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调查周期：2007年1月10日 30日
调查对象：京城100名房地产业内人士
调查方式：问卷调查
执行机构：《楼市》市场研究部
当土地招标门槛提高，银行信贷紧缩，土地增值税清算等宏观调控步步紧逼，并接二连三地“围剿”过来时，众多房地产开发企业不得不再次调整被扰乱的阵脚。
穿越2006，北京房地产业将走向何方?开发商对市场会如何评价?各大房企战略将如何调整?《楼市》市场研究部推出“2007大预测之业内调查”，试图以100位地产精英奉上的见解与期许，来迎接已款款走来的2007。
2007年应是政策执行年
2006年是中国房地产的政策年，从物业税、“国六条”，到二手房个税、土地增值税，中央及地方政府向房地产业抛出了一个又一个的“政策炸弹”。因而，研究政策走向，分析调控实效几乎成为所有业内人士不可不做的一项案头工作。
据调查发现，近五成业内人士认为，调控效果显现仍待时日，因为调控政策在具体执行中还会受到一些因素的制约，另外，政策本身的效果也是需要一定周期才能见效的。
鉴于此，大部分业内人士预计，2007年房地产调控政策将不会有太大的动作。政府的主要职责是把以前出台的政策落到实处，从而巩固和完善去年政策的执行细则。2007年应该是政策执行年，而非政策追加年。
六成人士认为政策会更严厉
2007年房地产宏观调控政策是否会更严厉?调查显示，除了28％的业内人士表示“中立”外，62％的业内人士认为可能会严厉，10％的业内人士认为肯定会更严厉。政策将更严厉，成了许多业内人士对2007年宏观调控的一种判断。
当然，多数业内人士持有这种观点也是有道理的，因为房价上涨是由多种综合因素造成的，不是临时出几个政策就可以调整的。另外，目前政府为了急于抑制房价涨幅，在没有达到预期目的的情况下，继续出台更严厉的政策乃是当务之举。2007年，政府如果不能出台有效的调控政策将会失信于民。
但也有部分业内人士认为，在市场经济中，决定商品价格的主要因素是产品供给、市场需求和购买力，不完全是调控政策。虽然，2006年的宏观调控政策对规范房地产市场已产生了积极的影响，不会造成房价下降或疯涨，但市场毕竟是不能靠政策去引导的。预计2007年政策形势变化不大。
什么样的政策才是宏观调控的重点?调查显示，房地产税收政策或成2007年政策调控重点，尤其是物业税这一强力税收政策。业内人士认为，这一政策在市场经济条件下调控效果更佳。以美国住房为例，每年需上缴3％的物业税，如果房价是100万元，每年就得上缴3万元的税，这一税收政策极大地增加了物业持有成本。因而，对于中国当前居高不下的房价，政府必将出台类似的强有力的政策“杀手锏”，才可能有望控制住其高企的势头。这样，发展中小户型的目标也较容易实现。
另外，不少业内人士认为，房屋供给结构，作为影响房价的关键因素，也将成为政策调控的另一大重点。因为市场上关于增加限价房、廉租房及经济适用房供应量的呼声非常高。
也许，针对2007年住宅结构要改善的趋势，政府的土地供应也会作出相应计划。调查显示，27％的业内人士认为保障性住宅供地将会明显增加，成为宏观政策落实的重点环节。但亦有部分业内人士对此提出质疑，认为在市场等因素的制约下，增加经济适用房、限价房的土地供应，真正把此项政策落定到实处，目前尚有难度。
在此值得一提的是，在针对房产销售环节的调查时发现，43％的业内人士认为，对保障性住房买家必须实行严格的资质审查。而这一观点也得到了很多购房人的认同。
展望房地产的金融市场，下一步的调控政策该如何走?调查发现，高达54％的业内入土认为，2007年，严控多套住房买家按揭的金融政策将会很快出台。目前，银行正准备针对多套住房买家执行新政策，一般是执行最低三成首付比例，并取消优惠利率，以抑制炒房的现实市场。因此，多套按揭房的首付及其相关政策仍需进一步细化。
但也有不少业内人士表示，不希望近期房地产金融调控再下“猛药”，促使购房人陷入进—步的观望。
中低档房刚性需求依然强劲
2007年，什么样的房子才更有市场?据调查统计，高达38％的业内人士普遍认为，京城楼市中，中低档住宅需求量依然最大，市场现有供应量远远不能满足。
但也有部分业内人士对此表示质疑，大力兴建中低档住房固然是好事，但商人多“逐利”，没有几家开发商会为此买单，从而致使政策落空。因此，当前还需要政府出台相关激励措施，如对中低档住房建设减免相关税费等；或采取强制性措施，如将建设中低档住房规定为开发商拿地的前提条件，以此保障中低档住房庞大的需求量。
近四成人士认为高档房有需求空间
对于京城高档公寓市场，高达37％的业内人士认为，高品质住宅仍有需求空间。虽然“限外”政策已严重影响高档公寓的销售市场，致使许多外籍个人投资者持币待购。但事实说明，优质产品需求依然强劲。以星河湾为例，2006年全年成交423套，成交金额高达20亿元。
据业内人士预计，2007年高档公寓成交单价仍会上升，但销售压力可能增大，销售业绩也可能萎缩，因为投资需求放缓，产品放量增多，竞争也格外加剧。
而在调查京城公寓豪宅市场上是否存在泡沫时，不少业内入土一致表示，京城公寓豪宅市场并不存在泡沫，而是真实的需求，因为公寓豪宅市场几乎没有投资炒房的生存空间。
曾经禁批别墅用地的政策，在2007年效果可能会体现得更好，但别墅行情可能因此看涨。调查发现，高达43％的业内人士认为“限批令”导致别墅继续走旺。可见，政策一面令别墅市场风声鹤唳，一面导致别墅市场需求持续旺盛。据《楼市》市场研究部监测统计，2006年香山清琴、保利垄上、东方普罗旺斯、万城华府等别墅项目均取得不俗的销售业绩。
据业内人士分析，京城消费群体不断增强的经济实力、对别墅需求的持续走旺，是支撑别墅价格持续走高的重要因素。因此，持续高涨的市场需求，成为开发商争先恐后进入别墅市场的内在强动力，也间接导致了部分项目以打“擦边球”的方式推出所谓的“伪别墅”产品。
新盘供应将基本持平
针对2007年新盘供应预期的调查发现，高达67％的业内人士认为供应量将基本持平。一方面，连续两年的宏观调控政策，直接导致新盘放量延迟。另一方面，开发商为规避风险，多选择在2008年前提前入市。业内人士预测，朝阳丽都板块、通州马驹桥板块、海淀温泉镇板块、海淀上清板块、怀柔板块及丰台小屯板块都将成为2007年新盘供应的热点板块。
但部分业内人士还认为，今后政府在土地供应上不 会再出现大盘项目，特别是市区地段。广渠门36号地就是一个例子。因为，这一方面有利于产品的差异化，另一方面也是为防止大的房企过度垄断市区好地段、好环境的土地资源。
调查发现，在未来物业开发的类型选择上，近五成房地产开发企业更愿意选择开发中高档住宅产品。因为，随着土地成本的逐级抬升，该类产品将为他们提供更高的利润空间。
的确，从2007年新盘预测情况来看，新盘项目依然以中高档住宅产品为主，如万科所推出的新项目多数为中高档住宅。
此外，望京AIC、广渠东路金泰恒业项目、四方桥东格林莱雅、远洋地产管庄项目、万科石佛营及六里屯等项目均具有这样的代表性。
半数开发商不愿房价过快增长
2006年12月，北京新房价格同比上涨lu．4％，涨幅位居全国第二，已连续7个月维持两位数增长。当一路飙升的房价确实让普通百姓叫苦不迭时，公众的矛头也就一致指向被认为是高房价最大受益者的开发商。
然而，本次调查却发现，近五成开发商并不期望房价过快增长。据业内人士分析，如果房价持续三年以20％的速度增长，就意味着房价翻番、最后的结果可能是，有房没入买，有人难买房，地产开发商随之也会面临“破产”。而这是谁都不愿看到的后果。
开发“战线”转向二三线城市
未来房企市场策略将如何调整，整个房地产发展又将有何动向?调查显示，逾四成开发企业将向二三线城市扩张；同时，房企整合、并购也将再度成为热点。
当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地“争抢”时，不少眼光长远的开发商开始嗅到了二三线城市的巨大商机，并把触角伸向了那里。
据业内人士分析，2007年将是整个房地产市场发展的—个新的分水岭。政府将通过土地、税收、金融、利率等多方面的调控措施，使整个房地产市场趋向于更加健康有序地发展。因此，未来不仅有许多中小房企面临较大的生存压力，而且实力强大的房企在土地储备、项目运营中也会更加谨慎。
另外，从一线城市转战进入二三线城市的品牌开发商在寻求商机的同时，也给当地房地产市场带来了不小的震动与压力。因而，随着房地产政策的调控，以及市场趋势的变化，一种“大鱼吃小鱼”的房企重组“舞台剧”将正式上演，房企整合，并购会越来越频繁。
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调查对象：京城100名房地产业内人士
调查方式：问卷调查
执行机构：《楼市》市场研究部
当土地招标门槛提高，银行信贷紧缩，土地增值税清算等宏观调控步步紧逼，并接二连三地“围剿”过来时，众多房地产开发企业不得不再次调整被扰乱的阵脚。
穿越2006，北京房地产业将走向何方?开发商对市场会如何评价?各大房企战略将如何调整?《楼市》市场研究部推出“2007大预测之业内调查”，试图以100位地产精英奉上的见解与期许，来迎接已款款走来的2007。
2007年应是政策执行年
2006年是中国房地产的政策年，从物业税、“国六条”，到二手房个税、土地增值税，中央及地方政府向房地产业抛出了一个又一个的“政策炸弹”。因而，研究政策走向，分析调控实效几乎成为所有业内人士不可不做的一项案头工作。
据调查发现，近五成业内人士认为，调控效果显现仍待时日，因为调控政策在具体执行中还会受到一些因素的制约，另外，政策本身的效果也是需要一定周期才能见效的。
鉴于此，大部分业内人士预计，2007年房地产调控政策将不会有太大的动作。政府的主要职责是把以前出台的政策落到实处，从而巩固和完善去年政策的执行细则。2007年应该是政策执行年，而非政策追加年。
六成人士认为政策会更严厉
2007年房地产宏观调控政策是否会更严厉?调查显示，除了28％的业内人士表示“中立”外，62％的业内人士认为可能会严厉，10％的业内人士认为肯定会更严厉。政策将更严厉，成了许多业内人士对2007年宏观调控的一种判断。
当然，多数业内人士持有这种观点也是有道理的，因为房价上涨是由多种综合因素造成的，不是临时出几个政策就可以调整的。另外，目前政府为了急于抑制房价涨幅，在没有达到预期目的的情况下，继续出台更严厉的政策乃是当务之举。2007年，政府如果不能出台有效的调控政策将会失信于民。
但也有部分业内人士认为，在市场经济中，决定商品价格的主要因素是产品供给、市场需求和购买力，不完全是调控政策。虽然，2006年的宏观调控政策对规范房地产市场已产生了积极的影响，不会造成房价下降或疯涨，但市场毕竟是不能靠政策去引导的。预计2007年政策形势变化不大。
什么样的政策才是宏观调控的重点?调查显示，房地产税收政策或成2007年政策调控重点，尤其是物业税这一强力税收政策。业内人士认为，这一政策在市场经济条件下调控效果更佳。以美国住房为例，每年需上缴3％的物业税，如果房价是100万元，每年就得上缴3万元的税，这一税收政策极大地增加了物业持有成本。因而，对于中国当前居高不下的房价，政府必将出台类似的强有力的政策“杀手锏”，才可能有望控制住其高企的势头。这样，发展中小户型的目标也较容易实现。
另外，不少业内人士认为，房屋供给结构，作为影响房价的关键因素，也将成为政策调控的另一大重点。因为市场上关于增加限价房、廉租房及经济适用房供应量的呼声非常高。
也许，针对2007年住宅结构要改善的趋势，政府的土地供应也会作出相应计划。调查显示，27％的业内人士认为保障性住宅供地将会明显增加，成为宏观政策落实的重点环节。但亦有部分业内人士对此提出质疑，认为在市场等因素的制约下，增加经济适用房、限价房的土地供应，真正把此项政策落定到实处，目前尚有难度。
在此值得一提的是，在针对房产销售环节的调查时发现，43％的业内人士认为，对保障性住房买家必须实行严格的资质审查。而这一观点也得到了很多购房人的认同。
展望房地产的金融市场，下一步的调控政策该如何走?调查发现，高达54％的业内入土认为，2007年，严控多套住房买家按揭的金融政策将会很快出台。目前，银行正准备针对多套住房买家执行新政策，一般是执行最低三成首付比例，并取消优惠利率，以抑制炒房的现实市场。因此，多套按揭房的首付及其相关政策仍需进一步细化。
但也有不少业内人士表示，不希望近期房地产金融调控再下“猛药”，促使购房人陷入进—步的观望。
中低档房刚性需求依然强劲
2007年，什么样的房子才更有市场?据调查统计，高达38％的业内人士普遍认为，京城楼市中，中低档住宅需求量依然最大，市场现有供应量远远不能满足。
但也有部分业内人士对此表示质疑，大力兴建中低档住房固然是好事，但商人多“逐利”，没有几家开发商会为此买单，从而致使政策落空。因此，当前还需要政府出台相关激励措施，如对中低档住房建设减免相关税费等；或采取强制性措施，如将建设中低档住房规定为开发商拿地的前提条件，以此保障中低档住房庞大的需求量。
近四成人士认为高档房有需求空间
对于京城高档公寓市场，高达37％的业内人士认为，高品质住宅仍有需求空间。虽然“限外”政策已严重影响高档公寓的销售市场，致使许多外籍个人投资者持币待购。但事实说明，优质产品需求依然强劲。以星河湾为例，2006年全年成交423套，成交金额高达20亿元。
据业内人士预计，2007年高档公寓成交单价仍会上升，但销售压力可能增大，销售业绩也可能萎缩，因为投资需求放缓，产品放量增多，竞争也格外加剧。
而在调查京城公寓豪宅市场上是否存在泡沫时，不少业内入土一致表示，京城公寓豪宅市场并不存在泡沫，而是真实的需求，因为公寓豪宅市场几乎没有投资炒房的生存空间。
曾经禁批别墅用地的政策，在2007年效果可能会体现得更好，但别墅行情可能因此看涨。调查发现，高达43％的业内人士认为“限批令”导致别墅继续走旺。可见，政策一面令别墅市场风声鹤唳，一面导致别墅市场需求持续旺盛。据《楼市》市场研究部监测统计，2006年香山清琴、保利垄上、东方普罗旺斯、万城华府等别墅项目均取得不俗的销售业绩。
据业内人士分析，京城消费群体不断增强的经济实力、对别墅需求的持续走旺，是支撑别墅价格持续走高的重要因素。因此，持续高涨的市场需求，成为开发商争先恐后进入别墅市场的内在强动力，也间接导致了部分项目以打“擦边球”的方式推出所谓的“伪别墅”产品。
新盘供应将基本持平
针对2007年新盘供应预期的调查发现，高达67％的业内人士认为供应量将基本持平。一方面，连续两年的宏观调控政策，直接导致新盘放量延迟。另一方面，开发商为规避风险，多选择在2008年前提前入市。业内人士预测，朝阳丽都板块、通州马驹桥板块、海淀温泉镇板块、海淀上清板块、怀柔板块及丰台小屯板块都将成为2007年新盘供应的热点板块。
但部分业内人士还认为，今后政府在土地供应上不 会再出现大盘项目，特别是市区地段。广渠门36号地就是一个例子。因为，这一方面有利于产品的差异化，另一方面也是为防止大的房企过度垄断市区好地段、好环境的土地资源。
调查发现，在未来物业开发的类型选择上，近五成房地产开发企业更愿意选择开发中高档住宅产品。因为，随着土地成本的逐级抬升，该类产品将为他们提供更高的利润空间。
的确，从2007年新盘预测情况来看，新盘项目依然以中高档住宅产品为主，如万科所推出的新项目多数为中高档住宅。
此外，望京AIC、广渠东路金泰恒业项目、四方桥东格林莱雅、远洋地产管庄项目、万科石佛营及六里屯等项目均具有这样的代表性。
半数开发商不愿房价过快增长
2006年12月，北京新房价格同比上涨lu．4％，涨幅位居全国第二，已连续7个月维持两位数增长。当一路飙升的房价确实让普通百姓叫苦不迭时，公众的矛头也就一致指向被认为是高房价最大受益者的开发商。
然而，本次调查却发现，近五成开发商并不期望房价过快增长。据业内人士分析，如果房价持续三年以20％的速度增长，就意味着房价翻番、最后的结果可能是，有房没入买，有人难买房，地产开发商随之也会面临“破产”。而这是谁都不愿看到的后果。
开发“战线”转向二三线城市
未来房企市场策略将如何调整，整个房地产发展又将有何动向?调查显示，逾四成开发企业将向二三线城市扩张；同时，房企整合、并购也将再度成为热点。
当北京、上海等一线大城市的开发商们正在为一块土地“争抢”时，不少眼光长远的开发商开始嗅到了二三线城市的巨大商机，并把触角伸向了那里。
据业内人士分析，2007年将是整个房地产市场发展的—个新的分水岭。政府将通过土地、税收、金融、利率等多方面的调控措施，使整个房地产市场趋向于更加健康有序地发展。因此，未来不仅有许多中小房企面临较大的生存压力，而且实力强大的房企在土地储备、项目运营中也会更加谨慎。
另外，从一线城市转战进入二三线城市的品牌开发商在寻求商机的同时，也给当地房地产市场带来了不小的震动与压力。因而，随着房地产政策的调控，以及市场趋势的变化，一种“大鱼吃小鱼”的房企重组“舞台剧”将正式上演，房企整合，并购会越来越频繁。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。