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摘 要 随着近年来我国城镇化建设的推进，人们购买商品房居住，封闭的小区形成，人们购买房屋所获得的业主权利也越来越引起关注，各参与者之间的争议纠纷等层出不穷，其中涉及知情权的纠纷也不在少数。本文主要阐述业主知情权的法律保护制度和实践情况，以期引起更多研究和关注。
关键词 业主 物业管理 知情权
一、业主知情权概述
知情权一词来源于英文“right to know”，它的基本含义是指有关主体有权享有知悉、获得与该主体的权利相关的各种信息的自由和权利。最初知情权的范畴仅局限于公法领域，即公民享有知悉、参与有关政治事务的权利，但是随着社会的发展，知情权的内涵越来越丰富，人们更加重视与个人权利有关的情况和信息。
对于业主知情权的定义，理论界有不同的观点：一种观点认为，业主知情权是指业主对小区建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况、共有部分使用和收益状况、业主委员会的决策和物业服务合同等事项享有的知情权；另一种观点认为，业主知情权是业主有权知悉相关物业管理信息的权利，且根据业主知情权请求内容的不同对应不同的义务主体，相关义务主体有义务如实公开相关的材料和信息。综上分析，可将业主知情权概括为业主对小区建筑物以及附属设施维修资金的筹集和使用情况、业主委员会的决定、物业管理合同等涉及业主共同管理权事项享有的知情权。毫无疑问，业主知情权是业主行使共同管理权的基础性权利，是小区业主实行自治的前提条件。若业主对其小区物业管理的各项活动失去相应的知情权，那么其监督、参与权就失去了权利基础，因此必须强调对业主知情权的保护。
二、我国业主知情权的法律制度
我国《物权法》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）《物业管理条例》等均对业主知情权进行了明确的规定。上述法律法规规定的业务知情权的内容包括如下几个方面：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况以及其他与物业管理活动相关的财务资料。（二）业主大会决议的原始选票资料，业主大会管理规约、议事规则和业主委员会的决定及会议记录；（三）小区共有部分的使用和收益情况、物业服务合同；（四）小区内用于停放汽车的车库、车位的处分情况；（五）其他应当向业主公开的涉及业主共同管理权的事项。其中，涉及业务知情权的主体包括业主（即房屋所有人）、业主委员会（即代表业主权利的自治机构）、业主委员会（即业主大会的执行机构）和物业服务企业。
就目前而言，虽然我国法律法规明确规定业主享有相应的知情权等，但对业主知情权的具体实践应用规范还有待进行进一步的细化，以便提高实务中的操作性。同时，为进一步增强兜底条款的实际操作性，有必要对应向业主公开的信息作出具体细致规定的部门规章、地方政府规章，作为业主知情权范围的依据。
三、业主知情权保护实践情况
目前，我国有关业主知情权的案件不断增长。而且，实践中业主提起知情权诉讼不仅仅是获知相关信息，其最终目的多是为另行维权或起诉做准备。业主知情权纠纷案件往往牵涉多个利益主体，一般都难以调解。具体而言，业主知情权保护存在的问题主要集中在以下几个方面：
一是实践中很多小区的物业管理决策不够透明，导致业主行使知情权、参与权存在障碍。一般来说，物业公司和业主委员通常采取的是书面征询业主意见的方式，这极容易导致业主的知情权和参与权被既定议题所限制。而且，决策过程中计票方式不公开、决策程序不规范，使得决议缺乏公正性和透明度，例如业主委员会在投票、唱票等环节很少有达到法定数额的业主参与，经常内部操作。当业主向业主委员会或业主大会主张决策的知情权、要求公开决策环节和各项资料时，业主委员会通常是以资料没有保存或主张已向业主公布等理由抗辩，这使得业主经常质疑决策的公正性和合法性。二是知情权义务主体不履行义务，监督机制缺失。业主委员会和物业管理企业经常不及时、不主动披露相关信息，或者公示信息的方式和时间随意。作为掌握信息的主体，物业管理企业在小区物业管理过程中不按照法律法规和合同条款约定履行保存、公开相关资料的义务，业主委员会也没有确立业主查阅相关资料的有效途径；两大知情权义务主体缺乏长效的监督制约机制。三是业主委员会容易滥用职权。业主委员会是业主知情权最重要的义务主体，其应在业主的知情权被侵犯时，代表业主进行维权。但是，由于缺乏对业主委员会的监督制约机制，导致业主委员会容易越权行事，侵犯业主权益。实践中，多见如下两种形式，一种是业主委员会主任个人掌管印章，以合法的方式，转让业主共同财产从中而谋取个人利益；另外一种是业主委员集体成员向其他机构输送业主共同利益。四是業主可查阅的范围还不够明确。对于业主知情权的具体范围，相关法律规定还没有进一步的细化，司法解释中对兜底条款的原则性规定容易导致业主查阅范围和尺度模糊不清，实践中司法机关对业主知情权的查阅范围观点不一，极易引发纠纷。由于多种原因，物业服务企业和业主委员会经常成为业主知情权的共同被告。
业主知情权保护存在的诸多问题，其根源既有法律制度层面的缺失，也有业主地位弱势、业主委员会的不作为或滥用权力。需要从多方面共同改善业主知情权：加强业主知情权的法律保护，引入消费者权益保护理念，完善《物业管理条例》；明确业主委员会的地位，完善对业务委员会的监督机制；完善物业管理各项制度，包括知情权义务主体的常态化公示制度、物业管理档案资料管理制度等；提升业主知情权维护的意识；加强行政主管部门的指导等。只有多管齐下，结合当前业主知情权保护存在的问题，在各方主体之间寻找一个最佳的利益平衡点，才能真正有效、及时地保护业主知情权。
参考文献：
[1]纪建文.知情权：从制度到社会控制[M].法律出版社，2012.
[2]沈萍.房地产法律实务[M].中国政法大学出版社，2010.
关键词 业主 物业管理 知情权
一、业主知情权概述
知情权一词来源于英文“right to know”，它的基本含义是指有关主体有权享有知悉、获得与该主体的权利相关的各种信息的自由和权利。最初知情权的范畴仅局限于公法领域，即公民享有知悉、参与有关政治事务的权利，但是随着社会的发展，知情权的内涵越来越丰富，人们更加重视与个人权利有关的情况和信息。
对于业主知情权的定义，理论界有不同的观点：一种观点认为，业主知情权是指业主对小区建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况、共有部分使用和收益状况、业主委员会的决策和物业服务合同等事项享有的知情权；另一种观点认为，业主知情权是业主有权知悉相关物业管理信息的权利，且根据业主知情权请求内容的不同对应不同的义务主体，相关义务主体有义务如实公开相关的材料和信息。综上分析，可将业主知情权概括为业主对小区建筑物以及附属设施维修资金的筹集和使用情况、业主委员会的决定、物业管理合同等涉及业主共同管理权事项享有的知情权。毫无疑问，业主知情权是业主行使共同管理权的基础性权利，是小区业主实行自治的前提条件。若业主对其小区物业管理的各项活动失去相应的知情权，那么其监督、参与权就失去了权利基础，因此必须强调对业主知情权的保护。
二、我国业主知情权的法律制度
我国《物权法》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）《物业管理条例》等均对业主知情权进行了明确的规定。上述法律法规规定的业务知情权的内容包括如下几个方面：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况以及其他与物业管理活动相关的财务资料。（二）业主大会决议的原始选票资料，业主大会管理规约、议事规则和业主委员会的决定及会议记录；（三）小区共有部分的使用和收益情况、物业服务合同；（四）小区内用于停放汽车的车库、车位的处分情况；（五）其他应当向业主公开的涉及业主共同管理权的事项。其中，涉及业务知情权的主体包括业主（即房屋所有人）、业主委员会（即代表业主权利的自治机构）、业主委员会（即业主大会的执行机构）和物业服务企业。
就目前而言，虽然我国法律法规明确规定业主享有相应的知情权等，但对业主知情权的具体实践应用规范还有待进行进一步的细化，以便提高实务中的操作性。同时，为进一步增强兜底条款的实际操作性，有必要对应向业主公开的信息作出具体细致规定的部门规章、地方政府规章，作为业主知情权范围的依据。
三、业主知情权保护实践情况
目前，我国有关业主知情权的案件不断增长。而且，实践中业主提起知情权诉讼不仅仅是获知相关信息，其最终目的多是为另行维权或起诉做准备。业主知情权纠纷案件往往牵涉多个利益主体，一般都难以调解。具体而言，业主知情权保护存在的问题主要集中在以下几个方面：
一是实践中很多小区的物业管理决策不够透明，导致业主行使知情权、参与权存在障碍。一般来说，物业公司和业主委员通常采取的是书面征询业主意见的方式，这极容易导致业主的知情权和参与权被既定议题所限制。而且，决策过程中计票方式不公开、决策程序不规范，使得决议缺乏公正性和透明度，例如业主委员会在投票、唱票等环节很少有达到法定数额的业主参与，经常内部操作。当业主向业主委员会或业主大会主张决策的知情权、要求公开决策环节和各项资料时，业主委员会通常是以资料没有保存或主张已向业主公布等理由抗辩，这使得业主经常质疑决策的公正性和合法性。二是知情权义务主体不履行义务，监督机制缺失。业主委员会和物业管理企业经常不及时、不主动披露相关信息，或者公示信息的方式和时间随意。作为掌握信息的主体，物业管理企业在小区物业管理过程中不按照法律法规和合同条款约定履行保存、公开相关资料的义务，业主委员会也没有确立业主查阅相关资料的有效途径；两大知情权义务主体缺乏长效的监督制约机制。三是业主委员会容易滥用职权。业主委员会是业主知情权最重要的义务主体，其应在业主的知情权被侵犯时，代表业主进行维权。但是，由于缺乏对业主委员会的监督制约机制，导致业主委员会容易越权行事，侵犯业主权益。实践中，多见如下两种形式，一种是业主委员会主任个人掌管印章，以合法的方式，转让业主共同财产从中而谋取个人利益；另外一种是业主委员集体成员向其他机构输送业主共同利益。四是業主可查阅的范围还不够明确。对于业主知情权的具体范围，相关法律规定还没有进一步的细化，司法解释中对兜底条款的原则性规定容易导致业主查阅范围和尺度模糊不清，实践中司法机关对业主知情权的查阅范围观点不一，极易引发纠纷。由于多种原因，物业服务企业和业主委员会经常成为业主知情权的共同被告。
业主知情权保护存在的诸多问题，其根源既有法律制度层面的缺失，也有业主地位弱势、业主委员会的不作为或滥用权力。需要从多方面共同改善业主知情权：加强业主知情权的法律保护，引入消费者权益保护理念，完善《物业管理条例》；明确业主委员会的地位，完善对业务委员会的监督机制；完善物业管理各项制度，包括知情权义务主体的常态化公示制度、物业管理档案资料管理制度等；提升业主知情权维护的意识；加强行政主管部门的指导等。只有多管齐下，结合当前业主知情权保护存在的问题，在各方主体之间寻找一个最佳的利益平衡点，才能真正有效、及时地保护业主知情权。
参考文献：
[1]纪建文.知情权：从制度到社会控制[M].法律出版社，2012.
[2]沈萍.房地产法律实务[M].中国政法大学出版社，2010.