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摘要：我国房地产市场兴起于20世纪90年代，且一路呈狂涨趋势，随着当前经济发展，人们生活理念逐渐改变，房地产交易市场从原来的以新房为主向着二手房市场转变，特别是在2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》后，对居住权、地役权进行严格的规定，民法典的产生对二手房屋及宅基地市场的买卖交易产生了深远影响。文章结合民法典，对新时代设立居住权对二手房交易的影响内容进行论述，了解民法典中关于居住权内容的设置，才能为二手房交易提供有效地解决对策。
关键词：居住权;二手房交易;影响
新中国首部民法典正式问世，这部被称为“社会生活百科全书”的法律中，出现了很多大家关注的新增条款，值得注意的是，民法典物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。买过二手房的人都知道，二手房交易手续比较繁琐，要查询房屋的权属、司法查封、有无抵押等情况。否则极有可能出现交易后，房子过不了户的窘境。而在民法典通过后，在买卖二手房交易流转的过程中，又多了一道门槛，还需要增加一个查询项目就是“居住权”。了解该房产是否设立了居住权，了解与居住权相关内容的设定，才能在未来二手房的交易中，切实保障自身的权益。
一、民法典中居住权的定义
在草案颁布之前，大家对居住权的概念比较模糊，居住权起源于罗马法。最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。与家长权相适应，在财产继承方面实行概括继承制度。 在当时的罗马社会，死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权。而《中华人民共和国民法典》中提及的居住权，是在既不影響子女的继承权问题，又保障“特定人群”的基本生活。明确指向了弱者保护的价值追求。这种与自身利益息息相关的内容，目前很多人是不了解的，不清楚居住权设立的影响。
民法典第三百六十六条规定，居住权是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条，设立居住权，当事人可以通过书面的方式订立居住权合同。可以说，居住权作为益物权具有特殊性，即居住权人对于权利的客体是享有占有和使用的权利，但不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动，但是当事人另有约定的除外。简单的理解，即使不享有房屋所有权（产权），但只要有居住权，仍然可以住在房内。
当然，拥有居住权还需要注意以下几点内容：第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。值得注意的是居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。
也就是说，房产只要设立了居住权，即使没有房产证，居住权人也可长时间乃至终生居住。新产权所有人即便事后获得不动产证、取得房屋所有权，也无法改变居住权已经存在的事实，没有权利赶走居住权人。居住权的期限，可以自行约定，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到享有居住权人去世，居住权就不会消失。需要说明的是，不是长期居住就能获得居住权。
二、目前二手房交易的现状
随着我国房地产市场的快速发展，新的商品房价格居高不下，一些外地人口及拆迁户的加入，住房需求逐步从租赁走向产权的购买。住宅市场从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给。二手房市场逐步在住房梯级消费的过渡中发育起来，为房地产市场的繁荣和国民经济的增长发挥着作用。二手房的市场价格相较于新房是低廉的，且占据优势的地理位置，整体社区发展较为成熟，得到周边居住人的认可。当然，在购买二手房时，要着重弄清以下几个问题。
（一）二手房交易匹配的研究
房产交易过程中，信息匹配是非常重要的一个环节。在分析判断的过程中，必须要加深对客户的认识才能匹配出最精准的房源，详细了解购房者的需求，理清主次顺序，确定主要需求。匹配是非常重要的一个环节，不仅是对购房者的需求基础进行掌控，还要强化他们的分析判断能力。有关内容包括房源地理位置、交通便利、楼层等。根据购房者的基本需求，针对性地匹配房屋，按照主次顺序推荐时将这些需求返还对方。在交易的过程中，首先，需要通过看房产证是否为原件，所在产权人与出售人身份证是否一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质是否为售房人单独所有。其次还要看业主的户口本，了解其婚姻状况，户籍所在地等是否为房屋所在地，最好再询问卖房者迁出户口后是否有落户地址。最后，也不要忘记看实际房屋情况，了解房屋里的实际居住情况，是卖房者自住还是用于出租，如果出租中还需要看租赁合同，去物业、供水电等部门询问是否有欠费情况等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。在分析判断的过程中，必须要加深对购房者的认识才能完成二手房的交易与匹配。
（二）二手房交易价格的评估
不同住房者对于房屋的需求是不同的，且不同住房者的经济收入也是不同的，随着他们经济收入的增加，年纪的上涨，需要通过改善居住环境提升生活品质，而对于一些低收入的家庭，他们置业能力有限，对于居住没有那么高的要求，所以，一些低价位、交通便利的二手房便成为他们的选择。在房产市场中，新房的定价是统一的，而二手房的价格评估较为复杂。不管是买方还是卖方，都希望在二手房价格评估上得到更客观的价格，这样才能在二手房房产交易当中确保自身的利益。二手房的评估价的计算是依据同一地区的房价，然后根据小区的实际情况以及折旧扣除，计算结果就是评估的价格。二手房的价格更涵盖主观与客观两个方面。主观方面包含：房屋的户型朝向、房屋处于的楼层、房屋的使用年限、房源位置、物业管理等，而客观方面包含：市场行情、城市规划等，所以说，同一社区的房源，其价格却有千差万别。只有了解评估价格，卖房者才能对自家房源价格有个准确的掌控，购房者也能用评估价格了解到首付价格与税费。 值得注意的是，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。二手房买卖合同签订后，如果一方价格过高或过低导致彼此双方发生纠纷，可通过仲裁、法院委托专业评估机构对纠纷案件进行评估，最终通过协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷。
三、居住权对二手房交易的影响
民法典中所指的居住权，并不等同于日常租赁关系中获得对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。同样是对于他人财产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于债权，也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。而在《民法典》物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。不难看出，居住权是《民法典》中增加规定的一项新型用益物权，在明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。当然，二手房存在设立居住权，会存在以下影响。
（一）二手房交易的价格影响
国家推出【居住权】的目的就是为了将房子的金融属性剥离开，“房子是用来住的不是用来炒的”政策贯彻下去。在二手房交易的过程中，要了解该房屋是否设立居住权。如一个孤寡老人，在生前因保姆照顾得事无巨细，无微不至。老人为感谢她避免在老人死后可能被老人家人驱赶，于是向本地相关登记机构申请并进行该房屋居住权登记。老人亲人继承房产后行使房产的交易权以及抵押权利，也不影响保姆的居住权。但当中介机构协助利害关系人调取了房屋产权信息，发现该房屋设立了居住权，部分看房客户可能对该房屋各方面都满意，但发现房屋设立有一个10年的居住权，现距离居住权到期还有7年之久，于是果断放弃了购买该房。又如：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条所称的夫妻离婚时一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权。相信以上的例子都会大大地影响二手房市场的交易，交易困难伴随着的必然是交易价格的降低。根据《民法典》规定：设立了居住权的房屋，房屋所有权人在未征得居住权人同意的情况下，不得将房屋出租。从《民法典》相关规定来看，并未禁止在设立居住权的房屋上进行交易出售，亦未禁对已设立居住权的房屋设立抵押权，但居住权的设立会对房屋交易造成实质影响，导致房屋交易价值的减少，居住权期限的不确定性对交易市场的流通价值大打折扣。
（二）二手房交易的过户影响
民法典实施后，因“居住权”不得转让和继承，设立居住权的住宅在没有约定的情况下不得出租，房屋所有權人对该房产的自由处置权受到了限制。所以二手房交易买卖必多一条核查手续，购买者在购房前不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还需查询房屋是否登记有居住权。否则意味着就算房屋完成了过户，因所购买的房屋已经登记了“居住权”，为保障居住权人的权益，买房者可能面临无法入住的状况。作为购房者，一定要在完成过户手续前详细了解该房屋当前的状况，如果所购买的房子是用来自住，最好不要考虑存有设立居住权的房源。因房屋交易过户后，新房屋产权所有人拿到所有权证后也无权赶走居住权人。会出现买了房却住不进去的尴尬场面。
（三）二手房交易产生的居住问题
居住权与“普通房屋租赁”还是有很大区别，租赁权只需要双方的合意就发生法律效力，其设立不以登记为条件;而居住权需要经过登记才发生物权效力。租赁权的租期由合同双方当事人约定，但不得超过20年，超过20年的部分无效;如果双方未约定租期，为不定期租赁，对于不定期租赁，任何一方当事人享有随时解除权;居住权的期限一般具有长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征居，通常至居住权人死亡时消灭。因此普通的房屋租赁并不会对房源的二手房买卖交易造成很大影响。而一旦房屋设立了居住权，作为购房者，对此类房屋必须万分谨慎。
四、结语
综上所述，居住权对二手房买卖的影响还是很大的，但由于居住权是自登记才完成相关物权的设立，没有登记则不产生居住权。所以在进行二手房交易的过程中，一定要在办理产权前了解该房屋是否存在登记过居住权的问题，保卫购房者的合法权益。
参考文献：
[1]李哲.设定居住权就能有房住[N]. 山西日报，2020-07-09（012）.
[2]李晓.大事小情，民法典这样保障你我权益[N].光明日报，2020-06-01（007）.
[3]冯源.共有产权房之权利义务的法律构造[J].天府新论，2020（01）：115-123.
[4]肖俊.“居住”如何成为一种物权——从罗马法传统到当代中国居住权立法[J].法律科学（西北政法大学学报），2019，37（03）：96-106.
[5]林亚婷.居住权与以房养老的契合 以住房反向抵押现存问题为切入点[J].实事求是，2019（01）：89-95.
[6]陈杰.居住权保障对房地产市场治理的重要意义[J].国家治理，2018（41）：33-39.
[7]鲁晓明.居住权纳入民法典 为以房养老法律铺路[N].人民政协报，2018-09-20（003）.
[8]刘佼佼.我国保障性住房闲置问题的法律规制研究[D].兰州：西北民族大学，2018.
[9]丁津翠.二手房买卖合同中恶意串通与居住权保护的法律适用[N].人民法院报，2017-06-15（006）.
（作者单位：深圳市不动产登记中心）
关键词：居住权;二手房交易;影响
新中国首部民法典正式问世，这部被称为“社会生活百科全书”的法律中，出现了很多大家关注的新增条款，值得注意的是，民法典物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。买过二手房的人都知道，二手房交易手续比较繁琐，要查询房屋的权属、司法查封、有无抵押等情况。否则极有可能出现交易后，房子过不了户的窘境。而在民法典通过后，在买卖二手房交易流转的过程中，又多了一道门槛，还需要增加一个查询项目就是“居住权”。了解该房产是否设立了居住权，了解与居住权相关内容的设定，才能在未来二手房的交易中，切实保障自身的权益。
一、民法典中居住权的定义
在草案颁布之前，大家对居住权的概念比较模糊，居住权起源于罗马法。最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。与家长权相适应，在财产继承方面实行概括继承制度。 在当时的罗马社会，死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权。而《中华人民共和国民法典》中提及的居住权，是在既不影響子女的继承权问题，又保障“特定人群”的基本生活。明确指向了弱者保护的价值追求。这种与自身利益息息相关的内容，目前很多人是不了解的，不清楚居住权设立的影响。
民法典第三百六十六条规定，居住权是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条，设立居住权，当事人可以通过书面的方式订立居住权合同。可以说，居住权作为益物权具有特殊性，即居住权人对于权利的客体是享有占有和使用的权利，但不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动，但是当事人另有约定的除外。简单的理解，即使不享有房屋所有权（产权），但只要有居住权，仍然可以住在房内。
当然，拥有居住权还需要注意以下几点内容：第三百六十八条，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。值得注意的是居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。
也就是说，房产只要设立了居住权，即使没有房产证，居住权人也可长时间乃至终生居住。新产权所有人即便事后获得不动产证、取得房屋所有权，也无法改变居住权已经存在的事实，没有权利赶走居住权人。居住权的期限，可以自行约定，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到享有居住权人去世，居住权就不会消失。需要说明的是，不是长期居住就能获得居住权。
二、目前二手房交易的现状
随着我国房地产市场的快速发展，新的商品房价格居高不下，一些外地人口及拆迁户的加入，住房需求逐步从租赁走向产权的购买。住宅市场从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给。二手房市场逐步在住房梯级消费的过渡中发育起来，为房地产市场的繁荣和国民经济的增长发挥着作用。二手房的市场价格相较于新房是低廉的，且占据优势的地理位置，整体社区发展较为成熟，得到周边居住人的认可。当然，在购买二手房时，要着重弄清以下几个问题。
（一）二手房交易匹配的研究
房产交易过程中，信息匹配是非常重要的一个环节。在分析判断的过程中，必须要加深对客户的认识才能匹配出最精准的房源，详细了解购房者的需求，理清主次顺序，确定主要需求。匹配是非常重要的一个环节，不仅是对购房者的需求基础进行掌控，还要强化他们的分析判断能力。有关内容包括房源地理位置、交通便利、楼层等。根据购房者的基本需求，针对性地匹配房屋，按照主次顺序推荐时将这些需求返还对方。在交易的过程中，首先，需要通过看房产证是否为原件，所在产权人与出售人身份证是否一致，是否存在抵押登记，房屋产权性质是否为售房人单独所有。其次还要看业主的户口本，了解其婚姻状况，户籍所在地等是否为房屋所在地，最好再询问卖房者迁出户口后是否有落户地址。最后，也不要忘记看实际房屋情况，了解房屋里的实际居住情况，是卖房者自住还是用于出租，如果出租中还需要看租赁合同，去物业、供水电等部门询问是否有欠费情况等。除了以上三步，如果需要进一步审查的话，可以要求售房人配合到房管部门、派出所户籍部门查询房屋情况、户籍情况等。在分析判断的过程中，必须要加深对购房者的认识才能完成二手房的交易与匹配。
（二）二手房交易价格的评估
不同住房者对于房屋的需求是不同的，且不同住房者的经济收入也是不同的，随着他们经济收入的增加，年纪的上涨，需要通过改善居住环境提升生活品质，而对于一些低收入的家庭，他们置业能力有限，对于居住没有那么高的要求，所以，一些低价位、交通便利的二手房便成为他们的选择。在房产市场中，新房的定价是统一的，而二手房的价格评估较为复杂。不管是买方还是卖方，都希望在二手房价格评估上得到更客观的价格，这样才能在二手房房产交易当中确保自身的利益。二手房的评估价的计算是依据同一地区的房价，然后根据小区的实际情况以及折旧扣除，计算结果就是评估的价格。二手房的价格更涵盖主观与客观两个方面。主观方面包含：房屋的户型朝向、房屋处于的楼层、房屋的使用年限、房源位置、物业管理等，而客观方面包含：市场行情、城市规划等，所以说，同一社区的房源，其价格却有千差万别。只有了解评估价格，卖房者才能对自家房源价格有个准确的掌控，购房者也能用评估价格了解到首付价格与税费。 值得注意的是，交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。二手房买卖合同签订后，如果一方价格过高或过低导致彼此双方发生纠纷，可通过仲裁、法院委托专业评估机构对纠纷案件进行评估，最终通过协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷。
三、居住权对二手房交易的影响
民法典中所指的居住权，并不等同于日常租赁关系中获得对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。同样是对于他人财产的使用，在租赁过程中产生的居住关系属于债权，也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利，但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。而在《民法典》物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性，能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。不难看出，居住权是《民法典》中增加规定的一项新型用益物权，在明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。当然，二手房存在设立居住权，会存在以下影响。
（一）二手房交易的价格影响
国家推出【居住权】的目的就是为了将房子的金融属性剥离开，“房子是用来住的不是用来炒的”政策贯彻下去。在二手房交易的过程中，要了解该房屋是否设立居住权。如一个孤寡老人，在生前因保姆照顾得事无巨细，无微不至。老人为感谢她避免在老人死后可能被老人家人驱赶，于是向本地相关登记机构申请并进行该房屋居住权登记。老人亲人继承房产后行使房产的交易权以及抵押权利，也不影响保姆的居住权。但当中介机构协助利害关系人调取了房屋产权信息，发现该房屋设立了居住权，部分看房客户可能对该房屋各方面都满意，但发现房屋设立有一个10年的居住权，现距离居住权到期还有7年之久，于是果断放弃了购买该房。又如：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第27条所称的夫妻离婚时一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权。相信以上的例子都会大大地影响二手房市场的交易，交易困难伴随着的必然是交易价格的降低。根据《民法典》规定：设立了居住权的房屋，房屋所有权人在未征得居住权人同意的情况下，不得将房屋出租。从《民法典》相关规定来看，并未禁止在设立居住权的房屋上进行交易出售，亦未禁对已设立居住权的房屋设立抵押权，但居住权的设立会对房屋交易造成实质影响，导致房屋交易价值的减少，居住权期限的不确定性对交易市场的流通价值大打折扣。
（二）二手房交易的过户影响
民法典实施后，因“居住权”不得转让和继承，设立居住权的住宅在没有约定的情况下不得出租，房屋所有權人对该房产的自由处置权受到了限制。所以二手房交易买卖必多一条核查手续，购买者在购房前不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还需查询房屋是否登记有居住权。否则意味着就算房屋完成了过户，因所购买的房屋已经登记了“居住权”，为保障居住权人的权益，买房者可能面临无法入住的状况。作为购房者，一定要在完成过户手续前详细了解该房屋当前的状况，如果所购买的房子是用来自住，最好不要考虑存有设立居住权的房源。因房屋交易过户后，新房屋产权所有人拿到所有权证后也无权赶走居住权人。会出现买了房却住不进去的尴尬场面。
（三）二手房交易产生的居住问题
居住权与“普通房屋租赁”还是有很大区别，租赁权只需要双方的合意就发生法律效力，其设立不以登记为条件;而居住权需要经过登记才发生物权效力。租赁权的租期由合同双方当事人约定，但不得超过20年，超过20年的部分无效;如果双方未约定租期，为不定期租赁，对于不定期租赁，任何一方当事人享有随时解除权;居住权的期限一般具有长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征居，通常至居住权人死亡时消灭。因此普通的房屋租赁并不会对房源的二手房买卖交易造成很大影响。而一旦房屋设立了居住权，作为购房者，对此类房屋必须万分谨慎。
四、结语
综上所述，居住权对二手房买卖的影响还是很大的，但由于居住权是自登记才完成相关物权的设立，没有登记则不产生居住权。所以在进行二手房交易的过程中，一定要在办理产权前了解该房屋是否存在登记过居住权的问题，保卫购房者的合法权益。
参考文献：
[1]李哲.设定居住权就能有房住[N]. 山西日报，2020-07-09（012）.
[2]李晓.大事小情，民法典这样保障你我权益[N].光明日报，2020-06-01（007）.
[3]冯源.共有产权房之权利义务的法律构造[J].天府新论，2020（01）：115-123.
[4]肖俊.“居住”如何成为一种物权——从罗马法传统到当代中国居住权立法[J].法律科学（西北政法大学学报），2019，37（03）：96-106.
[5]林亚婷.居住权与以房养老的契合 以住房反向抵押现存问题为切入点[J].实事求是，2019（01）：89-95.
[6]陈杰.居住权保障对房地产市场治理的重要意义[J].国家治理，2018（41）：33-39.
[7]鲁晓明.居住权纳入民法典 为以房养老法律铺路[N].人民政协报，2018-09-20（003）.
[8]刘佼佼.我国保障性住房闲置问题的法律规制研究[D].兰州：西北民族大学，2018.
[9]丁津翠.二手房买卖合同中恶意串通与居住权保护的法律适用[N].人民法院报，2017-06-15（006）.
（作者单位：深圳市不动产登记中心）