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【摘 要】通过对新建住宅小区质量问题的调查与研究，结合土木工程项目管理有关理论，提出了住宅工程中各主要分部、分项工程的质量通病、原因分析及防治措施。
【关键词】住宅；质量通病；防治措施
随着市场经济的发展和住宅改革的推进，住宅已成为商品，越来越多的居民将拥有自己的住宅，因此住宅的质量问题也成为人们关注的焦点。近几年来，住宅的质量有了很大的提高，涌現出大批样板工程、精品小区。但一些住宅工程在结构安全、使用功能及装饰质量等方面仍存在不少质量通病，影响了住户正常使用。本人通过对我市近几年新建住宅小区质量问题进行了调查与研究，并结合土木工程项目管理有关理论，提出了住宅工程中各个分部分项工程的质量通病、原因分析及防治措施。
1.主体工程
1.1抗震构造柱断条、烂根、周边结露
原因：没有将柱底部残留砂浆、碎砖等杂物彻底清除，混凝土漏振，振捣不实或跑浆，构造柱位置及节点处理不当。
措施：①构造柱应设置在墙体的内侧，设计部门应按保温性能要求，画出节点构造图，施工单位严格按设计要求施工。②构造柱与墙连接处砌成马牙槎，沿墙高每隔500mm设2根Ф6，间距180mm的拉结筋，且每边伸入墙内不少于1m。③浇筑混凝土前应彻底消除杂物，沿模板和马牙槎范围内砖墙自上而下充分浇水湿润，混凝土接槎处宜设在楼板上100mm处，并设清扫口，浇筑混凝土时应分层捣实。
1.2现浇钢筋混凝土通长挑檐、雨蓬产生垂直于建筑物墙面的不规则裂缝
原因：现浇钢筋混凝土通长挑檐，雨蓬属于露天构件，不仅受荷载作用影响，且受温度、混凝土收缩影响，产生的拉应力大于混凝土抗拉强度。
措施：①综合考虑建筑物立面要求、通长挑檐各段受荷是否均匀、结构位置、约束条件等因素，在混凝土施工时宜隔4～6m范围设10mm分格缝，缝内填塞沥青砂浆，下部抹灰时应设置凹槽。有防水要求的留缝处的上部应加铺涂防水材料。②浇筑混凝土时应从技术上保证板上分布钢筋位置，顺直不弯。
1.3浇钢筋混凝土楼板及预应力空心板板底标高超差、倾斜
原因：现浇钢筋混凝土板支模顶面标高不准，模板不牢固，预制板安装前抄测不准，搁置端不平。
措施：①砌砖分项工程必须严格按皮数杆上标高施工，控制砌体的竖向尺寸。②分项质量检查时，墙体顶面标高应作为重点检查项目；现浇板支模时严格控制顶面标高，待模板验收完后，方可进行钢筋工程施工。③预制预应力空心板安装应“硬找平、软坐浆”，标高必须用水准仪普遍检查。
1.4住宅工程附墙排烟道(通气孔)堵塞、不通畅、串烟、串味
原因：操作中碎砖、砂浆等杂物掉落烟道内，砌筑质量不好，把关不严。
措施：①设计应优先采用预制式排烟道(通气孔)，推广采用变压式排气道。②施工中严格按设计要求及规范规定施工，砌筑部位应建立责任制，各楼层采取定人、定位(各楼层同一轴线用同一人砌筑)，便于明确责任和实行奖惩。③烟道必须进行逐个检查验收。重点检查、预控各层排烟道穿圈梁处，不得缩小尺寸，钢筋遇排烟道应绕过，拆模残留铁丝需清除干净。用吊测、烟测、光测方法检查，必须全部合格。
2.楼地面工程
2.1卫生间、厨房地面渗漏
原因：有水房间地面的防水层作法不正确，施工质量不好，管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修，防水层、防水构造受破坏。
措施：①设计时应保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。②卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层。其楼面结构层应采用现浇钢筋混凝土，四周支承处除门洞外，应设置向上翻的边梁，其高度不应小于120mm，宽度不应小于100mm。③严格按设计要求及规范规定施工。结构层标高和预留孔洞位置应准确，立管、套管、地漏与楼板间在铺找平层前按规范要求密封处理，穿楼板管道要设阻水圈，保证坡度符合设计要求。穿楼板管道四周的防水材料应向上铺涂并超过套管的上口，靠近墙面处防水材料也应向上铺涂并高出地面面层200～300mm或按设计要求的高度铺涂，阴阳角和穿过楼板面管道的根部增加铺涂防水材料。④防水层铺设完毕后应作蓄水检验，蓄水深度为20～30mm，24h内无渗漏为合格，并应做好记录。⑤安装卫生器具用螺栓、管道吊杆需与土建密切配合，施工预埋准确，杜绝防水层做完后乱刨、乱砸及破坏防水层和防水构造现象。
2.2一层地面开裂、下沉、填土不符合要求
原因：回填土含有机质、杂物过多，未按规定分层夯填密实。
措施：严格控制回填土的土料和最佳含水率，严格按规定分层铺土夯实，控制好填土厚度，每层回填土都应测定夯实后的干密度，检验其压实系数，符合要求后才能铺上层土。
3.门窗工程
铝合金门窗及塑料门窗质量及安装质量不符合要求，周边结露严重。
3.1原因
产品质量不符合标准要求，安装没严格执行操作规程。
3.2措施
（1）门窗必须采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。门窗安装应用有安装资质的单位施工。外框与洞口应采用塑料膨胀螺钉，并不得固定在砖缝上，保证可靠的弹性连接，不得将外框直接嵌入墙体。
（2）铝合金门窗设计无要求时门窗框与洞口之间伸缩缝应采用矿棉条、玻璃棉毡条分层填塞。内外侧均留5～8mm的槽口，并用密封胶嵌严。
（3）塑料门窗框与洞口之间的缝隙应采用苯板保温材料填塞，内外侧均设密封胶缝。抹灰时应采用片材将抹灰层与门窗框隔开，其厚度为5mm。抹灰面应超出门窗框，其厚度外层不少于1mm，内侧以不影响扇的开启为限。待抹灰层硬化后，撤出片材，用密封胶嵌严。
4.住宅裂缝与渗漏的防治措施
4.1墙体裂缝防抬技术措施
（１）砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁采用山砂和混合粉；（２）蒸压灰砂砖、粉煤灰砖；（３）填充墙砌至接近梁底，板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔１ｓｄ以后，方可将其补砌挤紧，补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实；（４）砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形；（５）砌体结构砌筑完成后宜６０ｄ后再抹灰，并不得少于３０ｄ；（６）通常现浇钢筋混授土板带应一次浇筑完成；（7）框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
4.2楼地面渗漏防治技术措施
（１）上下水管等预留桐口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小；（２）管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层４０１塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀；（３）现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净．毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层洞口填塞分二次浇筑，先用掺人抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的２／３处，待混凝土凝固后进行４ｈ蓄水试验；无渗漏后，用掺人航裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行２４ｈ蓄水试验；（４）防水层施工前应先将樱板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于３００ｍｍ；（５）地面找平层向地漏放坡１％—１５％，地漏口要比相邻地面低５ｍｍ；（６）有防水要求的地面施工完毕后，应进行２４小时蓄水试验，蓄水高度为２０ｍｍ－３０ｍｍ。
5.结语
国内外大量的实践已经证明，为确保住宅工程的建设质量，每个人都应将消灭住宅建设中的质量通病看作是自己的重要职责，因此必须在工作中采取有效措施，防止施工质量通病的出现。
【参考文献】
［１］高出主编.工程质量监控综合实用手册[M].北京：中国物价出版社.
［２］现行建筑建筑材料规范大全编写组.现行建筑建筑材料规范大全[M].北京：中国建筑工业出版社.
【关键词】住宅；质量通病；防治措施
随着市场经济的发展和住宅改革的推进，住宅已成为商品，越来越多的居民将拥有自己的住宅，因此住宅的质量问题也成为人们关注的焦点。近几年来，住宅的质量有了很大的提高，涌現出大批样板工程、精品小区。但一些住宅工程在结构安全、使用功能及装饰质量等方面仍存在不少质量通病，影响了住户正常使用。本人通过对我市近几年新建住宅小区质量问题进行了调查与研究，并结合土木工程项目管理有关理论，提出了住宅工程中各个分部分项工程的质量通病、原因分析及防治措施。
1.主体工程
1.1抗震构造柱断条、烂根、周边结露
原因：没有将柱底部残留砂浆、碎砖等杂物彻底清除，混凝土漏振，振捣不实或跑浆，构造柱位置及节点处理不当。
措施：①构造柱应设置在墙体的内侧，设计部门应按保温性能要求，画出节点构造图，施工单位严格按设计要求施工。②构造柱与墙连接处砌成马牙槎，沿墙高每隔500mm设2根Ф6，间距180mm的拉结筋，且每边伸入墙内不少于1m。③浇筑混凝土前应彻底消除杂物，沿模板和马牙槎范围内砖墙自上而下充分浇水湿润，混凝土接槎处宜设在楼板上100mm处，并设清扫口，浇筑混凝土时应分层捣实。
1.2现浇钢筋混凝土通长挑檐、雨蓬产生垂直于建筑物墙面的不规则裂缝
原因：现浇钢筋混凝土通长挑檐，雨蓬属于露天构件，不仅受荷载作用影响，且受温度、混凝土收缩影响，产生的拉应力大于混凝土抗拉强度。
措施：①综合考虑建筑物立面要求、通长挑檐各段受荷是否均匀、结构位置、约束条件等因素，在混凝土施工时宜隔4～6m范围设10mm分格缝，缝内填塞沥青砂浆，下部抹灰时应设置凹槽。有防水要求的留缝处的上部应加铺涂防水材料。②浇筑混凝土时应从技术上保证板上分布钢筋位置，顺直不弯。
1.3浇钢筋混凝土楼板及预应力空心板板底标高超差、倾斜
原因：现浇钢筋混凝土板支模顶面标高不准，模板不牢固，预制板安装前抄测不准，搁置端不平。
措施：①砌砖分项工程必须严格按皮数杆上标高施工，控制砌体的竖向尺寸。②分项质量检查时，墙体顶面标高应作为重点检查项目；现浇板支模时严格控制顶面标高，待模板验收完后，方可进行钢筋工程施工。③预制预应力空心板安装应“硬找平、软坐浆”，标高必须用水准仪普遍检查。
1.4住宅工程附墙排烟道(通气孔)堵塞、不通畅、串烟、串味
原因：操作中碎砖、砂浆等杂物掉落烟道内，砌筑质量不好，把关不严。
措施：①设计应优先采用预制式排烟道(通气孔)，推广采用变压式排气道。②施工中严格按设计要求及规范规定施工，砌筑部位应建立责任制，各楼层采取定人、定位(各楼层同一轴线用同一人砌筑)，便于明确责任和实行奖惩。③烟道必须进行逐个检查验收。重点检查、预控各层排烟道穿圈梁处，不得缩小尺寸，钢筋遇排烟道应绕过，拆模残留铁丝需清除干净。用吊测、烟测、光测方法检查，必须全部合格。
2.楼地面工程
2.1卫生间、厨房地面渗漏
原因：有水房间地面的防水层作法不正确，施工质量不好，管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修，防水层、防水构造受破坏。
措施：①设计时应保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。②卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层。其楼面结构层应采用现浇钢筋混凝土，四周支承处除门洞外，应设置向上翻的边梁，其高度不应小于120mm，宽度不应小于100mm。③严格按设计要求及规范规定施工。结构层标高和预留孔洞位置应准确，立管、套管、地漏与楼板间在铺找平层前按规范要求密封处理，穿楼板管道要设阻水圈，保证坡度符合设计要求。穿楼板管道四周的防水材料应向上铺涂并超过套管的上口，靠近墙面处防水材料也应向上铺涂并高出地面面层200～300mm或按设计要求的高度铺涂，阴阳角和穿过楼板面管道的根部增加铺涂防水材料。④防水层铺设完毕后应作蓄水检验，蓄水深度为20～30mm，24h内无渗漏为合格，并应做好记录。⑤安装卫生器具用螺栓、管道吊杆需与土建密切配合，施工预埋准确，杜绝防水层做完后乱刨、乱砸及破坏防水层和防水构造现象。
2.2一层地面开裂、下沉、填土不符合要求
原因：回填土含有机质、杂物过多，未按规定分层夯填密实。
措施：严格控制回填土的土料和最佳含水率，严格按规定分层铺土夯实，控制好填土厚度，每层回填土都应测定夯实后的干密度，检验其压实系数，符合要求后才能铺上层土。
3.门窗工程
铝合金门窗及塑料门窗质量及安装质量不符合要求，周边结露严重。
3.1原因
产品质量不符合标准要求，安装没严格执行操作规程。
3.2措施
（1）门窗必须采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。门窗安装应用有安装资质的单位施工。外框与洞口应采用塑料膨胀螺钉，并不得固定在砖缝上，保证可靠的弹性连接，不得将外框直接嵌入墙体。
（2）铝合金门窗设计无要求时门窗框与洞口之间伸缩缝应采用矿棉条、玻璃棉毡条分层填塞。内外侧均留5～8mm的槽口，并用密封胶嵌严。
（3）塑料门窗框与洞口之间的缝隙应采用苯板保温材料填塞，内外侧均设密封胶缝。抹灰时应采用片材将抹灰层与门窗框隔开，其厚度为5mm。抹灰面应超出门窗框，其厚度外层不少于1mm，内侧以不影响扇的开启为限。待抹灰层硬化后，撤出片材，用密封胶嵌严。
4.住宅裂缝与渗漏的防治措施
4.1墙体裂缝防抬技术措施
（１）砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁采用山砂和混合粉；（２）蒸压灰砂砖、粉煤灰砖；（３）填充墙砌至接近梁底，板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并间隔１ｓｄ以后，方可将其补砌挤紧，补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实；（４）砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形；（５）砌体结构砌筑完成后宜６０ｄ后再抹灰，并不得少于３０ｄ；（６）通常现浇钢筋混授土板带应一次浇筑完成；（7）框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。
4.2楼地面渗漏防治技术措施
（１）上下水管等预留桐口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小；（２）管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层４０１塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀；（３）现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净．毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层洞口填塞分二次浇筑，先用掺人抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的２／３处，待混凝土凝固后进行４ｈ蓄水试验；无渗漏后，用掺人航裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行２４ｈ蓄水试验；（４）防水层施工前应先将樱板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于３００ｍｍ；（５）地面找平层向地漏放坡１％—１５％，地漏口要比相邻地面低５ｍｍ；（６）有防水要求的地面施工完毕后，应进行２４小时蓄水试验，蓄水高度为２０ｍｍ－３０ｍｍ。
5.结语
国内外大量的实践已经证明，为确保住宅工程的建设质量，每个人都应将消灭住宅建设中的质量通病看作是自己的重要职责，因此必须在工作中采取有效措施，防止施工质量通病的出现。
【参考文献】
［１］高出主编.工程质量监控综合实用手册[M].北京：中国物价出版社.
［２］现行建筑建筑材料规范大全编写组.现行建筑建筑材料规范大全[M].北京：中国建筑工业出版社.