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摘 要：我国《物权法》首次规定了地役权制度，有合理之处也有不完善的地方。本文就地役权的主体、调整范围、登记问题进行了探讨和分析，指出其中的问题，并提出自己的观点，以期为更好地解释和利用该制度提供借鉴。
关键词：地役权；所有人地役权；范围；登记
中图分类号：D923 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0141-02
一、地役权的主体问题
从我国《物权法》第156条、161条至167条的规定可知，不动产所有权人、建设用地使用权人、土地承包经营权人以及宅基地使用权人均可设定地役权。由于我国实行社会主义土地公有制，土地由国家或集体所有，使得我国的地役权更多地发生在土地承包经营权人之间，建设用地使用权人之间，宅基地使用权人之间；而且在我国地役权人占有使用的土地与其所利用的土地，很可能是同一所有人的土地。
地役权传统上认为是为了自己土地的便宜而利用他人土地的权利，而一种新形式的地役权即所有人地役权正在被越来越多的国家所采用。所有人地役权是允许所有人在自己的土地上设立地役权。在现代社会中所有人地役权在城市规划建设中发挥着越来越重要的作用，在小区开发建设中，开发商为了提高不动产的附加值，会对其进行大肆美化宣传，一旦消费者基于信任购买后，开发商出于自身利益的考虑，很有可能将原规划的草地、游泳池、广场变成了停车场、超市等，消费者的权利受到极大的侵害。如果消费者把该土地上的权利设定地役权并登记后，消费者即拥有了获得地役权物权保护的权利，开发商将负担不作为的义务，消费者不用再担心绿地变为停车场。地役权保护相对于双方之间仅仅是债权合同来说可以更好地保护消费者的利益，更好地发挥不动产的利用效率。所有人地役权在现代社会发挥着越来越重要的作用，各国都普遍承认所有人地役权的合法性，但从我国《物权法》第156条的规定可以看出，我国仍将供役地限定为在他人不动产上，排除了不动产所有人在自己相邻不动产上设立地役权的权利，这是不符合地役权在当今社会的发展趋势的。
但所有人地役权这个名称并不符合我国的现实情况，我国土地归国家或集体所有，而真正行使权利的不是国家或集体经济组织，而是土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人，所以我国物权法中明确所有人地役权的地位还需进一步探讨。
二、地役权的调整范围
我国《物权法》第156条规定“地役权人有权按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”，强调了地役权对需役地的利益。通常也认为地役权是为需役地利益而设立的一种物权，但是何谓“需役地利益”在现实生活中很难把握。为了需役地利益而利用他人土地，其实质也就是满足需役地人利用土地的需要，需役地人的需要和利益，也在实现的过程中表现为需役地的需要和利益。因此，在设立地役权时，我们很难将“需役地利益”和“需役地人利益”区分开来。我们设立取水权，可以说是为了“需役地利益”，也可以说是为了“需役地人利益”；设立眺望地役权，设立防止噪声干扰地役权，与其说是为了“需役地人利益”，倒不如说是为了“需役地人利益”更贴切，更符合实际；同样设立竞业禁止地役权显然也是为了“需役地人利益”，为“需役地利益”显然有些牵强。“权利只能为人所利用而不能为物所利用。所以，当现代的地役权制度将利益扩大到精神上的快乐时，利益主体就不再是土地，而是土地的所有人或实际占有使用人。”法律上的利益都是客体对主体的需要的满足，对地役权来说就是为了满足需役地人的利益，只是为了需役地利益，而不是为了需役地人利益的情况是不存在的。因此，应当将满足“需役地利益”理解为满足“需役地人利益”。
之所以“需役地利益”仍为很多国家所沿用，是由于历史原因造成的。地役权最早产生于古罗马。随着生产力的发展，土地由共有变为私有，但土地的利用并非仅靠自己的土地就能完成，为了自己土地等不动产的方便，在通行、取水等方面都要利用他人土地，这种为了自己土地使用的便利而对他人土地加以利用的权利被称为地役权。因此地役权产生与土地相关联，罗马法学家盖尤斯认为“没有土地这些权利就不能创制”，地役权是为了满足需役地利益的说法也就产生了。
近现代各国的的民法几乎都有为“需役地利益”的规定，但在理解上都包含需役地人的利益。例如《意大利民法典》第1028条规定“除经济利益外，需役地本身具有的方便条件或良好环境也是便利”，由此可见，只要需役地人认为具有方便条件或良好环境，都可以归入需役地利益中。另外，我们可以看到一些国家在法典中直接规定了“需役地人利益”如《德国民法典》第1018条“为了另一块土地现实所有人的利益，可以设定此权利”；《瑞士民法典》第730条“为乙地所与人的利益”；《俄罗斯民法典》第274条“为不动产所与人的其他需要”；英美法系在实际运用中，也采用为需役地人利益的做法，如为了需役地人更好地休息而利用别人的花园。不动产权利人为了实现个人利益，而不论是经济上、财产上的利益，还是感情上、精神上的利益，只要认为有设立地役权的必要，都可以通过设立地役权来实现。只需当事人意思自治，内容不违反法律的强制性规定，不违反公序良俗，都可以设定地役权。因此，从“需役地利益”过渡到“需役地人利益”使地役权的调整范围大大扩大，使得不动产权利人只要有需求就可以设定地役权，地役权更具有了包容性、灵活性、意思自治性，从而更好地发挥地役权的作用，更利于调整不动产之间的利用关系，提高不动产的利用率。
我国《物权法》中的地役权强调“需役地利益”，我们在实际运用地役权制度时应当尽量做扩大解释，使地役权的设定为满足需役地人利益，对于不动产权利人提出的利用他人不动产，设定地役权的要求，应当从宽把握。
三、地役权的登记问题
我国的地役权采登记对抗主义，会带来以下结果：
第一，导致物权优先于债权理论适用的困难。首先未登记的地役权与善意第三人在该不动产上的债权处于相同的地位，效力相同，无法适用物权优先于债权的理论，否则将不利于保护债权人的利益，不利于交易安全。“不动产未经登记时，并不具有优先于债权的效力。”我国目前登记制度还不完善，人们对地役权制度了解相对较少，对地役权进行登记尤其是广大农村地区还非常少，但我们不能因为我国登记制度还不完善这样一个客观条件，而去改变合理的法律制度，以牺牲基本法律制度为代价去迎合客观上亟需完善的登记制度。地役权是物权，应当具有优先于债权的效力，如果允许地役权未经登记而设立，一旦供役地人在该不动产上设立新的债权，地役权人将不能对抗新的债权人，将对地役权人造成损害。
第二，影响地役权的物权请求权行驶。物权具有对世性，物权请求权是大陆法系民法物权保护的方法，旨在对正在进行的侵害排除或可能发生的侵害进行预防。然而，我国实行登记对抗主义，未经登记的地役权不具有对抗效力，因此，地役权人是不能向第三人主张物权请求权的，因为地役权合同如果未经登记，从本质上说是一种债权合同，此时的地役权具有不完全的物权效力。
第三，影响地役权的从属性。地役权是为提高需役地的便宜而设立的，与需役地密不可分，以需役地存在为前提，随需役地转让而转让，因需役地消灭而消灭，地役权从属于需役地具有从属性，我国《物权法》第162条、165条、167条也规定了地役权的从属性。然而我国地役权采登记对抗主义，使得地役权未经登记，不得对抗善意第三人，只有登记了，才能随所有权或使用权而转移。第162条、165条、167条并没有区分地役权是否登记，如地役权未登记，将不能对抗善意第三人将很难再认为具有从属性。因此，在我国实行地役权登记对抗主义的条件下，地役权的从属性将受到一定的限制。
因此，要维护不动产地役权交易的安全，我国的地役权应当采登记对抗主义，我国登记制度不完善，地役权没有类型化等问题造成的登记操作上的困难，仅仅是技术上的问题，不能因此而放弃正确的做法。地役权作为一项古老的制度，对于我国来说还相对陌生，设计我国地役权制度我们可以遵循先例和借鉴别国的先进经验，但是不能照抄照搬，最重要的是要符合我国的国情，能够解决我国的实际问题，因此，在理解和适用《物权法》关于地役权的规定时，要坚持理论和实践相结合的原理，设计出更为合理的地役权制度。
作者单位：河北大学
作者简介：黄佳（1986— ），女，河北保定人，河北大学2009级硕士研究生，研究方向民商法学。
参考文献：
[1]王泽鉴.民法物权·用益物权·占有[M].北京:中国政法大学出版社,2001:77.
[2]刘乃忠.地役权法律制度研究[M].北京:中国法制出版社,2007:251.
[3]马新彦.地役权的借鉴与重构[J].物权法专题研究.
[4]于宏伟.论地役权若干法律问题[J].法学杂志,2007(2).。
[5]我妻荣.日本物权法[M].台北:台北五南图书出版社,1999.
[6]谢在全.民法物权论（上册）[M].北京:中国政法大学出版社,1999.
关键词：地役权；所有人地役权；范围；登记
中图分类号：D923 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）08-0141-02
一、地役权的主体问题
从我国《物权法》第156条、161条至167条的规定可知，不动产所有权人、建设用地使用权人、土地承包经营权人以及宅基地使用权人均可设定地役权。由于我国实行社会主义土地公有制，土地由国家或集体所有，使得我国的地役权更多地发生在土地承包经营权人之间，建设用地使用权人之间，宅基地使用权人之间；而且在我国地役权人占有使用的土地与其所利用的土地，很可能是同一所有人的土地。
地役权传统上认为是为了自己土地的便宜而利用他人土地的权利，而一种新形式的地役权即所有人地役权正在被越来越多的国家所采用。所有人地役权是允许所有人在自己的土地上设立地役权。在现代社会中所有人地役权在城市规划建设中发挥着越来越重要的作用，在小区开发建设中，开发商为了提高不动产的附加值，会对其进行大肆美化宣传，一旦消费者基于信任购买后，开发商出于自身利益的考虑，很有可能将原规划的草地、游泳池、广场变成了停车场、超市等，消费者的权利受到极大的侵害。如果消费者把该土地上的权利设定地役权并登记后，消费者即拥有了获得地役权物权保护的权利，开发商将负担不作为的义务，消费者不用再担心绿地变为停车场。地役权保护相对于双方之间仅仅是债权合同来说可以更好地保护消费者的利益，更好地发挥不动产的利用效率。所有人地役权在现代社会发挥着越来越重要的作用，各国都普遍承认所有人地役权的合法性，但从我国《物权法》第156条的规定可以看出，我国仍将供役地限定为在他人不动产上，排除了不动产所有人在自己相邻不动产上设立地役权的权利，这是不符合地役权在当今社会的发展趋势的。
但所有人地役权这个名称并不符合我国的现实情况，我国土地归国家或集体所有，而真正行使权利的不是国家或集体经济组织，而是土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人，所以我国物权法中明确所有人地役权的地位还需进一步探讨。
二、地役权的调整范围
我国《物权法》第156条规定“地役权人有权按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益”，强调了地役权对需役地的利益。通常也认为地役权是为需役地利益而设立的一种物权，但是何谓“需役地利益”在现实生活中很难把握。为了需役地利益而利用他人土地，其实质也就是满足需役地人利用土地的需要，需役地人的需要和利益，也在实现的过程中表现为需役地的需要和利益。因此，在设立地役权时，我们很难将“需役地利益”和“需役地人利益”区分开来。我们设立取水权，可以说是为了“需役地利益”，也可以说是为了“需役地人利益”；设立眺望地役权，设立防止噪声干扰地役权，与其说是为了“需役地人利益”，倒不如说是为了“需役地人利益”更贴切，更符合实际；同样设立竞业禁止地役权显然也是为了“需役地人利益”，为“需役地利益”显然有些牵强。“权利只能为人所利用而不能为物所利用。所以，当现代的地役权制度将利益扩大到精神上的快乐时，利益主体就不再是土地，而是土地的所有人或实际占有使用人。”法律上的利益都是客体对主体的需要的满足，对地役权来说就是为了满足需役地人的利益，只是为了需役地利益，而不是为了需役地人利益的情况是不存在的。因此，应当将满足“需役地利益”理解为满足“需役地人利益”。
之所以“需役地利益”仍为很多国家所沿用，是由于历史原因造成的。地役权最早产生于古罗马。随着生产力的发展，土地由共有变为私有，但土地的利用并非仅靠自己的土地就能完成，为了自己土地等不动产的方便，在通行、取水等方面都要利用他人土地，这种为了自己土地使用的便利而对他人土地加以利用的权利被称为地役权。因此地役权产生与土地相关联，罗马法学家盖尤斯认为“没有土地这些权利就不能创制”，地役权是为了满足需役地利益的说法也就产生了。
近现代各国的的民法几乎都有为“需役地利益”的规定，但在理解上都包含需役地人的利益。例如《意大利民法典》第1028条规定“除经济利益外，需役地本身具有的方便条件或良好环境也是便利”，由此可见，只要需役地人认为具有方便条件或良好环境，都可以归入需役地利益中。另外，我们可以看到一些国家在法典中直接规定了“需役地人利益”如《德国民法典》第1018条“为了另一块土地现实所有人的利益，可以设定此权利”；《瑞士民法典》第730条“为乙地所与人的利益”；《俄罗斯民法典》第274条“为不动产所与人的其他需要”；英美法系在实际运用中，也采用为需役地人利益的做法，如为了需役地人更好地休息而利用别人的花园。不动产权利人为了实现个人利益，而不论是经济上、财产上的利益，还是感情上、精神上的利益，只要认为有设立地役权的必要，都可以通过设立地役权来实现。只需当事人意思自治，内容不违反法律的强制性规定，不违反公序良俗，都可以设定地役权。因此，从“需役地利益”过渡到“需役地人利益”使地役权的调整范围大大扩大，使得不动产权利人只要有需求就可以设定地役权，地役权更具有了包容性、灵活性、意思自治性，从而更好地发挥地役权的作用，更利于调整不动产之间的利用关系，提高不动产的利用率。
我国《物权法》中的地役权强调“需役地利益”，我们在实际运用地役权制度时应当尽量做扩大解释，使地役权的设定为满足需役地人利益，对于不动产权利人提出的利用他人不动产，设定地役权的要求，应当从宽把握。
三、地役权的登记问题
我国的地役权采登记对抗主义，会带来以下结果：
第一，导致物权优先于债权理论适用的困难。首先未登记的地役权与善意第三人在该不动产上的债权处于相同的地位，效力相同，无法适用物权优先于债权的理论，否则将不利于保护债权人的利益，不利于交易安全。“不动产未经登记时，并不具有优先于债权的效力。”我国目前登记制度还不完善，人们对地役权制度了解相对较少，对地役权进行登记尤其是广大农村地区还非常少，但我们不能因为我国登记制度还不完善这样一个客观条件，而去改变合理的法律制度，以牺牲基本法律制度为代价去迎合客观上亟需完善的登记制度。地役权是物权，应当具有优先于债权的效力，如果允许地役权未经登记而设立，一旦供役地人在该不动产上设立新的债权，地役权人将不能对抗新的债权人，将对地役权人造成损害。
第二，影响地役权的物权请求权行驶。物权具有对世性，物权请求权是大陆法系民法物权保护的方法，旨在对正在进行的侵害排除或可能发生的侵害进行预防。然而，我国实行登记对抗主义，未经登记的地役权不具有对抗效力，因此，地役权人是不能向第三人主张物权请求权的，因为地役权合同如果未经登记，从本质上说是一种债权合同，此时的地役权具有不完全的物权效力。
第三，影响地役权的从属性。地役权是为提高需役地的便宜而设立的，与需役地密不可分，以需役地存在为前提，随需役地转让而转让，因需役地消灭而消灭，地役权从属于需役地具有从属性，我国《物权法》第162条、165条、167条也规定了地役权的从属性。然而我国地役权采登记对抗主义，使得地役权未经登记，不得对抗善意第三人，只有登记了，才能随所有权或使用权而转移。第162条、165条、167条并没有区分地役权是否登记，如地役权未登记，将不能对抗善意第三人将很难再认为具有从属性。因此，在我国实行地役权登记对抗主义的条件下，地役权的从属性将受到一定的限制。
因此，要维护不动产地役权交易的安全，我国的地役权应当采登记对抗主义，我国登记制度不完善，地役权没有类型化等问题造成的登记操作上的困难，仅仅是技术上的问题，不能因此而放弃正确的做法。地役权作为一项古老的制度，对于我国来说还相对陌生，设计我国地役权制度我们可以遵循先例和借鉴别国的先进经验，但是不能照抄照搬，最重要的是要符合我国的国情，能够解决我国的实际问题，因此，在理解和适用《物权法》关于地役权的规定时，要坚持理论和实践相结合的原理，设计出更为合理的地役权制度。
作者单位：河北大学
作者简介：黄佳（1986— ），女，河北保定人，河北大学2009级硕士研究生，研究方向民商法学。
参考文献：
[1]王泽鉴.民法物权·用益物权·占有[M].北京:中国政法大学出版社,2001:77.
[2]刘乃忠.地役权法律制度研究[M].北京:中国法制出版社,2007:251.
[3]马新彦.地役权的借鉴与重构[J].物权法专题研究.
[4]于宏伟.论地役权若干法律问题[J].法学杂志,2007(2).。
[5]我妻荣.日本物权法[M].台北:台北五南图书出版社,1999.
[6]谢在全.民法物权论（上册）[M].北京:中国政法大学出版社,1999.