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近日，我国首批9只基础设施公募REITs成功上市。
作为全新投资品种，9只公募REITs甫一开售，就获得了机构和公众投资者的追捧，均提前结束募集。9只公募REITs对公众投资者的募集金额合计只有约20.8亿元，但申购的金额合计超过300亿元，可见其魅力十足。
REITs（Real Estate Investment Trust）全称是“不动产信托投资基金”，顾名思义，其主要的投资范围是不动产。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，那公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs 基金份额，间接成为基础设施项目的“股东”。
投资公募REITs的门槛并不高，在上交所上市的5只场内最低认购门槛是1000元，深交所上市的4只场内最低认购门槛是1000份。
在一些人看来，这意味着只要花上1000元，就可以参与投资无线基站、水厂、高速公路、物流园区，并坐等“分红”，躺着“收租”。
真的是这样吗？公募REITs究竟是什么？适合普通投资者投资吗？
从成熟市场看，REITs的投资标的非常丰富，如住房租赁、基础设施、零售物业、通信资产（包括光纤光缆、无线基站、通信铁塔）等多种类型。投资者则获得运营这些基础资产产生的绝大部分收益。
首批获批发售的公募REITs产品底层资产也涵盖了主流基础设施类型，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。
9只公募REITs分别为中航首钢生物质、红土创新盐田港仓储物流、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、浙商证券沪杭甬杭徽高速、东吴苏州工业园区产业园 、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路。
从底层资产看，上交所5只产品底层资产涵盖高速公路、公用环保、产业园区和仓储物流四大类主流基础设施项目类型，分布于北京、上海、江苏及浙江等;深交所4只产品分布在北京、广州及深圳，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。
REITs的预期收益因底层资产性质不同而存在一定差异。
公开资料显示，9只公募REITs认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额约为314.03亿元（含战略投资者、机构投资者），9只公募REITs预计的年化分红收益率在4%至12%之间。
4%的年化分红收益率是一个底线。
根据监管指引要求，基础设施公募REITs项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。最重要的是，依托这些项目发行基础设施REITs，形成标准化产品并强制90%以上收益用于分红。
外界普遍认为，首批基础设施公募REITs底层资产非常优质，收益率较高且稳定性好。
9 只REITs中，8只 REITs的底层资产原始权益人为国资背景，涉及的实控人包括浙江省国资委、广州市国资委、深圳市国资委、招商局集团等。中金普洛斯 REITs 的底层资产原始权益人则为普洛斯集团，是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商。
公募REITs怎么买？
首批公募REITs的发售采取“战略配售 网下发行 网上公众发行”相结合的方式。
值得注意的是，首批公募REITs得到了商业银行、银行理财子公司、保险机构、券商资管等机构的踊跃认购，最终认购价格和数量都超出预期。
中信证券研究发现，首批公募REITs网下申购机构投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等机构投资者。申购来源较为集中，其中，券商自营认购总金额达292.60亿元，占比56.6%;其次是保险，认购金额达81亿元，占比15.7%;公募专户、信托、私募基金、券商资管分别认购8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。
“投资者有需求，发行人也会有需求。”有公募机构人士对《中国经济周刊》记者说，相信首批9只公募REITs发售之后，会有越来越多的发行人对这个产品感到好奇。
从9只公募REITs公开披露的信息可以看出，面向公众发售的份额并不多，约20.8亿元，仅占发行总量的约6.6%。
而对于公众投资者来说，购买公募REITs可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。
投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户;投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。
中金公司认为，参与公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。从长期持有角度来看，在海外成熟市场， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间的收益风险特征、稳定的分红率以及和传统资产低相关性等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收 产品等资金的青睐。
那么，公募REITs适合普通公众投资者投资吗？
据悉，9只公募REITs基金均采取封闭式运作，存续期最短的张江光大园REITs、沪杭甬杭徽高速REITs均为20年，而存续期最长的广河高速REITs为99年。
产品成立后不开放申購与赎回，在交易所上市后，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时可能产生折溢价风险。 有分析指出，公募REITs主要面向的还是机构投资者，其定位是长期投资产品，与具备长期投资意愿的险资、资管产品等机构投资者的资产配置更加贴合。个人投资者从场外通过基金账户认购的份额，若想卖出，需先将托管转至场内证券公司，才可以在二级市场交易，对此，投资者应理性对待。
“公募REITs还是要面对个人投资者的，这一点与类REITs不同。”前述公募机构人士对《中国经济周刊》记者说，目前发行的9只公募REITs产品也是经历了类REITs 产品的不断创新和积累，才逐步探索出这样的结构和模式。虽然是好资产、好项目，但切不可像炒股票一样，怀有将市场炒热“一夜暴富”的心态。
“REITs产品未来的回报还需要依靠好的运营。”该公募机构人士分析说，以高速公路为例，每个省都会有一两家专业化的高速公路运营平台，但不同区域的高速公路，资产收益、负债水平也不尽相同。因此，如何找到好资产，同时真正把好资产运营得更好，也非常重要。
基礎设施公募REITs被寄予厚望
作为创新型金融产品，REITs可以盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性。因此，基础设施公募REITs被寄予厚望，被认为对于进一步推动基础设施投融资市场化具有重要意义。
上交所表示，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。
“基础设施公募REITs试点具有更全局和更长远的重大意义，相当于新一轮在特定领域的股份制改革。”日前，深交所副总经理李辉在2021清华五道口全球金融论坛上表示。
李辉分析说，REITs本质上是底层基础设施项目公开发行和上市交易，投资人通过持有公募基金份额间接持有底层资产，在存续期内，REITs扩募也与企业上市后再融资类似。在当前国内法律和金融监管环境现实条件基础上，试点推出融合各方诉求的基础设施公募REITs，本身是一项重要的改革创新之举，同时有可能在更高层面、更大范围产生良好的外部效应。
“中航首钢生物质基金是一个排头兵，后续会有大量优质的公募REITs陆续上市。” 中航证券称，中国标准的公募REITs产品潜在规模应在5万亿～14万亿元，远超过当前公募基金持有的A股市值，市场前景广阔。
中金公司则表示，中金基金密切联动中金公司各相关业务板块，推动多只公募REITs试点项目的申报，同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作。目前，在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域，也覆盖仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的核心赛道。
中国证监会发言人高莉表示，将及时总结试点经验，同时适时稳步扩大基础设施REITs试点范围，培育多元化投资群体，鼓励银行、保险、社保基金、证券基金、专业机构投资者参与。
作为全新投资品种，9只公募REITs甫一开售，就获得了机构和公众投资者的追捧，均提前结束募集。9只公募REITs对公众投资者的募集金额合计只有约20.8亿元，但申购的金额合计超过300亿元，可见其魅力十足。
REITs（Real Estate Investment Trust）全称是“不动产信托投资基金”，顾名思义，其主要的投资范围是不动产。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，那公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs 基金份额，间接成为基础设施项目的“股东”。
投资公募REITs的门槛并不高，在上交所上市的5只场内最低认购门槛是1000元，深交所上市的4只场内最低认购门槛是1000份。
在一些人看来，这意味着只要花上1000元，就可以参与投资无线基站、水厂、高速公路、物流园区，并坐等“分红”，躺着“收租”。
真的是这样吗？公募REITs究竟是什么？适合普通投资者投资吗？
首批9只公募REITs 资产优良，项目净现金流分派率不低于4%
从成熟市场看，REITs的投资标的非常丰富，如住房租赁、基础设施、零售物业、通信资产（包括光纤光缆、无线基站、通信铁塔）等多种类型。投资者则获得运营这些基础资产产生的绝大部分收益。
首批获批发售的公募REITs产品底层资产也涵盖了主流基础设施类型，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。
9只公募REITs分别为中航首钢生物质、红土创新盐田港仓储物流、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、浙商证券沪杭甬杭徽高速、东吴苏州工业园区产业园 、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路。
从底层资产看，上交所5只产品底层资产涵盖高速公路、公用环保、产业园区和仓储物流四大类主流基础设施项目类型，分布于北京、上海、江苏及浙江等;深交所4只产品分布在北京、广州及深圳，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型。
REITs的预期收益因底层资产性质不同而存在一定差异。
公开资料显示，9只公募REITs认购价格在2.3元每份至13.38元每份之间，合计募集金额约为314.03亿元（含战略投资者、机构投资者），9只公募REITs预计的年化分红收益率在4%至12%之间。
4%的年化分红收益率是一个底线。
根据监管指引要求，基础设施公募REITs项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。最重要的是，依托这些项目发行基础设施REITs，形成标准化产品并强制90%以上收益用于分红。
外界普遍认为，首批基础设施公募REITs底层资产非常优质，收益率较高且稳定性好。
9 只REITs中，8只 REITs的底层资产原始权益人为国资背景，涉及的实控人包括浙江省国资委、广州市国资委、深圳市国资委、招商局集团等。中金普洛斯 REITs 的底层资产原始权益人则为普洛斯集团，是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商。
备受机构投资者追捧，个人投资者还需谨慎
公募REITs怎么买？
首批公募REITs的发售采取“战略配售 网下发行 网上公众发行”相结合的方式。
值得注意的是，首批公募REITs得到了商业银行、银行理财子公司、保险机构、券商资管等机构的踊跃认购，最终认购价格和数量都超出预期。
中信证券研究发现，首批公募REITs网下申购机构投资者来源广泛，包含公募基金、保险资管、私募基金、信托、券商自营、券商资管、QFII等机构投资者。申购来源较为集中，其中，券商自营认购总金额达292.60亿元，占比56.6%;其次是保险，认购金额达81亿元，占比15.7%;公募专户、信托、私募基金、券商资管分别认购8.2%、7.6%、6.8%和5.2%。
“投资者有需求，发行人也会有需求。”有公募机构人士对《中国经济周刊》记者说，相信首批9只公募REITs发售之后，会有越来越多的发行人对这个产品感到好奇。
从9只公募REITs公开披露的信息可以看出，面向公众发售的份额并不多，约20.8亿元，仅占发行总量的约6.6%。
而对于公众投资者来说，购买公募REITs可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额。
投资者参与基础设施基金场内认购的，应持有场内证券账户;投资者参与基础设施基金场外认购的，应持有场外基金账户。
中金公司认为，参与公募REITs的投资价值主要体现在两个方面，一是首发认购的打新收益，二是长期持有的配置收益。从长期持有角度来看，在海外成熟市场， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间的收益风险特征、稳定的分红率以及和传统资产低相关性等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收 产品等资金的青睐。
那么，公募REITs适合普通公众投资者投资吗？
据悉，9只公募REITs基金均采取封闭式运作，存续期最短的张江光大园REITs、沪杭甬杭徽高速REITs均为20年，而存续期最长的广河高速REITs为99年。
产品成立后不开放申購与赎回，在交易所上市后，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时可能产生折溢价风险。 有分析指出，公募REITs主要面向的还是机构投资者，其定位是长期投资产品，与具备长期投资意愿的险资、资管产品等机构投资者的资产配置更加贴合。个人投资者从场外通过基金账户认购的份额，若想卖出，需先将托管转至场内证券公司，才可以在二级市场交易，对此，投资者应理性对待。
“公募REITs还是要面对个人投资者的，这一点与类REITs不同。”前述公募机构人士对《中国经济周刊》记者说，目前发行的9只公募REITs产品也是经历了类REITs 产品的不断创新和积累，才逐步探索出这样的结构和模式。虽然是好资产、好项目，但切不可像炒股票一样，怀有将市场炒热“一夜暴富”的心态。
“REITs产品未来的回报还需要依靠好的运营。”该公募机构人士分析说，以高速公路为例，每个省都会有一两家专业化的高速公路运营平台，但不同区域的高速公路，资产收益、负债水平也不尽相同。因此，如何找到好资产，同时真正把好资产运营得更好，也非常重要。
新一轮在特定领域的股份制改革
作为创新型金融产品，REITs可以盘活存量资产，广泛调动各类社会资本积极性。因此，基础设施公募REITs被寄予厚望，被认为对于进一步推动基础设施投融资市场化具有重要意义。
上交所表示，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。
“基础设施公募REITs试点具有更全局和更长远的重大意义，相当于新一轮在特定领域的股份制改革。”日前，深交所副总经理李辉在2021清华五道口全球金融论坛上表示。
李辉分析说，REITs本质上是底层基础设施项目公开发行和上市交易，投资人通过持有公募基金份额间接持有底层资产，在存续期内，REITs扩募也与企业上市后再融资类似。在当前国内法律和金融监管环境现实条件基础上，试点推出融合各方诉求的基础设施公募REITs，本身是一项重要的改革创新之举，同时有可能在更高层面、更大范围产生良好的外部效应。
“中航首钢生物质基金是一个排头兵，后续会有大量优质的公募REITs陆续上市。” 中航证券称，中国标准的公募REITs产品潜在规模应在5万亿～14万亿元，远超过当前公募基金持有的A股市值，市场前景广阔。
中金公司则表示，中金基金密切联动中金公司各相关业务板块，推动多只公募REITs试点项目的申报，同时开展对后续储备项目的研究及尽调工作。目前，在执行及储备项目均位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长三角地区等基础设施REITs试点项目重点支持区域，也覆盖仓储物流、铁路、收费公路、数据中心、产业园等基础设施的核心赛道。
中国证监会发言人高莉表示，将及时总结试点经验，同时适时稳步扩大基础设施REITs试点范围，培育多元化投资群体，鼓励银行、保险、社保基金、证券基金、专业机构投资者参与。