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摘要 为了减少征地过程中的矛盾,国土资源部2008年发布了征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知。调整统一征地区片综合地价,是依法、合理做好征地补偿安置工作,维护被征地农民的切身利益,保障经济健康发展的基础性工作。本文以诸城市为例介绍了征地区片综合地价的测算调整的过程与方法。
关键词 征地区片 综合地价 调整 诸城市
中图分类号:F301.2 文献标识码:A
一、研究区域概况
诸城市地处山东半岛西北端,东至胶南市;西与临沂为邻;南与日照毗连;北与安丘相接。本征地区片综合地价覆盖诸城市行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内的建城区集体土地以及全部集体农用地,不包括河流、水库占地。盖范围共计六个(乡)镇街道办,127个行政村,土地面积10252.47公顷(图上量算面积)。
二、测算成果调整的内涵
本征地区片综合地价为城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内,依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分征地区片,并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合标准。征地区片综合地价的实质是征地实施过程中土地补偿费和安置补助费的最低标准,不含地上附着物和青苗的补偿费。本征地区片综合地价对应的基准时点为2009年1月1日,有效期为三年。本征地区片综合地价的测算时间为2008年八月。
三、测算成果调整的具体思路
(一)征地区片调整。
征地区片原则上在行政村界线的基础上,根据具体情况采取适当的方式调整得到。本次测算采用的是综合判定法,综合判定法是在村行政界线的基础上,根据经验对行政村的基本情况进行判定,直接划分征地区片的方法。其基本过程为:
1. 工作底图上,标出行政村界线;
2. 相邻的行政村基本情况进行分析比较和判断;
3. 对基本情况相似的行村进行适当归并,形成征地区片;
(4)绘制区片图,并对区片进行编号和面积量算,编制区片情况表。部分行政村调查表见表1。
经过本次对原有区片的归整合并,诸城市最终划分为三个区片,分别为:(1) 北至新沂铁路,南至南外环路以南1000米,西至西环外1000米,东至东外环路东1000米,土地面积7927.58公顷。该区片主要涉及密州街道、龙都街道、舜王街道三个街道办事处,共计77个行政村;(2) 东城项目区(西环西路以西1000米),主要涉及辛兴镇隋家庄沙岭等10个村、朱解镇大两河等9个村、密州街办王家铁沟等22个村、昌城镇埠口等9个村,共计50个村;孟疃镇、贾岳镇、郭家屯镇、程戈庄镇、百尺河镇、林家村镇、石桥子镇、枳沟镇、吕标镇、相州镇、九台镇、朱解镇、昌城镇、辛兴镇、马庄镇、密州街办、龙都街办、舜王街办18个乡(镇)、街道办事处,966个行政村,土地面积150170.37公顷;(3)桃林乡、桃园乡、郝戈庄镇、皇华镇、瓦店镇5乡(镇),294行政村、土地面积59145.51公顷。
备注:由于建城区原区片二沿西环西路进行了分割,区片二西环西路以东的1000米区域现划分为诸城市-Ⅰ区片。原行政村界线被打破,区片价具体确定时按照实际综合地价图划分区域归类。
(二)征地区片价调整。
征地区片综合地价的测算调整方法主要有土地年产值倍数法、叠加法、市场比较法、剩余法。由于当地经济发展迅速,土地市场发育状况较好,征地案例较多,所以适合采用市场比较法。根据当地统计资料可以获得详细的产值资料,因此,采用市场比较法、土地年产值倍数法测算调整征地区片综合地价。
1. 市场比较法。
诸城市土地交易市场较为发达,征地案例较多。笔者在选择比较案例的基础上,确定征用时间、交易情况、区域因素(区域位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地适用限制、农业发展程度)、个别因素(土地类型、地形、地质、人均耕地、收人水平)等影响征地区片价格的因素的指数,并确定修正系数,对比较案例进行修正,确定区片的综合地价。具体过程见表2。
2. 剩余法。
对于区片二、区片三由于近三年实际征地案例很少,所以不能运用征地案例测算法进行计算。诸城市于2007年更新了城区及乡镇基准地价,该区片属于基准地价覆盖范围内,所以采用剩余法进行测算。具体过程见表3、表4。
3. 土地年产值倍数法。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条和《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条、第二十六条以及鲁价费发[2006]269号文件的规定,综合考虑当地的经济发展水平,城镇居民最低生活保障水平,被征地农民对土地的依赖程度等因素,通过实地调查,区片一、二、三年产值倍数法测算过程见表5。
4. 征地区片价初步结果确定。
地区片价初步结果依据上述各种测算方法的实际结果确定。由于案例比较分析法比年产值倍数法更能准确的反映实际的征地区片价,因此区片一在采用加权平均法计算区片价时,赋予案例比较分析法的权重为60%,年产值倍数法的权重为40%。初步结果见表6。
对于区片二、三,由于城镇规划区以外区域采用年产值倍数法更能准确的反映实际的征地区片价,因此在采用加权平均法计算区片价时,赋予年产值倍数法的权重为60%,剩余法的权重为40%。初步结果见表7。
(作者:山东经贸职业学院财政金融系助教)
参考文献:
[1]李明辉、马杰等.征地区片综合地价的测算— 以河北省安新县县城为例.安徽农业科学.2006,34(19).
[2]吕萍、刘新平等.征地区片综合地价确定方法实证研究.中国土地科学.2005(12).
[3]国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知(国土资发[2008]135号).
[4]国土资源部办公厅关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价测算成果意见的函(国土资厅函[2008]412号).
[5]山东省征地工作座谈会的会议精神(2008年7月23日、莱芜)
[6]省厅.关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价测算成果调整工作的通知(鲁国土资发[2008]137号)
[7]诸城市2005、2006、2007年统计年鉴.
[8]诸城市征地区片综合地价测算技术报告(2006).
关键词 征地区片 综合地价 调整 诸城市
中图分类号:F301.2 文献标识码:A
一、研究区域概况
诸城市地处山东半岛西北端,东至胶南市;西与临沂为邻;南与日照毗连;北与安丘相接。本征地区片综合地价覆盖诸城市行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内的建城区集体土地以及全部集体农用地,不包括河流、水库占地。盖范围共计六个(乡)镇街道办,127个行政村,土地面积10252.47公顷(图上量算面积)。
二、测算成果调整的内涵
本征地区片综合地价为城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内,依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素,划分征地区片,并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合标准。征地区片综合地价的实质是征地实施过程中土地补偿费和安置补助费的最低标准,不含地上附着物和青苗的补偿费。本征地区片综合地价对应的基准时点为2009年1月1日,有效期为三年。本征地区片综合地价的测算时间为2008年八月。
三、测算成果调整的具体思路
(一)征地区片调整。
征地区片原则上在行政村界线的基础上,根据具体情况采取适当的方式调整得到。本次测算采用的是综合判定法,综合判定法是在村行政界线的基础上,根据经验对行政村的基本情况进行判定,直接划分征地区片的方法。其基本过程为:
1. 工作底图上,标出行政村界线;
2. 相邻的行政村基本情况进行分析比较和判断;
3. 对基本情况相似的行村进行适当归并,形成征地区片;
(4)绘制区片图,并对区片进行编号和面积量算,编制区片情况表。部分行政村调查表见表1。
经过本次对原有区片的归整合并,诸城市最终划分为三个区片,分别为:(1) 北至新沂铁路,南至南外环路以南1000米,西至西环外1000米,东至东外环路东1000米,土地面积7927.58公顷。该区片主要涉及密州街道、龙都街道、舜王街道三个街道办事处,共计77个行政村;(2) 东城项目区(西环西路以西1000米),主要涉及辛兴镇隋家庄沙岭等10个村、朱解镇大两河等9个村、密州街办王家铁沟等22个村、昌城镇埠口等9个村,共计50个村;孟疃镇、贾岳镇、郭家屯镇、程戈庄镇、百尺河镇、林家村镇、石桥子镇、枳沟镇、吕标镇、相州镇、九台镇、朱解镇、昌城镇、辛兴镇、马庄镇、密州街办、龙都街办、舜王街办18个乡(镇)、街道办事处,966个行政村,土地面积150170.37公顷;(3)桃林乡、桃园乡、郝戈庄镇、皇华镇、瓦店镇5乡(镇),294行政村、土地面积59145.51公顷。
备注:由于建城区原区片二沿西环西路进行了分割,区片二西环西路以东的1000米区域现划分为诸城市-Ⅰ区片。原行政村界线被打破,区片价具体确定时按照实际综合地价图划分区域归类。
(二)征地区片价调整。
征地区片综合地价的测算调整方法主要有土地年产值倍数法、叠加法、市场比较法、剩余法。由于当地经济发展迅速,土地市场发育状况较好,征地案例较多,所以适合采用市场比较法。根据当地统计资料可以获得详细的产值资料,因此,采用市场比较法、土地年产值倍数法测算调整征地区片综合地价。
1. 市场比较法。
诸城市土地交易市场较为发达,征地案例较多。笔者在选择比较案例的基础上,确定征用时间、交易情况、区域因素(区域位置、交通状况、区域环境条件、城市规划、土地适用限制、农业发展程度)、个别因素(土地类型、地形、地质、人均耕地、收人水平)等影响征地区片价格的因素的指数,并确定修正系数,对比较案例进行修正,确定区片的综合地价。具体过程见表2。
2. 剩余法。
对于区片二、区片三由于近三年实际征地案例很少,所以不能运用征地案例测算法进行计算。诸城市于2007年更新了城区及乡镇基准地价,该区片属于基准地价覆盖范围内,所以采用剩余法进行测算。具体过程见表3、表4。
3. 土地年产值倍数法。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条和《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十五条、第二十六条以及鲁价费发[2006]269号文件的规定,综合考虑当地的经济发展水平,城镇居民最低生活保障水平,被征地农民对土地的依赖程度等因素,通过实地调查,区片一、二、三年产值倍数法测算过程见表5。
4. 征地区片价初步结果确定。
地区片价初步结果依据上述各种测算方法的实际结果确定。由于案例比较分析法比年产值倍数法更能准确的反映实际的征地区片价,因此区片一在采用加权平均法计算区片价时,赋予案例比较分析法的权重为60%,年产值倍数法的权重为40%。初步结果见表6。
对于区片二、三,由于城镇规划区以外区域采用年产值倍数法更能准确的反映实际的征地区片价,因此在采用加权平均法计算区片价时,赋予年产值倍数法的权重为60%,剩余法的权重为40%。初步结果见表7。
(作者:山东经贸职业学院财政金融系助教)
参考文献:
[1]李明辉、马杰等.征地区片综合地价的测算— 以河北省安新县县城为例.安徽农业科学.2006,34(19).
[2]吕萍、刘新平等.征地区片综合地价确定方法实证研究.中国土地科学.2005(12).
[3]国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知(国土资发[2008]135号).
[4]国土资源部办公厅关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价测算成果意见的函(国土资厅函[2008]412号).
[5]山东省征地工作座谈会的会议精神(2008年7月23日、莱芜)
[6]省厅.关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价测算成果调整工作的通知(鲁国土资发[2008]137号)
[7]诸城市2005、2006、2007年统计年鉴.
[8]诸城市征地区片综合地价测算技术报告(2006).