论文部分内容阅读
2013年8月28日，北京师范大学房地产研究中心主任董藩分析称，过去10年里，中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度，25年后，北京每平方米房价将超过80万元。
如此评价真的让“小伙伴们”都惊呆了，未来房价真的会继续以如此令人“惊悚”的速度飙升吗？过去的2013年，房地产市场发生了哪些变化？新一届政府提出的调控方式又有哪些新动态，意义何在？2014年的房地产市场又会朝什么方向发展？带着一系列问题，《经济》记者对国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成进行了专访。
回顾2013年：稳中求进
《经济》：您作为房地产和城镇化方面的专家，如何看待2013年房地产发展情况？
肖金成：可以说在2013年，中国楼市是在磕磕绊绊中大步上涨。这一年，热点城市房价上涨很快，各级城市分化加剧，新型城镇化和土地改革成了业内外人士谁都要讨论两句的热点，预计今后将对房地产市场产生深远影响；这一年，最大的变化是中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变——引领市场自主发展变成了主旋律。
《经济》：那么您对2013年，政策、新房、二手房、土地、企业5个方面的发展情况怎么看？
肖金成：从政策环境来看，“宏观稳、微观活”是2013年房地产政策的关键词。2013年年初国家就出台了“国五条”以及各地也有相应的细则，说明中央将继续调控房地产市场。而不同的城市由于市场走势分化，政策取向也会各有不同：比如对于北京、上海这样的高房价城市，中央会抑制其房价的上涨，而对于温州、芜湖等市场持续低靡的城市，在不突破调控底线的前提下，中央会微调当地调控政策以促进需求释放。
从新房方面来看，百城价格指数已经连续上涨18个月了，北京、广州、深圳等十大城市的涨幅明显高于百城平均水平。不论是成交方面，还是供应方面，重点城市的住宅成交量都有大幅上涨迹象。
从二手房方面看，十大城市的成交价格和数量都创了历史新高，在去年上半年尤为突出，到了下半年便逐渐趋于平稳。
从土地方面来看，一线城市土地供求和价格增长最为显著。突出的是，2013年以来地王总价水平明显提高，楼面均价突破1万元每平方米，这方面也创了历史新高。
最后，从企业方面来看，龙头企业的销售业绩都完成得很好，品牌房企重新回归一二线城市。可以看，企业的融资渠道也同时变得多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，从而使得优质企业融资成本降低，促进了市场的增长。
房价：调控是其次，市场是首要
《经济》：十八届三中全会以后，政府对于房地产市场并没有明确提到如何具体调控，那么这是否代表着政府不再调控该市场？
肖金成：不提调控不代表不调控。实际上，政府没表明态度，这说明以前的调控政策还是很有效的。
所以我们可以这么推断，除非房价出现了大的变化，政府才会出台新的措施，重新加以调控。但政府对楼市调控的政策思路已经发生了重大变化。首先是年初有一个“国五条”出台，年末有18个城市出台地方的新政，但是中间将近半年多时间，中央在楼市调控方面没有做表态，实际上是一个政策的静默期或者是政策的真空期。
可见措施还是老措施，而未来的房价，除了少数城市下跌，大多数城市还是会继续上涨。
《经济》：那您认为调控措施是全国性的，还是会分城市区别对待？
肖金成：调控措施应该是全国性的，但如何落地，各市各地的情况会有所不同。实际上房地产建设是一种商品，那么根据凯恩斯的经济学原理，当期上涨过快的时候政府才会出手管理。一线城市房价一向上涨过猛，所以调控措施执行起来会比较严厉，而三四线城市价格不高，涨幅不大，那么政府的手段就会相对缓和。我个人认为，调控实际是调控价格，而价格则是由成本、供求关系决定的，所以应该首先把房价放在市场中运行，在市场失灵的情况下才轮到政府干预。而成本是决定房价最基础的因素。其次则是供求，供大于求，房价就会下跌，反之，供不应求，房价就会上涨。
《经济》：您怎么看待房价在“市场”与“政府”的均衡关系？
肖金成：我们要建立起对房价区域性的认识，不能单一地按照传统的观点去看待房价的问题。我们的传统就是只谈一线城市的北、上、广、深，然后再看其他的城市，顶多能看100个城市。而我们国家总共有680多个城市，有2000多个县，还有19000多个镇，那县城的房价算不算中国的房价呢？所以说我们的这个市场是非常大的，而只看这100多个城市的房价肯定是不合理的，用这100多个城市把所有1万多个镇和县都代替了我认为也是不合理的。所以我们谈中国房地产首先要有一个范围，这个范围应该是整体性的，而不是区域性的。总之，我们的一二线城市，只要是限购的城市都有供求关系失衡、公共产品失衡造成的价格过分上涨，所以才进行限购。而例如温州和鄂尔多斯这样的三四线城市如果房价过高，投资回报率失衡，则会出现泡沫。一旦泡沫破了房价就自然会下跌。而我们地产界有一大堆发烧友，喜欢用一二线城市的现象代替中国房地产三四线城市甚至五线城市。所以虽然五线城市很多，也存在房地产市场，但他们的市场却很少有人愿意去分析。
展望2014年：大力发展中小城市
《经济》：今年房地产市场会朝什么方向发展？
肖金成：如果未来房地产市场想稳定发展那么首先应该增加供给。现在的房价之所以上涨最主要的是因为成本提高了，这一点是难以遏制的。土地、劳动力价格这些都属于难以控制的上升成本。其次要解决供求的失衡，增加住房供给，比如增加公租房廉租房等，从而达到稳定房价的目标。
那么从房地产调控方面来看，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向将进一步差异化。而随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制也将逐步形成。
所以在我看来，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。
《经济》：中国房地产的未来重心在哪里？
肖金成：大力发展中小城市是中国城镇化的方向，也应该成为中国房地产的未来重心。现在与城市化初期的中国截然不同，城市化加速期的中国正被刻画出更为鲜明的面貌。现在，要素成本低、空间结构较为合理的中小城市，正在逐步形成城市群。而在农村人口向城市转移的城市化过程中，房地产行业也应瞄准中小城市。目前中国的城市化现状是大城市过大，小城镇过多，中小城市发育不良、规模不够。千万级以上的城市，比如北京和上海这种超级大城市已存在严重的大城市病，包括过度膨胀、交通堵塞、住房拥挤等。即使更多的资源涌向大城市，未来也会很难承载新的产业集聚。而在中国还有19000多个小城镇，这些小城镇基础薄弱，产业不强，甚至有些小城镇就是个大村庄，市场的潜力非常大。
所以我们应该把城市与城市之间的距离拉近，将产业集群和产业链条在城市之间建立起联系，使得未来我国中小城市能够有一个很大的发展机遇和发展空间，这也是我所希望的中国房地产未来发展的重心。
如此评价真的让“小伙伴们”都惊呆了，未来房价真的会继续以如此令人“惊悚”的速度飙升吗？过去的2013年，房地产市场发生了哪些变化？新一届政府提出的调控方式又有哪些新动态，意义何在？2014年的房地产市场又会朝什么方向发展？带着一系列问题，《经济》记者对国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成进行了专访。
回顾2013年：稳中求进
《经济》：您作为房地产和城镇化方面的专家，如何看待2013年房地产发展情况？
肖金成：可以说在2013年，中国楼市是在磕磕绊绊中大步上涨。这一年，热点城市房价上涨很快，各级城市分化加剧，新型城镇化和土地改革成了业内外人士谁都要讨论两句的热点，预计今后将对房地产市场产生深远影响；这一年，最大的变化是中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变——引领市场自主发展变成了主旋律。
《经济》：那么您对2013年，政策、新房、二手房、土地、企业5个方面的发展情况怎么看？
肖金成：从政策环境来看，“宏观稳、微观活”是2013年房地产政策的关键词。2013年年初国家就出台了“国五条”以及各地也有相应的细则，说明中央将继续调控房地产市场。而不同的城市由于市场走势分化，政策取向也会各有不同：比如对于北京、上海这样的高房价城市，中央会抑制其房价的上涨，而对于温州、芜湖等市场持续低靡的城市，在不突破调控底线的前提下，中央会微调当地调控政策以促进需求释放。
从新房方面来看，百城价格指数已经连续上涨18个月了，北京、广州、深圳等十大城市的涨幅明显高于百城平均水平。不论是成交方面，还是供应方面，重点城市的住宅成交量都有大幅上涨迹象。
从二手房方面看，十大城市的成交价格和数量都创了历史新高，在去年上半年尤为突出，到了下半年便逐渐趋于平稳。
从土地方面来看，一线城市土地供求和价格增长最为显著。突出的是，2013年以来地王总价水平明显提高，楼面均价突破1万元每平方米，这方面也创了历史新高。
最后，从企业方面来看，龙头企业的销售业绩都完成得很好，品牌房企重新回归一二线城市。可以看，企业的融资渠道也同时变得多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，从而使得优质企业融资成本降低，促进了市场的增长。
房价：调控是其次，市场是首要
《经济》：十八届三中全会以后，政府对于房地产市场并没有明确提到如何具体调控，那么这是否代表着政府不再调控该市场？
肖金成：不提调控不代表不调控。实际上，政府没表明态度，这说明以前的调控政策还是很有效的。
所以我们可以这么推断，除非房价出现了大的变化，政府才会出台新的措施，重新加以调控。但政府对楼市调控的政策思路已经发生了重大变化。首先是年初有一个“国五条”出台，年末有18个城市出台地方的新政，但是中间将近半年多时间，中央在楼市调控方面没有做表态，实际上是一个政策的静默期或者是政策的真空期。
可见措施还是老措施，而未来的房价，除了少数城市下跌，大多数城市还是会继续上涨。
《经济》：那您认为调控措施是全国性的，还是会分城市区别对待？
肖金成：调控措施应该是全国性的，但如何落地，各市各地的情况会有所不同。实际上房地产建设是一种商品，那么根据凯恩斯的经济学原理，当期上涨过快的时候政府才会出手管理。一线城市房价一向上涨过猛，所以调控措施执行起来会比较严厉，而三四线城市价格不高，涨幅不大，那么政府的手段就会相对缓和。我个人认为，调控实际是调控价格，而价格则是由成本、供求关系决定的，所以应该首先把房价放在市场中运行，在市场失灵的情况下才轮到政府干预。而成本是决定房价最基础的因素。其次则是供求，供大于求，房价就会下跌，反之，供不应求，房价就会上涨。
《经济》：您怎么看待房价在“市场”与“政府”的均衡关系？
肖金成：我们要建立起对房价区域性的认识，不能单一地按照传统的观点去看待房价的问题。我们的传统就是只谈一线城市的北、上、广、深，然后再看其他的城市，顶多能看100个城市。而我们国家总共有680多个城市，有2000多个县，还有19000多个镇，那县城的房价算不算中国的房价呢？所以说我们的这个市场是非常大的，而只看这100多个城市的房价肯定是不合理的，用这100多个城市把所有1万多个镇和县都代替了我认为也是不合理的。所以我们谈中国房地产首先要有一个范围，这个范围应该是整体性的，而不是区域性的。总之，我们的一二线城市，只要是限购的城市都有供求关系失衡、公共产品失衡造成的价格过分上涨，所以才进行限购。而例如温州和鄂尔多斯这样的三四线城市如果房价过高，投资回报率失衡，则会出现泡沫。一旦泡沫破了房价就自然会下跌。而我们地产界有一大堆发烧友，喜欢用一二线城市的现象代替中国房地产三四线城市甚至五线城市。所以虽然五线城市很多，也存在房地产市场，但他们的市场却很少有人愿意去分析。
展望2014年：大力发展中小城市
《经济》：今年房地产市场会朝什么方向发展？
肖金成：如果未来房地产市场想稳定发展那么首先应该增加供给。现在的房价之所以上涨最主要的是因为成本提高了，这一点是难以遏制的。土地、劳动力价格这些都属于难以控制的上升成本。其次要解决供求的失衡，增加住房供给，比如增加公租房廉租房等，从而达到稳定房价的目标。
那么从房地产调控方面来看，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向将进一步差异化。而随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制也将逐步形成。
所以在我看来，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳”的特点。
《经济》：中国房地产的未来重心在哪里？
肖金成：大力发展中小城市是中国城镇化的方向，也应该成为中国房地产的未来重心。现在与城市化初期的中国截然不同，城市化加速期的中国正被刻画出更为鲜明的面貌。现在，要素成本低、空间结构较为合理的中小城市，正在逐步形成城市群。而在农村人口向城市转移的城市化过程中，房地产行业也应瞄准中小城市。目前中国的城市化现状是大城市过大，小城镇过多，中小城市发育不良、规模不够。千万级以上的城市，比如北京和上海这种超级大城市已存在严重的大城市病，包括过度膨胀、交通堵塞、住房拥挤等。即使更多的资源涌向大城市，未来也会很难承载新的产业集聚。而在中国还有19000多个小城镇，这些小城镇基础薄弱，产业不强，甚至有些小城镇就是个大村庄，市场的潜力非常大。
所以我们应该把城市与城市之间的距离拉近，将产业集群和产业链条在城市之间建立起联系，使得未来我国中小城市能够有一个很大的发展机遇和发展空间，这也是我所希望的中国房地产未来发展的重心。