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摘要：随着营改增政策的推行，很多行业的税税收业务均面临着巨大挑战，其中，房地产租赁税收和二房东转租征税也受到了营改增政策的巨大影响。文章重点从房产及二房东转租的含义着手，然后结合实际案例，介绍了营改增环境下房地产业务税收的相关内容。
关键词：房产；租赁；二房东转租；税收
随着“营改增”政策的全面实施，对房产租赁公司的运营产生了较大影响，房产租赁公司未有全面了解关于“营改增”的税收规章制度，方可采用有针对性的措施来下降公司的税负。
一、“营改增”下不动产介绍
（一）基本含义
若要深入研究房产租赁税金和二房东转租中税务问题，就一定要先了解该研究的相关名词含义。纳税者：纳税者重点包含企业和个人两种。而企业一般指的是企业、行政机构、军事单位和社会各组织。个人主要包含个体工商户，和其他个人，其中其他个人一般表示自然人。企业及非企业机构、个人个体工商户、自然人等一同构成了目前国内全部增值税营业税缴纳者的范围，其是国内缴税的重要对象。增值税中一般又要区分成小规模纳税者和一般纳税者。目的在于为了和上述单位及个人相呼应，企业一般表示为增值税中一般纳税者或是小规模纳税者。
（二）标的物
不动产重点包含房屋、商店、股权、各类会所等，還重点包含住房、商务写字楼、厂房等，其类似于不动产子集。
（三）遵守的基本原则
关于不动产运营租赁服务税收问题已有相应的制度明确要求，和转租不动产业务相似，其缴纳地址地、征收单位等有要求遵守相应的法律法规，在营改增环境下发布了诸多过渡政策，重点是为了可以更好支持营业税改带来更为有效的环境，这一过渡政策过程，原来的营业税税率缴税者提供房屋租赁业务，在改革初期，其要求适用5%营业税税率来纳税。这和转租不动产业务相似，经全面兼顾各种影响因素以后，要求对提供住房运营租赁业务设计5%的增值税缴收率，缴税仅需对自身的住房予以租赁，就可以根据过渡政策，采用简单的计税方法来上缴税额，同时，该种改革和以往的税率比较，纳税者的税负已有明显下降。
（四）不动产租赁管理政策分析
1.根据相关法律和现有增值税的相关规定，建立财政部门国家税务局有关全面推行营业税改增值税试点的文件，该方式主要在于引出其配套信息，其目的是目前推广增值税相关规定的整体框架之下，然后把相关信息的政策更为具体细化，如此针对纳税者在实际操作阶段有所帮助，可以方便纳税单位和纳税者更好的理解和落实，进而大幅度提高相关文件的可行性。
2.纳税者以运营租赁模式出租其获得的不动产，适合采用该方式，获取的不动产，包含于直接采购、接受捐赠以及同意投资入股、自行建立和抵债等多种形式获取的不动产，针对缴税者提供道路通行服务的，则不适合采取该方法。
二、房产租赁税金和二房东转租税收分析
（一）房产税和二房东转租税收
房产税属于房产所有权人上缴范畴，按照房产税暂行条例中的相关规定，房产税以房产所有者上缴产权是全民所有的，通过运营管理者上缴，产权出典的通过承典对象缴纳，产权所有者和承典不属于房产所处地的或产权没有确定，与租赁矛盾没有处理的，由房屋贷款者和应用者上缴。
税率：企业和商业用房是12%，个人住房是4%，从价税率是原值的70%的12%。承租者获释转租人转租而获得的转租收费，无需上缴房产税，但转租收益需上缴增值税，征收税率是5%，若转租者是个人，就根据3%的增值税上缴税率，住房再减1/2征收，即1.5%。在“纳税者提供不动产运营租赁业务增值税征税管理暂行条例”中明确规定：其他个体租赁不动产，以5%的征税率计算要缴纳的税金；其他个人租赁房产，以5%的征税率减按1.5%计算要上缴的税金。
（二）典例分析
当前，在某市房屋租赁业务中，均从二房东处获取房源，租金很高，二房东从中获得房租差额，同时出租方和二房东不开具税金发票，若要求发票，那么由承租单位自主承担所有税额，同时，税务部门会根据如今的所有费用征收，如此高的税负，初始承租单位不堪重负，许多企业直接不开票，或是以其他发票，代替报销，或是以虚假房租协议来处理税务，用来开具发票，此外，二房东从出租方处获得整套房后划分出租，大多数承租单位要开票，则要求开票的承租单位被需要承担整座楼的房租税额。如此一来，对合法运营的承租单位是极度不公平的，还给承租单位的财务工作造成了巨大的财务危机，不满足业务的实际性，还不利于房产税征缴及税务法律的威严。就某市为例：商务用房，A和B的房租是三十万，B租赁给C的租金为60万，那么A和B的税额包含房产税3.6万，增值税1.4286万，增值税附加税费0.1713万元；B和C的税额包含增值税1.4286万，增值税附加税费0.1715万。住房：A和B的房租是30万，B出租给C的租金为60万，那么A和B的税额包含房产税1.2万元，增值税0.4368万元，增值税附加税费0.0523万元，B和C的税金包含增值税0.4368万元，增值税附加税费0.0525万元。
近些年，房产售价的增加，房产成为人民生活的重要组成部分和重要财产，用来出租还能为广大人民群众提供生活来源，当前，始终在喊房产税缴纳问题，我国需要对房产税的传播普法工作进行细化，对现有的出租房税务予以规范，对二房东税收及原房东税率不得混为一谈，还承租单位以合法的税负，方便规范市场发票控制。
三、房产租赁单位经营阶段要注意的事项
（一）租赁合同的签署
1.确定合同相对人的，实际身份，合同相对人属于，一般纳税者，或是小规模纳税者，一定要在合同内标注清楚，若合同相对者属于一般纳税者，需要出示营业执照，常规纳税者资格日确认的复印件，用作合同附件；2.确定计税方式，在和不动产与动产租赁，对象签署合同时，一定要确定计税方式，例如能够选择一般计税方式或简易计税方式的纳税者，一定要在合同内，明确标记采取何种计税方式；3.确定获得的发票种类，属于专用发票或是一般发票，其适用的税率大小，由于小规模缴税者也能够到国税局代开增值税规范发票；4.确定合同报价有没有涉及税价；5.明确怎样开票，因为出租货品税率大，服务税率小，供应者通常会分离混合方式，改变成二项业务。立于出租方立场，要求判别对出租方是不是有利；6.确定税率变化怎样落实，营改增推广实行的背景下，后续依旧会有相应的政策更新。如相应的税率简并、调整，面对该种情况，要求确定合同价款怎样落实，主要对于执行时间长的，必须对该条款予以明确；7.确定问题发票的职责，由于承租方出具的发票不标准、不合法和涉嫌假开发票造成税务问题的，承租方要依法为出租方再次出具发票，并给出租方担负赔偿责任，包含但不局限为税额、滞纳费用、罚款和相关耗损等。
（二）房产租赁服务税务规划
1.房产租赁单位在出租过程应分开出租设备与厂房，在合同上进行明确，这样能少上缴房产税，进而达到减少税务压力的目的。2.仓储和出租业务的规定，在目前推行“营改增”的背景下，一般纳税人租赁业务包含11%的规定税率与简易征税率5%，仓储服务应按物流辅助服务为6%的法定税率；而小规模纳税人不动产租赁的征税率是5%，而仓储租赁的征税率是3%。如此就给房产租赁单位带来了税务规划空间，诸多单位租赁房屋实质上是用作仓库。所以，房屋租赁单位能结合实际情况同其签署租赁合同或是仓储业务合同。
四、结束语
简而言之，在营改增政策全面实行的背景下，房产租赁结合自身实际状况，实施房产租赁服务的科学划分，在该基础上，企业应当加强业务的税收规划，进而采取合法方式降低企业税负，提高企业市场竞争水平，由此，相信通过文章对营改增政策，对房产租赁活动的影响的深入分析，能够为相关服务工作带来指导作用。
参考文献：
[1]王志刚.房产租赁企业纳税筹划受“营改增”的影响分析[J].智库时代，2017，（09）：73+75.
[2]李天昊.房产租赁合同效力探析——以深圳某房产租赁合同纠纷为例[J].天津法学，2016，32（02）：17-22.
[3]陈希.“营改增”后房产租赁企业的纳税筹划[J].财会月刊，2013，（19）：114.
作者简介：
张璇，广州珠江实业集团有限公司。
关键词：房产；租赁；二房东转租；税收
随着“营改增”政策的全面实施，对房产租赁公司的运营产生了较大影响，房产租赁公司未有全面了解关于“营改增”的税收规章制度，方可采用有针对性的措施来下降公司的税负。
一、“营改增”下不动产介绍
（一）基本含义
若要深入研究房产租赁税金和二房东转租中税务问题，就一定要先了解该研究的相关名词含义。纳税者：纳税者重点包含企业和个人两种。而企业一般指的是企业、行政机构、军事单位和社会各组织。个人主要包含个体工商户，和其他个人，其中其他个人一般表示自然人。企业及非企业机构、个人个体工商户、自然人等一同构成了目前国内全部增值税营业税缴纳者的范围，其是国内缴税的重要对象。增值税中一般又要区分成小规模纳税者和一般纳税者。目的在于为了和上述单位及个人相呼应，企业一般表示为增值税中一般纳税者或是小规模纳税者。
（二）标的物
不动产重点包含房屋、商店、股权、各类会所等，還重点包含住房、商务写字楼、厂房等，其类似于不动产子集。
（三）遵守的基本原则
关于不动产运营租赁服务税收问题已有相应的制度明确要求，和转租不动产业务相似，其缴纳地址地、征收单位等有要求遵守相应的法律法规，在营改增环境下发布了诸多过渡政策，重点是为了可以更好支持营业税改带来更为有效的环境，这一过渡政策过程，原来的营业税税率缴税者提供房屋租赁业务，在改革初期，其要求适用5%营业税税率来纳税。这和转租不动产业务相似，经全面兼顾各种影响因素以后，要求对提供住房运营租赁业务设计5%的增值税缴收率，缴税仅需对自身的住房予以租赁，就可以根据过渡政策，采用简单的计税方法来上缴税额，同时，该种改革和以往的税率比较，纳税者的税负已有明显下降。
（四）不动产租赁管理政策分析
1.根据相关法律和现有增值税的相关规定，建立财政部门国家税务局有关全面推行营业税改增值税试点的文件，该方式主要在于引出其配套信息，其目的是目前推广增值税相关规定的整体框架之下，然后把相关信息的政策更为具体细化，如此针对纳税者在实际操作阶段有所帮助，可以方便纳税单位和纳税者更好的理解和落实，进而大幅度提高相关文件的可行性。
2.纳税者以运营租赁模式出租其获得的不动产，适合采用该方式，获取的不动产，包含于直接采购、接受捐赠以及同意投资入股、自行建立和抵债等多种形式获取的不动产，针对缴税者提供道路通行服务的，则不适合采取该方法。
二、房产租赁税金和二房东转租税收分析
（一）房产税和二房东转租税收
房产税属于房产所有权人上缴范畴，按照房产税暂行条例中的相关规定，房产税以房产所有者上缴产权是全民所有的，通过运营管理者上缴，产权出典的通过承典对象缴纳，产权所有者和承典不属于房产所处地的或产权没有确定，与租赁矛盾没有处理的，由房屋贷款者和应用者上缴。
税率：企业和商业用房是12%，个人住房是4%，从价税率是原值的70%的12%。承租者获释转租人转租而获得的转租收费，无需上缴房产税，但转租收益需上缴增值税，征收税率是5%，若转租者是个人，就根据3%的增值税上缴税率，住房再减1/2征收，即1.5%。在“纳税者提供不动产运营租赁业务增值税征税管理暂行条例”中明确规定：其他个体租赁不动产，以5%的征税率计算要缴纳的税金；其他个人租赁房产，以5%的征税率减按1.5%计算要上缴的税金。
（二）典例分析
当前，在某市房屋租赁业务中，均从二房东处获取房源，租金很高，二房东从中获得房租差额，同时出租方和二房东不开具税金发票，若要求发票，那么由承租单位自主承担所有税额，同时，税务部门会根据如今的所有费用征收，如此高的税负，初始承租单位不堪重负，许多企业直接不开票，或是以其他发票，代替报销，或是以虚假房租协议来处理税务，用来开具发票，此外，二房东从出租方处获得整套房后划分出租，大多数承租单位要开票，则要求开票的承租单位被需要承担整座楼的房租税额。如此一来，对合法运营的承租单位是极度不公平的，还给承租单位的财务工作造成了巨大的财务危机，不满足业务的实际性，还不利于房产税征缴及税务法律的威严。就某市为例：商务用房，A和B的房租是三十万，B租赁给C的租金为60万，那么A和B的税额包含房产税3.6万，增值税1.4286万，增值税附加税费0.1713万元；B和C的税额包含增值税1.4286万，增值税附加税费0.1715万。住房：A和B的房租是30万，B出租给C的租金为60万，那么A和B的税额包含房产税1.2万元，增值税0.4368万元，增值税附加税费0.0523万元，B和C的税金包含增值税0.4368万元，增值税附加税费0.0525万元。
近些年，房产售价的增加，房产成为人民生活的重要组成部分和重要财产，用来出租还能为广大人民群众提供生活来源，当前，始终在喊房产税缴纳问题，我国需要对房产税的传播普法工作进行细化，对现有的出租房税务予以规范，对二房东税收及原房东税率不得混为一谈，还承租单位以合法的税负，方便规范市场发票控制。
三、房产租赁单位经营阶段要注意的事项
（一）租赁合同的签署
1.确定合同相对人的，实际身份，合同相对人属于，一般纳税者，或是小规模纳税者，一定要在合同内标注清楚，若合同相对者属于一般纳税者，需要出示营业执照，常规纳税者资格日确认的复印件，用作合同附件；2.确定计税方式，在和不动产与动产租赁，对象签署合同时，一定要确定计税方式，例如能够选择一般计税方式或简易计税方式的纳税者，一定要在合同内，明确标记采取何种计税方式；3.确定获得的发票种类，属于专用发票或是一般发票，其适用的税率大小，由于小规模缴税者也能够到国税局代开增值税规范发票；4.确定合同报价有没有涉及税价；5.明确怎样开票，因为出租货品税率大，服务税率小，供应者通常会分离混合方式，改变成二项业务。立于出租方立场，要求判别对出租方是不是有利；6.确定税率变化怎样落实，营改增推广实行的背景下，后续依旧会有相应的政策更新。如相应的税率简并、调整，面对该种情况，要求确定合同价款怎样落实，主要对于执行时间长的，必须对该条款予以明确；7.确定问题发票的职责，由于承租方出具的发票不标准、不合法和涉嫌假开发票造成税务问题的，承租方要依法为出租方再次出具发票，并给出租方担负赔偿责任，包含但不局限为税额、滞纳费用、罚款和相关耗损等。
（二）房产租赁服务税务规划
1.房产租赁单位在出租过程应分开出租设备与厂房，在合同上进行明确，这样能少上缴房产税，进而达到减少税务压力的目的。2.仓储和出租业务的规定，在目前推行“营改增”的背景下，一般纳税人租赁业务包含11%的规定税率与简易征税率5%，仓储服务应按物流辅助服务为6%的法定税率；而小规模纳税人不动产租赁的征税率是5%，而仓储租赁的征税率是3%。如此就给房产租赁单位带来了税务规划空间，诸多单位租赁房屋实质上是用作仓库。所以，房屋租赁单位能结合实际情况同其签署租赁合同或是仓储业务合同。
四、结束语
简而言之，在营改增政策全面实行的背景下，房产租赁结合自身实际状况，实施房产租赁服务的科学划分，在该基础上，企业应当加强业务的税收规划，进而采取合法方式降低企业税负，提高企业市场竞争水平，由此，相信通过文章对营改增政策，对房产租赁活动的影响的深入分析，能够为相关服务工作带来指导作用。
参考文献：
[1]王志刚.房产租赁企业纳税筹划受“营改增”的影响分析[J].智库时代，2017，（09）：73+75.
[2]李天昊.房产租赁合同效力探析——以深圳某房产租赁合同纠纷为例[J].天津法学，2016，32（02）：17-22.
[3]陈希.“营改增”后房产租赁企业的纳税筹划[J].财会月刊，2013，（19）：114.
作者简介：
张璇，广州珠江实业集团有限公司。