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【摘 要】养老地产是符合中国国情而又存在诸多发展困难的新型地产。目前政府严厉的宏观调控使得行业融资渠道明显收窄，融资困境已经成为房地产开发企业的首要问题。资金压力之大迫使房地产企业将融资目光瞄准私募房地产基金，而互联网金融在拓宽私募房地产基金的受众面上有绝对优势。本文将从互联网金融的长尾优势、低成本优势和便捷性优势这三个角度来分析互联网金融将怎样解决中养老地产融资问题，并简要分析房企在利用互联网金融融资过程中将可能面对的挑战。
【关键词】养老地产；融资；私募股权房地产基金；互联网金融
一、引言
第六次全国人口普查数据显示，国内大陆人口中60岁以上的老年人口差不多2.16亿，约占总人口的16.7%，年约净增800万，超过新增人口数量。421家庭结构使得未来社会的老龄化、高龄化、空巢化会加速发展。养老逐渐成为社会日益关注点，养老地产也迎来了前所未有的发展机遇。养老地产融资难引起了学术界和机构的高度重视。杨志浩（2010）在以拓宽融资渠道为出发点的基础上提出了吸引险资来开发养老地产；陈丽等（2010）首次提出了将房地产基金是房地产发展的金融后盾；廖奇云等（2012）提出了养老地产BIF融资模式的研究；马智利等（2013）探索了房地产投资信托基金运用于养老地产的具体模式；郑小晴等（2012）研究并总结了目前我国私募房地产基金发展中遇到的机遇和瓶颈。大多数学者提出引用国外的融资模式来解决资金瓶颈问题。本文主要从互联网金融来吸引民间资本的角度来分析解决养老地产融资难问题。基于国内对房地产行业宏观政策持续收紧、民间资金寻求投资渠道的呼声高涨和互联网金融的迅速发展并且具有互联网长尾效应的理论分析，提出以互联网金融为融资渠道，充分吸收民间资本，解决养老地产资金困境。
二、国内养老地产融资现状分析
在房地产行业，房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持。目前地产业的融资模式单一，对银行贷款的依赖性过高，这一问题不仅会增加银行的风险与压力，造成房地产中小企业融资困难，同时还加大了政府的压力，增加了企业的负债率，影响我国房地产业和金融业的健康发展。为了改变这种现状，国家陆续出台了对房地产开发贷款、个人住房和商业用房贷款以及土地储备贷款的放贷政策进行了严格的规定。政府施压房地产行业，银行信贷紧缩，房企融资压力增大。而依赖银行贷款带来的高负债率、高风险，也使得房企积极寻找新的融资渠道。目前私募房地产基金在房地产融资上受到广泛关注，但是也存在不少问题。
国内养老地产具有投资量大、周期长等特性，正在起步阶段的养老地产往往很难获银行资金亲睐。股市融资、债券融资所占比例非常小，远远满足不了体大量大的养老地产的融资需要。房地产私募基金刚起步的资金投资尚不成熟；虽然目前，养老地产正受到保险资金的亲睐，但保险企业进军养老地产仍存在很多问题。归根结底，没有合理有效的途径和机制发挥民间资本作用。
1.银行融资积极性不高，民间资本进入缺乏政策支持
2010年，中央出台了最严厉的宏观调控《国十条》；2011年，《国八条》将二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。至今，我国房地产行业调控政策持续收紧，调控已开始显现效应。 随着国内调控政策的持续和房地产开发信贷政策的结构性收紧，养老项目开发企业在当前信贷整体紧缩的背景下，投资量大、周期长等特性的养老地产往往很难获银行资金亲睐，绝大部分房企的现金流面临很大的风险。民间资本进入缺乏政策支持。民间资本受限购政策和房价上涨减速影响，对房地产支持减弱；目前投资渠道狭窄，大量的民间资本仍处于闲置状态。而且，目前民间资本参与养老地产开发没有相关政策支持，比如，缺少政府在养老地产税收、贷款和土地出让价格等方面的优惠政策。
2.私募房地产基金的困境
自2011年初起，越来越多的房企探索改变原有的融资模式，目前较多的开发商已经将融资目光瞄准私募房地产基金这条渠道。国内私募基金仍处于试验阶段，私募基金目前也存在困境。
（1）国内金融体系和社会信用体系发展尚不完善，导致房地产私募基金的募资渠道不畅通，使其很难在市场上募集到所需要的大型机构投资者。
（2）我国个人投资者投资心理往往不够成熟，总期望在短时间内得到固定回报。这对于私募房地产基金不可承诺保本及不可承诺固定回报的规定来讲确是一个难题。
（3）传统的募资渠道即银行对于房地产私募基金基本都持否定态度，而新兴的募资渠道即第三方理财机构也刚刚起步，募资能力有限，难以支撑一只大型基金的募资需求。所以在其快速发展的过程中仍存在诸多尚需改进之处。
三、互联网金融在养老地产融资应用的风险分析
国内养老地产运营模式尚未成熟，投资风险较大。互联网金融融资在吸引社会资本上有较大优势，但是我们要清醒认识到互联网金融应用于养老地产蕴藏的风险。
1.养老地产存在的风险
养老地产政策尚不清晰。2013年12月份，民政部部长李国立发言称尚未将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围。2014年2月份，民政部副部长窦玉沛也明确表示，目前尚未有将商业养老地产纳入养老产业进行管理，对享受养老产业具有的相关税收政策优惠方面也没有明确的导向。目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这也使得不少房地产企业却步不前。
2.养儿防老思维固化，养老地产运营难
国内养儿防老的传统思维影响，养老地产的销售受到一定程度的阻碍。养老地产所要求的配套设施多，对医疗、保健运动、饮食、娱乐等配套设施建设要求较高、并且运营维护标准高、成本大，而一般养老地产的投资回报周期在 10-15 年，因此前期投入大、回报周期长、资金风险程度大的特点，导致投资养老地产存在较大大风险，市场仍具有不确定性，这些因素都对企业资本和综合运营能力有较高的要求。 3.互联网金融风险
（1）法律和政策风险
法律上明确规定不能非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款。现有法律规则还没有对互联网金融机构的属性作出明确定，使得互联网金融处于法律上的灰色地带，稍有偏差就存在非法集资之嫌。在国家政策层面，政府尚未出台支持互联网金额发展的有关政策；互联网金融的虚拟性会加大金融体系的不稳定性，进而削弱现有金融监管的有效性，而基于互联网金融的相应监管空白，使得屡屡发生互联网金融投资者权益侵害事件。互联网金融监管政策的缺失使得投资者对这种新型投资模式缺乏安全感。
（2）互联网平台运营风险
互联网金融运行中潜在欺诈风险。一些互联网金融企业片面追求业务拓展和盈利能力，没有建立客户身份识别、交易记录保存和可以交易分析报告机制，容易为不法分子利用平台进行洗钱等违法活动提供创造条件； 互联网金融面临市场风险。互联网金融的实质仍然是金融，因此，互联网金融必然面临因金融产品价格的不利变动而产生的市场风险，主要是利率风险和流动性风险。互联网金融存在技术性风险。主要体现在操作风险和安全风险两个方面。部分互联网企业不注重内部管理、信息安全保护水平较低，存在个人信用信息被滥用的风险。
四、养老地产互联网金融融资模式的设想
互联网金融是依托于支付、云计算、社交网络以及搜索引擎等互联网工具而产生的一种新兴金融模式，主要包括第三方支付平台模式、众筹模式、互联网金融门户模式、节约开支方案模式等模式。
1.基于第三方支付的养老地产销售模式
养老地产不同于普通住宅地产，业主是针对老人群体，老年人的资金有限，使用年限有限，养老地产提供的住宅、医疗、保健、服务等方面的适老化服务的价格不菲，老年人花了一辈子的积蓄，如果入住的养老社区并不能满足老年人的需要，在退住退款程序上又处于弱势地位，开发企业建立类似支付宝、财付通等形式的第三方支付平台，老年人购买养老产品一定期限内，若因为产品瑕疵，则可以得到无条件退换扣除使用期费用的余下金额。
2.众筹融资模式
众筹融资指在互联网上通过大众来筹集新项目或开办企业的资金。以与筹资人分成为主要赢利模式。养老地产融资方通过众筹融资的互联网平台发布本公司养老地产项目或企业信息，互联网用户根据自己的判断，决定入不入股。这种基于互联网平台的投融资模式可以很好的为少量的资金的投资者提供投资筹融资模式，因互联网平台具有的无最低额度的限制、资金进出的灵活性、移动通讯设备操作的便捷性等特征，有利于拓宽融资渠道，社会公众小额集资的实现。
3.互联网金融门户模式
保险公司进军养老地产，对于保险公司而言，既可以实现多元化的投资策略和结构，降低整个保险投资的风险程度，与养老产品对接，还可以规避大量保险资金处于闲置状态的通货膨胀风险或者是保险公司自己做养老地产的政策限制影响和运营所带来的风险；对于房企而言，获得了长期性、成本低等特点的保险资金。基于互联网金融的融资模式，保险企业利用互联网金融门户模式的优势，在互联网平台上销售老年业主的保险产品。客户能通过网络查询、了解项目状况、购买产品。这种模式可以及时了解老年业主需求，提供不同的保险产品组合。险企不仅可以获得客观的投资收益，更可以挖掘养老社区中潜在、庞大目标消费者的利润空间。
4.养老地产延伸产业融资模式
节约开支方案模式是指房地产企业帮业主做节省开支的方案。养老地产涵盖产品和服务广泛，从家政、餐饮、护理服务，到体检、医疗、养生，再到老年大学、老年俱乐部、才艺展示、互动体验式娱乐等方方面面，企业为入住老人建立积分模式，例如：入住老人将一定存款存入互联网金融产品中，采取积分模式，当存款达到一定额度，老人未来购买养老地产或者是使用有养老社区的设备设施或者服务时，采取优惠减免政策。一方面，可以刺激老人业主的消费需求，另一方面，有利于养老社区优质服务形象和产品品牌的建立。
五、结语
拓宽深化融资渠道，是地产业融资的模式改革的重要内容。国内比较好的解决途径是私募房地产基金这条融资渠道。对于私募基金存在的对于民间资本的受众面依然狭窄的情况，本文通过对互联网金融的长尾优势和开放性优势进行分析，讨论了基于互联网金融时代下养老地产融资模式以及养老地产融资的机遇和挑战。
参考文献：
[1]杨志浩.养老地产的融资与盈利模式[J].地产金融，2012，（03）
[2]陈丽，温丽莉.房地产基金是房地产发展的金融后盾[J].城市开发，2010，（03）
[3]廖奇云，卢浩.养老地产项目BIF融资模式研究[J].中国房地产业，2012，（07）
[4]马智利等.REITS在我国养老地产建设中的运作模式研究[J].武汉金融，2013，（09）
[5]郑小晴.我国私募房地产基金发展机遇和瓶颈研究[J].建筑经济，2012，（12）
【关键词】养老地产；融资；私募股权房地产基金；互联网金融
一、引言
第六次全国人口普查数据显示，国内大陆人口中60岁以上的老年人口差不多2.16亿，约占总人口的16.7%，年约净增800万，超过新增人口数量。421家庭结构使得未来社会的老龄化、高龄化、空巢化会加速发展。养老逐渐成为社会日益关注点，养老地产也迎来了前所未有的发展机遇。养老地产融资难引起了学术界和机构的高度重视。杨志浩（2010）在以拓宽融资渠道为出发点的基础上提出了吸引险资来开发养老地产；陈丽等（2010）首次提出了将房地产基金是房地产发展的金融后盾；廖奇云等（2012）提出了养老地产BIF融资模式的研究；马智利等（2013）探索了房地产投资信托基金运用于养老地产的具体模式；郑小晴等（2012）研究并总结了目前我国私募房地产基金发展中遇到的机遇和瓶颈。大多数学者提出引用国外的融资模式来解决资金瓶颈问题。本文主要从互联网金融来吸引民间资本的角度来分析解决养老地产融资难问题。基于国内对房地产行业宏观政策持续收紧、民间资金寻求投资渠道的呼声高涨和互联网金融的迅速发展并且具有互联网长尾效应的理论分析，提出以互联网金融为融资渠道，充分吸收民间资本，解决养老地产资金困境。
二、国内养老地产融资现状分析
在房地产行业，房地产开发和住房消费需要金融业的大力支持。目前地产业的融资模式单一，对银行贷款的依赖性过高，这一问题不仅会增加银行的风险与压力，造成房地产中小企业融资困难，同时还加大了政府的压力，增加了企业的负债率，影响我国房地产业和金融业的健康发展。为了改变这种现状，国家陆续出台了对房地产开发贷款、个人住房和商业用房贷款以及土地储备贷款的放贷政策进行了严格的规定。政府施压房地产行业，银行信贷紧缩，房企融资压力增大。而依赖银行贷款带来的高负债率、高风险，也使得房企积极寻找新的融资渠道。目前私募房地产基金在房地产融资上受到广泛关注，但是也存在不少问题。
国内养老地产具有投资量大、周期长等特性，正在起步阶段的养老地产往往很难获银行资金亲睐。股市融资、债券融资所占比例非常小，远远满足不了体大量大的养老地产的融资需要。房地产私募基金刚起步的资金投资尚不成熟；虽然目前，养老地产正受到保险资金的亲睐，但保险企业进军养老地产仍存在很多问题。归根结底，没有合理有效的途径和机制发挥民间资本作用。
1.银行融资积极性不高，民间资本进入缺乏政策支持
2010年，中央出台了最严厉的宏观调控《国十条》；2011年，《国八条》将二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。至今，我国房地产行业调控政策持续收紧，调控已开始显现效应。 随着国内调控政策的持续和房地产开发信贷政策的结构性收紧，养老项目开发企业在当前信贷整体紧缩的背景下，投资量大、周期长等特性的养老地产往往很难获银行资金亲睐，绝大部分房企的现金流面临很大的风险。民间资本进入缺乏政策支持。民间资本受限购政策和房价上涨减速影响，对房地产支持减弱；目前投资渠道狭窄，大量的民间资本仍处于闲置状态。而且，目前民间资本参与养老地产开发没有相关政策支持，比如，缺少政府在养老地产税收、贷款和土地出让价格等方面的优惠政策。
2.私募房地产基金的困境
自2011年初起，越来越多的房企探索改变原有的融资模式，目前较多的开发商已经将融资目光瞄准私募房地产基金这条渠道。国内私募基金仍处于试验阶段，私募基金目前也存在困境。
（1）国内金融体系和社会信用体系发展尚不完善，导致房地产私募基金的募资渠道不畅通，使其很难在市场上募集到所需要的大型机构投资者。
（2）我国个人投资者投资心理往往不够成熟，总期望在短时间内得到固定回报。这对于私募房地产基金不可承诺保本及不可承诺固定回报的规定来讲确是一个难题。
（3）传统的募资渠道即银行对于房地产私募基金基本都持否定态度，而新兴的募资渠道即第三方理财机构也刚刚起步，募资能力有限，难以支撑一只大型基金的募资需求。所以在其快速发展的过程中仍存在诸多尚需改进之处。
三、互联网金融在养老地产融资应用的风险分析
国内养老地产运营模式尚未成熟，投资风险较大。互联网金融融资在吸引社会资本上有较大优势，但是我们要清醒认识到互联网金融应用于养老地产蕴藏的风险。
1.养老地产存在的风险
养老地产政策尚不清晰。2013年12月份，民政部部长李国立发言称尚未将养老地产纳入养老机构设立许可和管理的范围。2014年2月份，民政部副部长窦玉沛也明确表示，目前尚未有将商业养老地产纳入养老产业进行管理，对享受养老产业具有的相关税收政策优惠方面也没有明确的导向。目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这也使得不少房地产企业却步不前。
2.养儿防老思维固化，养老地产运营难
国内养儿防老的传统思维影响，养老地产的销售受到一定程度的阻碍。养老地产所要求的配套设施多，对医疗、保健运动、饮食、娱乐等配套设施建设要求较高、并且运营维护标准高、成本大，而一般养老地产的投资回报周期在 10-15 年，因此前期投入大、回报周期长、资金风险程度大的特点，导致投资养老地产存在较大大风险，市场仍具有不确定性，这些因素都对企业资本和综合运营能力有较高的要求。 3.互联网金融风险
（1）法律和政策风险
法律上明确规定不能非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款。现有法律规则还没有对互联网金融机构的属性作出明确定，使得互联网金融处于法律上的灰色地带，稍有偏差就存在非法集资之嫌。在国家政策层面，政府尚未出台支持互联网金额发展的有关政策；互联网金融的虚拟性会加大金融体系的不稳定性，进而削弱现有金融监管的有效性，而基于互联网金融的相应监管空白，使得屡屡发生互联网金融投资者权益侵害事件。互联网金融监管政策的缺失使得投资者对这种新型投资模式缺乏安全感。
（2）互联网平台运营风险
互联网金融运行中潜在欺诈风险。一些互联网金融企业片面追求业务拓展和盈利能力，没有建立客户身份识别、交易记录保存和可以交易分析报告机制，容易为不法分子利用平台进行洗钱等违法活动提供创造条件； 互联网金融面临市场风险。互联网金融的实质仍然是金融，因此，互联网金融必然面临因金融产品价格的不利变动而产生的市场风险，主要是利率风险和流动性风险。互联网金融存在技术性风险。主要体现在操作风险和安全风险两个方面。部分互联网企业不注重内部管理、信息安全保护水平较低，存在个人信用信息被滥用的风险。
四、养老地产互联网金融融资模式的设想
互联网金融是依托于支付、云计算、社交网络以及搜索引擎等互联网工具而产生的一种新兴金融模式，主要包括第三方支付平台模式、众筹模式、互联网金融门户模式、节约开支方案模式等模式。
1.基于第三方支付的养老地产销售模式
养老地产不同于普通住宅地产，业主是针对老人群体，老年人的资金有限，使用年限有限，养老地产提供的住宅、医疗、保健、服务等方面的适老化服务的价格不菲，老年人花了一辈子的积蓄，如果入住的养老社区并不能满足老年人的需要，在退住退款程序上又处于弱势地位，开发企业建立类似支付宝、财付通等形式的第三方支付平台，老年人购买养老产品一定期限内，若因为产品瑕疵，则可以得到无条件退换扣除使用期费用的余下金额。
2.众筹融资模式
众筹融资指在互联网上通过大众来筹集新项目或开办企业的资金。以与筹资人分成为主要赢利模式。养老地产融资方通过众筹融资的互联网平台发布本公司养老地产项目或企业信息，互联网用户根据自己的判断，决定入不入股。这种基于互联网平台的投融资模式可以很好的为少量的资金的投资者提供投资筹融资模式，因互联网平台具有的无最低额度的限制、资金进出的灵活性、移动通讯设备操作的便捷性等特征，有利于拓宽融资渠道，社会公众小额集资的实现。
3.互联网金融门户模式
保险公司进军养老地产，对于保险公司而言，既可以实现多元化的投资策略和结构，降低整个保险投资的风险程度，与养老产品对接，还可以规避大量保险资金处于闲置状态的通货膨胀风险或者是保险公司自己做养老地产的政策限制影响和运营所带来的风险；对于房企而言，获得了长期性、成本低等特点的保险资金。基于互联网金融的融资模式，保险企业利用互联网金融门户模式的优势，在互联网平台上销售老年业主的保险产品。客户能通过网络查询、了解项目状况、购买产品。这种模式可以及时了解老年业主需求，提供不同的保险产品组合。险企不仅可以获得客观的投资收益，更可以挖掘养老社区中潜在、庞大目标消费者的利润空间。
4.养老地产延伸产业融资模式
节约开支方案模式是指房地产企业帮业主做节省开支的方案。养老地产涵盖产品和服务广泛，从家政、餐饮、护理服务，到体检、医疗、养生，再到老年大学、老年俱乐部、才艺展示、互动体验式娱乐等方方面面，企业为入住老人建立积分模式，例如：入住老人将一定存款存入互联网金融产品中，采取积分模式，当存款达到一定额度，老人未来购买养老地产或者是使用有养老社区的设备设施或者服务时，采取优惠减免政策。一方面，可以刺激老人业主的消费需求，另一方面，有利于养老社区优质服务形象和产品品牌的建立。
五、结语
拓宽深化融资渠道，是地产业融资的模式改革的重要内容。国内比较好的解决途径是私募房地产基金这条融资渠道。对于私募基金存在的对于民间资本的受众面依然狭窄的情况，本文通过对互联网金融的长尾优势和开放性优势进行分析，讨论了基于互联网金融时代下养老地产融资模式以及养老地产融资的机遇和挑战。
参考文献：
[1]杨志浩.养老地产的融资与盈利模式[J].地产金融，2012，（03）
[2]陈丽，温丽莉.房地产基金是房地产发展的金融后盾[J].城市开发，2010，（03）
[3]廖奇云，卢浩.养老地产项目BIF融资模式研究[J].中国房地产业，2012，（07）
[4]马智利等.REITS在我国养老地产建设中的运作模式研究[J].武汉金融，2013，（09）
[5]郑小晴.我国私募房地产基金发展机遇和瓶颈研究[J].建筑经济，2012，（12）