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号称史上最为严厉的楼市调控并没有遏制住房价的飙涨势头，用辛弃疾的名句来形容2010年的楼市可谓比较贴切，“青山遮不住，毕竟东流去”，大多数民众也从满怀希望转变为无奈失语。中国楼市到底怎么了，2011年是否应该买房？
调控越来越严，房价越来越高
无论是发文数量，还是执行力度，2010年楼市调控严厉程度都是前所未有的。首套房首3成，二套房首付5成，利率1.1倍，2010年计划建设保障房580万套，最终开工建设590万套，并且又将2011年提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力，多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”；国务院总理温家宝在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺。
然而，在调控高压下，楼市上演一波又一波反弹攻势。据中指院统计，在政策严密调控下，2010年楼市成交量全线下跌20%，但多数城市价格涨逾2成。《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，房价同比上涨24%。
财经评论员叶檀认为，严厉的调控政策没有对房价产生太大的影响，反而催生出三个市场现象，一是开发商抱团取暖，二是中小开发商被洗牌出局，三是城市综合体与二三线城市成为热点。
财经评论员陈真诚指出，政府对房地产的态度继续暧昧，对房价调控目标的措辞继续含糊，政策执行不到位，以及流动性泛滥、通胀等因素影响，2010年的房地产调控见效不大。因2010年12月以来，决策层频繁表态，要采取措施坚决打击通货膨胀及其预期，并继续加强房地产调控，抑制投资投机，遏制房价过快上涨。尤其中央经济工作会议闭幕后，决策部门已开始密集部署2011年的调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。诸多迹象表明，2011年，房地产调控无疑将进一步升级。
资深房地产专家喻海文指出，限购限贷等行政化的调控措施不会给房地产价格带来方向性的变化，只是增加价格变化运动的摩擦系数而已。2011年，管理层将不断在控制通货膨胀、促进经济增长和降低失业率等多个很难同时实现的目标之间平衡，政策变化的频率和政策实施的难度将可能超过以往的年份，意味着极端性政策出台的几率很低。他认为，2011年的楼市可总结为8个字：市场向好，政策纠结。
涨跌仍有分歧，观望情绪淡化
分析人士孟祥远认为，如果说2007年楼市的暴涨是全球性资产泡沫的结果，2009～2010年上半年的疯涨更多是中国特色——救市带来市场信心的膨胀，供应不足加之货币过量投放带来的供需失衡成就了又一个疯狂年。展望2011年，房地产价格可能依然有10%左右的增长。
本刊编委、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成一连用了3个“涨”字来判断2011年房地产市场的走势。他认为，通胀预期、土地价格的持续上升和政府调控手段难有新意是支撑房价上涨的3大原因，而房产税由于其在征收范围、征收方式和涉及的利益上面临层层阻碍，很难起到实质作用。“2011年涨幅保守估计在15%～20%”，尹伯成表示，房价上涨不可避免，但他希望涨幅能小一点，速度能慢一点。
中国社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》则发布预测，2011年我国房地产市场继续调整，房地产价格将稳中有降。
独立评论人袁剑认为，2011年，除非出现恶性通胀，中国的房地产市场将出现显著的下跌，持续了10多年的中国房地产牛市将会出现明显的结束信号。与此同时，房地产在中国经济增长中的支柱地位将会发生转折性变化。
面对调控屡屡变成空调的现实，市场观望情绪也随着淡化。央行营业管理部进行的2010年第四季度北京市城镇居民购房状况问卷调查显示，北京居民对房价的满意度下降，对下季度房价下跌预期超出了上涨预期，对2011年房价上涨预期也有所减弱。调查显示，认为2011年房价上涨的居民占30.8%，较上季度回落6.6个百分点；认为下跌的居民占25.1%，较上季度回升5.7个百分点；有30.2%的居民认为2011年房价基本不变，较上季度回升3.8个百分点。
自住随时买，投资需谨慎
对不同人群来说，购房策略也不尽相同。
自住：随时量力入市
房易美房产专家李明晶认为，对于刚性需求者，继续观望已经失去了意义，如果有足够的实力，该出手时就出手。但如果处于凑首付、多贷款的状况，就不要着急入市。目前中国的房地产市场开始进入了盘整期，未来的情况不能用简单的涨跌来判断。如果背负着大额房贷，面对市场长期盘整，要考虑能否承受。如果能，就安心买房；如果犹豫了，就要综合自身的情况再想想。
购房实力要放在信贷政策最严厉时进行验证。由于很可能就要进入加息周期，购房人要考虑加息至高点后是否有承受能力。
投资：谨慎寻找价值洼地
有句话说得好，不买房走不进共产主义，买了房却可能让你退回到原始社会。房子是必需品，在现阶段却表现为投资品，在通胀高企时更被寄予厚望，炒房近年来几乎成为暴利的同义词。2011年，鉴于房价持续上涨的可能性很大，楼市淘金的投资客仍然存在较多机会。但需要注意的是，楼市泡沫是客观存在的，房价上涨得越快，在享受泡沫盛宴时越要提高警惕，要在发生重大方向转变时及早抽身。
伟业我爱我家品牌推广经理李季认为，2010年全国大中城市纷纷对投资投机行为坚决打击，使得投资客比重大幅下降，所占比重已不足5%。三四线的城市大多没有实行限贷措施，且当地的房地产市场正处于高速发展的上升阶段，以房产投资为主要职业的投资者不妨到那里去寻找机会。
房产专家顾彤特别提醒，在政策密集变化之时一定要密切研究市场动向，提防相关陷阱。一位购房者，2010年初购买了一套房产，已按20%的调控前政策付清首付，结果由于政策收紧，首付提高，贷款未能办下来，开发商又有人事变化，新的销售负责人要求该购房人退房，并要没收已经支付的首付款。尽管开发商没有因政府调控等不可抗力没收首付款的权利，毕竟白纸黑字签了约，解决起来总要费一番周章，应尽量避免跳进类似陷阱。
手记：讲实话与精制长寿面
有一个坊间传说。说的是有一天，老任和小潘扛着刀子上街，不想一个人跟在后面喃喃骂，怎么喝骂也不走，惹得众人围观。这刀子可是政府管制，怎么能随随便便带在身上呢？见到群情汹汹，小潘连忙解释说这不是刀，它仅仅是看着像刀而已，至于它为什么不是刀，且听我慢慢道来。众人听了做恍然状，说我早就知道任总和潘总最讲政治了，怎么可能带刀呢。
这时有媒体到老任那里凑趣，没想到老任一点面子都不给，说别听小潘瞎说，本来就是刀嘛。“说实话，多年前我就不用亲自带刀了。要问我为什么非要带？首先，管制刀具本身就是错误的。其次，谁又规定士大夫不能带刀了？”接着回骂跟在后面那人，“你呀连刀都不敢碰，还敢称什么剑客，叫什么牛刀！”
近年来，越来越多的人认为任志强爱“讲实话”，大约是因为他的坦率和总能讲得“对”。让这些人奇怪的是到了2010年8月12日，面对楼市的严厉调控，任志强在出席博鳌房地产论坛时对自己人开始劝降，他说：“我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’，你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来，我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”10日后在南京出席第十八期太湖论坛，任志强再次劝开发商认清形势，以降价换取销售。
如果把任志强的调侃之语也当成实话甚至真话来听，那就真的太天真了。谁能指望开发商真的虎口留食？任志强的真实目的，不外乎告诫开发商的行动要一致。不少嗅觉灵敏的开发商听出了任志强的话外音，纷纷随声附和，乔张乔致一番，房价疯涨不误。
2010年12月30日，任志强发表《房地产严控将成为常态》一文作为年终感言，要开发商在与政策的博弈中用常态的心情面对，并达到“胜似闲庭信步”的至境。这显然才是大实话，也基本折射了现状。中国的房地产市场已呈现出“涨中有调，调中有涨，长涨长调，长调长涨”的局面，俗称“长面条”。
吃过长寿面的人都知道，一碗中只有那么一根长面条，一筷子就能捞到底，吃得开心又吉祥。然而只有寿星公一个人吃，其他人眼巴巴地望着，还要大声叫好。当然，跟在后面蹭些汤喝也是可以的。
现在的楼市就是一碗精制长寿面，一筷子吃到底，连口气都不喘；吃完这顿，不管下顿。
有人担心在2011年累积的刚性需求会有一个集中释放，将造成房价报复性反弹。这种担忧是完全没有必要的。几年来的楼市空调，让部分人疯狂的同时也让部分人趋于理性，所谓的刚性需求者不再抱有奢望，在市场中已逐步消化。至于报复性反弹更谈不上，因为调控时代，房价从没有跌过。在2011年，房价稳中稍升的可能性非常大。
“长寿面”时代是否该买房？自住需求者，有能力买就买，房价的高低和政策的优惠与否已无意义。如果买不起，就像温总理说的，不妨租房住，这才是真正的大实话。至于炒房，目前的房价还没有超出社会的容忍程度，没到壮士断腕的时候，短线还可获利。但同时要警惕风险，长寿面再长，也总有吃光喝尽的时候。
调控越来越严，房价越来越高
无论是发文数量，还是执行力度，2010年楼市调控严厉程度都是前所未有的。首套房首3成，二套房首付5成，利率1.1倍，2010年计划建设保障房580万套，最终开工建设590万套，并且又将2011年提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力，多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”；国务院总理温家宝在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺。
然而，在调控高压下，楼市上演一波又一波反弹攻势。据中指院统计，在政策严密调控下，2010年楼市成交量全线下跌20%，但多数城市价格涨逾2成。《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，房价同比上涨24%。
财经评论员叶檀认为，严厉的调控政策没有对房价产生太大的影响，反而催生出三个市场现象，一是开发商抱团取暖，二是中小开发商被洗牌出局，三是城市综合体与二三线城市成为热点。
财经评论员陈真诚指出，政府对房地产的态度继续暧昧，对房价调控目标的措辞继续含糊，政策执行不到位，以及流动性泛滥、通胀等因素影响，2010年的房地产调控见效不大。因2010年12月以来，决策层频繁表态，要采取措施坚决打击通货膨胀及其预期，并继续加强房地产调控，抑制投资投机，遏制房价过快上涨。尤其中央经济工作会议闭幕后，决策部门已开始密集部署2011年的调控，土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧。诸多迹象表明，2011年，房地产调控无疑将进一步升级。
资深房地产专家喻海文指出，限购限贷等行政化的调控措施不会给房地产价格带来方向性的变化，只是增加价格变化运动的摩擦系数而已。2011年，管理层将不断在控制通货膨胀、促进经济增长和降低失业率等多个很难同时实现的目标之间平衡，政策变化的频率和政策实施的难度将可能超过以往的年份，意味着极端性政策出台的几率很低。他认为，2011年的楼市可总结为8个字：市场向好，政策纠结。
涨跌仍有分歧，观望情绪淡化
分析人士孟祥远认为，如果说2007年楼市的暴涨是全球性资产泡沫的结果，2009～2010年上半年的疯涨更多是中国特色——救市带来市场信心的膨胀，供应不足加之货币过量投放带来的供需失衡成就了又一个疯狂年。展望2011年，房地产价格可能依然有10%左右的增长。
本刊编委、复旦大学房地产研究中心主任尹伯成一连用了3个“涨”字来判断2011年房地产市场的走势。他认为，通胀预期、土地价格的持续上升和政府调控手段难有新意是支撑房价上涨的3大原因，而房产税由于其在征收范围、征收方式和涉及的利益上面临层层阻碍，很难起到实质作用。“2011年涨幅保守估计在15%～20%”，尹伯成表示，房价上涨不可避免，但他希望涨幅能小一点，速度能慢一点。
中国社科院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010－2011）》则发布预测，2011年我国房地产市场继续调整，房地产价格将稳中有降。
独立评论人袁剑认为，2011年，除非出现恶性通胀，中国的房地产市场将出现显著的下跌，持续了10多年的中国房地产牛市将会出现明显的结束信号。与此同时，房地产在中国经济增长中的支柱地位将会发生转折性变化。
面对调控屡屡变成空调的现实，市场观望情绪也随着淡化。央行营业管理部进行的2010年第四季度北京市城镇居民购房状况问卷调查显示，北京居民对房价的满意度下降，对下季度房价下跌预期超出了上涨预期，对2011年房价上涨预期也有所减弱。调查显示，认为2011年房价上涨的居民占30.8%，较上季度回落6.6个百分点；认为下跌的居民占25.1%，较上季度回升5.7个百分点；有30.2%的居民认为2011年房价基本不变，较上季度回升3.8个百分点。
自住随时买，投资需谨慎
对不同人群来说，购房策略也不尽相同。
自住：随时量力入市
房易美房产专家李明晶认为，对于刚性需求者，继续观望已经失去了意义，如果有足够的实力，该出手时就出手。但如果处于凑首付、多贷款的状况，就不要着急入市。目前中国的房地产市场开始进入了盘整期，未来的情况不能用简单的涨跌来判断。如果背负着大额房贷，面对市场长期盘整，要考虑能否承受。如果能，就安心买房；如果犹豫了，就要综合自身的情况再想想。
购房实力要放在信贷政策最严厉时进行验证。由于很可能就要进入加息周期，购房人要考虑加息至高点后是否有承受能力。
投资：谨慎寻找价值洼地
有句话说得好，不买房走不进共产主义，买了房却可能让你退回到原始社会。房子是必需品，在现阶段却表现为投资品，在通胀高企时更被寄予厚望，炒房近年来几乎成为暴利的同义词。2011年，鉴于房价持续上涨的可能性很大，楼市淘金的投资客仍然存在较多机会。但需要注意的是，楼市泡沫是客观存在的，房价上涨得越快，在享受泡沫盛宴时越要提高警惕，要在发生重大方向转变时及早抽身。
伟业我爱我家品牌推广经理李季认为，2010年全国大中城市纷纷对投资投机行为坚决打击，使得投资客比重大幅下降，所占比重已不足5%。三四线的城市大多没有实行限贷措施，且当地的房地产市场正处于高速发展的上升阶段，以房产投资为主要职业的投资者不妨到那里去寻找机会。
房产专家顾彤特别提醒，在政策密集变化之时一定要密切研究市场动向，提防相关陷阱。一位购房者，2010年初购买了一套房产，已按20%的调控前政策付清首付，结果由于政策收紧，首付提高，贷款未能办下来，开发商又有人事变化，新的销售负责人要求该购房人退房，并要没收已经支付的首付款。尽管开发商没有因政府调控等不可抗力没收首付款的权利，毕竟白纸黑字签了约，解决起来总要费一番周章，应尽量避免跳进类似陷阱。
手记：讲实话与精制长寿面
有一个坊间传说。说的是有一天，老任和小潘扛着刀子上街，不想一个人跟在后面喃喃骂，怎么喝骂也不走，惹得众人围观。这刀子可是政府管制，怎么能随随便便带在身上呢？见到群情汹汹，小潘连忙解释说这不是刀，它仅仅是看着像刀而已，至于它为什么不是刀，且听我慢慢道来。众人听了做恍然状，说我早就知道任总和潘总最讲政治了，怎么可能带刀呢。
这时有媒体到老任那里凑趣，没想到老任一点面子都不给，说别听小潘瞎说，本来就是刀嘛。“说实话，多年前我就不用亲自带刀了。要问我为什么非要带？首先，管制刀具本身就是错误的。其次，谁又规定士大夫不能带刀了？”接着回骂跟在后面那人，“你呀连刀都不敢碰，还敢称什么剑客，叫什么牛刀！”
近年来，越来越多的人认为任志强爱“讲实话”，大约是因为他的坦率和总能讲得“对”。让这些人奇怪的是到了2010年8月12日，面对楼市的严厉调控，任志强在出席博鳌房地产论坛时对自己人开始劝降，他说：“我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西其中有一些准备使用‘核武器’，你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来，我都‘从了’，你们也‘从了’吧。”10日后在南京出席第十八期太湖论坛，任志强再次劝开发商认清形势，以降价换取销售。
如果把任志强的调侃之语也当成实话甚至真话来听，那就真的太天真了。谁能指望开发商真的虎口留食？任志强的真实目的，不外乎告诫开发商的行动要一致。不少嗅觉灵敏的开发商听出了任志强的话外音，纷纷随声附和，乔张乔致一番，房价疯涨不误。
2010年12月30日，任志强发表《房地产严控将成为常态》一文作为年终感言，要开发商在与政策的博弈中用常态的心情面对，并达到“胜似闲庭信步”的至境。这显然才是大实话，也基本折射了现状。中国的房地产市场已呈现出“涨中有调，调中有涨，长涨长调，长调长涨”的局面，俗称“长面条”。
吃过长寿面的人都知道，一碗中只有那么一根长面条，一筷子就能捞到底，吃得开心又吉祥。然而只有寿星公一个人吃，其他人眼巴巴地望着，还要大声叫好。当然，跟在后面蹭些汤喝也是可以的。
现在的楼市就是一碗精制长寿面，一筷子吃到底，连口气都不喘；吃完这顿，不管下顿。
有人担心在2011年累积的刚性需求会有一个集中释放，将造成房价报复性反弹。这种担忧是完全没有必要的。几年来的楼市空调，让部分人疯狂的同时也让部分人趋于理性，所谓的刚性需求者不再抱有奢望，在市场中已逐步消化。至于报复性反弹更谈不上，因为调控时代，房价从没有跌过。在2011年，房价稳中稍升的可能性非常大。
“长寿面”时代是否该买房？自住需求者，有能力买就买，房价的高低和政策的优惠与否已无意义。如果买不起，就像温总理说的，不妨租房住，这才是真正的大实话。至于炒房，目前的房价还没有超出社会的容忍程度，没到壮士断腕的时候，短线还可获利。但同时要警惕风险，长寿面再长，也总有吃光喝尽的时候。