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摘 要：房地产的业务比较复杂，开发周期相对较长，面临的税负压力也比较大，因此，若要降低涉税风险，就必须加强税务内部管理，增强房地产企业开发过程中各个环节的规范性。本文首先分析了房地产企业税务内部控制的基本要素，又在此基础上阐述了当前房地产企业税务内部控制现状，指出其中还存在风险意识不强、缺乏内部监控力、税务内部控制理念薄弱等问题。又在此基础上提出了相应的管理策略，即加强税务信息沟通、增强税务风险控制意识、完善税务风险管理制度等。希望以此增强房地产企业税收内部控制管理的实效性，促进我国房地产企业的不断发展。
关键词：房地产 税务 内部控制
房地产企业发展潜力巨大、投资量较大、建设周期相对较长。其税种较多，而且负担较重。因此，若要推动房地产企业持续发展，就必须加强税务内部控制，最大限度的降低房地产企业的税收成本与涉税风险。相较于其他行业，房地产的税负金额较大，税额在企业总收入中占较大比重。正因为如此，房地产的税收内部控制对企业的收益和发展起着至关重要的作用。加强税收内部控制能够极大的增强房地产企业的核心竞争力。
一、房地产企业税务内部控制的基本要素
首先是税务内部控制环境，它是房地产企业税务内部控制的基本要素，若要规范实施内部控制，就必须形成良好的内部控制环境，并组织员工、管理层都积极参与到税务内部控制中。而税务内部控制环境主要是指项目税务员工的胜任能力与诚信、项目人力资源政策、项目管理层的职责分工等。其次是税务风险评估，主要包括分析税务风险、识别税务风险和评估税务风险。在房地产开发的预售阶段、土地获取阶段、清算注销阶段、设计施工阶段、竣工结转阶段都离不开税务风险评估。房地产企业的税收政策复杂，涉及到多个税种，因此，若要及时发现经营过程中的涉税问题，就必须进行税务风险评估。再次是税务内部控制活动。它主要是指为控制房地产企业的税务风险进行的各种活动。房地产项目开发主要包括涉税相关的财务核算、税款缴纳的及时性、税务资料的保存和管理、初始税务登记、税收指标的监测与控制、项目的定期检查等。房地产企业应当结合税务风险防范策略和项目税务测算指标，加强涉税业务的控制。此外，还有税务信息管理和沟通。房地产企业应当及时收集企业内部信息和外部信息，并加强与有关部门的交流，其中，内部税务信息主要是指财务核算制度、日常纳税要求、成本归集、采购票据管理规范、税务定期分析报告等，外部信息则是指开发项目的稽查要求，以及相关的行业政策。
二、房地产企业税务内部控制现状
1.风险意识不强。若要加强房地产企业的税收内部控制管理，就必须具备一定的风险意识。在内部控制管理过程中，经常会受到各种不良因素的影响，导致难以达到预期目标。通常情况下，税收政策会存在一定的风险，房地产事务管理也存在风险，经营过程中也存在不同程度的风险。因此，房地产企业必须增强风险意识。但目前许多房地产企业风险意识不强，导致规避风险难以落实。
2.缺乏内部监控力。当前，许多房地产企业的税务风险管理仍旧由财务部门负责，成本、采购等部门参与积极性不高。此外，财务部门与其他部门缺乏必要的沟通，忽视了企业的整体利益，多着眼于部门利益。例如成本部门在制定预算时时常缺乏企业所得税、土地增值税、流转税的预算。同时，由于当地产企业缺乏完善的内部检查机制，导致企业定期检查多针对总部财务中心，对税务管理情况则缺少专项检查，导致一些税务风险无法得到及时处理。
3.税务内部控制理念薄弱。调查显示，当前我国许多房企产企业仍旧将税务工作视为按时申报税务、做好税务登记等。缺少事前控制理念，一味的被动接受各种纳税义务和行为，对税收制度缺乏系统、全面的了解。同时，大部分房地产企业没有根据税收性质设计相关的采购方案与预算方案。
三、房地产企业税务内部控制管理途径
1.加强税务信息沟通。房地产企业与相关部门的沟通联系是加强税务内部控制的重要因素，房地产企业的基本社会关系主要包括客户关系、政府关系、供货商关系等。若要构建良性社会关系，有效防范企业的税务风险，就应当处理好与上述部门的关系，建立良好的沟通渠道。首先，要加强与主管税务机关的沟通。房地产企业应当安排专门的联络人员与税务机关沟通交流。一方面，要按照相关标准和时间完成每月的纳税申报、日常申报、备案、统计等工作，并及时入库税款。积极配合税务人员的工作，以建立良好的征纳关系。另一方面，房地产企业还要及时了解各种税收政策，企业要根据新政策及时开展内部培训，通过及时沟通交流减少对税收政策的误解。此外，还应当与相关公司及时沟通，了解能够享受的各种优惠政策，熟悉审批流程，进而控制税收成本。其次，要及时与施工方、供货商沟通。若供应商的发票不合格就会对企业造成巨大损失。房地产企业可以通过税务部门向施工方、供货商发布相关的发票标本与合同管理要求，进而减少业务矛盾。
2.增强税务风险控制意识。房地产企业税务内部控制管理具有较强的专业性与技术性。对纳税申报人、会计都有较高要求。所以，房地产企业应当财务措施提升自身素质。不能将税务内部控制仅仅集中在财务部门，应将责任具体到公司各个部门及相关环节的主要负责人。要着力提升这些人员的涉税风险意识，进而防范税务风险。此外，房地产企业还应当树立依法纳税的观念，只有具备这种理念才能够顺利实施内部控制，进而控制税收风险。除此之外，房地产企业还应当提高会计的核算能力，为控制税收风险提供充足依据。同时，还应当根据企业利益和个税高低，制定合理的税收策划方案。
3.完善税务风险管理制度。首先，房地產企业要完善风险预警机制。即根据企业的主要经营特征，在建设开发、清算、取得土地、销售等环节制定风险预警制度，并安排相关人员进行监控负责。例如，在取得清算环节，要安排专职人员收集其他企业、税务机关和企业内部的涉税信息。并根据清算进程与清算方案，利用专业税务知识，制定税务风险预警报告，进而使房地产企业管理层人员能够及时了解企业的纳税风险，并根据企业整体利益采取措施力避税务风险。其次，要完善合同管理制度。合同中若存在漏洞也会引发房地产企业的税务风险。税务部门在检查和评估过程中也时常聚焦于企业合同。因此，企业应当完善合同管理机制，针对每个环节涉及到的合同都应交税务部门审核。此外，还应对合同签订时间、归纳、付款时间、双方权责加强管理。
综上所述，房地产企业税收负担较重，面临的税收风险也相对较大，因此，应当加强税收内部控制。同时，还应当及时了解国家有关税收的各种新法规、新政策，并充分利用这些有利条件制定税收规划，以增强税收风险意识，降低经营成本，实现企业受益。此外，房地产企业还应当根据国家政策及时调整税收内部控制策略，增强控制管理的实效性。
参考文献：
[1]石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究 [J] 生产力研究，2011.
[2]董岩，常春光.萨班斯一奥克斯利法案下企业税收管理流程设置、风险及控制 [J] 管理创新，2014.
[3]刘冬莲.对房地产企业税务风险管理及控制相关问题的探讨 [J] 时代金融，2012.
[4]赵晓莉，赵德彦.利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究 [J] 山西建筑，2014.
[5]刘薇.风险导向下房地产企业内部控制问题研究 [J] 经营管理者，2014.
[6]李淑萍，孙莉.建立健全规避税务风险的管理体系 [J] 税务研究，2014.
[7]田月昕，苑晶.房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究. [J] 商业会计，2011.
[8]穆北歌.房地产企业在税务筹划上的现状及防范 [J] 财经界，2014.
[9]李寿山.探索适合房地产企业税务内控体系的构建意义和方法 [J] 财经界，2012.
[10]陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨 [J] 行政事业资产与财务，2014.
作者简介：胡玲玲（1978—），女，安徽合肥，汉族，本科，中级会计师，安徽融科智地房地产开发有限公司财务负责人，主要研究方向：财务管理、税务管控、资金调整、会计核算等。
关键词：房地产 税务 内部控制
房地产企业发展潜力巨大、投资量较大、建设周期相对较长。其税种较多，而且负担较重。因此，若要推动房地产企业持续发展，就必须加强税务内部控制，最大限度的降低房地产企业的税收成本与涉税风险。相较于其他行业，房地产的税负金额较大，税额在企业总收入中占较大比重。正因为如此，房地产的税收内部控制对企业的收益和发展起着至关重要的作用。加强税收内部控制能够极大的增强房地产企业的核心竞争力。
一、房地产企业税务内部控制的基本要素
首先是税务内部控制环境，它是房地产企业税务内部控制的基本要素，若要规范实施内部控制，就必须形成良好的内部控制环境，并组织员工、管理层都积极参与到税务内部控制中。而税务内部控制环境主要是指项目税务员工的胜任能力与诚信、项目人力资源政策、项目管理层的职责分工等。其次是税务风险评估，主要包括分析税务风险、识别税务风险和评估税务风险。在房地产开发的预售阶段、土地获取阶段、清算注销阶段、设计施工阶段、竣工结转阶段都离不开税务风险评估。房地产企业的税收政策复杂，涉及到多个税种，因此，若要及时发现经营过程中的涉税问题，就必须进行税务风险评估。再次是税务内部控制活动。它主要是指为控制房地产企业的税务风险进行的各种活动。房地产项目开发主要包括涉税相关的财务核算、税款缴纳的及时性、税务资料的保存和管理、初始税务登记、税收指标的监测与控制、项目的定期检查等。房地产企业应当结合税务风险防范策略和项目税务测算指标，加强涉税业务的控制。此外，还有税务信息管理和沟通。房地产企业应当及时收集企业内部信息和外部信息，并加强与有关部门的交流，其中，内部税务信息主要是指财务核算制度、日常纳税要求、成本归集、采购票据管理规范、税务定期分析报告等，外部信息则是指开发项目的稽查要求，以及相关的行业政策。
二、房地产企业税务内部控制现状
1.风险意识不强。若要加强房地产企业的税收内部控制管理，就必须具备一定的风险意识。在内部控制管理过程中，经常会受到各种不良因素的影响，导致难以达到预期目标。通常情况下，税收政策会存在一定的风险，房地产事务管理也存在风险，经营过程中也存在不同程度的风险。因此，房地产企业必须增强风险意识。但目前许多房地产企业风险意识不强，导致规避风险难以落实。
2.缺乏内部监控力。当前，许多房地产企业的税务风险管理仍旧由财务部门负责，成本、采购等部门参与积极性不高。此外，财务部门与其他部门缺乏必要的沟通，忽视了企业的整体利益，多着眼于部门利益。例如成本部门在制定预算时时常缺乏企业所得税、土地增值税、流转税的预算。同时，由于当地产企业缺乏完善的内部检查机制，导致企业定期检查多针对总部财务中心，对税务管理情况则缺少专项检查，导致一些税务风险无法得到及时处理。
3.税务内部控制理念薄弱。调查显示，当前我国许多房企产企业仍旧将税务工作视为按时申报税务、做好税务登记等。缺少事前控制理念，一味的被动接受各种纳税义务和行为，对税收制度缺乏系统、全面的了解。同时，大部分房地产企业没有根据税收性质设计相关的采购方案与预算方案。
三、房地产企业税务内部控制管理途径
1.加强税务信息沟通。房地产企业与相关部门的沟通联系是加强税务内部控制的重要因素，房地产企业的基本社会关系主要包括客户关系、政府关系、供货商关系等。若要构建良性社会关系，有效防范企业的税务风险，就应当处理好与上述部门的关系，建立良好的沟通渠道。首先，要加强与主管税务机关的沟通。房地产企业应当安排专门的联络人员与税务机关沟通交流。一方面，要按照相关标准和时间完成每月的纳税申报、日常申报、备案、统计等工作，并及时入库税款。积极配合税务人员的工作，以建立良好的征纳关系。另一方面，房地产企业还要及时了解各种税收政策，企业要根据新政策及时开展内部培训，通过及时沟通交流减少对税收政策的误解。此外，还应当与相关公司及时沟通，了解能够享受的各种优惠政策，熟悉审批流程，进而控制税收成本。其次，要及时与施工方、供货商沟通。若供应商的发票不合格就会对企业造成巨大损失。房地产企业可以通过税务部门向施工方、供货商发布相关的发票标本与合同管理要求，进而减少业务矛盾。
2.增强税务风险控制意识。房地产企业税务内部控制管理具有较强的专业性与技术性。对纳税申报人、会计都有较高要求。所以，房地产企业应当财务措施提升自身素质。不能将税务内部控制仅仅集中在财务部门，应将责任具体到公司各个部门及相关环节的主要负责人。要着力提升这些人员的涉税风险意识，进而防范税务风险。此外，房地产企业还应当树立依法纳税的观念，只有具备这种理念才能够顺利实施内部控制，进而控制税收风险。除此之外，房地产企业还应当提高会计的核算能力，为控制税收风险提供充足依据。同时，还应当根据企业利益和个税高低，制定合理的税收策划方案。
3.完善税务风险管理制度。首先，房地產企业要完善风险预警机制。即根据企业的主要经营特征，在建设开发、清算、取得土地、销售等环节制定风险预警制度，并安排相关人员进行监控负责。例如，在取得清算环节，要安排专职人员收集其他企业、税务机关和企业内部的涉税信息。并根据清算进程与清算方案，利用专业税务知识，制定税务风险预警报告，进而使房地产企业管理层人员能够及时了解企业的纳税风险，并根据企业整体利益采取措施力避税务风险。其次，要完善合同管理制度。合同中若存在漏洞也会引发房地产企业的税务风险。税务部门在检查和评估过程中也时常聚焦于企业合同。因此，企业应当完善合同管理机制，针对每个环节涉及到的合同都应交税务部门审核。此外，还应对合同签订时间、归纳、付款时间、双方权责加强管理。
综上所述，房地产企业税收负担较重，面临的税收风险也相对较大，因此，应当加强税收内部控制。同时，还应当及时了解国家有关税收的各种新法规、新政策，并充分利用这些有利条件制定税收规划，以增强税收风险意识，降低经营成本，实现企业受益。此外，房地产企业还应当根据国家政策及时调整税收内部控制策略，增强控制管理的实效性。
参考文献：
[1]石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究 [J] 生产力研究，2011.
[2]董岩，常春光.萨班斯一奥克斯利法案下企业税收管理流程设置、风险及控制 [J] 管理创新，2014.
[3]刘冬莲.对房地产企业税务风险管理及控制相关问题的探讨 [J] 时代金融，2012.
[4]赵晓莉，赵德彦.利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究 [J] 山西建筑，2014.
[5]刘薇.风险导向下房地产企业内部控制问题研究 [J] 经营管理者，2014.
[6]李淑萍，孙莉.建立健全规避税务风险的管理体系 [J] 税务研究，2014.
[7]田月昕，苑晶.房地产开发企业土地增值税纳税筹划研究. [J] 商业会计，2011.
[8]穆北歌.房地产企业在税务筹划上的现状及防范 [J] 财经界，2014.
[9]李寿山.探索适合房地产企业税务内控体系的构建意义和方法 [J] 财经界，2012.
[10]陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨 [J] 行政事业资产与财务，2014.
作者简介：胡玲玲（1978—），女，安徽合肥，汉族，本科，中级会计师，安徽融科智地房地产开发有限公司财务负责人，主要研究方向：财务管理、税务管控、资金调整、会计核算等。