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一、引言
公共租赁住房是指由政府建设或筹措，所有权归政府或公共机构所有，按优惠租金标准向符合条件的人群供应的保障性租赁住房。实施发展公共租赁住房，租金标准的确定无疑是其中的一个重要方面。租金定价既要考虑投资者的盈利性，又要兼顾保障群体的承受能力和政府的财政补贴能力；既要体现公共租赁住房的社会公益性，又要使投资者回收成本和获得收益。目前，我国的公共租赁住房制度正处在初步探索阶段，各地公共租赁住房实施政策不尽相同，租金定价及补贴标准存在差异。如表1所示：
为深入探讨公共租赁住房现行相关政策及租金定价机制，本文以北京市为例，通过具体项目案例进行实证分析，系统研究租金定价影响因素、定价方法及财政补贴相关问题，以期对完善北京市公共租赁住房租金定价与补贴机制有所启示。
二、北京市公共租赁住房租金定价实证分析
（一）实证项目及周边市场租金信息
本文选取的项目案例位于海淀区苏家坨镇，该公租房项目规划总建筑面积61308平方米，共计1382套。某区属国有开发公司负责建设，区政府回购，收购总款共计28968万元。
与该项目临近的住宅小区有前沙涧小区和后沙涧小区，通过与房屋中介机构合作获取近20个具有可比性的样本数据，各房屋因户型、朝向、装修标准不同，租金水平存在差异，相关汇总统计信息如表2所示。
（二）租金价格测算
1、市场法
首先，将有效的市场样本数据修正成与公租房项目出租条件相似的“同类型数据”，即样本所在小区为普通小区，新房，房屋朝向为东，一般楼层，室内精装修，未配置家电及家具，租金按季支付，租金价格含物业费不含取暖费，周边交通及配套条件相近。
根据各样本房屋的房龄、朝向、楼层、装修、家具及家电等现状条件，对应上述修正目标，按照相应的因素修正标准，确定各样本数据的比较因素修正指数，计算得出各比较因素修正系数。经分项计算并汇总得出比较样本修正前的市场平均租金为26.5元/月×平方米，修正后的市场平均租金为23.8元/月×平方米（见表3）。
经上述分析可知，项目周边可类比的房屋市场租金均价为23.8元/月·平方米。苏家坨镇公租房项目按同期市场租金水平下浮20%计，则其初始租金价格测定为19元/月·平方米。
2、成本法
房屋理论租金由房屋的折旧费、维修费、物业管理费、贷款利息、税费、保险费、地租和利润等多项因素构成。成本租金则有折旧费、维修费、物业管理费、贷款利息、房产税五项因素构成，考虑公租房房产税实行全免政策，因此，公租房成本租金通常由折旧费、维修费、物业管理费、贷款利息四项构成。
按照上述成本租金构成标准，结合苏家坨镇公租房项目具体投资、融资及运营方案，测算该项目成本租金约为20元/月·平方米（见表4）。
3、收入法
收入法以租房对象的收入水平为基础，按租房对象收入的一定比例确定租金。目前，国外主要发达国家对公共租赁住房租金的定价法大多采用收入法计算，如根据德国《住房金法》的有关规定，居民可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定；1974年美国国会通过“第8条款计划”即低收入者租金补贴计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。
依据现行政策，廉租房、经适房、限价房等轮候家庭为北京市公共租赁住房优先保障对象，这些均属于中低收入群体，具体代表性。本文通过对这些保障对象家庭收入及支付能力的分析，采用收入法测算不同收入家庭可承受的租金价格水平。目前，北京市城区申请保障性住房的家庭收入限额有明确的标准，若按符合各类保障条件的家庭总收入的30%确定租金价格，则不同保障对象可承受的租金价格标准如下（见表5）：
（三）租金定价方案
1、租金基准价格
基于以上分析，市场法与成本法测算结果相近，若考虑加大政府投入减少资金成本则按成本法测定的租金价格还有可能更低。同时，参考同类地段市场租金水平确定公共租赁住房租金价格，符合现行相关政策及规定。故此，本文推荐以市场法定价，项目租金基准价格建议为19元/平方米·月。同时，考虑用收入法验证拟定租金价格标准的保障效果。
2、保障效果验证
（1）项目盈利性
若按19元/平方米·月作为初始租金价格，以后年度按照地区规划实现程度及区域发展情况考虑合理的增长，即经营期前十五年内每三年按10%幅度增长，十五年后租金价格恒定不变。按照以下公式进行动态测算，项目税后净现值为负，且从项目财务计划现金流量表来看，项目经营期各年现金流出均大于现金流入，净现金流量小于零，项目需要外部资金支持方可正常运营。
NPV=（Pt×S+Fn-COt）×■
其中，Pt：第t年租金价格；S：房屋出租面积；COt：第t年经营成本；Fn：固定资产余值；n：计算期；i：投资者的资本成本率；I0：初始投资。
（2）项目保障性
北京市公租房项目主要针对上述“三类”家庭进行保障。苏家坨公租房项目共规划有户均34.31平方米的一居683套，户均49.05平方米的二居699套。按初始租金19元/平方米·月计算，一居租金价格为652元/套·月，二居租金价格为932元/套·月。在无政府租金补贴的情况下，上述租金标准超出符合廉租房住房条件的家庭承租能力，与符合经济适用房平均收入水平以上的家庭承租能力较为匹配。要体现公租房的保障属性，在低于市场租金水平以下考虑定价的同时，还要根据不同承租家庭的支付能力给与一定的租金补贴。具体分析内容详见表6。
综上，按市场法测定低于市场价格的租金标准体现了公共租赁住房的“公益”属性，但在项目成本较高的情况下，通过动态测算反映出来的项目持续性指标不佳，项目运营不易实现“保本微利”，甚至需要政府补助运营资金。另外，参照市场价格确定的租金标准会超出一些优先保障对象的承受能力，需要政府给与必要的租金补贴。
三、结论和建议
第一，项目成本直接影响租金价格水平，应严格控制公共租赁住房项目的土地成本、开发建设成本，为公共租赁住房提供长期低成本融资支持，加大公共租赁住房开发建设及运营管理环节的税费减免力度。
第二，租金定价以“市场法”为主，价格应略低于同类地段、条件相近的租赁房屋市场租金水平，并以动态测算的方式分析项目的可持续能力。当使项目净现值为零时的租金价格高于按市场法测定的租金价格时，项目运营会出现亏损，建议政府给与必要的资金支持。
第三，租金价格超出保障对象的支付能力时，建议政府按照不同类型的租赁群体，划分好差异化补贴层次，确定相应的租金补贴标准。
（颜丽娟，黑龙江八一农垦大学讲师。颜丽君，北京市工程咨询公司）
公共租赁住房是指由政府建设或筹措，所有权归政府或公共机构所有，按优惠租金标准向符合条件的人群供应的保障性租赁住房。实施发展公共租赁住房，租金标准的确定无疑是其中的一个重要方面。租金定价既要考虑投资者的盈利性，又要兼顾保障群体的承受能力和政府的财政补贴能力；既要体现公共租赁住房的社会公益性，又要使投资者回收成本和获得收益。目前，我国的公共租赁住房制度正处在初步探索阶段，各地公共租赁住房实施政策不尽相同，租金定价及补贴标准存在差异。如表1所示：
为深入探讨公共租赁住房现行相关政策及租金定价机制，本文以北京市为例，通过具体项目案例进行实证分析，系统研究租金定价影响因素、定价方法及财政补贴相关问题，以期对完善北京市公共租赁住房租金定价与补贴机制有所启示。
二、北京市公共租赁住房租金定价实证分析
（一）实证项目及周边市场租金信息
本文选取的项目案例位于海淀区苏家坨镇，该公租房项目规划总建筑面积61308平方米，共计1382套。某区属国有开发公司负责建设，区政府回购，收购总款共计28968万元。
与该项目临近的住宅小区有前沙涧小区和后沙涧小区，通过与房屋中介机构合作获取近20个具有可比性的样本数据，各房屋因户型、朝向、装修标准不同，租金水平存在差异，相关汇总统计信息如表2所示。
（二）租金价格测算
1、市场法
首先，将有效的市场样本数据修正成与公租房项目出租条件相似的“同类型数据”，即样本所在小区为普通小区，新房，房屋朝向为东，一般楼层，室内精装修，未配置家电及家具，租金按季支付，租金价格含物业费不含取暖费，周边交通及配套条件相近。
根据各样本房屋的房龄、朝向、楼层、装修、家具及家电等现状条件，对应上述修正目标，按照相应的因素修正标准，确定各样本数据的比较因素修正指数，计算得出各比较因素修正系数。经分项计算并汇总得出比较样本修正前的市场平均租金为26.5元/月×平方米，修正后的市场平均租金为23.8元/月×平方米（见表3）。
经上述分析可知，项目周边可类比的房屋市场租金均价为23.8元/月·平方米。苏家坨镇公租房项目按同期市场租金水平下浮20%计，则其初始租金价格测定为19元/月·平方米。
2、成本法
房屋理论租金由房屋的折旧费、维修费、物业管理费、贷款利息、税费、保险费、地租和利润等多项因素构成。成本租金则有折旧费、维修费、物业管理费、贷款利息、房产税五项因素构成，考虑公租房房产税实行全免政策，因此，公租房成本租金通常由折旧费、维修费、物业管理费、贷款利息四项构成。
按照上述成本租金构成标准，结合苏家坨镇公租房项目具体投资、融资及运营方案，测算该项目成本租金约为20元/月·平方米（见表4）。
3、收入法
收入法以租房对象的收入水平为基础，按租房对象收入的一定比例确定租金。目前，国外主要发达国家对公共租赁住房租金的定价法大多采用收入法计算，如根据德国《住房金法》的有关规定，居民可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定；1974年美国国会通过“第8条款计划”即低收入者租金补贴计划，其核心内容是任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%。
依据现行政策，廉租房、经适房、限价房等轮候家庭为北京市公共租赁住房优先保障对象，这些均属于中低收入群体，具体代表性。本文通过对这些保障对象家庭收入及支付能力的分析，采用收入法测算不同收入家庭可承受的租金价格水平。目前，北京市城区申请保障性住房的家庭收入限额有明确的标准，若按符合各类保障条件的家庭总收入的30%确定租金价格，则不同保障对象可承受的租金价格标准如下（见表5）：
（三）租金定价方案
1、租金基准价格
基于以上分析，市场法与成本法测算结果相近，若考虑加大政府投入减少资金成本则按成本法测定的租金价格还有可能更低。同时，参考同类地段市场租金水平确定公共租赁住房租金价格，符合现行相关政策及规定。故此，本文推荐以市场法定价，项目租金基准价格建议为19元/平方米·月。同时，考虑用收入法验证拟定租金价格标准的保障效果。
2、保障效果验证
（1）项目盈利性
若按19元/平方米·月作为初始租金价格，以后年度按照地区规划实现程度及区域发展情况考虑合理的增长，即经营期前十五年内每三年按10%幅度增长，十五年后租金价格恒定不变。按照以下公式进行动态测算，项目税后净现值为负，且从项目财务计划现金流量表来看，项目经营期各年现金流出均大于现金流入，净现金流量小于零，项目需要外部资金支持方可正常运营。
NPV=（Pt×S+Fn-COt）×■
其中，Pt：第t年租金价格；S：房屋出租面积；COt：第t年经营成本；Fn：固定资产余值；n：计算期；i：投资者的资本成本率；I0：初始投资。
（2）项目保障性
北京市公租房项目主要针对上述“三类”家庭进行保障。苏家坨公租房项目共规划有户均34.31平方米的一居683套，户均49.05平方米的二居699套。按初始租金19元/平方米·月计算，一居租金价格为652元/套·月，二居租金价格为932元/套·月。在无政府租金补贴的情况下，上述租金标准超出符合廉租房住房条件的家庭承租能力，与符合经济适用房平均收入水平以上的家庭承租能力较为匹配。要体现公租房的保障属性，在低于市场租金水平以下考虑定价的同时，还要根据不同承租家庭的支付能力给与一定的租金补贴。具体分析内容详见表6。
综上，按市场法测定低于市场价格的租金标准体现了公共租赁住房的“公益”属性，但在项目成本较高的情况下，通过动态测算反映出来的项目持续性指标不佳，项目运营不易实现“保本微利”，甚至需要政府补助运营资金。另外，参照市场价格确定的租金标准会超出一些优先保障对象的承受能力，需要政府给与必要的租金补贴。
三、结论和建议
第一，项目成本直接影响租金价格水平，应严格控制公共租赁住房项目的土地成本、开发建设成本，为公共租赁住房提供长期低成本融资支持，加大公共租赁住房开发建设及运营管理环节的税费减免力度。
第二，租金定价以“市场法”为主，价格应略低于同类地段、条件相近的租赁房屋市场租金水平，并以动态测算的方式分析项目的可持续能力。当使项目净现值为零时的租金价格高于按市场法测定的租金价格时，项目运营会出现亏损，建议政府给与必要的资金支持。
第三，租金价格超出保障对象的支付能力时，建议政府按照不同类型的租赁群体，划分好差异化补贴层次，确定相应的租金补贴标准。
（颜丽娟，黑龙江八一农垦大学讲师。颜丽君，北京市工程咨询公司）