论文部分内容阅读
摘 要 保障性住房建设是政府解决低收入家庭住房困难的必然选择。资金短缺是制约我国保障性住房建设的最主要因素，本文据此进行分析并提出拓宽融资渠道的针对性意见。
关键词 保障性住房 资金短缺 拓宽融资渠道
中图分类号：F840 文献标识码：A
2011年8月21日，国务院副总理李克强强调加快把保障性住房重大民生工程建设好。决策者计划在2009年至2011年间建设1300万套保障性住房，预计总投资为人民币9000亿元。政府必须承担起帮助中低收入人群解决住房困难的责任，要加快保障性住房建设。但目前我国保障性住房建设还面临巨大的资金压力。
一、我国保障性住房建设面临的资金短缺问题
资金瓶颈约束是我国保障性住房建设推进的一大障碍。当前，我国保障性住房资金来源的现状是:按照财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括市、县财政预算安排的资金，住房公积金增值收益中按规定提取的城市保障性住房补充资金，社会捐赠的资金。
（1）财政预算：保障性住房属于社会保障性质的公益项目，对地区经济的发展显性作用较小，地方财政拨付资金的多少以及比例大小主要取决于地方官员的重视程度和地方财力。地方财政预算通常将保障性住房建设资金的安排放在次要地位。
（2）住房公积金增值收益：全国住房公积金虽然资金总量快速增长但使用率、收益率比较低，覆盖率亟待扩大，大量住房公积金增值收益并没有被实际运用到保障性住房建设当中。住房公积金增值收益对保障性住房建设的实际支持能力受限。
（3）社会捐款：由于我国对社会捐款、捐物的利用没有形成透明的、高效率的运作机制，慈善事业在国内并不发达。而且社会捐赠本身不论是时间上还是数量上都有很强的不确定性，因此，无论何时社会捐赠只能视作保障性住房融资的补充。
（4）社会福利彩票收益：发行社会福利彩票作为常规性的社会保障融资，资金集中用于特定的保障项目，但由于其具有投机性，社会监管成本较高，不能盲目增发，故只能作为保障性住房资金来源的补充。
总的来说，以目前情况来看，保障性住房融资的主渠道还是地方财政拨付和住房公积金增值收益，但资金供给能力尚不足。
二、针对性政策建议——拓宽融资渠道
（一）财政拨款建立保障性住房专项资金。
政府的财政拨款作为保障性住房资金来源的核心力量，理应拿出适当比例的财政收入支持保障性住房建设。土地出让金是地方政府财政收入的重要组成部分，理应纳入保障性住房补贴资金的来源渠道。中央政府可以明确地方政府要将土地出让净收益用于保障性住房建设的比例，自2006年始，青岛市政府每年从土地出让净收益中拿出15%的资金专门用于保障性住房建设，各区政府每年也从土地出让净收益中拿出一定比例资金用于保障性住房建设。
（二）引入BOT模式，发挥私人资本作用。
BOT即建设——经营——转让，是指政府(通过契约)授予私营企业(包括外国企业)一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款、回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。
BOT模式的操作规则能使民营企业参与到合作项目的确认、设计和可行性研究等前期工作中来，这不仅降低了民营企业的投资风险，而且能引入民营企业在投资建设中更有效率的管理方法与技术，还能有效地实现对项目建设与运行的控制，较好地保障国家与民营企业各方的利益。BOT模式在减轻政府初期建设投资负担和风险的前提下，由民营企业负责项目融资，进而降低资产负债率。这不但能节省政府的投资成本，还可以将项目的一部分风险转移给民营企业，从而减轻政府的风险。这对降低项目运作成本、资产负债率甚至降低风险都有值得肯定的现实意义。同时双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。
（三）引入房地产投资信托。
在我国采取REIT方式，可缓解保障性住房的融资困境。REIT方式就是以政府有限的资金来撬动和吸引较大规模的社会资金参与保障性住房体系建设，满足广大低收入群体的住房需求。信托公司具有资产管理和筹措资金的职能，加之信托公司受托资产与自有资产相分离的特点，使信托公司成为最适合投资保障性住房的机构。由REIT投资收购或建造适合廉租标准的住房，为政府分担了筹集保障性住房房源的责任，且回报只需政府保证每年投入的保障性住房资金量能补足廉租租金和市场租金的缺口，故政府不仅节省了直接建设保障性住房投资的成本，而且还节省了寻找和管理保障性住房的隐性成本。而REIT投资保障性住房，具有低风险、持续稳定的特点。因为保障性住房的兴建是以政府作保证的，因此REIT投资保障性住房项目类似于投资国债。□
(作者单位：中国石油大学（华东）经济管理学院)
参考文献：
[1]齐骥．建设“保障房”是政府公共服务的重要职责．中国经济周刊，2007，34：14.
[2]青岛为廉租房输血拿土地出让收益15%建廉租房. 人民日报，2006-06-13:,第06
[3] 赵宁，葛立宁，丛中笑．浅谈中国的BOT资本融资方式．中国商界，2010，5：20-23.
[4]李忠富．REIT在我国廉租房建设中应用研究．工程管理学报，2011，1：54-58.
关键词 保障性住房 资金短缺 拓宽融资渠道
中图分类号：F840 文献标识码：A
2011年8月21日，国务院副总理李克强强调加快把保障性住房重大民生工程建设好。决策者计划在2009年至2011年间建设1300万套保障性住房，预计总投资为人民币9000亿元。政府必须承担起帮助中低收入人群解决住房困难的责任，要加快保障性住房建设。但目前我国保障性住房建设还面临巨大的资金压力。
一、我国保障性住房建设面临的资金短缺问题
资金瓶颈约束是我国保障性住房建设推进的一大障碍。当前，我国保障性住房资金来源的现状是:按照财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则，主要包括市、县财政预算安排的资金，住房公积金增值收益中按规定提取的城市保障性住房补充资金，社会捐赠的资金。
（1）财政预算：保障性住房属于社会保障性质的公益项目，对地区经济的发展显性作用较小，地方财政拨付资金的多少以及比例大小主要取决于地方官员的重视程度和地方财力。地方财政预算通常将保障性住房建设资金的安排放在次要地位。
（2）住房公积金增值收益：全国住房公积金虽然资金总量快速增长但使用率、收益率比较低，覆盖率亟待扩大，大量住房公积金增值收益并没有被实际运用到保障性住房建设当中。住房公积金增值收益对保障性住房建设的实际支持能力受限。
（3）社会捐款：由于我国对社会捐款、捐物的利用没有形成透明的、高效率的运作机制，慈善事业在国内并不发达。而且社会捐赠本身不论是时间上还是数量上都有很强的不确定性，因此，无论何时社会捐赠只能视作保障性住房融资的补充。
（4）社会福利彩票收益：发行社会福利彩票作为常规性的社会保障融资，资金集中用于特定的保障项目，但由于其具有投机性，社会监管成本较高，不能盲目增发，故只能作为保障性住房资金来源的补充。
总的来说，以目前情况来看，保障性住房融资的主渠道还是地方财政拨付和住房公积金增值收益，但资金供给能力尚不足。
二、针对性政策建议——拓宽融资渠道
（一）财政拨款建立保障性住房专项资金。
政府的财政拨款作为保障性住房资金来源的核心力量，理应拿出适当比例的财政收入支持保障性住房建设。土地出让金是地方政府财政收入的重要组成部分，理应纳入保障性住房补贴资金的来源渠道。中央政府可以明确地方政府要将土地出让净收益用于保障性住房建设的比例，自2006年始，青岛市政府每年从土地出让净收益中拿出15%的资金专门用于保障性住房建设，各区政府每年也从土地出让净收益中拿出一定比例资金用于保障性住房建设。
（二）引入BOT模式，发挥私人资本作用。
BOT即建设——经营——转让，是指政府(通过契约)授予私营企业(包括外国企业)一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款、回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。
BOT模式的操作规则能使民营企业参与到合作项目的确认、设计和可行性研究等前期工作中来，这不仅降低了民营企业的投资风险，而且能引入民营企业在投资建设中更有效率的管理方法与技术，还能有效地实现对项目建设与运行的控制，较好地保障国家与民营企业各方的利益。BOT模式在减轻政府初期建设投资负担和风险的前提下，由民营企业负责项目融资，进而降低资产负债率。这不但能节省政府的投资成本，还可以将项目的一部分风险转移给民营企业，从而减轻政府的风险。这对降低项目运作成本、资产负债率甚至降低风险都有值得肯定的现实意义。同时双方可以形成互利的长期目标，更好地为社会和公众提供服务。
（三）引入房地产投资信托。
在我国采取REIT方式，可缓解保障性住房的融资困境。REIT方式就是以政府有限的资金来撬动和吸引较大规模的社会资金参与保障性住房体系建设，满足广大低收入群体的住房需求。信托公司具有资产管理和筹措资金的职能，加之信托公司受托资产与自有资产相分离的特点，使信托公司成为最适合投资保障性住房的机构。由REIT投资收购或建造适合廉租标准的住房，为政府分担了筹集保障性住房房源的责任，且回报只需政府保证每年投入的保障性住房资金量能补足廉租租金和市场租金的缺口，故政府不仅节省了直接建设保障性住房投资的成本，而且还节省了寻找和管理保障性住房的隐性成本。而REIT投资保障性住房，具有低风险、持续稳定的特点。因为保障性住房的兴建是以政府作保证的，因此REIT投资保障性住房项目类似于投资国债。□
(作者单位：中国石油大学（华东）经济管理学院)
参考文献：
[1]齐骥．建设“保障房”是政府公共服务的重要职责．中国经济周刊，2007，34：14.
[2]青岛为廉租房输血拿土地出让收益15%建廉租房. 人民日报，2006-06-13:,第06
[3] 赵宁，葛立宁，丛中笑．浅谈中国的BOT资本融资方式．中国商界，2010，5：20-23.
[4]李忠富．REIT在我国廉租房建设中应用研究．工程管理学报，2011，1：54-58.