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在近半年的打折风潮后，京城多数地产开发商收获的并非因观望所导致市场骤冷的尴尬；相反，在“现金为王”的主流开发模式之下，“誓死一搏”的高端公寓项目销售资金却迅速回笼。据《楼市》市场研究部统计，2008年1～4月全市商品住宅总成交金额达333.7亿元，其中单价两万元以上高档公寓总销售金额为111.3亿元。而去年同期，全市商品住宅总成交金额达到465.97亿元。
尽管同比下降40％，但在自去年9月份便已展开的市场观望对赌中，销售资金的回笼让开发企业紧绷的资金链条稍微有了松弛的机会，也让未来的市场多了变数。
京城楼市调整期到底还要持续多久?谁是资金回笼的“快手”?楼市当前是否已露出回暖前的迹象?京城房价走向何方?
楼市在震荡中前行
步入五月，传统的销售旺季在京城楼市似乎并不明显。
5月6日，潘石屹三里屯SOHO样板间亮相新闻发布会刚结束，就被京城媒体记者层层围住。“您认为京城开发商是不是在硬抗?”“您的项目在这个时机亮相，是不是预期市场很快回暖?”相关问题争先恐后抛出。尽管老潘给出了整体大势依旧看好的答案，但是业界对商品住宅整体成交量的下滑依旧忧心重重。
4月12日，中体奥林匹克花园三期开盘，当天销售将近一半，总裁陈顺最初定的目标是销售60％为及格，80％为圆满。在晚上的总结会上，自认为不及格的销售业绩，陈顺却被各大媒体记者告知，当下大势下，其销售已相当不错。
自去年9月以“二套房贷政策”为标志，已经延续了8个月的楼市调整期后，当今楼市走势似乎仍是“雾里看花”。21世纪不动产高级分析师孟奇甚至表示，中国房地产市场迎来至少是近10年来最长的观望期。
总成交金额达333.7亿元
观望蔓延、银根紧缩、股市盘整、整体融资环境不容乐观等多方位因素夹击着开发商的资本命脉。
“从总体来看，房地产开发商资金都很紧张，我们粗略计算了一下，2007年全国房屋成交额为是2.9万亿人民币，而购地花费了3万亿人民币。”潘石屹直言。
在此大势下，很多开发商被迫想方设法推盘，在地产“带头大哥”万科的示范下，京城楼市的打折风潮已延续了近半年。如今，打折促销的部分楼盘纷纷“抢先”回笼资金。今年年初，沿海赛洛城七期改名美利山，开盘13000元／平方米，比前期价格降低2000元，在当时创下北京楼市的最大降幅，1～4月，项目共销售626套，成交面积58992平方米，回笼资金8.25亿元。
金地集团“金地名京”项目目前执行的是9.8折至9.9折的销售政策，在这一基础上，项目还与建设银行北京分行达成协议，若通过建行办理房贷，购房人还可以享受9.9折优惠。加之项目紧邻地铁站，又以小户型为主，今年前四个月项目共成交29470平方米，成交金额达到5.89亿元。
据易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2008年1～4月，京城商品住宅总成交金额达到333.7亿元，而去年同期这一数字为465.97亿元。
整体来看，今年1～4月，回笼资金4～5亿的项目共有望京聆湖苑、顺义区优山美地、朝青板块星河湾、亚奥板块媒体村、京东南中海城五个项目；而新国展国际公寓、SOHO北京公馆、雍景四季、金地名京、国奥村、美利山等项目成交金额均超5亿，但并未突破10亿大关，京城楼盘仅盘古大观销售超过10亿元，达17.49亿元。
深陷“量跌价涨”旋涡
然而，打折促销使部分开发商回笼资金的同时，并没有改变成交量下滑的大势。北京的楼市在“量缩价升”的格局中越陷越深。忽起忽落的成交量数字让京城楼市显得扑朔迷离。
从具体成交数据来看，2008年京城商品住宅成交量呈现了明显的“波浪式曲线”：1月销售6533套，二月销售2772套，三月销售6613套，四月销售5408套，三月份的京城楼市似乎像往年一样开始步入销售佳期，但是此种趋势到四月份“戛然为止”，成交量又环比下降，幅度达到22.3％，并且与去年同期相比，下降幅度更是高达119％，不足去年成交量的一半。
“目前开盘当天销售能达到及格的楼盘并不多，尤其是五一期间开盘的楼盘仅有昌平金隅万科城等楼盘销售过半。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬在接受《楼市》记者采访时认为目前的房地产市场仍然处于“观望、等待、博弈”的阶段。
当然，京城楼盘并非表现完全相同。易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2008年1～4月，京城单价2万元以上的高档公寓成交量明显高于去年同期，其中今年4月环比上涨约12％，与京城商品住宅整体成交量下滑22％形成明显反差。而与去年同比，成交量增涨幅度则高达76％。(详见表2)
与成交量波动起伏不同的是，京城商品住宅房价的走势似乎并没有太多的悬念。
万科降价曾轰动房地产行业，更是点燃了楼市“拐点”之辩的导火索。北京万科中粮假日风景3月份也爆出最高九一折的优惠，当时项目售价为13800元／平方米。到5月1日时，项目又推出了新楼座，新楼座如何定价也甚为业内关注。据记者了解，目前，万科中粮假日风景均价达16000～17000元／平方米，除一次性付款九九折外，项目并无其他优惠。“现在的万科中粮假日风景·紫苑为精装修，此前3月份在售的楼盘为毛坯房，所以价格有所上调。”销售人员介绍到。
今年年初，招商地产进驻北京的第一个综合高档住宅项目——公园1872以16500元／平方米起的单价入市，远低于周边的泛海国际居住区、天鹅湾等项目。但如今5月份开盘的二期价格达到了25000元／平方米。
不仅仅是部分开发商的预售价在提升，从整体京城商品住宅的成交价来看，也是一路飘红。去年年初，北京房地产成交均价达到8885元／平方米，而今年年初的房价上扬至12013元／平方米，今年四月份的房价再上升至13488元／平方米，环比上涨幅度超3％，同比上涨幅度更是高达32.5％。
不过，针对目前的房价上涨，北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析认为，与去年相比，今年的楼盘价格上涨幅度减小，上涨频次也放缓。
高档公寓销量大排行
单个楼盘月均成交13套
盘古大观、国奥村、s0H0北京公馆、北京星河湾、优山美地成为2008年l～4月京城单价2万以上高档公寓销售金额排行榜上前五名耀眼的明星。
《楼市》记者调查发现，与美利山、金地名京等楼盘争相打折促销，从而一定程度上使得销售资金快速回笼不同，20强楼盘中除个案楼盘一次性付款有较低折扣外，整体并无大的促销行为。
潘石屹的SOH0北京公馆位列20强季军，总成交58套， 回笼资金5.25亿元。谈起项目的销售情况，老潘是这样解释的：“京城单价2万以上高档公寓在全北京只有五个区域分布：CBD、燕莎、顺义别墅区，金融街、西山，在市场相对冷淡的成交情况下，此部分楼盘成交表现较好，只有一个原因就是地段好。”尽管，老潘接手北京公馆后，该项目的业绩比老任挂帅时明显好转，但是他还是将项目的业绩归功于地段。
不过，北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，今年2万元以上房子绝对数量多于去年，去年单价15000元左右的房子后期普遍价格达到了2万，而数量的增多一定程度上造成了此价格段楼盘成交量同比增加。
从具体的成交量数据来看，据不完全统计，目前全北京市在售单价两万元以上高档公寓约100个，而1～4月共成交1920套，则每个楼盘月均成交为5套，前二十名单个楼盘月均成交达到13套。单价2万以上高档公寓成交套数前五名分别为：国奥村、帝景·博悦、和平大道、金成建国5号、盘古大观。
单价2～3万元公寓销量看好
在前20强的名单中，银泰中心、SOHO北京公馆、盘古大观、龙湖·滟澜山、山水文园、星河湾、泛海国际居住区七个楼盘单价达到3万以上，其中银泰中心的成交均价已突破90000元，高达94687.54元／平方米。2006年下半年，银泰中心单价7万元售价入市轰动一时，如今不到两年的时间，其成交均价已向10万冲刺。
而龙湖·滟澜山是其中唯一一个单价达到3万元以上的别墅。龙湖地产2007年首次进军北京，随继推出三大新盘：龙湖滟澜山、龙湖香醍漫步、龙湖香醍别苑，据悉，四个月内，其销售总额即突破30亿元。而今年前四个月，龙湖滟澜山销售32套，成交额达到2，74亿元。
不过，20强主体是单价2万至3万之间的楼盘，占到总数的65％。
“目前具备地段、品质等“绝对要素”的公寓，单价20000～30000元／平方米的销售状况目前表现较好，而单价30000元／平方米以上的楼盘尽管价格也仍在上涨，但是销售速度相对要慢。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬对《楼市》记者表示。
三别墅抢滩20强
从20强环线分布来看，三环至五环的楼盘达到10个，占比一半。另外，二环以内的楼盘有金成建国5号、一瓶、C-PARK西派国际公寓三个楼盘；二至三环间的楼盘有银泰中心、SOHO北京公馆、和平大道、学院派四个楼盘。而五环外的三个楼盘均为别墅项目，分别为优山美地、龙湖·滟澜山、润泽庄园。
“2008年1～4月，别墅整体销售不错。”伟业顾问副总经理张剑表示。入围20强的三大别墅总成交95套，其中优山美地成交套数为40套，龙湖·滟澜山成交32套，润泽庄园成交23套，从销售套数和销售金额来看，优山美地均位于三大别墅之首，龙湖滟澜山位列第二。三大别墅分别回笼资金4.2亿元，2.7元，1.5亿元。
优山美地别墅，位于顺义区温榆河北岸，龙湖滟澜山庄园距京承高速后沙峪出口东1800米，此两项目地处中央别墅区。中央别墅区多年来都为别墅购买客群的焦点，而近阶段以来，新国展正式开放的契机以及奥运会的日益临近、机场轻轨的开通试运行，使得中央别墅区再度升温。
润泽庄园位于北五环顾家庄桥正北3000米处，属于亚奥板块的城市别墅，奥运会的临近，一定程度上也拉动了项目的销售行情。
亚奥板块包揽冠亚军
今年前四个月单价京城2万以上高档公寓销售金额排行榜前20名分散于超过十个板块，而相对较为集中的为亚奥、CBD、燕莎、朝青四个板块。其中，冠亚军盘古大观、国奥村均位亚奥板块楼盘，另，亚奥板块上榜的楼盘还有荣尊堡国际公寓、润泽庄园。3月19日，盘古大观B座64套公寓，被英国上市公司太平洋投资联盟以每平方米4万元的价格整栋购买，一次性付款15亿用于公司自用。在此笔交易完成后，去年第三季度仅有3套成交量的盘古大观一跃成为京城高档公寓销冠，其销售资金回笼也远快于其他楼盘。
随着奥运会的日益临近，世界的目光也因此将以前所未有的力度聚焦在中国北京，聚焦在奥运主场馆所在地——亚奥板块。
作为奥运工程建设，国奥村承担着北京奥运会和残奥会尽20000人的接待工作，赛时各国运动员、教练员、官员将居住在这里，谈起以122套的销售业绩位居京城1～4月高档公寓销售套数首位时，国奥村销售经理陈利对《楼市》记者表示，这主要在于项目本身具有的特质，项目秉承了奥运工程的三大理念：绿色、科技、人文，具有不可复制的价值。“奥运对中国经济的拉升作用才刚刚开始。”陈利说。
CBD、燕莎商圈、朝青板块均有两个以上(含两个)楼盘上榜。其中，CBD上榜楼盘为银泰中心、乐成国际、金成建国5号，燕莎则有SOHO北京公馆、US联邦公寓两个楼盘，北京星河湾、泛海国际居住区位居朝青板块。“此次楼市调整，地段价值比较清晰，地理位置比较好的。比如朝阳公园，亚奥板块等区域”受到市场的影响更小。北京中原投资顾问部总经理张坤昱表示。
远洋地产旗下的远洋公馆也属于燕莎商圈，谈及该区域的销售时，远洋地产市场部总经理肖劲对《楼市》记者表示，燕莎区域目前在售楼盘多数销售已接近尾声，而地理位置的稀缺性对包括远洋地产在内的在售房屋未来的销售十分利好。
京城楼市回暖还是乍暖还寒
怎样描述楼市现状?
公衍奎：分化与沉淀
分化是指市场表现不均匀，不同城市的房地产表现不同，就北京而言，不同的物业表现也不相同，高档、中低档、豪宅的走势都不一样。沉淀是指开发商和买房人的心态均在发生变化。对于房地产开发商而言，在市场冷淡的时候，竞争的就是产品，如何提高产品成为开发商目前要考虑的重点之一。而买房人的需求也在沉淀，贷款利率的提高，二套房贷新政都迫使买房人需考虑购买房屋是用来理财，还是真的自住。目前业内普遍用观望来形容市场，但是观望一定程度上更带有摇摆不定投机的性质，而沉淀是大家真正静下心在琢磨。
牟增彬：观望、等待、博弈
目前市场现状可用观望、等待、博弈来描述。现在不仅仅是购房人和开发商在博弈，还包括政府，实际上是三方的博弈。政府出台政策无非有两个目的，一是调节市场，一是规范市场，诸如8·31之类的政策主要是用以规范市场，而去年下半年的二套房贷等政策则是用以调节市场，去年市场的确出现了房价非理性上涨等不良迹象需要调节。一般政策都会在五、十月份出台，究竟政策还会不会出台，将取决于今年的市场能不能稳定。
楼市是否有回暖迹象?
张剑：迹象初显
从城市建设的规律来讲，每个 城市的房屋供应都会经历两三年时间的飞速增长，然后随着成片大规模可开发用地的供应逐渐减少，房屋的供应也会在一定程度上有所趋缓。实际上，连续两年来京城的成交量都在持续下降，但是去年下降原因主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。从今年1～4月新获销售证的楼盘数量看，可能比去年同期还有增长，但从我在房产行业一线的体验来看，很多项目消化速度包括客户来电来访的情况确实不理想。但四月份以来，据我们了解，很多项目来电来访的情况在一定程度上开始恢复，有转好的迹象，但是整体成交上还没有体现出来。
什么时间可能回暖?
牟增彬：第三季度末市场或回暖
从房地产发展周期来判断，此轮调整期有可能延续到今年第三季度末，届时市场成交量或将回暖。那么从现在到九月末，楼市仍然为调整期，但在此期间，新政策出台的可能性不大，政策调整的目的主要使市场稳定。而从7月20日到9月20号之间，部分房产项目停工，从供应量的角度来看，将会减少，并且在此期间人们更关注的是奥运比赛，很多人会将购房的计划暂时放缓，需要也会缩减，供需同时减少，市场可能会相对冷清，也相对稳定，所以新政策应该不会出台。去年的楼市调整主要以9月底的“二套房贷”政策为标志，到了今年第三季度末时，该政策已经过一年时间的执行，从房地产发展周期来看，楼市很可能会回暖。
张剑：回暖面临两方面变数
从长远来看，北京的住宅市场整体需求非常旺盛，包括新增人口的住房需求、外来人口的住房需求、拆迁造成的住房需求、投资需求等。根据伟业测算数据，北京房地产市场最保守需求达到3000多万平方米，大概需要2073-套到30万套之间的需求量，但近年京城每年的供应仅达到10万套到15万套之间，从长远来看，供需矛盾并未解决，目前只是阶段性的观望。
楼市是否回暖还面临奥运会到来和政策两方面的变数。首先，在通货膨胀背景下，房产作为抗通货膨胀的属性将更明显，奥运期间北京会增加非常多的流动人口，而且这部分人口大部分支付能力都非常强，不排除会给北京楼市带来强劲的购买和租赁需求。其次，目前宏观调控的效果已经显现，如果未来市场各地销售状况持续不理想，进而牵连到一些宏观指标比如GDP明显下降或出现经济问题，不排除出台新政策或者在实际操作层面政策会适度放宽，而这将影响到房地产走势。因此，市场什么时候回暖还要受到奥运会流动人口的购买力以及未来政策的走向这两方面的变数。
什么样的楼盘先回暖?
公衍奎：高档楼盘欲先行回暖
目前就北京而言，高档、中低档、豪宅不同物业的走势都不一样，市场的分化与区隔也越来越明显。我在此对物业的分类并不是以价格为标准，而是根据项目客群来划分。高档楼盘就是以具有资产价值观念的人群为目标客群的项目，中低档楼盘则为老百姓的生活必需品，豪宅是超越生活必需品的奢侈品。
对当前国内流动性过剩的宏观调控给房地产造成的结果就是开发商无法从银行贷到款，而买房人按揭的利率也在提高。不过市场的大背景依然是货币过剩，因此，就造成了社会上财富的再分配，很多资源性城市人群非常有钱。当前又面临通货膨胀，钱存到银行会贬值，而股市又相对低迷，资金究竟如何才能不贬值?就必须有资产观，而以这部分具有资产观念人群为客群的楼盘就是高档楼盘。有资产观的人会更早购房，因此，高档房楼盘就会首先回暖，不过能销售比较好的高档楼盘还必须有独特资源，比如地段比较好、品质比较高等。
张剑：中低档楼盘受调整影响更大
在此轮调整期内，如二套房贷政策、利率调整等政策对购买中低档楼盘的人群影响更大，因为金融控制的是更依赖银行贷款的人群，而购买中低档楼盘的人群购房基本通过银行按揭，利率的提升使其负担加重，直接引起观望。另外，近两年政府加大了保障性住房的建设力度，让很多欲购买中低档楼盘的人群在观望的同时，有了等待的机会，这也间接影响了中低档楼盘的销售。
两方面因素联合作用下，中低档楼盘受到此轮市场调整影响更大，因此，回暖等待的时间也更长。等保障性住房大批推出之时，如果此部分人群大多确实无希望购买保障性住房，那么中低档商品房市场将回暖。
回暖后楼市如何发展?
张坤昱：房价整体下跌不太可能
国家宏观调控下，开发商资金链紧张，买房人观望，成交量走低，各方面构成了目前楼市盘整的状态。不过成交量的变化实际上不能与2007年做完全对比，去年在股市与楼市的相互拉动下诸多因素造成房地产市场的发展是非理性的，建立在2007年的基础上，毫无疑问，目前的房地产市场出现观望，成交量是低的。
不过市场整体是良性的，北京购买力也足够，并且目前部分开发商也开始主动调整，新开楼盘的定价相对比较理性，为未来房价上涨留出了空间。到今年第四季度，预计买卖双方的心理预期达成共识，市场博弈就会有结果，不排除个案楼盘作出调整，但是整体房价下跌不太可能。
牟增彬：2007年火爆难再现
今年房地产的调整实际上对于北京而言，房价基本没受到太大影响，主要是成交量受到了观望影响。
就未来趋势来说，只要中国城市化进程不改变，3亿多人要进城，要解决居住问题，刚性需求就不会改变。而从土地供应来看，2008年的供应已经明显郊区化，城市中心土地越来越少，未来城市核心黄金地段的土地升值将非常快。而郊区由于房价还没有达到北京市整体均价，因具价格吸引力，成交量也必然涨；预计城区与郊区交界处地段的楼盘表现会比较稳定。从整体来看，成交量上涨是必然趋势，但是相比较2007年的火爆程度来讲，今年不可能恢复同样水平，但是不排除以后长远发展会越来越活跃。
尽管同比下降40％，但在自去年9月份便已展开的市场观望对赌中，销售资金的回笼让开发企业紧绷的资金链条稍微有了松弛的机会，也让未来的市场多了变数。
京城楼市调整期到底还要持续多久?谁是资金回笼的“快手”?楼市当前是否已露出回暖前的迹象?京城房价走向何方?
楼市在震荡中前行
步入五月，传统的销售旺季在京城楼市似乎并不明显。
5月6日，潘石屹三里屯SOHO样板间亮相新闻发布会刚结束，就被京城媒体记者层层围住。“您认为京城开发商是不是在硬抗?”“您的项目在这个时机亮相，是不是预期市场很快回暖?”相关问题争先恐后抛出。尽管老潘给出了整体大势依旧看好的答案，但是业界对商品住宅整体成交量的下滑依旧忧心重重。
4月12日，中体奥林匹克花园三期开盘，当天销售将近一半，总裁陈顺最初定的目标是销售60％为及格，80％为圆满。在晚上的总结会上，自认为不及格的销售业绩，陈顺却被各大媒体记者告知，当下大势下，其销售已相当不错。
自去年9月以“二套房贷政策”为标志，已经延续了8个月的楼市调整期后，当今楼市走势似乎仍是“雾里看花”。21世纪不动产高级分析师孟奇甚至表示，中国房地产市场迎来至少是近10年来最长的观望期。
总成交金额达333.7亿元
观望蔓延、银根紧缩、股市盘整、整体融资环境不容乐观等多方位因素夹击着开发商的资本命脉。
“从总体来看，房地产开发商资金都很紧张，我们粗略计算了一下，2007年全国房屋成交额为是2.9万亿人民币，而购地花费了3万亿人民币。”潘石屹直言。
在此大势下，很多开发商被迫想方设法推盘，在地产“带头大哥”万科的示范下，京城楼市的打折风潮已延续了近半年。如今，打折促销的部分楼盘纷纷“抢先”回笼资金。今年年初，沿海赛洛城七期改名美利山，开盘13000元／平方米，比前期价格降低2000元，在当时创下北京楼市的最大降幅，1～4月，项目共销售626套，成交面积58992平方米，回笼资金8.25亿元。
金地集团“金地名京”项目目前执行的是9.8折至9.9折的销售政策，在这一基础上，项目还与建设银行北京分行达成协议，若通过建行办理房贷，购房人还可以享受9.9折优惠。加之项目紧邻地铁站，又以小户型为主，今年前四个月项目共成交29470平方米，成交金额达到5.89亿元。
据易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2008年1～4月，京城商品住宅总成交金额达到333.7亿元，而去年同期这一数字为465.97亿元。
整体来看，今年1～4月，回笼资金4～5亿的项目共有望京聆湖苑、顺义区优山美地、朝青板块星河湾、亚奥板块媒体村、京东南中海城五个项目；而新国展国际公寓、SOHO北京公馆、雍景四季、金地名京、国奥村、美利山等项目成交金额均超5亿，但并未突破10亿大关，京城楼盘仅盘古大观销售超过10亿元，达17.49亿元。
深陷“量跌价涨”旋涡
然而，打折促销使部分开发商回笼资金的同时，并没有改变成交量下滑的大势。北京的楼市在“量缩价升”的格局中越陷越深。忽起忽落的成交量数字让京城楼市显得扑朔迷离。
从具体成交数据来看，2008年京城商品住宅成交量呈现了明显的“波浪式曲线”：1月销售6533套，二月销售2772套，三月销售6613套，四月销售5408套，三月份的京城楼市似乎像往年一样开始步入销售佳期，但是此种趋势到四月份“戛然为止”，成交量又环比下降，幅度达到22.3％，并且与去年同期相比，下降幅度更是高达119％，不足去年成交量的一半。
“目前开盘当天销售能达到及格的楼盘并不多，尤其是五一期间开盘的楼盘仅有昌平金隅万科城等楼盘销售过半。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬在接受《楼市》记者采访时认为目前的房地产市场仍然处于“观望、等待、博弈”的阶段。
当然，京城楼盘并非表现完全相同。易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2008年1～4月，京城单价2万元以上的高档公寓成交量明显高于去年同期，其中今年4月环比上涨约12％，与京城商品住宅整体成交量下滑22％形成明显反差。而与去年同比，成交量增涨幅度则高达76％。(详见表2)
与成交量波动起伏不同的是，京城商品住宅房价的走势似乎并没有太多的悬念。
万科降价曾轰动房地产行业，更是点燃了楼市“拐点”之辩的导火索。北京万科中粮假日风景3月份也爆出最高九一折的优惠，当时项目售价为13800元／平方米。到5月1日时，项目又推出了新楼座，新楼座如何定价也甚为业内关注。据记者了解，目前，万科中粮假日风景均价达16000～17000元／平方米，除一次性付款九九折外，项目并无其他优惠。“现在的万科中粮假日风景·紫苑为精装修，此前3月份在售的楼盘为毛坯房，所以价格有所上调。”销售人员介绍到。
今年年初，招商地产进驻北京的第一个综合高档住宅项目——公园1872以16500元／平方米起的单价入市，远低于周边的泛海国际居住区、天鹅湾等项目。但如今5月份开盘的二期价格达到了25000元／平方米。
不仅仅是部分开发商的预售价在提升，从整体京城商品住宅的成交价来看，也是一路飘红。去年年初，北京房地产成交均价达到8885元／平方米，而今年年初的房价上扬至12013元／平方米，今年四月份的房价再上升至13488元／平方米，环比上涨幅度超3％，同比上涨幅度更是高达32.5％。
不过，针对目前的房价上涨，北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析认为，与去年相比，今年的楼盘价格上涨幅度减小，上涨频次也放缓。
高档公寓销量大排行
单个楼盘月均成交13套
盘古大观、国奥村、s0H0北京公馆、北京星河湾、优山美地成为2008年l～4月京城单价2万以上高档公寓销售金额排行榜上前五名耀眼的明星。
《楼市》记者调查发现，与美利山、金地名京等楼盘争相打折促销，从而一定程度上使得销售资金快速回笼不同，20强楼盘中除个案楼盘一次性付款有较低折扣外，整体并无大的促销行为。
潘石屹的SOH0北京公馆位列20强季军，总成交58套， 回笼资金5.25亿元。谈起项目的销售情况，老潘是这样解释的：“京城单价2万以上高档公寓在全北京只有五个区域分布：CBD、燕莎、顺义别墅区，金融街、西山，在市场相对冷淡的成交情况下，此部分楼盘成交表现较好，只有一个原因就是地段好。”尽管，老潘接手北京公馆后，该项目的业绩比老任挂帅时明显好转，但是他还是将项目的业绩归功于地段。
不过，北京易居房地产研究所副所长牟增彬认为，今年2万元以上房子绝对数量多于去年，去年单价15000元左右的房子后期普遍价格达到了2万，而数量的增多一定程度上造成了此价格段楼盘成交量同比增加。
从具体的成交量数据来看，据不完全统计，目前全北京市在售单价两万元以上高档公寓约100个，而1～4月共成交1920套，则每个楼盘月均成交为5套，前二十名单个楼盘月均成交达到13套。单价2万以上高档公寓成交套数前五名分别为：国奥村、帝景·博悦、和平大道、金成建国5号、盘古大观。
单价2～3万元公寓销量看好
在前20强的名单中，银泰中心、SOHO北京公馆、盘古大观、龙湖·滟澜山、山水文园、星河湾、泛海国际居住区七个楼盘单价达到3万以上，其中银泰中心的成交均价已突破90000元，高达94687.54元／平方米。2006年下半年，银泰中心单价7万元售价入市轰动一时，如今不到两年的时间，其成交均价已向10万冲刺。
而龙湖·滟澜山是其中唯一一个单价达到3万元以上的别墅。龙湖地产2007年首次进军北京，随继推出三大新盘：龙湖滟澜山、龙湖香醍漫步、龙湖香醍别苑，据悉，四个月内，其销售总额即突破30亿元。而今年前四个月，龙湖滟澜山销售32套，成交额达到2，74亿元。
不过，20强主体是单价2万至3万之间的楼盘，占到总数的65％。
“目前具备地段、品质等“绝对要素”的公寓，单价20000～30000元／平方米的销售状况目前表现较好，而单价30000元／平方米以上的楼盘尽管价格也仍在上涨，但是销售速度相对要慢。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬对《楼市》记者表示。
三别墅抢滩20强
从20强环线分布来看，三环至五环的楼盘达到10个，占比一半。另外，二环以内的楼盘有金成建国5号、一瓶、C-PARK西派国际公寓三个楼盘；二至三环间的楼盘有银泰中心、SOHO北京公馆、和平大道、学院派四个楼盘。而五环外的三个楼盘均为别墅项目，分别为优山美地、龙湖·滟澜山、润泽庄园。
“2008年1～4月，别墅整体销售不错。”伟业顾问副总经理张剑表示。入围20强的三大别墅总成交95套，其中优山美地成交套数为40套，龙湖·滟澜山成交32套，润泽庄园成交23套，从销售套数和销售金额来看，优山美地均位于三大别墅之首，龙湖滟澜山位列第二。三大别墅分别回笼资金4.2亿元，2.7元，1.5亿元。
优山美地别墅，位于顺义区温榆河北岸，龙湖滟澜山庄园距京承高速后沙峪出口东1800米，此两项目地处中央别墅区。中央别墅区多年来都为别墅购买客群的焦点，而近阶段以来，新国展正式开放的契机以及奥运会的日益临近、机场轻轨的开通试运行，使得中央别墅区再度升温。
润泽庄园位于北五环顾家庄桥正北3000米处，属于亚奥板块的城市别墅，奥运会的临近，一定程度上也拉动了项目的销售行情。
亚奥板块包揽冠亚军
今年前四个月单价京城2万以上高档公寓销售金额排行榜前20名分散于超过十个板块，而相对较为集中的为亚奥、CBD、燕莎、朝青四个板块。其中，冠亚军盘古大观、国奥村均位亚奥板块楼盘，另，亚奥板块上榜的楼盘还有荣尊堡国际公寓、润泽庄园。3月19日，盘古大观B座64套公寓，被英国上市公司太平洋投资联盟以每平方米4万元的价格整栋购买，一次性付款15亿用于公司自用。在此笔交易完成后，去年第三季度仅有3套成交量的盘古大观一跃成为京城高档公寓销冠，其销售资金回笼也远快于其他楼盘。
随着奥运会的日益临近，世界的目光也因此将以前所未有的力度聚焦在中国北京，聚焦在奥运主场馆所在地——亚奥板块。
作为奥运工程建设，国奥村承担着北京奥运会和残奥会尽20000人的接待工作，赛时各国运动员、教练员、官员将居住在这里，谈起以122套的销售业绩位居京城1～4月高档公寓销售套数首位时，国奥村销售经理陈利对《楼市》记者表示，这主要在于项目本身具有的特质，项目秉承了奥运工程的三大理念：绿色、科技、人文，具有不可复制的价值。“奥运对中国经济的拉升作用才刚刚开始。”陈利说。
CBD、燕莎商圈、朝青板块均有两个以上(含两个)楼盘上榜。其中，CBD上榜楼盘为银泰中心、乐成国际、金成建国5号，燕莎则有SOHO北京公馆、US联邦公寓两个楼盘，北京星河湾、泛海国际居住区位居朝青板块。“此次楼市调整，地段价值比较清晰，地理位置比较好的。比如朝阳公园，亚奥板块等区域”受到市场的影响更小。北京中原投资顾问部总经理张坤昱表示。
远洋地产旗下的远洋公馆也属于燕莎商圈，谈及该区域的销售时，远洋地产市场部总经理肖劲对《楼市》记者表示，燕莎区域目前在售楼盘多数销售已接近尾声，而地理位置的稀缺性对包括远洋地产在内的在售房屋未来的销售十分利好。
京城楼市回暖还是乍暖还寒
怎样描述楼市现状?
公衍奎：分化与沉淀
分化是指市场表现不均匀，不同城市的房地产表现不同，就北京而言，不同的物业表现也不相同，高档、中低档、豪宅的走势都不一样。沉淀是指开发商和买房人的心态均在发生变化。对于房地产开发商而言，在市场冷淡的时候，竞争的就是产品，如何提高产品成为开发商目前要考虑的重点之一。而买房人的需求也在沉淀，贷款利率的提高，二套房贷新政都迫使买房人需考虑购买房屋是用来理财，还是真的自住。目前业内普遍用观望来形容市场，但是观望一定程度上更带有摇摆不定投机的性质，而沉淀是大家真正静下心在琢磨。
牟增彬：观望、等待、博弈
目前市场现状可用观望、等待、博弈来描述。现在不仅仅是购房人和开发商在博弈，还包括政府，实际上是三方的博弈。政府出台政策无非有两个目的，一是调节市场，一是规范市场，诸如8·31之类的政策主要是用以规范市场，而去年下半年的二套房贷等政策则是用以调节市场，去年市场的确出现了房价非理性上涨等不良迹象需要调节。一般政策都会在五、十月份出台，究竟政策还会不会出台，将取决于今年的市场能不能稳定。
楼市是否有回暖迹象?
张剑：迹象初显
从城市建设的规律来讲，每个 城市的房屋供应都会经历两三年时间的飞速增长，然后随着成片大规模可开发用地的供应逐渐减少，房屋的供应也会在一定程度上有所趋缓。实际上，连续两年来京城的成交量都在持续下降，但是去年下降原因主要是供应不足，而今年需求观望所占因素更大。从今年1～4月新获销售证的楼盘数量看，可能比去年同期还有增长，但从我在房产行业一线的体验来看，很多项目消化速度包括客户来电来访的情况确实不理想。但四月份以来，据我们了解，很多项目来电来访的情况在一定程度上开始恢复，有转好的迹象，但是整体成交上还没有体现出来。
什么时间可能回暖?
牟增彬：第三季度末市场或回暖
从房地产发展周期来判断，此轮调整期有可能延续到今年第三季度末，届时市场成交量或将回暖。那么从现在到九月末，楼市仍然为调整期，但在此期间，新政策出台的可能性不大，政策调整的目的主要使市场稳定。而从7月20日到9月20号之间，部分房产项目停工，从供应量的角度来看，将会减少，并且在此期间人们更关注的是奥运比赛，很多人会将购房的计划暂时放缓，需要也会缩减，供需同时减少，市场可能会相对冷清，也相对稳定，所以新政策应该不会出台。去年的楼市调整主要以9月底的“二套房贷”政策为标志，到了今年第三季度末时，该政策已经过一年时间的执行，从房地产发展周期来看，楼市很可能会回暖。
张剑：回暖面临两方面变数
从长远来看，北京的住宅市场整体需求非常旺盛，包括新增人口的住房需求、外来人口的住房需求、拆迁造成的住房需求、投资需求等。根据伟业测算数据，北京房地产市场最保守需求达到3000多万平方米，大概需要2073-套到30万套之间的需求量，但近年京城每年的供应仅达到10万套到15万套之间，从长远来看，供需矛盾并未解决，目前只是阶段性的观望。
楼市是否回暖还面临奥运会到来和政策两方面的变数。首先，在通货膨胀背景下，房产作为抗通货膨胀的属性将更明显，奥运期间北京会增加非常多的流动人口，而且这部分人口大部分支付能力都非常强，不排除会给北京楼市带来强劲的购买和租赁需求。其次，目前宏观调控的效果已经显现，如果未来市场各地销售状况持续不理想，进而牵连到一些宏观指标比如GDP明显下降或出现经济问题，不排除出台新政策或者在实际操作层面政策会适度放宽，而这将影响到房地产走势。因此，市场什么时候回暖还要受到奥运会流动人口的购买力以及未来政策的走向这两方面的变数。
什么样的楼盘先回暖?
公衍奎：高档楼盘欲先行回暖
目前就北京而言，高档、中低档、豪宅不同物业的走势都不一样，市场的分化与区隔也越来越明显。我在此对物业的分类并不是以价格为标准，而是根据项目客群来划分。高档楼盘就是以具有资产价值观念的人群为目标客群的项目，中低档楼盘则为老百姓的生活必需品，豪宅是超越生活必需品的奢侈品。
对当前国内流动性过剩的宏观调控给房地产造成的结果就是开发商无法从银行贷到款，而买房人按揭的利率也在提高。不过市场的大背景依然是货币过剩，因此，就造成了社会上财富的再分配，很多资源性城市人群非常有钱。当前又面临通货膨胀，钱存到银行会贬值，而股市又相对低迷，资金究竟如何才能不贬值?就必须有资产观，而以这部分具有资产观念人群为客群的楼盘就是高档楼盘。有资产观的人会更早购房，因此，高档房楼盘就会首先回暖，不过能销售比较好的高档楼盘还必须有独特资源，比如地段比较好、品质比较高等。
张剑：中低档楼盘受调整影响更大
在此轮调整期内，如二套房贷政策、利率调整等政策对购买中低档楼盘的人群影响更大，因为金融控制的是更依赖银行贷款的人群，而购买中低档楼盘的人群购房基本通过银行按揭，利率的提升使其负担加重，直接引起观望。另外，近两年政府加大了保障性住房的建设力度，让很多欲购买中低档楼盘的人群在观望的同时，有了等待的机会，这也间接影响了中低档楼盘的销售。
两方面因素联合作用下，中低档楼盘受到此轮市场调整影响更大，因此，回暖等待的时间也更长。等保障性住房大批推出之时，如果此部分人群大多确实无希望购买保障性住房，那么中低档商品房市场将回暖。
回暖后楼市如何发展?
张坤昱：房价整体下跌不太可能
国家宏观调控下，开发商资金链紧张，买房人观望，成交量走低，各方面构成了目前楼市盘整的状态。不过成交量的变化实际上不能与2007年做完全对比，去年在股市与楼市的相互拉动下诸多因素造成房地产市场的发展是非理性的，建立在2007年的基础上，毫无疑问，目前的房地产市场出现观望，成交量是低的。
不过市场整体是良性的，北京购买力也足够，并且目前部分开发商也开始主动调整，新开楼盘的定价相对比较理性，为未来房价上涨留出了空间。到今年第四季度，预计买卖双方的心理预期达成共识，市场博弈就会有结果，不排除个案楼盘作出调整，但是整体房价下跌不太可能。
牟增彬：2007年火爆难再现
今年房地产的调整实际上对于北京而言，房价基本没受到太大影响，主要是成交量受到了观望影响。
就未来趋势来说，只要中国城市化进程不改变，3亿多人要进城，要解决居住问题，刚性需求就不会改变。而从土地供应来看，2008年的供应已经明显郊区化，城市中心土地越来越少，未来城市核心黄金地段的土地升值将非常快。而郊区由于房价还没有达到北京市整体均价，因具价格吸引力，成交量也必然涨；预计城区与郊区交界处地段的楼盘表现会比较稳定。从整体来看，成交量上涨是必然趋势，但是相比较2007年的火爆程度来讲，今年不可能恢复同样水平，但是不排除以后长远发展会越来越活跃。