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近期人民币出现大幅贬值，央行8月11日宣布调整人民币兑美元中间价形成机制后，连续三个月贬值近5%，这一急剧的贬值变化也超出了大家的预期。而与此同时，中国A股也出现了跌跌不休的格局，从3500-3600点的位置一路向下，甚至跌破3000点。而这种金融市场的变化也使得近期刚显暖意的楼市更加复杂了起来。那么，楼市是否会出现由于股票、汇率市场的下跌而带来的预期转变呢，我们在本文试图进行一些分析。
汇率变动对内地楼市影响有限，但资本流出或造成不利预期
关于汇率与房地产的关联走势，各类文章、文献浩如烟海，按逻辑来说，本币汇率与房价是正相关的关系，本币升值，房价随之上升，本币贬值，房价随之回落。但实际情况却大相径庭，正反的现象都曾出现。这也表明，房价与汇率的关联性强弱在不同国家和经济结构下差异也比较大，先来看看历史上的一些例子。
关于汇率下跌而带来的最明显房地产危机的例子莫过于日本和东亚及南亚国家在过去经济危机中的表现。日本在广场协议后的大幅升值，导致资本流入而带来房地产泡沫，而房地产泡沫下日本政府的收紧政策导致其经济一蹶不振，房地产、汇率等价格大幅下滑。东南亚金融危机时候，亚洲国家的表现更验证了这一点，多数国家由于外汇制度的不完善和外汇储备的缺乏，导致汇率大幅回落以及房地产价格的“崩盘”。
资料来源：《经济增长、汇率和房地产：国际比较及对中国的启示》 ，工行投行研究中心
然而，这些显著的正相关似乎都发生在一些极端时期，而在一般时期的变化，汇率与房价的关联显然没有那么高的相关性。我们取了几个例子，也可以看出，两者甚至是负相关，比如美国在2002年2月到2008年8月，美元指数一直处在下降期，但房价却一直上行。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
再来看发展中国家的印度，其表现则更为明显，从2009年以来，房价就一直处于上升阶段，即使是2011年以来的卢布兑美元贬值达到了近30%，这一进程也没有被打断。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
事实上，决定房地产价格和行业发展的因素很多，供需是最基本因素，汇率在宏观层面上影响需求量与资金量。但即使是一些著名学说，也无法完全解释两者之间的关系，甚至在很多时候，相关性反而并不强。因此，我们在分析两者关系的时候，仍然要具体问题具体分析。
坦白讲，如果单纯从资金量上看，外资对房地产的影响事实上较为有限，这主要是由于资本项下管制的要求，房地产行业属于外商投资限制类行业（今年年初才刚刚），实际进入国内楼市资金甚至1%都不到。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
但另一个角度讲，外汇的贬值很可能会带动一些国外资金的资产配置，如果减少大陆楼市的投资，也可能会在一定程度上改变大众的预期，这是我们必须要注意的。
股票市场一定程度上提前反应，两者同步性有差异
股市和楼市是资产配置的两个大项，一般来说，股市提前反应经济走势，因此，在每次楼市大涨之前，股市都会出现一定程度的反应。例如2007年楼市快速上涨，2009年-2010年初楼市快速上涨，股市都做出了预判，但在2013-2014年楼市上涨过程中，股市做出的预判并不强，以震荡为主；而在2009年年中-2010年底的楼市上涨过程中，股市却在2009年年中就已经开始掉头向下。
此外，在楼市下跌前，股市也会做出一定的反应，例如2008年、2011年以及2014年，股市都提前下行，但在2014年的下跌中，股市提前反应的动作不大，更多的是震荡。
资料来源：工行投行研究中心
可以看出，在我国的经济结构中，楼市与股市尽管具备关联性（同涨同跌），但两者关联性仍有待商榷，“翘翘板”的关系也并不十分显著。而实际的房企A股融资，即使在今年上半年，也只有843亿（主要是定增，不含公司债），占当期房地产企业开发资金5.89万亿的1.43%。
楼市复苏是内生动力结果，外汇、股市影响有限，但需关注风险
毫无疑问，房地产市场是一个政策性非常强的市场，强到1998年之后，单位福利分房、自建房还占了相当的比例；而屡次房地产IPO被叫停、限价以及直到今天还有的限购都表明房地产市场受到政策的影响。
不过在整体宏观市场经济背景下，房地产市场的趋势变化更多的应该是内在供需结构决定的，外在的政策因素始终只是外因而已。这一点从2014年的9.30新政也可以看出，当时出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对首套与二套重新进行了限定，成交量在政策与降价的作用下也出现了上升，但整个市场仍然处于供大于求，价格下行的阶段，直至今年二季度才出现回暖的表现。可以说，房地产的复苏主要仍然是内在调整后的市场选择，政策因素只是辅助因素。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
换而言之，如果是内在动力推动房地产市场的上行，那么根据历史经验，这一上行进程会延续至少一年以上，我们正处于上行周期的过程中。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
房地产市场最直接的因素是供需决定，而供需又由大众信心、对未来的展望，外部货币、汇率、股市等多因素所影响，如果一定要对这些影响因素建立关联性分析，那么，货币因素对楼市的影响要高于汇率以及股市，实际的汇率与股市变动或对楼市影响有限。
但需要注意的是汇率以及股市变动对经济预期的影响，各类制约楼市的因素中，最主要的就是宏观经济形势。目前宏观经济形势，众说纷纭，但总体看，并不乐观，对于明年的经济形势大众仍然没有能看到一个明显的起色。虽然伴随着新经济的兴起，旅游、观影、信息服务和文化事业都有了快速的发展，但在经济体系中占据重要地位的投资性行业仍然是不见起色，我们衡量1999年以来的房地产投资增速与GDP增速，可以看出走势比较一致，但随着2007年以来GDP增速的下行，房地产投资增速也随之回落，即使是在2013年销售创出历史新高的时候，投资增速也只是短暂的反弹后继续下行。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
目前房地产商品房销售已经连续多个月反弹，投资增速仍然在回落，我们认为三季度或见到房地产投资增速的回暖。但配合宏观经济形势，如果未来诸如汇率、股市等多重不利因素发酵，那么这种颓势也会影响相应的销售乃至投资，楼市复苏的高度和持续的时间长短都会受到影响，这也是需要特别注意的方面。（本文作者系工商银行投资银行部，文章仅代表个人观点，不涉及所在机构）
汇率变动对内地楼市影响有限，但资本流出或造成不利预期
关于汇率与房地产的关联走势，各类文章、文献浩如烟海，按逻辑来说，本币汇率与房价是正相关的关系，本币升值，房价随之上升，本币贬值，房价随之回落。但实际情况却大相径庭，正反的现象都曾出现。这也表明，房价与汇率的关联性强弱在不同国家和经济结构下差异也比较大，先来看看历史上的一些例子。
关于汇率下跌而带来的最明显房地产危机的例子莫过于日本和东亚及南亚国家在过去经济危机中的表现。日本在广场协议后的大幅升值，导致资本流入而带来房地产泡沫，而房地产泡沫下日本政府的收紧政策导致其经济一蹶不振，房地产、汇率等价格大幅下滑。东南亚金融危机时候，亚洲国家的表现更验证了这一点，多数国家由于外汇制度的不完善和外汇储备的缺乏，导致汇率大幅回落以及房地产价格的“崩盘”。
资料来源：《经济增长、汇率和房地产：国际比较及对中国的启示》 ，工行投行研究中心
然而，这些显著的正相关似乎都发生在一些极端时期，而在一般时期的变化，汇率与房价的关联显然没有那么高的相关性。我们取了几个例子，也可以看出，两者甚至是负相关，比如美国在2002年2月到2008年8月，美元指数一直处在下降期，但房价却一直上行。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
再来看发展中国家的印度，其表现则更为明显，从2009年以来，房价就一直处于上升阶段，即使是2011年以来的卢布兑美元贬值达到了近30%，这一进程也没有被打断。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
事实上，决定房地产价格和行业发展的因素很多，供需是最基本因素，汇率在宏观层面上影响需求量与资金量。但即使是一些著名学说，也无法完全解释两者之间的关系，甚至在很多时候，相关性反而并不强。因此，我们在分析两者关系的时候，仍然要具体问题具体分析。
坦白讲，如果单纯从资金量上看，外资对房地产的影响事实上较为有限，这主要是由于资本项下管制的要求，房地产行业属于外商投资限制类行业（今年年初才刚刚），实际进入国内楼市资金甚至1%都不到。
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但另一个角度讲，外汇的贬值很可能会带动一些国外资金的资产配置，如果减少大陆楼市的投资，也可能会在一定程度上改变大众的预期，这是我们必须要注意的。
股票市场一定程度上提前反应，两者同步性有差异
股市和楼市是资产配置的两个大项，一般来说，股市提前反应经济走势，因此，在每次楼市大涨之前，股市都会出现一定程度的反应。例如2007年楼市快速上涨，2009年-2010年初楼市快速上涨，股市都做出了预判，但在2013-2014年楼市上涨过程中，股市做出的预判并不强，以震荡为主；而在2009年年中-2010年底的楼市上涨过程中，股市却在2009年年中就已经开始掉头向下。
此外，在楼市下跌前，股市也会做出一定的反应，例如2008年、2011年以及2014年，股市都提前下行，但在2014年的下跌中，股市提前反应的动作不大，更多的是震荡。
资料来源：工行投行研究中心
可以看出，在我国的经济结构中，楼市与股市尽管具备关联性（同涨同跌），但两者关联性仍有待商榷，“翘翘板”的关系也并不十分显著。而实际的房企A股融资，即使在今年上半年，也只有843亿（主要是定增，不含公司债），占当期房地产企业开发资金5.89万亿的1.43%。
楼市复苏是内生动力结果，外汇、股市影响有限，但需关注风险
毫无疑问，房地产市场是一个政策性非常强的市场，强到1998年之后，单位福利分房、自建房还占了相当的比例；而屡次房地产IPO被叫停、限价以及直到今天还有的限购都表明房地产市场受到政策的影响。
不过在整体宏观市场经济背景下，房地产市场的趋势变化更多的应该是内在供需结构决定的，外在的政策因素始终只是外因而已。这一点从2014年的9.30新政也可以看出，当时出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对首套与二套重新进行了限定，成交量在政策与降价的作用下也出现了上升，但整个市场仍然处于供大于求，价格下行的阶段，直至今年二季度才出现回暖的表现。可以说，房地产的复苏主要仍然是内在调整后的市场选择，政策因素只是辅助因素。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
换而言之，如果是内在动力推动房地产市场的上行，那么根据历史经验，这一上行进程会延续至少一年以上，我们正处于上行周期的过程中。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
房地产市场最直接的因素是供需决定，而供需又由大众信心、对未来的展望，外部货币、汇率、股市等多因素所影响，如果一定要对这些影响因素建立关联性分析，那么，货币因素对楼市的影响要高于汇率以及股市，实际的汇率与股市变动或对楼市影响有限。
但需要注意的是汇率以及股市变动对经济预期的影响，各类制约楼市的因素中，最主要的就是宏观经济形势。目前宏观经济形势，众说纷纭，但总体看，并不乐观，对于明年的经济形势大众仍然没有能看到一个明显的起色。虽然伴随着新经济的兴起，旅游、观影、信息服务和文化事业都有了快速的发展，但在经济体系中占据重要地位的投资性行业仍然是不见起色，我们衡量1999年以来的房地产投资增速与GDP增速，可以看出走势比较一致，但随着2007年以来GDP增速的下行，房地产投资增速也随之回落，即使是在2013年销售创出历史新高的时候，投资增速也只是短暂的反弹后继续下行。
资料来源：Wind，工行投行研究中心
目前房地产商品房销售已经连续多个月反弹，投资增速仍然在回落，我们认为三季度或见到房地产投资增速的回暖。但配合宏观经济形势，如果未来诸如汇率、股市等多重不利因素发酵，那么这种颓势也会影响相应的销售乃至投资，楼市复苏的高度和持续的时间长短都会受到影响，这也是需要特别注意的方面。（本文作者系工商银行投资银行部，文章仅代表个人观点，不涉及所在机构）