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摘 要：商业地产企业的投资规模大、回报期长，相较于住宅地产企业其资金依赖性更高。然而当前我国大多数商业地产开发企业融资模式较为单一，在限购限贷政策频繁出台的环境背景下，资金链压力不断加大，进行轻资产模式的转型已经成为我国大多数商业地产企业的最佳选择。以万达集团的轻资产模式为例，分析轻资产模式在我国商业地产领域的应用情况。
关键词：轻资产运营模式 商业地产 租金分成
一、引言
房地产行业是典型的资金密集型行业，长久以来一直秉承着“囤地-开发-出售”的全产业链重资产模式。这种模式在土地增值空间大的房地产“黄金时代”给房地产企业带来了巨额的利润。然而近年来随着国家对房价的抑制和限购限贷政策的频繁出台，房地产企业在土地购置、销售和融资等方面都遇到了瓶颈，这对于资金依赖性更高的商业地产企业来说无疑是一个巨大的危机，企业的资产负债率、现金流和利润率都呈现不同程度的下行迹象。由此可见房地产企业以土地和資金为核心的重资产模式在经济发展和产业升级的大潮下正面临日渐严峻的挑战。
事实上重资产模式和轻资产模式并没有优劣之分，它只是作为在不同经济环境下的一种选择。当资产增值速度高于资本成本时，重资产模式会给企业带来大量的资本增值收益，但若资产的增值不足以弥补资本成本时，轻资产则为企业更合适的选择。当前我国的房地产市场正呈现：土地成本持续走高、需求增长速度放缓、市场竞争愈加激烈、产品同质化严重、政府宏观调控政策频繁的景象。商业地产企业已经到了转型升级的关键节点。
当前商业地产轻资产运营形成了三种典型模式：第一种是凯德模式。即将自有或收购的项目装入私募或信托基金中，自己持有一部分股权，其余股权由海外投资者持有。待项目稳定后以REITs方式退出。第二种是铁狮门模式。即以投资机构为核心，以运营机构作受托管理人的基金模式。第三种是万达模式。即以运营商为核心，投资机构作财务投资人的模式。本文将以中国商业地产先锋，商业地产第一品牌万达集团作为分析对象，具体分析其轻资产运营模式的应用情况，以期为我国其他商业地产企业试水轻资产模式提供借鉴。
二、万达商业地产轻资产运营模式经验分析
2015年末万达正式宣布转型轻资产运营模式，在此之前万达实行以城市综合体为主要产品的“以售养租”重资产模式。然而为了在产品同质化时代扩：大竞争优势、进军中小城市、同时扩大边际效益，万达开启了它的轻资产转型之路，并逐渐形成了具有万达特色的轻资产模式。
1.建立轻资产融资渠道。解决资金问题的一个重要途径就是创新融资渠道。万达集团在轻资产模式下从内外部两个方面同时进行了融资渠道的拓宽。内部融资方面万达成立了自有的电子商务公司，为了扩大优势又收购了快钱支付公司，并由这两家公司推出理财产品，采用众筹方式为万达广场进行融资。与中国正在试点的REITs相似，万达推出的这种理财产品就是准REITs。在外部融资方面主要是通过引入诸如基金、保险机构等第三方投资者。由第三方投资者提供在商业地产开发项目过程中（包括置地、设计、开发等环节）所需要的一切资金。万达曾与包括快钱支付和四川信托在内的四家公司签署设立消费平台框架协议，拟出资240亿元用来投资20座万达广场，而在这个项目中万达仅扮演建设者和品牌管理者的角色，这正是轻资产模式的一大特征，这一系列举措的最终目的就是在三四线城市拿地过程中用外部融资来替代预售资金。
2.加强品牌及运营管理的输出。万达在运营的过程中借鉴了铁狮门小股操盘的模式，在项目中通过引进第三方战略投资者解决资金问题，而万达在这个过程中仅负责前期的设计、中期的建造及后期的物业管理等环节。万达在项目中虽并不控股，但却掌控着项目的操盘权。整个项目继续使用万达的品牌来保证项目的影响力和客流量。此外万达在2014年正式推出了一套慧云商业管理系统，将节能管理、运营管理等16个子系统集成到一个平台统一管理。万达后续的招商及运营在“慧云”系统的帮助下得到了良好的保障。这种模式下一方面万达通过轻资本投入重运营管理实现了从全盘操盘到小股操盘的转变；另一方面作为项目的运营管理者，万达会获得稳定持续的管理收入，其抵御政策变动风险的能力也大大提升。
3.与投资者分享租金收益。在万达轻资产模式中战略投资者负责购买土地，并持有土地的所有权；万达通过品牌及管理输出为投资者提供设计、建造、招商、运营服务，最终万达与投资方以项目租赁净收益为依据，按照7：13的比例进行分成。原有重资产模式下依靠物业销售产生回流现金从而支持万达广场开发的“以售养租”模式很容易受到宏观经济及政策环境的影响，一旦销售不畅就会直接影响万达广场的后续开发。但在轻资产模式下万达仅通过分享租金收益便可获得稳定的现金流，这很大程度上提高了企业运营的持续与稳定性，同时也提高了资金的使用效率。
三、轻资产模式的实施对万达集团的意义
首先缓解了万达的融资压力。在轻资产模式下，全部资金由第三方战略合作者提供，万达集团不再需要投入大量的资金进行土地的购置，这样就降低了万达集团的融资需求。而在融资渠道方面万达集团也一改以信贷融资为主的模式，转而通过发行理财产品或众筹等手段进行多元融资，这一方面可以降低融资成本，另一方面也降低了企业的资产负债率，缓解了企业的融资压力。
其次增强了万达的盈利能力。轻资产模式下万达的盈利模式由资产增值向服务增值转变。万达在这个过程中以较少的投入获取稳定的租金分成，使得企业的ROE逐步提升。而万达自身超强的品牌效应和运营管理能力又能在项目运营的过程中放大各方优势，使项目获得稳定的租金收入，这反过来又增强了万达盈利的稳定性，为万达的规模化扩张提供了保障。
最后降低了万达受行业波动的影响。在重资产模式下物业销售回款作为万达集团主要的收入来源受市场供求变动和宏观政策调控影响十分显著。但在轻资产模式下由于万达仅通过输出品牌与管理，并按照约定比例参与租金分成，因此其受行业波动的影响大大降低，现金流的稳定性增强。
参考文献：
[1]祝天惠.万达轻资产转型——盈利模式重塑[J].商场现代化，2016（25）.
[2]武化.万达的“轻资产”之路[J].中国房地产，2015（05）.
[3]茆薇.轻资产运营模式撬动企业价值最大化——基于腾讯公司的财务案例研究[J].新会计，2013（11）.
作者简介：张静雅（1993.03—）女，黑龙江省密山市。东北农业大学经济管理学院。研究方向：财务管理。曹艺馨（1993.02—）女，黑龙江省穆棱市。东北农业大学经济管理学院。研究方向：财务管理。
关键词：轻资产运营模式 商业地产 租金分成
一、引言
房地产行业是典型的资金密集型行业，长久以来一直秉承着“囤地-开发-出售”的全产业链重资产模式。这种模式在土地增值空间大的房地产“黄金时代”给房地产企业带来了巨额的利润。然而近年来随着国家对房价的抑制和限购限贷政策的频繁出台，房地产企业在土地购置、销售和融资等方面都遇到了瓶颈，这对于资金依赖性更高的商业地产企业来说无疑是一个巨大的危机，企业的资产负债率、现金流和利润率都呈现不同程度的下行迹象。由此可见房地产企业以土地和資金为核心的重资产模式在经济发展和产业升级的大潮下正面临日渐严峻的挑战。
事实上重资产模式和轻资产模式并没有优劣之分，它只是作为在不同经济环境下的一种选择。当资产增值速度高于资本成本时，重资产模式会给企业带来大量的资本增值收益，但若资产的增值不足以弥补资本成本时，轻资产则为企业更合适的选择。当前我国的房地产市场正呈现：土地成本持续走高、需求增长速度放缓、市场竞争愈加激烈、产品同质化严重、政府宏观调控政策频繁的景象。商业地产企业已经到了转型升级的关键节点。
当前商业地产轻资产运营形成了三种典型模式：第一种是凯德模式。即将自有或收购的项目装入私募或信托基金中，自己持有一部分股权，其余股权由海外投资者持有。待项目稳定后以REITs方式退出。第二种是铁狮门模式。即以投资机构为核心，以运营机构作受托管理人的基金模式。第三种是万达模式。即以运营商为核心，投资机构作财务投资人的模式。本文将以中国商业地产先锋，商业地产第一品牌万达集团作为分析对象，具体分析其轻资产运营模式的应用情况，以期为我国其他商业地产企业试水轻资产模式提供借鉴。
二、万达商业地产轻资产运营模式经验分析
2015年末万达正式宣布转型轻资产运营模式，在此之前万达实行以城市综合体为主要产品的“以售养租”重资产模式。然而为了在产品同质化时代扩：大竞争优势、进军中小城市、同时扩大边际效益，万达开启了它的轻资产转型之路，并逐渐形成了具有万达特色的轻资产模式。
1.建立轻资产融资渠道。解决资金问题的一个重要途径就是创新融资渠道。万达集团在轻资产模式下从内外部两个方面同时进行了融资渠道的拓宽。内部融资方面万达成立了自有的电子商务公司，为了扩大优势又收购了快钱支付公司，并由这两家公司推出理财产品，采用众筹方式为万达广场进行融资。与中国正在试点的REITs相似，万达推出的这种理财产品就是准REITs。在外部融资方面主要是通过引入诸如基金、保险机构等第三方投资者。由第三方投资者提供在商业地产开发项目过程中（包括置地、设计、开发等环节）所需要的一切资金。万达曾与包括快钱支付和四川信托在内的四家公司签署设立消费平台框架协议，拟出资240亿元用来投资20座万达广场，而在这个项目中万达仅扮演建设者和品牌管理者的角色，这正是轻资产模式的一大特征，这一系列举措的最终目的就是在三四线城市拿地过程中用外部融资来替代预售资金。
2.加强品牌及运营管理的输出。万达在运营的过程中借鉴了铁狮门小股操盘的模式，在项目中通过引进第三方战略投资者解决资金问题，而万达在这个过程中仅负责前期的设计、中期的建造及后期的物业管理等环节。万达在项目中虽并不控股，但却掌控着项目的操盘权。整个项目继续使用万达的品牌来保证项目的影响力和客流量。此外万达在2014年正式推出了一套慧云商业管理系统，将节能管理、运营管理等16个子系统集成到一个平台统一管理。万达后续的招商及运营在“慧云”系统的帮助下得到了良好的保障。这种模式下一方面万达通过轻资本投入重运营管理实现了从全盘操盘到小股操盘的转变；另一方面作为项目的运营管理者，万达会获得稳定持续的管理收入，其抵御政策变动风险的能力也大大提升。
3.与投资者分享租金收益。在万达轻资产模式中战略投资者负责购买土地，并持有土地的所有权；万达通过品牌及管理输出为投资者提供设计、建造、招商、运营服务，最终万达与投资方以项目租赁净收益为依据，按照7：13的比例进行分成。原有重资产模式下依靠物业销售产生回流现金从而支持万达广场开发的“以售养租”模式很容易受到宏观经济及政策环境的影响，一旦销售不畅就会直接影响万达广场的后续开发。但在轻资产模式下万达仅通过分享租金收益便可获得稳定的现金流，这很大程度上提高了企业运营的持续与稳定性，同时也提高了资金的使用效率。
三、轻资产模式的实施对万达集团的意义
首先缓解了万达的融资压力。在轻资产模式下，全部资金由第三方战略合作者提供，万达集团不再需要投入大量的资金进行土地的购置，这样就降低了万达集团的融资需求。而在融资渠道方面万达集团也一改以信贷融资为主的模式，转而通过发行理财产品或众筹等手段进行多元融资，这一方面可以降低融资成本，另一方面也降低了企业的资产负债率，缓解了企业的融资压力。
其次增强了万达的盈利能力。轻资产模式下万达的盈利模式由资产增值向服务增值转变。万达在这个过程中以较少的投入获取稳定的租金分成，使得企业的ROE逐步提升。而万达自身超强的品牌效应和运营管理能力又能在项目运营的过程中放大各方优势，使项目获得稳定的租金收入，这反过来又增强了万达盈利的稳定性，为万达的规模化扩张提供了保障。
最后降低了万达受行业波动的影响。在重资产模式下物业销售回款作为万达集团主要的收入来源受市场供求变动和宏观政策调控影响十分显著。但在轻资产模式下由于万达仅通过输出品牌与管理，并按照约定比例参与租金分成，因此其受行业波动的影响大大降低，现金流的稳定性增强。
参考文献：
[1]祝天惠.万达轻资产转型——盈利模式重塑[J].商场现代化，2016（25）.
[2]武化.万达的“轻资产”之路[J].中国房地产，2015（05）.
[3]茆薇.轻资产运营模式撬动企业价值最大化——基于腾讯公司的财务案例研究[J].新会计，2013（11）.
作者简介：张静雅（1993.03—）女，黑龙江省密山市。东北农业大学经济管理学院。研究方向：财务管理。曹艺馨（1993.02—）女，黑龙江省穆棱市。东北农业大学经济管理学院。研究方向：财务管理。