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摘要：为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，特别是认清区域房屋租赁管理的形势，做到“市场有序、调控有目的”的工作目标，我们先后组织参加了昌平区流管部门、北七家、东小口、回龙观等街镇及易合、兴商、天焱鑫三家经纪公司关于我区房屋租赁管理工作研讨会，现将研讨情况予以汇报。
关键词：昌平区域；房屋租赁管理；调研
中图分类号：TU113.5 41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
一、管理概况
昌平区房屋租赁管理主责机关为昌平区流动人口和出租房屋管理办公室，公安分局、住建委、卫生、消防、人口计生、地税、工商等职能部门为委员会组成部门，工作执行依据为2008年1月1日起实行的《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府令194号）。
区各街镇已设立流动人口和出租房屋管理办公室，同时按照规定已成立1400余人的流管员队伍，分布于全区各街镇、各居（村）委员会，主要工作职能为：出租房屋登记，流动人口登记，办理暂住证、婚育证明，搞好相关政策宣传。
以区流管和出租房屋管理办为牵头单位，各街（镇）及所属各居（村）委员会已初步建立信息平台，实现登记信息的共享，但系统尚未完善。
二、目前房屋租赁管理存在的主要问题
通过座谈了解，随着地区经济稳步发展，城市化进程的加快，房屋租赁管理工作出现一些问题，突出表现在：农村集体住宅房屋安全质量、隔间出租问题；城市居民住宅群租群居、隔间出租问题。
以东小口地区为例，2012年地区36个行政社区有31个涉及群租（隔间）出租问题，涉及656户，其中，房主直租251户、二房东转租178户、中介公司出租224户，面积10万平米；2012年4月，天通苑地区14个行政社区共有出租房屋户5167户，人口3万5千人，共中隔间出租889户，数量477间，未打隔断群租195户，其他215户。此问题的形成主体为三类，一是出租房主、二是二房东、三是中介公司，其中后两种占到60%以上，由此引发以下安全隐患和管理难题：
一是出租房屋结构安全无保障。部分出租房屋胡乱拆建，改装水、电、暖等设施现象普遍，甚至有拆改承重墙行为，个别房主或二房东封堵消防应急通道，致使房屋安全性能大幅降低。
二是扰民问题突出。隔间承租人员多为“打工族”，早出晚归，个人行为无拘无束，不顾及邻里感受，造成其它住户不满。
三是治安、消防隐患众多。隔间、群住房屋房间多、居住人员多，成分复杂，生活水平低，私拉电线，不安全使用煤气现象普遍，安全隐患众多。
四是出租房屋信息采集难度大。由于北京房屋租赁194修改令执行难度较大，部分中介机构、民间二房东不按照规定到管理部门登记，加之部分出租房主人房分离，责任意识淡簿，造成管理难度较大。
五是租赁税收征管难度大。由于登记信息的不健全，市场价格公示机制的不完善，征管方式有待改进，出租房屋税收收缴难度大。以回龙观地区为例，地区登记出租房屋8600余户，全额纳税户1374户，仅占1/8强。
三、群租（隔间）出租房屋成因分析
一是历史遗留问题。天通苑、回龙观经适房小区建设年代较早，当时购买审批监督机制不完善，一程程度出现买卖、炒房现象，提供了发展空间。
二是管理措施不到位。表现在194号令虽然明确规定了各职能部门的工作职责，但线条较粗，操作有难度，一定程序又存在着“都管都不管”的现象。这一过程中，一些中介机构、“黑中介”和民间二房东将群租（隔间）出租谋取不正当经济收入的途径，且屡禁不止。
三是出租房屋权利主体及管理责任单位履职不到位。做为权利主体的房主，图省力，怕麻烦，对出租房屋的情况不闻不问；管房单位对出租房屋房屋监管不到位，宣传制止行为滞后，纵容了群租群居现象。
四是“低收入群体”的住房需求，是这种现象存在的主要因素。一些刚到北京谋生的人群、生活水平较低人群或是暂时借住外埠人群成了这种现象得以生存的主要原因。
四、几点思考
（一）研究制定并完善相关法律法规，简化操作程序，强化依法管理。应当从流动人口的准入、管理、从业等内容制定可操作性强的规章制度，让相关部门的管理和执法行为有章可循，开展专项整治，切实改变目前进出自由、监管无据的混乱局面。
（二）强化“源头”管理。坚持“谁出租、谁管理、谁受益、谁负责”的原则，督促落实相关职能部门监管责任，明确“只出租，不管理”的出租人主体责任，健全承租人的相关法律责任。
（三）强化房屋中介机构的日常检查力度。坚决取缔非法“黑中介”，严肃查处中介公司违法行为，严格审查房屋中介机构准入市场手续，规范从业人员的职业首先全面维护市场的经营秩序。具体意见如下：
1.整顿不具备租赁代理业务的经纪公司从事房屋代理、房屋银行、房屋托管业务，具体明确举报部门，以防给租赁市场造成隐患。
2.明确上报具体材料，如每月已成交的合同或未出租的房屋总体数量（但如需上报具体未成交房源，从经纪公司利益角度不易将房源外泄、上报）。
3.明确规定经纪公司必须使用住建委推荐的租赁合同文本。
4.中介机构把好源头关：
（1）不得向无身份证明的人提供服务。对可疑人员有义务及时向相关部门上报；
（2）中介公司人员在发现出租房屋的结构或将房屋隔成若干居室的情况，不给予登记、服务，并上报相关部门；
（3）未向中介行业协会交纳保证金的中介公司，无开展房屋银行的资质，不应开展房屋银行业务、交保证金具备开展房屋银行资质的中介机构，应自律，不遵守规定者，应给予相应处罚；
（4）中介公司可以向租赁双方提供有偿备案服务，更有力度的提高备案率，完善备案工作；
（5）积极配合物业及居委会每月查询区域内房屋出租成交情况，以备其管理；
（6）建议加大房屋银行业务的监督管理，制定房屋银行合同范本，合同中明确规定改变房屋结构属于违法行为；
（7）建议公示昌平地区有房屋银行资质的公司。
（四）增加管房单位、物业公司应履行责任内容的具体条款，明确相应的管理权力。对日常监管过程中履职不到位的，明确处罚措施和所承担的相应责任。
（五）大力发展公租房、廉租房建设。纳入地区总体规划，从政策上、资金上加大扶持力度，为城镇“低收入”人群及处来务工人员提供住得起，安全有保障的房屋，从源头上消除群租群住的问题。
（六）加大房屋租赁税收的收缴力度。制定可操作性强的征收办法，建立健全租赁税收征管制度。
作者简介：田立军（1973-），男，北京昌平人，北京昌平住房和城乡建设委员会经济师，大学本科学历，从事房地产经济方向的研究。
关键词：昌平区域；房屋租赁管理；调研
中图分类号：TU113.5 41 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01
一、管理概况
昌平区房屋租赁管理主责机关为昌平区流动人口和出租房屋管理办公室，公安分局、住建委、卫生、消防、人口计生、地税、工商等职能部门为委员会组成部门，工作执行依据为2008年1月1日起实行的《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府令194号）。
区各街镇已设立流动人口和出租房屋管理办公室，同时按照规定已成立1400余人的流管员队伍，分布于全区各街镇、各居（村）委员会，主要工作职能为：出租房屋登记，流动人口登记，办理暂住证、婚育证明，搞好相关政策宣传。
以区流管和出租房屋管理办为牵头单位，各街（镇）及所属各居（村）委员会已初步建立信息平台，实现登记信息的共享，但系统尚未完善。
二、目前房屋租赁管理存在的主要问题
通过座谈了解，随着地区经济稳步发展，城市化进程的加快，房屋租赁管理工作出现一些问题，突出表现在：农村集体住宅房屋安全质量、隔间出租问题；城市居民住宅群租群居、隔间出租问题。
以东小口地区为例，2012年地区36个行政社区有31个涉及群租（隔间）出租问题，涉及656户，其中，房主直租251户、二房东转租178户、中介公司出租224户，面积10万平米；2012年4月，天通苑地区14个行政社区共有出租房屋户5167户，人口3万5千人，共中隔间出租889户，数量477间，未打隔断群租195户，其他215户。此问题的形成主体为三类，一是出租房主、二是二房东、三是中介公司，其中后两种占到60%以上，由此引发以下安全隐患和管理难题：
一是出租房屋结构安全无保障。部分出租房屋胡乱拆建，改装水、电、暖等设施现象普遍，甚至有拆改承重墙行为，个别房主或二房东封堵消防应急通道，致使房屋安全性能大幅降低。
二是扰民问题突出。隔间承租人员多为“打工族”，早出晚归，个人行为无拘无束，不顾及邻里感受，造成其它住户不满。
三是治安、消防隐患众多。隔间、群住房屋房间多、居住人员多，成分复杂，生活水平低，私拉电线，不安全使用煤气现象普遍，安全隐患众多。
四是出租房屋信息采集难度大。由于北京房屋租赁194修改令执行难度较大，部分中介机构、民间二房东不按照规定到管理部门登记，加之部分出租房主人房分离，责任意识淡簿，造成管理难度较大。
五是租赁税收征管难度大。由于登记信息的不健全，市场价格公示机制的不完善，征管方式有待改进，出租房屋税收收缴难度大。以回龙观地区为例，地区登记出租房屋8600余户，全额纳税户1374户，仅占1/8强。
三、群租（隔间）出租房屋成因分析
一是历史遗留问题。天通苑、回龙观经适房小区建设年代较早，当时购买审批监督机制不完善，一程程度出现买卖、炒房现象，提供了发展空间。
二是管理措施不到位。表现在194号令虽然明确规定了各职能部门的工作职责，但线条较粗，操作有难度，一定程序又存在着“都管都不管”的现象。这一过程中，一些中介机构、“黑中介”和民间二房东将群租（隔间）出租谋取不正当经济收入的途径，且屡禁不止。
三是出租房屋权利主体及管理责任单位履职不到位。做为权利主体的房主，图省力，怕麻烦，对出租房屋的情况不闻不问；管房单位对出租房屋房屋监管不到位，宣传制止行为滞后，纵容了群租群居现象。
四是“低收入群体”的住房需求，是这种现象存在的主要因素。一些刚到北京谋生的人群、生活水平较低人群或是暂时借住外埠人群成了这种现象得以生存的主要原因。
四、几点思考
（一）研究制定并完善相关法律法规，简化操作程序，强化依法管理。应当从流动人口的准入、管理、从业等内容制定可操作性强的规章制度，让相关部门的管理和执法行为有章可循，开展专项整治，切实改变目前进出自由、监管无据的混乱局面。
（二）强化“源头”管理。坚持“谁出租、谁管理、谁受益、谁负责”的原则，督促落实相关职能部门监管责任，明确“只出租，不管理”的出租人主体责任，健全承租人的相关法律责任。
（三）强化房屋中介机构的日常检查力度。坚决取缔非法“黑中介”，严肃查处中介公司违法行为，严格审查房屋中介机构准入市场手续，规范从业人员的职业首先全面维护市场的经营秩序。具体意见如下：
1.整顿不具备租赁代理业务的经纪公司从事房屋代理、房屋银行、房屋托管业务，具体明确举报部门，以防给租赁市场造成隐患。
2.明确上报具体材料，如每月已成交的合同或未出租的房屋总体数量（但如需上报具体未成交房源，从经纪公司利益角度不易将房源外泄、上报）。
3.明确规定经纪公司必须使用住建委推荐的租赁合同文本。
4.中介机构把好源头关：
（1）不得向无身份证明的人提供服务。对可疑人员有义务及时向相关部门上报；
（2）中介公司人员在发现出租房屋的结构或将房屋隔成若干居室的情况，不给予登记、服务，并上报相关部门；
（3）未向中介行业协会交纳保证金的中介公司，无开展房屋银行的资质，不应开展房屋银行业务、交保证金具备开展房屋银行资质的中介机构，应自律，不遵守规定者，应给予相应处罚；
（4）中介公司可以向租赁双方提供有偿备案服务，更有力度的提高备案率，完善备案工作；
（5）积极配合物业及居委会每月查询区域内房屋出租成交情况，以备其管理；
（6）建议加大房屋银行业务的监督管理，制定房屋银行合同范本，合同中明确规定改变房屋结构属于违法行为；
（7）建议公示昌平地区有房屋银行资质的公司。
（四）增加管房单位、物业公司应履行责任内容的具体条款，明确相应的管理权力。对日常监管过程中履职不到位的，明确处罚措施和所承担的相应责任。
（五）大力发展公租房、廉租房建设。纳入地区总体规划，从政策上、资金上加大扶持力度，为城镇“低收入”人群及处来务工人员提供住得起，安全有保障的房屋，从源头上消除群租群住的问题。
（六）加大房屋租赁税收的收缴力度。制定可操作性强的征收办法，建立健全租赁税收征管制度。
作者简介：田立军（1973-），男，北京昌平人，北京昌平住房和城乡建设委员会经济师，大学本科学历，从事房地产经济方向的研究。