论文部分内容阅读
三年从百亿级跨进千亿门槛，增长近9倍，年复合增长率超100%，从浙江诸暨起家的祥生地产凶猛生长。
中指研究院数据显示，祥生2015-2018年的销售额分别为109亿元、325亿元、620亿元、1071亿元，排名从96名蹿升至28名。
值得注意的是，在中梁控股上市后，祥生地产是前30大地产公司中唯一还未上市的房企。
根据官方消息，祥生地产今年上半年公司销售金额550.6亿，同比增长10.12%，行业排名第28位。相比此前几年的狂飙突进，祥生地产当前的增长势头已经降温，但其近些年的发展也值得思考。
重仓三四线
公开资料显示，上世纪80年代初，浙江商人陈国祥创办祥生集团，历经30余载发展，祥生已成长为一家集地产开发、小镇开发、建筑安装、物业服务、酒店旅游、商业运营等事业板块于一体的多元化产业集团。
祥生地产于1994年在浙江诸暨成立，次年承担了诸暨金鸡坞村动迁的部分改造任务，由此开始涉足房地产业务;2014年，祥生地产将总部迁至杭州，当年销售规模仅为90亿元。
根据祥生公布的信息，祥生地产具备一级开发资质，目前，在开发项目超百个，规划总建筑面积超2000万平米。
不过，与其他房企看重一、二线城市不同，祥生则是重仓三、四线。至2017年底，祥生地产在售的60个项目中，除4个位于杭州外，其余56个均位于三、四线城市;2018年初，祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示，公司项目80%布局在三、四线城市。
2019年祥生地产确定了“1+1+X”战略，即浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，同时找机会布局一些潜力城市（核心二线城市及核心一线城市周边二、三线城市）。
资料显示，目前祥生地产已经布局了50多个城市，现在同时在操盘的项目超150个;不含小镇，公司土地储备已经超过了1万亩。
针对这一布局，祥生有关人士在接受媒体采访时表示：目前，公司土地布局较为合理，“祥生只是看上去布局都在三、四线城市，但事实上，杭州和上海的库存占比达到52%”。
祥生集团前总裁赵红卫曾接受采访时表示，祥生选择城市的一个重要因素是，要能够产生高溢价。三、四线城市的市场总量其实是不大的，祥生在其中占据市场份额，不以拿大体量项目为考量，更多是靠高溢价带来业绩。所以能够做高溢价产品的城市对它才是有布局价值的。这也正与它的产品定位相吻合——做一、二线城市（大都市圈）周边，三、四线城市的改善者，极少刚需产品。
从这几年房地产市场情况来看，三、四线城市受益于棚改货币化安置政策，房地产市场经历了一轮火爆周期，也带动了相关房企业绩飙升。而随着政策降温，一、二线等核心城市的价值又重新得到重视。
目前的布局来看，祥生已经开始走出浙江，不断扩大版图。在赵红卫看来，这些城市的布局，是对祥生在苏浙皖布局三、四线之外的有力补充和风险对冲。
高周转效仿碧桂园？
布局三、四线，注重高周转，祥生地产与碧桂园的经营策略看起来十分相似。因此，许多分析人士将祥生地产称为“小碧桂园”。
根据公开资料，2016年祥生地产曾提出“36781”的快周转策略，即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正;到了2017年，祥生地产进一步提高周转速度，提出了“25710”的策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。
以杭州钱塘新语项目为例，祥生地产从拿地到首次开盘用了不到4个月时间，湖州悦山湖项目从拿地到开盘也仅用了5个月。
不过，祥生地产内部人士在与媒体的交流中，多次强调“祥生不是小碧桂园”，似乎想摆脱打上碧桂园标签的印象。
根据中国网财经的报道，祥生地产采用的是“根据地打法”，即每一个进驻的三、四线城市，就像是一个“根据地”。祥生地产要做的不仅是深耕，而是要真正地把根据地做热、做深、做透、做大做强。祥生地产对于深耕根据地的划定，并不是按照所在城市有几个项目，或者这些项目卖了多少钱来衡量的，而是根据“市场占有率”这一指标来判定。具体来看：如果祥生在其布局或新进入的城市中，市场占有率达到20%，这个叫城市就叫“做熟”;达到30%，叫“做深”;如果做到40%甚至更高的市场占有率，就叫“做透”。
祥生地产在所进入的城市，采取了“四全创新法”：全类产品、全域覆盖、全龄客户和全位服务。全类产品，即在一个城市里，业态和产品的种类是齐全的;全域覆盖，即城市不同区域都有项目，甚至上山下鄉全都有;全龄客户，即祥生在根据地提供全年龄段、全生命周期的产品供应;全位服务，祥生有自己的物业服务、酒店、超市、养老和各式小镇文旅服务，基本上在根据地城市，祥生提供了围绕城市开发运营的全服务体系，形成完整的产业链。
值得一提的是，除了注重三、四线，以及高周转，祥生还开发了多个文旅康养小镇，譬如：南浔国际田园文旅小镇、诸暨云溪九里康养小镇、诸暨十里坪颐养小镇、太湖发现岛主题公园、滁州影视城等30多个特色小镇，力图实现祥生小镇的全国布局。而这一布局也类似碧桂园。
随着融资政策趋紧，房企“找钱”越来越难，而作为一家非上市公司，祥生的融资渠道也采用了银行、信托、私募形式，随着公司发展，祥生逐渐开始运用发债、ABS等模式融资。
根据乐居财经披露的消息，近期一款名叫“祥生资产收益权1号”的产品正在深圳亚太租赁交易中心挂牌。据报道该1号产品只是其一，后续还会继续发行，总规模10亿元。似乎显示了这匹房企黑马融资的需求。
值得注意的是，该产品说明书披露了一些公司的核心数据。2018年，祥生地产实现营业收入117亿元，对应净利润15.7亿元。2018年祥生地产总资产1096亿元，净资产117亿元，可算出2018年底负债率约89.3%，在房地产行业中已处于较高水平。不过，由于房企回款的特殊性，考虑尚未公布预收账款，现金流等数据，祥生真实的负债水平还有待进一步披露。