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摘要：现代房地产企业在发展过程中面临着激烈的市场竞争，这使房地产企业在发展过程中，要构建高效的成本管理制度，使房地产企业在具体发展过程中的的核心竞争力能够得到进一步提升，使其可以在激烈的市场竞争中脱颖而出。房地产企业在具体发展期间，要做好成本核算和成本控制，实现精细化成本开发开发控制，实现对成本的合理控制，最终达到降低成本，提高经济效益的目的。
关键词：房地产项目;成本核算;成本控制
一、房地产成本的构成要素
根据目前房地产生产经营活动，可把其所涉及的成本类型归结为八大类。
1.土地取得成本。这是房地产为获取土地需要投入的成本。2.前期工程工程费。这一部分的支出主要是房地产项目在开发前期为了获得许可的政府许可费，以及项目招投标代理费、工程前期的勘察、测绘、设计、可行性研究、场地通平、审计、临时设施搭建等费用成本。3.建筑施工成本。这一部分主要是房地产项目的建筑的工程施工、安装、管网、景观以及精装修所需费用。4.公共配套设施费。所谓公共配套设置就是在项目中，独立且非营利性的设施，产权归为全体业主。比如配套的儿童乐园、自行车棚、车位、游泳池等。5.项目管理费用。指的是在房地产项目具体运行期间，在管理方面上的费用支出。6.营销费。房地产项目为获取盈利，需要进行楼盘销售，这就需要进行营销，包括售楼处的建设、广告宣传、样板间建设、销售代理费等。7.借款费用。房地产项目需要大量的资金，企业需要进行借款融资。借款费用就是指借款产生的利息支出、相关手续费等。[1]8.税金。具体包括各项流转税、土地增值税和企业所得税。
二、房地产成本的核算方法
（一）分块式成本核算法
房地产企业在具体运行期间，要对工程项目成本进行适当划分，并且要做好相应的成本归集。通常来说，归集房地产企业成本时，如果工程项目的成本较大，在具体问题分析过程中，可以采用分块的方式对成本对象进行适当区分。
（二）基于作业成本法的核算方法
在核算时，首先明确房地产项目的主要作业都包括哪些，之后分析各项作业的成本动因，也就是对这项成本造成影响最大的因素。比如施工人员的人力成本，主要的成本动因就是人员的工作时长等。基于作业成本法的成本核算工作就是以成本动因作为主要核算对象，通过这种方式也能帮助企业了解哪些内容主要，对于那些不必要的内容尽量削减支出，还能达到成本控制的目的。
（三）间接费用的核算方法
核算房地产企业中的间接费用是一项相对比较烦琐的工作，但是，企业必须做好相应的核算工作，并且要对各项费用进行准确记录，确保各项核算的各项内容准确无误。[2]企业可以针对形成的贷款利息，以及用于广告支付费用都计入资本性支出项目中，从而完成相应的项目核算作业。
（四）做好竣工作业的核算
从目前我国房地产企业的具体发展情况来看，工程结算作业都是在工程竣工后开始，而从实际情况来看，工程结算作业的开展会受到一些客观因素的影响，难以完成。此时，房地产可以对“预提费用”进行应用，对还未完工的项目成本进行计算，将其作为依据，做好相应核算工作。
三、成本核算主要方法
成本核算是指将企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。成本核算通常以会计核算为基础，以货币为计算单位。成本核算是成本管理的重要组成部分，对于企业的成本预测和企业的经营决策等存在直接影响。进行成本核算需要采取相应的核算方法，以下给大家列出了5项常见的成本核算方法：
（一）施工阶段的成本控制
1.采购阶段的成本控制。根据工程施工方案对工程建设中应用的材料和设备进行采购，严格控制采购的成本支出，首先确定企业的战略采购框架，在实际采购过程中采取战略性的方式完成相应的采购工作。针对开发大规模的项目来说，项目建设过程中会应用到大量的材料和设备。[3]因此，在实际采购期间，需要监督采购部门的采购支出情况，确保费用支出的合理，在选择合作方时，除考虑售价外，建议选择能够开具增值税专用发票的合作方，通过发票能够抵扣一部分税款，降低企业成本支出。2.施工期间的成本控制。在具体施工期间，若订立合同时对预估变更进行了预测，在合同发生变更时，应当对该变更是否在预估范围内进行确定;若没有进行预测，则要对项目工程的整体成本的影响进行考虑，确定其是否为可控。相应的变更完成后，要及时组织相应的人员，完成相应的验收，对实施的最终结果进行确认。
（二）构建完善的成本控制体系
财务部门在房地产企业中提供审计和管理服务，以对房地产开发成本进行全面控制。在管理房地产成本时，需要建立一个全面的成本管理系统，并且有关各方的要求必须严格。在房地产公司内建立适当的补偿和惩罚机制。在工作中犯错误的人应受到一定的惩罚以警告相同的错误将不再发生。相应的在工作中取得成功的员工应该受到相对的赞赏，树立榜样，使公司中的其他员工可以在日常工作中积极学习。[4]
（三）加强专业发票管理
房地产公司运营发展和经济效益之间有着直接关联，企业在纳税过程中，应做好经济活动核算分析工作，明确增值税纳税数额。通常情况下，增值税实施划分为两点：一个是进项，另一个是出项。企业需要结合税务改革要求，调整企业进项和出项比例，保证企业税务抵扣工作顺利进行。注重发票管理工作，核查发票内容，保证发票信息和经营活动信息的统一性。在税务风险管理过程中，应科学建立企业内部管理体系，加强税务风险管理，减少税务风险出现。严格按照国家要求进行发票管理，防止虚开或者代开发票现象出现。结合实际情况，优化税务管理流程，强化税务环节管理，避免受人为等因素影响而发生税务风险问题。
（四）强化税务风险管理
首先，完善企业税收预警管理体系。房地产公司应强化税务风险管理意识，管理人员需要树立正确的税务管理理念，结合企业运营发展状况，设定税务风险管理目标，对企业运营过程进行监管，及时找出潜在风险因素并防范处理。其次，强化税务风险防范和评估管理。税务风险防范工作的开展，需要在专业机构和人员配合下实现。专职部门应该对企业各项运营业务进行考察和分析，保证其满足新税制改革要求。房地产公司应该加大管理力度，重点对税务政策实施过程进行监管，找出潜在的税务风险，及时防范和处理。管理人员需要结合企业实际运营情况，追踪和监管税务风险，对税务风险产生因素进行分析，采取合理对策进行处理。与此同时，房地产公司应注重税务风险评估，在实施税务改革政策后，企业需要采取各种方式进行风险评估，分析税务风险给企业运营发展带来的影响，合理把控税务风险。企业需要综合发展状况，分析企业业务情况，对潜在或者容易产生的风险进行监管评估，掌握其发生概率，实现税务风险把控和管理。[5]
（五）采取责任制
在许多房地产项目的开发过程中，缺乏完整的成本核算开发监控机制，导致房地产企业在成本核算過程中产生了过多的建设成本。进行成本核算时，需要建立一套完整的控制机制，并且应根据公司的具体情况设计审计和会计责任制。如果在成本核算过程中发生过失错误，就可以有针对性地找到相关负责人，可以有效避免在出现问题后找不到相关负责人的现象，也可以用来调动成本核算人员的积极性，提高核算工作效率。
四、结语
总而言之，房地产公司在运营发展过程中，经营成本会受到物价、政策、税法、经济等各种因素影响，在成本核算过程中，难免会遇到各种复杂问题，如果没有做好相关成本核算控制措施进行防范和处理，必将会给企业今后发展带来直接影响。所以，房地产公司要结合实际运营情况，做好成本核算和应急防范措施，完善相关管理体系，对成本内容综合考察，及时找出潜在问题，并采取合理对策进行防范处理，减少成本浪费，保证房地产企业的健康运营。
参考文献：
[1]赵琳琳，史咏欣.新经济形势下房地产全过程成本管理探析[J].现代营销（下旬刊），2020（3）：177-178.
[2]刘艳阁.浅谈房地产成本核算与成本控制措施[J].现代营销（经营版），2019（12）：193.
[3]牛江洋.W房地产公司的成本控制与优化研究[D].保定：河北大学硕士论文，2019.
[4]吴先林.浅析房地产行业成本核算[J].纳税，2019，13（3）：169-170.
[5]李健生.房地产项目成本控制研究[J].商业会计，2019（2）：94-96.
关键词：房地产项目;成本核算;成本控制
一、房地产成本的构成要素
根据目前房地产生产经营活动，可把其所涉及的成本类型归结为八大类。
1.土地取得成本。这是房地产为获取土地需要投入的成本。2.前期工程工程费。这一部分的支出主要是房地产项目在开发前期为了获得许可的政府许可费，以及项目招投标代理费、工程前期的勘察、测绘、设计、可行性研究、场地通平、审计、临时设施搭建等费用成本。3.建筑施工成本。这一部分主要是房地产项目的建筑的工程施工、安装、管网、景观以及精装修所需费用。4.公共配套设施费。所谓公共配套设置就是在项目中，独立且非营利性的设施，产权归为全体业主。比如配套的儿童乐园、自行车棚、车位、游泳池等。5.项目管理费用。指的是在房地产项目具体运行期间，在管理方面上的费用支出。6.营销费。房地产项目为获取盈利，需要进行楼盘销售，这就需要进行营销，包括售楼处的建设、广告宣传、样板间建设、销售代理费等。7.借款费用。房地产项目需要大量的资金，企业需要进行借款融资。借款费用就是指借款产生的利息支出、相关手续费等。[1]8.税金。具体包括各项流转税、土地增值税和企业所得税。
二、房地产成本的核算方法
（一）分块式成本核算法
房地产企业在具体运行期间，要对工程项目成本进行适当划分，并且要做好相应的成本归集。通常来说，归集房地产企业成本时，如果工程项目的成本较大，在具体问题分析过程中，可以采用分块的方式对成本对象进行适当区分。
（二）基于作业成本法的核算方法
在核算时，首先明确房地产项目的主要作业都包括哪些，之后分析各项作业的成本动因，也就是对这项成本造成影响最大的因素。比如施工人员的人力成本，主要的成本动因就是人员的工作时长等。基于作业成本法的成本核算工作就是以成本动因作为主要核算对象，通过这种方式也能帮助企业了解哪些内容主要，对于那些不必要的内容尽量削减支出，还能达到成本控制的目的。
（三）间接费用的核算方法
核算房地产企业中的间接费用是一项相对比较烦琐的工作，但是，企业必须做好相应的核算工作，并且要对各项费用进行准确记录，确保各项核算的各项内容准确无误。[2]企业可以针对形成的贷款利息，以及用于广告支付费用都计入资本性支出项目中，从而完成相应的项目核算作业。
（四）做好竣工作业的核算
从目前我国房地产企业的具体发展情况来看，工程结算作业都是在工程竣工后开始，而从实际情况来看，工程结算作业的开展会受到一些客观因素的影响，难以完成。此时，房地产可以对“预提费用”进行应用，对还未完工的项目成本进行计算，将其作为依据，做好相应核算工作。
三、成本核算主要方法
成本核算是指将企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。成本核算通常以会计核算为基础，以货币为计算单位。成本核算是成本管理的重要组成部分，对于企业的成本预测和企业的经营决策等存在直接影响。进行成本核算需要采取相应的核算方法，以下给大家列出了5项常见的成本核算方法：
（一）施工阶段的成本控制
1.采购阶段的成本控制。根据工程施工方案对工程建设中应用的材料和设备进行采购，严格控制采购的成本支出，首先确定企业的战略采购框架，在实际采购过程中采取战略性的方式完成相应的采购工作。针对开发大规模的项目来说，项目建设过程中会应用到大量的材料和设备。[3]因此，在实际采购期间，需要监督采购部门的采购支出情况，确保费用支出的合理，在选择合作方时，除考虑售价外，建议选择能够开具增值税专用发票的合作方，通过发票能够抵扣一部分税款，降低企业成本支出。2.施工期间的成本控制。在具体施工期间，若订立合同时对预估变更进行了预测，在合同发生变更时，应当对该变更是否在预估范围内进行确定;若没有进行预测，则要对项目工程的整体成本的影响进行考虑，确定其是否为可控。相应的变更完成后，要及时组织相应的人员，完成相应的验收，对实施的最终结果进行确认。
（二）构建完善的成本控制体系
财务部门在房地产企业中提供审计和管理服务，以对房地产开发成本进行全面控制。在管理房地产成本时，需要建立一个全面的成本管理系统，并且有关各方的要求必须严格。在房地产公司内建立适当的补偿和惩罚机制。在工作中犯错误的人应受到一定的惩罚以警告相同的错误将不再发生。相应的在工作中取得成功的员工应该受到相对的赞赏，树立榜样，使公司中的其他员工可以在日常工作中积极学习。[4]
（三）加强专业发票管理
房地产公司运营发展和经济效益之间有着直接关联，企业在纳税过程中，应做好经济活动核算分析工作，明确增值税纳税数额。通常情况下，增值税实施划分为两点：一个是进项，另一个是出项。企业需要结合税务改革要求，调整企业进项和出项比例，保证企业税务抵扣工作顺利进行。注重发票管理工作，核查发票内容，保证发票信息和经营活动信息的统一性。在税务风险管理过程中，应科学建立企业内部管理体系，加强税务风险管理，减少税务风险出现。严格按照国家要求进行发票管理，防止虚开或者代开发票现象出现。结合实际情况，优化税务管理流程，强化税务环节管理，避免受人为等因素影响而发生税务风险问题。
（四）强化税务风险管理
首先，完善企业税收预警管理体系。房地产公司应强化税务风险管理意识，管理人员需要树立正确的税务管理理念，结合企业运营发展状况，设定税务风险管理目标，对企业运营过程进行监管，及时找出潜在风险因素并防范处理。其次，强化税务风险防范和评估管理。税务风险防范工作的开展，需要在专业机构和人员配合下实现。专职部门应该对企业各项运营业务进行考察和分析，保证其满足新税制改革要求。房地产公司应该加大管理力度，重点对税务政策实施过程进行监管，找出潜在的税务风险，及时防范和处理。管理人员需要结合企业实际运营情况，追踪和监管税务风险，对税务风险产生因素进行分析，采取合理对策进行处理。与此同时，房地产公司应注重税务风险评估，在实施税务改革政策后，企业需要采取各种方式进行风险评估，分析税务风险给企业运营发展带来的影响，合理把控税务风险。企业需要综合发展状况，分析企业业务情况，对潜在或者容易产生的风险进行监管评估，掌握其发生概率，实现税务风险把控和管理。[5]
（五）采取责任制
在许多房地产项目的开发过程中，缺乏完整的成本核算开发监控机制，导致房地产企业在成本核算過程中产生了过多的建设成本。进行成本核算时，需要建立一套完整的控制机制，并且应根据公司的具体情况设计审计和会计责任制。如果在成本核算过程中发生过失错误，就可以有针对性地找到相关负责人，可以有效避免在出现问题后找不到相关负责人的现象，也可以用来调动成本核算人员的积极性，提高核算工作效率。
四、结语
总而言之，房地产公司在运营发展过程中，经营成本会受到物价、政策、税法、经济等各种因素影响，在成本核算过程中，难免会遇到各种复杂问题，如果没有做好相关成本核算控制措施进行防范和处理，必将会给企业今后发展带来直接影响。所以，房地产公司要结合实际运营情况，做好成本核算和应急防范措施，完善相关管理体系，对成本内容综合考察，及时找出潜在问题，并采取合理对策进行防范处理，减少成本浪费，保证房地产企业的健康运营。
参考文献：
[1]赵琳琳，史咏欣.新经济形势下房地产全过程成本管理探析[J].现代营销（下旬刊），2020（3）：177-178.
[2]刘艳阁.浅谈房地产成本核算与成本控制措施[J].现代营销（经营版），2019（12）：193.
[3]牛江洋.W房地产公司的成本控制与优化研究[D].保定：河北大学硕士论文，2019.
[4]吴先林.浅析房地产行业成本核算[J].纳税，2019，13（3）：169-170.
[5]李健生.房地产项目成本控制研究[J].商业会计，2019（2）：94-96.