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摘 要：房地产行业是我国主要的资金密集型企业之一，其项目工期长、资金耗用量大、资金周转速度慢、资金使用风险高。资金预算管理可以有效的提高企业资金的使用效率、节约资金占用量、降低资金使用风险，对房地产企业经营管理至关重要。本文研究了房地产企业运用资金预算管理中财务控制的必要性。
关键词：房地产企业 资金 预算管理 财务控制
一、房地产企业资金预算管理概述
资金预算管理是企业通过对单位业务产生的收入资金与成本费用资金进行全面筹划管理而编制的预算计划，以及為确保该资金预算得到有效执行而采取的一系列控制、考评、监督措施。
我国房地产企业属于典型的资金密集型企业，资金供应情况直接影响着企业的发展，尤其是处在建设前期的房地产企业，地价款、开发成本、间接费用等将占用企业大量资金。企业资金储备过多，会造成资金使用价值的损失，并给企业利润造成负面影响；资金储备过少，尤其是不能取得后续资金来源时，将给房地产企业带来极大地资金风险，甚至导致房地产企业的“崩盘”。妥善的进行资金预算管理，对房地产企业自有资金投入、银行贷款资金、房屋预售资金进行统筹，以应对项目开发中的资金需求，可以有效提高资金使用效益、节约资金占用量、降低资金使用风险，促进房地产企业的良性发展。
二、房地产企业资金预算管理中存在的问题
资金预算管理是企业财务管理的重要内容，是企业全面预算管理的关键领域之一。资金预算管理是指企业为实现经营目标而对资金投入、资金使用、资金回收等环节实施的全过程动态控制。企业资金预算管理是以资金流为对象的，企业的资金流根据性质不同分为经营活动产生的资金流、筹资活动产生的资金流以及投资活动产生的资金流，而房地产企业是以项目开发和项目销售为主要经营环节的单位，其资金流主要集中在经营活动产生的资金流以及筹资活动产生的资金流两方面，房地产企业的资金预算管理也主要是针对筹资活动产生的资金流以及经营活动产生的资金流进行的，而当前我国房地产企业资金预算管理仍存在一系列的问题函待解决。
1.房地产项目开发环节资金预算管理问题分析。在房地产企业项目开发环节，项目开发会引起企业产生大量的经营现金流出及筹资现金流入，项目开发阶段资金预算管理意义重大。当前房地产企业在项目开发阶段存在的问题主要包括：首先，房地产开发项目需要一笔相当大的启动资金，该资金主要通过开发方的自有资金投入及银行贷款的负债资金解决，能否及时的获取资金投入、尤其是银行贷款资金的投入，是影响项目顺利完工的重要资金预算管理问题；其次，房地产项目开发阶段的开发资金投入与商品房预售款资金回笼均呈现陆续投入或回笼的特点，做好资金收支搭配的统筹规划是资金预算管理的重要方面，但是当前房地产企业普遍存在预算编制不够细致，缺乏部门之间的有效沟通及详尽测算，预算编制可执行性较差；第三，房地产项目政策性强、项目开发与市场联系密切，市场价格的变化或国家对房地产市场政策的倾斜都会对企业造成巨大影响，而开发项目资金预算管理多是在当前既定市场政策及价格下进行的，对于市场的变化带来的影响应对性能差，严重者甚至导致资金链的断裂。
2.房地产项目销售环节资金预算管理问题分析。在房地产企业项目销售环节，资金预算管理面临的问题主要有项目期房预售款的尽快回笼以及商品房开发完成后现房的销售资金管理。首先，商品房期房的预售属于商品房销售的重要阶段，是房地产企业资金预算管理的重要组成部分，项目期房预售款管理的主要问题是如何制定销售策略以尽快的回笼资金，解决项目建设阶段的资金需要；其次，商品房现房销售阶段项目及资金风险已经不大，资金预算管理的主要问题是如何做好现房款的管理工作以及对项目资金运作的考评和分析。
三、房地产企业资金预算管理中财务控制的必要性
1.财务控制可以加强成本支出资金监督。房地产企业的项目开发成本主要是由土地及配套费用、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、贷款利息、销售费用、管理费用以及营业税、土地增值税、企业所得税等各项税金构成的，其中，招拍挂牌的土地总价款和前期费用、建安工程费构成房地产企业最大的成本资金支出，占用了项目成本将近百分之八十的资金。在房地产企业各项成本支出占用的资金中，有相当一部分支出难以形成可见的成果，例如支付给当地居民的拆迁补偿费，资金占用及支付情况必须通过有效的财务监督才能加以控制，否则极易造成资金支出的混乱，影响整体资金的统筹，甚至产生贪污腐败的现象。通过资金预算管理的财务控制手段，可以通过资金使用产生的原始凭证对资金流进行监督，起到很好的监控作用。
2.财务控制可以提高资金预算编制质量。房地产企业资金预算编制质量差的原因有多方面，而缺乏详尽的测算及各个部门之间的沟通是其中最主要的原因之一。由于财务部门缺乏与策划、研发、工程建设等业务部门的沟通，导致各部门对资金预算编制不够重视，各项具体的资金测算工作都是草草了事，而仅靠财务部门又难以完成详尽的资金预算编制工作，最终使资金预算编制与实际脱钩，不具备可执行性，难以起到资金预算应有的控制效果。通过资金预算的财务控制手段，促使财务部门加强与业务部门的沟通，落实各部门资金、成本责任制度，使各部门切实对本部门做出的资金预算承担责任，强化“预算即法”的理念，可以很好的提高预算编制的质量。
3.财务控制可以落实资金预算的执行率。房地产企业资金预算编制与执行“两层皮”现象一直是困扰企业管理的问题之一。除了资金预算编制不合理外，市场环境的改变，尤其是市场价格的变化是导致预算执行效率差的重要原因。当市场价格发生变化时，或者因预算编制时缺乏对市场实际情况的深入调研，导致已有的资金预算难以执行，经常出现大额赤字或结余的现象，降低了资金的使用效率和效益。通过资金预算管理中的财务控制，一方面可以强化资金预算的准确编制，另一方面也可以督促业务经手人尽可能的去在预算的合理尺度内执行采购业务，对于由于市场价格变化导致的无法克服的因素，要严格按照财务控制的程序调整资金预算，抑制肆意变更预算现象，切实提高资金预算执行的严肃性。
4.财务控制可以切实提高资金使用效益。资金流是房地产企业的生命血液。房地产企业在项目开发及项目销售过程中一直伴随着大量资金的流入与流出，并且企业资金的流入与流出是交叉进行的，尤其是在房地产企业同时运转几个开发项目的情况下，各项目之间的资金流入和流出将形成客观的资金流。资金预算中的财务控制可以实现将房地产企业资金流入与流出进行科学的筹划安排，以资金流入满足资金流出的需要，最大程度的利用房地产企业自身产生的营运资金，缓解权益资金筹资压力，切实提高资金的使用效益。
四、结语
资金预算管理是房地产企业资金筹集、资金使用、资金回笼的重要保障，切实发挥好资金预算管理中财务控制的作用，可以有效提高房地产企业资金的使用效益、减少企业成本资金的占用量、保障企业资金的正常运转、降低企业资金运营风险。
参考文献：
[1]张广兴.我国中小房地产企业财务管理问题分析[J].财会通讯.2014.12.
[2]刘云生.我国房地产企业全面预算管理实施探讨[J].中央财经大学学报.2015.01.
[3]周志明.财务控制在我国房地产行业运用现状分析[J].财务与会计.2015.06.
[4]陆晓欣.对房地产成本费用核算的思考[J].开发与建设.2010.07.
关键词：房地产企业 资金 预算管理 财务控制
一、房地产企业资金预算管理概述
资金预算管理是企业通过对单位业务产生的收入资金与成本费用资金进行全面筹划管理而编制的预算计划，以及為确保该资金预算得到有效执行而采取的一系列控制、考评、监督措施。
我国房地产企业属于典型的资金密集型企业，资金供应情况直接影响着企业的发展，尤其是处在建设前期的房地产企业，地价款、开发成本、间接费用等将占用企业大量资金。企业资金储备过多，会造成资金使用价值的损失，并给企业利润造成负面影响；资金储备过少，尤其是不能取得后续资金来源时，将给房地产企业带来极大地资金风险，甚至导致房地产企业的“崩盘”。妥善的进行资金预算管理，对房地产企业自有资金投入、银行贷款资金、房屋预售资金进行统筹，以应对项目开发中的资金需求，可以有效提高资金使用效益、节约资金占用量、降低资金使用风险，促进房地产企业的良性发展。
二、房地产企业资金预算管理中存在的问题
资金预算管理是企业财务管理的重要内容，是企业全面预算管理的关键领域之一。资金预算管理是指企业为实现经营目标而对资金投入、资金使用、资金回收等环节实施的全过程动态控制。企业资金预算管理是以资金流为对象的，企业的资金流根据性质不同分为经营活动产生的资金流、筹资活动产生的资金流以及投资活动产生的资金流，而房地产企业是以项目开发和项目销售为主要经营环节的单位，其资金流主要集中在经营活动产生的资金流以及筹资活动产生的资金流两方面，房地产企业的资金预算管理也主要是针对筹资活动产生的资金流以及经营活动产生的资金流进行的，而当前我国房地产企业资金预算管理仍存在一系列的问题函待解决。
1.房地产项目开发环节资金预算管理问题分析。在房地产企业项目开发环节，项目开发会引起企业产生大量的经营现金流出及筹资现金流入，项目开发阶段资金预算管理意义重大。当前房地产企业在项目开发阶段存在的问题主要包括：首先，房地产开发项目需要一笔相当大的启动资金，该资金主要通过开发方的自有资金投入及银行贷款的负债资金解决，能否及时的获取资金投入、尤其是银行贷款资金的投入，是影响项目顺利完工的重要资金预算管理问题；其次，房地产项目开发阶段的开发资金投入与商品房预售款资金回笼均呈现陆续投入或回笼的特点，做好资金收支搭配的统筹规划是资金预算管理的重要方面，但是当前房地产企业普遍存在预算编制不够细致，缺乏部门之间的有效沟通及详尽测算，预算编制可执行性较差；第三，房地产项目政策性强、项目开发与市场联系密切，市场价格的变化或国家对房地产市场政策的倾斜都会对企业造成巨大影响，而开发项目资金预算管理多是在当前既定市场政策及价格下进行的，对于市场的变化带来的影响应对性能差，严重者甚至导致资金链的断裂。
2.房地产项目销售环节资金预算管理问题分析。在房地产企业项目销售环节，资金预算管理面临的问题主要有项目期房预售款的尽快回笼以及商品房开发完成后现房的销售资金管理。首先，商品房期房的预售属于商品房销售的重要阶段，是房地产企业资金预算管理的重要组成部分，项目期房预售款管理的主要问题是如何制定销售策略以尽快的回笼资金，解决项目建设阶段的资金需要；其次，商品房现房销售阶段项目及资金风险已经不大，资金预算管理的主要问题是如何做好现房款的管理工作以及对项目资金运作的考评和分析。
三、房地产企业资金预算管理中财务控制的必要性
1.财务控制可以加强成本支出资金监督。房地产企业的项目开发成本主要是由土地及配套费用、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、贷款利息、销售费用、管理费用以及营业税、土地增值税、企业所得税等各项税金构成的，其中，招拍挂牌的土地总价款和前期费用、建安工程费构成房地产企业最大的成本资金支出，占用了项目成本将近百分之八十的资金。在房地产企业各项成本支出占用的资金中，有相当一部分支出难以形成可见的成果，例如支付给当地居民的拆迁补偿费，资金占用及支付情况必须通过有效的财务监督才能加以控制，否则极易造成资金支出的混乱，影响整体资金的统筹，甚至产生贪污腐败的现象。通过资金预算管理的财务控制手段，可以通过资金使用产生的原始凭证对资金流进行监督，起到很好的监控作用。
2.财务控制可以提高资金预算编制质量。房地产企业资金预算编制质量差的原因有多方面，而缺乏详尽的测算及各个部门之间的沟通是其中最主要的原因之一。由于财务部门缺乏与策划、研发、工程建设等业务部门的沟通，导致各部门对资金预算编制不够重视，各项具体的资金测算工作都是草草了事，而仅靠财务部门又难以完成详尽的资金预算编制工作，最终使资金预算编制与实际脱钩，不具备可执行性，难以起到资金预算应有的控制效果。通过资金预算的财务控制手段，促使财务部门加强与业务部门的沟通，落实各部门资金、成本责任制度，使各部门切实对本部门做出的资金预算承担责任，强化“预算即法”的理念，可以很好的提高预算编制的质量。
3.财务控制可以落实资金预算的执行率。房地产企业资金预算编制与执行“两层皮”现象一直是困扰企业管理的问题之一。除了资金预算编制不合理外，市场环境的改变，尤其是市场价格的变化是导致预算执行效率差的重要原因。当市场价格发生变化时，或者因预算编制时缺乏对市场实际情况的深入调研，导致已有的资金预算难以执行，经常出现大额赤字或结余的现象，降低了资金的使用效率和效益。通过资金预算管理中的财务控制，一方面可以强化资金预算的准确编制，另一方面也可以督促业务经手人尽可能的去在预算的合理尺度内执行采购业务，对于由于市场价格变化导致的无法克服的因素，要严格按照财务控制的程序调整资金预算，抑制肆意变更预算现象，切实提高资金预算执行的严肃性。
4.财务控制可以切实提高资金使用效益。资金流是房地产企业的生命血液。房地产企业在项目开发及项目销售过程中一直伴随着大量资金的流入与流出，并且企业资金的流入与流出是交叉进行的，尤其是在房地产企业同时运转几个开发项目的情况下，各项目之间的资金流入和流出将形成客观的资金流。资金预算中的财务控制可以实现将房地产企业资金流入与流出进行科学的筹划安排，以资金流入满足资金流出的需要，最大程度的利用房地产企业自身产生的营运资金，缓解权益资金筹资压力，切实提高资金的使用效益。
四、结语
资金预算管理是房地产企业资金筹集、资金使用、资金回笼的重要保障，切实发挥好资金预算管理中财务控制的作用，可以有效提高房地产企业资金的使用效益、减少企业成本资金的占用量、保障企业资金的正常运转、降低企业资金运营风险。
参考文献：
[1]张广兴.我国中小房地产企业财务管理问题分析[J].财会通讯.2014.12.
[2]刘云生.我国房地产企业全面预算管理实施探讨[J].中央财经大学学报.2015.01.
[3]周志明.财务控制在我国房地产行业运用现状分析[J].财务与会计.2015.06.
[4]陆晓欣.对房地产成本费用核算的思考[J].开发与建设.2010.07.