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房地产开发企业是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。房地产企业开发成本是指企业在开发经营特定开发产品的过程中所发生的各项费用,主要包括有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用和税费等。
自2003年10月开始,特别是2007年以来,房地产价格,特别是住宅商品房价格迅猛上涨,在一定程度上引起社会不安定因素,受到地方各级政府的高度重视。从2005年开始,政府相继下发《关于切实稳定住房价格的通知》、《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《关于加强房地产税收管理的通知》等一系列抑制房价上涨的政策措施。从宏观调控手段上看,从投资控制转向消费和投资的双重抑制,从单纯的金融手段转向信贷、税收和房地产监管等多管齐下的综合治理。然而,房价并没有应声下落,全国房价持续上涨的趋势没有改变。究其原因,笔者认为主要有以下几个因素。一是土地供应价格上升。土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应价格的居高不下;二是行政事业性收费名目繁多,企业赋税较重。特别是事实上为强制性服务的事业性收费及垄断性的工程取费,不仅名目繁多,且极不规范;三是融资渠道相对狭窄,贷款利息居高不下;四是建筑材料价格上涨过快,带动建安成本提高。
怎样才能控制房地产开发成本的呢?笔者认为应采取如下对策:
一、调整土地供应政策平抑土地成本
一是加强政府调控,力求土地供需总量平衡。首先,通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模。其次,通过调控房地产开发用地结构调控开发结构,即严格控制高档住宅用地的供应,增加中低价位普通商品住宅用地供应,尤其是经济适用房用地比重应大幅度增加,这对住房价格的理性回归和避免房价大起大落有积极作用。第三,要扭转以增量为主的局面,积极消化存量建设用地,提高集约用地程度,保证了房地产开发用地的有效供应。政府应当建立对超过规定期限而未进行开发的土地的强制性退出机制,保持足量的用地规模,并借此平抑过高的地价。同时,合理形成土地供给价格,避免价格的不正常上涨。土地价格是房地产价格一个最重要的组成部分,地价的高低直接决定了房价的高低。加大对投标企业资质、信用、规模及业绩等的审核,使价格不成为中标的唯一因素,坚决杜绝“招、拍、挂”中的腐败行为,避免价格的不正常上涨,保证土地出让市场的公开、公平、公正,从而真正让市场形成合理的土地供给价格。
二、对房地产开发和消费环节不合理收费进行清理
地方政府应认真落实清理收费的各项政策措施,坚决取消房地产开发建设和消费环节的各项不合理收费,切实加强对垄断经营的基础和配套工程取费的政府行政干预,规范相关主管部门所属单位的事业性服务收费行为。同时加强对向房地产业收费单位的监管,坚决查处乱收费行为,降低开发成本中的规费及基础设施费成本。
三、履行政府职责,合理分摊城市公共设施配套费用
市政设施的配套,公共财政应承担一定比例,不能再完全转嫁到房地产开发企业头上。对应由开发商承担的市政配套设施,一方面要适当降低公共取费的标准,另一方面应建立统一的质量标准,引进竞争机制,避免现行的垄断性经营而加重开发企业负担。
四、统一税收政策,规范征收行为
目前对房地产行业实行的高税收政策对遏止房地产业的过分投资有着积极意义。这作为特定时期的政策是可以理解的,但对整个行业的长远发展是不利的,也是违背税收公平原则的。因此国家应指定长远的与其他行业公平一致的税收政策,适时、适当降低相关企业税赋。同时要加强税收征管工作的管理。这对于降低房地产企业的成本开支、平抑过高的房价和促进居民住房消费也将起到非常积极的作用。
五、拓展融资渠道,降低利息费用
间接融资与直接融资并举,在难以获得银行信贷支持的情况下,开发企业应当关注一些金融创新产品和已进入中国房地产市场的海外地产基金。这些金融创新产品和国际地产基金的进入,拓宽了国内房地产企业的融资渠道,可为企业开辟了新的财路,对降低企业资金利息成本有着积极意义。
六、发挥政府职能,加强宏观调控,维持市场价格
政府应通过产业政策的调整,配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行,鼓励市场竞争,优化建材产品结构,稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格,逐步降低房屋建安成本。
七、加强公司内部管理,取得合理的利润
利润最大化是企业的追求,在目前情形下,企业更应向内部管理要利润,要效益。要将科学优化的管理渗透到企业的各个层面,渗透到每一项工作中,从预算管理到施工质量的监管,从施工队伍的选择到材料、设备采购等等,要完善管理制度,强化成本核算,从而有效控制各项可控成本。同时,开发企业在定价过程中,在谋求自身发展的同时,应更多地兼顾消费者利益和社会效益,力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。
(作者单位:武汉国信房地产发展有限公司)
自2003年10月开始,特别是2007年以来,房地产价格,特别是住宅商品房价格迅猛上涨,在一定程度上引起社会不安定因素,受到地方各级政府的高度重视。从2005年开始,政府相继下发《关于切实稳定住房价格的通知》、《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《关于加强房地产税收管理的通知》等一系列抑制房价上涨的政策措施。从宏观调控手段上看,从投资控制转向消费和投资的双重抑制,从单纯的金融手段转向信贷、税收和房地产监管等多管齐下的综合治理。然而,房价并没有应声下落,全国房价持续上涨的趋势没有改变。究其原因,笔者认为主要有以下几个因素。一是土地供应价格上升。土地资源的不可再生性和稀缺性决定了土地供应价格的居高不下;二是行政事业性收费名目繁多,企业赋税较重。特别是事实上为强制性服务的事业性收费及垄断性的工程取费,不仅名目繁多,且极不规范;三是融资渠道相对狭窄,贷款利息居高不下;四是建筑材料价格上涨过快,带动建安成本提高。
怎样才能控制房地产开发成本的呢?笔者认为应采取如下对策:
一、调整土地供应政策平抑土地成本
一是加强政府调控,力求土地供需总量平衡。首先,通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模。其次,通过调控房地产开发用地结构调控开发结构,即严格控制高档住宅用地的供应,增加中低价位普通商品住宅用地供应,尤其是经济适用房用地比重应大幅度增加,这对住房价格的理性回归和避免房价大起大落有积极作用。第三,要扭转以增量为主的局面,积极消化存量建设用地,提高集约用地程度,保证了房地产开发用地的有效供应。政府应当建立对超过规定期限而未进行开发的土地的强制性退出机制,保持足量的用地规模,并借此平抑过高的地价。同时,合理形成土地供给价格,避免价格的不正常上涨。土地价格是房地产价格一个最重要的组成部分,地价的高低直接决定了房价的高低。加大对投标企业资质、信用、规模及业绩等的审核,使价格不成为中标的唯一因素,坚决杜绝“招、拍、挂”中的腐败行为,避免价格的不正常上涨,保证土地出让市场的公开、公平、公正,从而真正让市场形成合理的土地供给价格。
二、对房地产开发和消费环节不合理收费进行清理
地方政府应认真落实清理收费的各项政策措施,坚决取消房地产开发建设和消费环节的各项不合理收费,切实加强对垄断经营的基础和配套工程取费的政府行政干预,规范相关主管部门所属单位的事业性服务收费行为。同时加强对向房地产业收费单位的监管,坚决查处乱收费行为,降低开发成本中的规费及基础设施费成本。
三、履行政府职责,合理分摊城市公共设施配套费用
市政设施的配套,公共财政应承担一定比例,不能再完全转嫁到房地产开发企业头上。对应由开发商承担的市政配套设施,一方面要适当降低公共取费的标准,另一方面应建立统一的质量标准,引进竞争机制,避免现行的垄断性经营而加重开发企业负担。
四、统一税收政策,规范征收行为
目前对房地产行业实行的高税收政策对遏止房地产业的过分投资有着积极意义。这作为特定时期的政策是可以理解的,但对整个行业的长远发展是不利的,也是违背税收公平原则的。因此国家应指定长远的与其他行业公平一致的税收政策,适时、适当降低相关企业税赋。同时要加强税收征管工作的管理。这对于降低房地产企业的成本开支、平抑过高的房价和促进居民住房消费也将起到非常积极的作用。
五、拓展融资渠道,降低利息费用
间接融资与直接融资并举,在难以获得银行信贷支持的情况下,开发企业应当关注一些金融创新产品和已进入中国房地产市场的海外地产基金。这些金融创新产品和国际地产基金的进入,拓宽了国内房地产企业的融资渠道,可为企业开辟了新的财路,对降低企业资金利息成本有着积极意义。
六、发挥政府职能,加强宏观调控,维持市场价格
政府应通过产业政策的调整,配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行,鼓励市场竞争,优化建材产品结构,稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品的市场价格,逐步降低房屋建安成本。
七、加强公司内部管理,取得合理的利润
利润最大化是企业的追求,在目前情形下,企业更应向内部管理要利润,要效益。要将科学优化的管理渗透到企业的各个层面,渗透到每一项工作中,从预算管理到施工质量的监管,从施工队伍的选择到材料、设备采购等等,要完善管理制度,强化成本核算,从而有效控制各项可控成本。同时,开发企业在定价过程中,在谋求自身发展的同时,应更多地兼顾消费者利益和社会效益,力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。
(作者单位:武汉国信房地产发展有限公司)