
1 自然属性上土地是其他不动产产生和存在的重要基础
（1）作为土地不动产权利客体当中的土地以及附着物，构筑物有着非常明显的不可分性特征以及统一性特征，对于建筑物的建设，一定要有合法的土地权利，这是重要的基础前提[1]。在实践中，建筑物有权人可分为两类，其中一类为土地所有权人、两一类为土地使用权人。因此，根据相关的登记程序，在对建筑物权利进行登记之前，要先对土地权利登记进行办理。简单来说，土地权利登记产生了地上的建筑物等财产登记的中重要前提。
（2）在不动产当中，产权物的重要核心便是土地权利[2]。因此，在国际对于不动产登记制度当中的市场经济国家以及地区，都是将土地权利作为关键和核心的，在此基础之上，对不动产进行公示以及登记制度进行创建，并构建十分完善的相关立法制度。例如：在《德国民发典》当中，与动产相互对应的概念为土地，建筑物和没有与土地进行分离的相关出产物都是构成土地权利的关键部分，与土地所有权相结合的另外不动产权利，更是土地当中的重要构成部分，关于这一立法构造以及制度安排，将土地在社会经济发展当中的重要地位进行了突出。所以，在德国的不动产当中，实施统一的登记，其土地登记包含了另外一些不动产登记。
因此，针对以上两点进行分析，在我国的社会发展当中，土地有着重要的作用和地位，土地权利的使用，为其他不动产权利的保障性权利。在《土地管理法》以及《不动产等级条例》当中，需要明确以土地登记作为重要基础的不动产登记制度的统一。只有这样的立法构造和制度的制定，才能使法律依据以及登记程序、等级效力和机关进行全面的统一。
2 各国的法律上，土地登记为不动产统一登记的重要基础
在美国和英国，土地和不动产在大部分场合当中，可以同使用。土地的概念为：涵盖了地上的建筑物[3]。此外，在《牛津法律大词典》和《美国统一征用法》当中，对于土地的范围界定给出的定义图表1所示。
在建筑行业不断发展的今天，很多国家将土地以及地面当中的建筑物进行了区分，分别当作了物权当中的客体，但都需要将土地作为关键和基础。
3 我国在立法实践中，已经确定了土地登记为基础内涵
3.1 明确土地与建筑物之间的关系
在《担保法》当中，明确规定了，不动产为土地和房屋、林木等土地上定着物。在《关于贯彻执行〈民法通则〉的若干意见》第186条也规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定设备为不动产[4]。”根据这些条款，不难看出，我国对于不动产定义的界定、土地与建筑物关系的相关规定，与其它一些国家进行比较，在原则上，并没有太大的差异，简单来说是将土地和建筑物进行了区分，建筑物可以单独成为物权客体，但对建筑物进行强调的为土地定着物，所以说土地在不动产当中，处于的位置为基础地位。
3.2 地方立法确认了土地登记为不动产统一等级的基础和重要的前提
在2016年的10月21日，广西不动产统一登记业务交流会在南宁召开。广西国土资源信息中心（广西不动产登记中心），广西国土资源厅地籍管理处（广西不动产登记局）业务骨干出席会议。柳州市、柳江县、柳城县、鹿寨县、融安县、融水县、三江县、南丹县、天峨县、凤山县、巴马县国土资源局不动产登记业务负责人及工作人员参加会议[5]。会上，与会人员就各地在业务办理过程中积累的经验和做法进行了交流讨论。广西不动产登记局、广西不动产登记中心工作人员针对与会者提出的林业、农业、海洋等部门的数据整合问题，转移登记、二次抵押登记、在建工程抵押登记、预告登记等业务问题，以及不动产登记信息系统、不动产权籍调查管理系统的功能问题，进行了现场答疑，并将一时难以解决的问题交相关部门抓紧研究和协调，及时予以落实处理。此次交流会为各地不动产登记部门交流工作经验、密切工作联系提供了良好的平台，对进一步提升工作人员的业务能力、推进不动产统一登记工作发挥了积极作用。此外，对于土地登记管理系统也要进行详细的制定，如图1所示。
4 应纠正“房屋所有权比土地使用权更重要”的认识
4.1 逻辑设计当中的错误
由于房屋和土地为两种物权客体，所有权以及应用权为不同层次的物权，其中正确的方式应该为，将房屋的所有权和土地的所有权进行详细的比较，或者将所有权和使用权实施相应的比较。此外，因为在我国的社会主义公有制，人们并不就获取其中的所有权，我国的法律当中，对于土地的使用全力，在具体的内容当中，与普通意义的土地所有权非常相似。加之在自然屬性当中，土地为最基础的一项不动产。因此，房屋所有权的重要性大于土地使用权，的说法并没有太强的说服力。
4.2 重要认识性错误
土地的权利，对业主来说并不是非常的重要，在现实当中，很多房地产开发的纠纷产生的原因是因为，土地的权利没有明确。在房地产的相关交易中，因为将建筑物专有部分当中的范围非常容易明确，购房人的一系列权利也有所明确，所以产生这方面的纠纷案件比较少。对购房者权益的侵犯，更多的是开发商自己对规划等进行了改变等。因此，应用土地登记对购房人的土地使用权利进行明确，对预防以及解决房产纠纷有着重要的意义。
5 结束语
对于不动产统一登记制度的构建，一定要对不动产统一登记的方向进行把握，构建完善的土地登记为基础的不动产统一登记制度，广泛接受意见，其中，要明确土地与建筑物之间的关系、确认土地登记为不动产统一等级的基础和重要的前提等。并纠正“房屋所有权比土地使用权更重要”的认识，以便清楚的认识到土地登记在不动产统一登记中的地位。
参考文献
[1]邱烈飞.土地登记在不动产统一登记中的地位[J].中国土地，2006（8）：14～16.
[2]刘 慧.论土地登记在不动产统一登记中的地位[J].建筑工程技术与设计，2016（19）.
[3]解旭光.浅谈权籍调查在不动产统一登记中的重要性——以宁波市北仑区为例[J].浙江国土资源，2016（10）：41～42.
[4]彭小青.试论加强土地登记的不动产统一登记[C].福建省土地学会2010年学术年会.2010.
[5]白佳飞，郭欢欢，钱昱如，等.建立以土地登记为核心的不动产统一登记的制度探讨[C].海峡两岸土地学术交流会.2013.
收稿日期：2018-5-14
作者简介：梁 婵（1986-），女，助理馆员，大学本科，主要从事不动产权籍调查和不动产统一登记、不动产档案管理等工作。