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编者按：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”将于2007年10月1日起正式实施的《物权法》又进一步明确，“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”然而，开发商却急于出售车位，业主们为此困惑不已。到底如何看待这个问题？本刊邀请三位专家进行讨论。
开发商和业主要摆正心态
近来媒体报道有不少开发商赶在今年10月1日《物权法》实施之前匆忙出售车位。据称开发商之所以如此匆忙出售的原因是担心：（1）《物权法》实施后，因小区车位将优先满足本小区业主的需要而影响外卖或外租，从而减少收益；（2）产权属于开发商的车位在《物权法》实施后必须接受业主的共同管理，使得自己失去车位定价的权利；（3）车位可能会归业主共有。
在停车位（库）的归属问题上，即将生效的《物权法》和现行操作规范并不存在如同媒体所报道的开发商和部分业主所理解的那种差距，它自有规则确定：首先、属于别墅一部分的停车位（库）。基于规划设计时已将它设计成了整体别墅的一部分，因而这种类型的停车位将随着别墅所有权的移转而移转。其次、规划用于停放汽车的停车位（库）的归属纠纷是最为突出的，因为我国现行法律没有针对这种类型停车位（库）的归属的直接规定，而且各地的做法并不完全一致。而《物权法》第74条第2款规定：规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。依据该规定，实际上是将本来尚未定论的归属明确地交由开发商来决定了，因为所谓的“出售、附赠或者出租”等协议乃是由开发商主导的。第三、规划用于停放汽车的地面停车位，将建筑区划内的空地分割后形成的地面停车位。规划用于停放汽车的地面停车位的归属争议及其《物权法》实施后的归属问题与前述第二点分析相同。与此不同的是，将建筑区划内的空地分割后成的地面停车位的归属规则非常明确，即不管是在《物权法》实施之前还是《物权法》实施之后均归属于业主共有。
如果依据《物权法》，停车位（库）已经确定归开发商所有了，则这种停车位（库）的管理权仍将归属于开发商，业主或业主大会并不会因此而取得这种停车场的管理权。当然，对于将建筑区划内的空地分割后成的地面停车位，由于开发商不可能拥有所有权，这种停车位并不存在产权而仅仅表现为土地使用权，因而将由业主们管理。
基于前面的分析可知，《物权法》的实施不会对停车位（库）的归属、销售、定价等带来什么大的变化，因此，开发商和业主都要摆正自己的心态。尤其是对于业主而言，在决定是否购买停车位（库）时，应当充分注意以下几个方面问题：
1．查清停车位（库）的归属；2．查清停车位（库）是否有权利限制；3．停车位（库）使用权买不得，时下，有些开发商仍在出售停车位（库）的使用权，这种所谓的“使用权”不宜购买，因为依据现行法律规定和即将实施的《物权法》，这种“使用权”不属于物权，充其量属于一个债权。业主在购得这种“使用权”后并不具有物权的对世性，只能作为一种效力相对较弱的债权而存在。这种所谓的“使用权”是无法进行物权登记的。
谨慎面对小区车位的突击抛售
在我国，居住小区内车库、车位权属问题比较复杂，其所有权归属也不尽相同。即将实行的《物权法》以现有法律、法规作为基础，确定了目前小区车位的归属原则。因此，开发商在《物权法》施行之前的过渡阶段，几乎没有法律空子可钻。所以，小区业主在面对开发商突击抛售车位时，应谨思慎行。
首先，对于经规划审批许可，并且未由小区业主分摊计入商品房销售成本的车位，其所有权归开发商所有。应适用《物权法》第74条“约定归属”的原则，由开发商与小区业主在预售合同或前期物业管理公约中对车位归属予以约定。因此，《物权法》的出台和实施对此类车位的影响不在“权属确定”上，而是在销售对象和销售价格上。
为何这样说呢？首先，《物权法》规定，10月1日以后小区车位将优先满足本小区业主的需要。在上海，由于2003年市房屋土地资源管理局出台的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》已基本限制了向小区以外的业主出售车位的行为。但是，在全国其他省份，小区车位的购买对象不全是本小区业主。物权法实施后，这种做法将被禁止。少了小区业主以外的买主，车位将更加难卖，这才是很多小区赶紧推销车位的主要原因。
其次，部分开发商担心今后车位定价不能自己说了算。按照《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。而一般能卖的产权车位都在建筑物地下，将来是否会确认为小区业主的共有部分尚不确定。由于《物权法》对“共同管理权”没有明确的界定，将来是否会出现：开发商依法有权销售的产权车位的定价问题，也应该是业主和开发商共同商量确定，而不是像现在这样由开发商一家来定？若果真如此，还不如在十一之前抢先多卖车位。
所以，对于占用小区共有道路、场地的车位，依据《物权法》第74条应适用“法定归属”的原则，归本小区业主所有，《物权法》的实施将直接影响其“权属确定”。因此，为了避免《物权法》实施后白白损失该笔收入，诸多开发商突击进行低价抛售，甚至以极低的价格转给亲朋好友。但是，开发商突击出售的该部分的停车位将因违反法律、行政法规的规定而导致无效。
由于“法定归属”原则将加强小区物业管理公司的管理责任。因此，原先物业公司收取地面停车费时由于其性质及法律依据含混不清，造成了不少纠纷。《物权法》施行后将地面停车位直接归属业主共有，业主缴纳的费用将不再是停车位的租金，而是停车保管服务费。同时，由于车位收入归全体业主所有，物业管理公司对该笔收入的使用用途、资金走向将负有更多的公示责任。
业主购车位具有优先权
《物权法》的颁布，小区车位、车库问题又一次引起人们的关注。随着生活水平的提高，活动范围的扩大，私家车族队伍的壮大，车位、车库日益与人们的生活息息相关。小区建成的停车位、停车库究竟归属谁？是归开发商，还是入住业主？或是小区物业公司？这个问题一直存在着困扰和纠纷。笔者作为一名车主也相当关心此方面情况的进展。
在《物权法》中对于此问题有专门的明确规定。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
该条规定依笔者之见，包含了三层意思：
首先，《物权法》设立了一个基本原则，就是一个小区建筑规划内的车位或车库首先应满足本区业主的需要，只有在保证本区业主使用的前提下，才能许可本区以外的人使用。也就是说，该法实施后，房产商不能随便销售车位或车库给外人了，而作为买方也不能随便购买他人小区的车位或车库了。如果房产商违反了这个要求，假如说把本区的车位或车库卖给了小区外的人或者租给了小区外的人，本区业主的车在自己的小区内停不了车，那么，其买卖或租赁合同无效。
第二，至于小区内的车位或车库归谁所有、由谁使用，则可以当事人双方自行约定的方式来确定。房产商可以随商品房出售，也可以出租，还可以附赠给业主。该法实施后，买房人与房产商或者卖房人之间关于车位、车库的约定就显得非常关键，因为这关系到车位、车库的所有权问题。
第三，特别需要指出的是，建筑区划内的道路等属于全体业主共同拥有，车位如果占用业主共有的道路或其他场地的当然属于全体业主共有。所以，当个别业主从开发商处购买、获赠或租赁车位时应注意，这个车位是否占用了全体业主的共有道路或其他场地，如果是，那么该车位是属于全体业主共有，虽然你个人与开发商通过买卖、赠与或租赁来约定车位的归属，但是由于该约定违反了法律的强制性规定，是无效的，你的合法权益是得不到保障的。尤其要警惕房产商把已经分摊掉公共面积的车位或车库再次卖给你。
小区内的车位或车库问题，看似事小，实际上关系到千家万户的切身利益。由于原先的规划不够，大部分的小区停车位都非常紧张，随着私车的增加，这一矛盾会更加突出，如果再处理不当，往往会影响小区的和谐，邻里的和睦。这里特别要制止的是房产商的短期行为和物业公司的不当得利。由于《物权法》的颁布离开实施还有一段时间，故在这一时期中有时矛盾会更加尖锐和复杂，而且会给以后的实施留下后遗症，所以一定要认真对待，慎重处理。《物权法》中的这一条款也有待进一步细化，使之更加明晰和更具有操作性。
复旦大学教授
本栏目的定位是由专家、学者来讨论社会和学术界的热点、焦点问题。来稿请寄E-mail:totrue@163.com“大讲堂”收。
开发商和业主要摆正心态
近来媒体报道有不少开发商赶在今年10月1日《物权法》实施之前匆忙出售车位。据称开发商之所以如此匆忙出售的原因是担心：（1）《物权法》实施后，因小区车位将优先满足本小区业主的需要而影响外卖或外租，从而减少收益；（2）产权属于开发商的车位在《物权法》实施后必须接受业主的共同管理，使得自己失去车位定价的权利；（3）车位可能会归业主共有。
在停车位（库）的归属问题上，即将生效的《物权法》和现行操作规范并不存在如同媒体所报道的开发商和部分业主所理解的那种差距，它自有规则确定：首先、属于别墅一部分的停车位（库）。基于规划设计时已将它设计成了整体别墅的一部分，因而这种类型的停车位将随着别墅所有权的移转而移转。其次、规划用于停放汽车的停车位（库）的归属纠纷是最为突出的，因为我国现行法律没有针对这种类型停车位（库）的归属的直接规定，而且各地的做法并不完全一致。而《物权法》第74条第2款规定：规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。依据该规定，实际上是将本来尚未定论的归属明确地交由开发商来决定了，因为所谓的“出售、附赠或者出租”等协议乃是由开发商主导的。第三、规划用于停放汽车的地面停车位，将建筑区划内的空地分割后形成的地面停车位。规划用于停放汽车的地面停车位的归属争议及其《物权法》实施后的归属问题与前述第二点分析相同。与此不同的是，将建筑区划内的空地分割后成的地面停车位的归属规则非常明确，即不管是在《物权法》实施之前还是《物权法》实施之后均归属于业主共有。
如果依据《物权法》，停车位（库）已经确定归开发商所有了，则这种停车位（库）的管理权仍将归属于开发商，业主或业主大会并不会因此而取得这种停车场的管理权。当然，对于将建筑区划内的空地分割后成的地面停车位，由于开发商不可能拥有所有权，这种停车位并不存在产权而仅仅表现为土地使用权，因而将由业主们管理。
基于前面的分析可知，《物权法》的实施不会对停车位（库）的归属、销售、定价等带来什么大的变化，因此，开发商和业主都要摆正自己的心态。尤其是对于业主而言，在决定是否购买停车位（库）时，应当充分注意以下几个方面问题：
1．查清停车位（库）的归属；2．查清停车位（库）是否有权利限制；3．停车位（库）使用权买不得，时下，有些开发商仍在出售停车位（库）的使用权，这种所谓的“使用权”不宜购买，因为依据现行法律规定和即将实施的《物权法》，这种“使用权”不属于物权，充其量属于一个债权。业主在购得这种“使用权”后并不具有物权的对世性，只能作为一种效力相对较弱的债权而存在。这种所谓的“使用权”是无法进行物权登记的。
谨慎面对小区车位的突击抛售
在我国，居住小区内车库、车位权属问题比较复杂，其所有权归属也不尽相同。即将实行的《物权法》以现有法律、法规作为基础，确定了目前小区车位的归属原则。因此，开发商在《物权法》施行之前的过渡阶段，几乎没有法律空子可钻。所以，小区业主在面对开发商突击抛售车位时，应谨思慎行。
首先，对于经规划审批许可，并且未由小区业主分摊计入商品房销售成本的车位，其所有权归开发商所有。应适用《物权法》第74条“约定归属”的原则，由开发商与小区业主在预售合同或前期物业管理公约中对车位归属予以约定。因此，《物权法》的出台和实施对此类车位的影响不在“权属确定”上，而是在销售对象和销售价格上。
为何这样说呢？首先，《物权法》规定，10月1日以后小区车位将优先满足本小区业主的需要。在上海，由于2003年市房屋土地资源管理局出台的《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》已基本限制了向小区以外的业主出售车位的行为。但是，在全国其他省份，小区车位的购买对象不全是本小区业主。物权法实施后，这种做法将被禁止。少了小区业主以外的买主，车位将更加难卖，这才是很多小区赶紧推销车位的主要原因。
其次，部分开发商担心今后车位定价不能自己说了算。按照《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。而一般能卖的产权车位都在建筑物地下，将来是否会确认为小区业主的共有部分尚不确定。由于《物权法》对“共同管理权”没有明确的界定，将来是否会出现：开发商依法有权销售的产权车位的定价问题，也应该是业主和开发商共同商量确定，而不是像现在这样由开发商一家来定？若果真如此，还不如在十一之前抢先多卖车位。
所以，对于占用小区共有道路、场地的车位，依据《物权法》第74条应适用“法定归属”的原则，归本小区业主所有，《物权法》的实施将直接影响其“权属确定”。因此，为了避免《物权法》实施后白白损失该笔收入，诸多开发商突击进行低价抛售，甚至以极低的价格转给亲朋好友。但是，开发商突击出售的该部分的停车位将因违反法律、行政法规的规定而导致无效。
由于“法定归属”原则将加强小区物业管理公司的管理责任。因此，原先物业公司收取地面停车费时由于其性质及法律依据含混不清，造成了不少纠纷。《物权法》施行后将地面停车位直接归属业主共有，业主缴纳的费用将不再是停车位的租金，而是停车保管服务费。同时，由于车位收入归全体业主所有，物业管理公司对该笔收入的使用用途、资金走向将负有更多的公示责任。
业主购车位具有优先权
《物权法》的颁布，小区车位、车库问题又一次引起人们的关注。随着生活水平的提高，活动范围的扩大，私家车族队伍的壮大，车位、车库日益与人们的生活息息相关。小区建成的停车位、停车库究竟归属谁？是归开发商，还是入住业主？或是小区物业公司？这个问题一直存在着困扰和纠纷。笔者作为一名车主也相当关心此方面情况的进展。
在《物权法》中对于此问题有专门的明确规定。《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
该条规定依笔者之见，包含了三层意思：
首先，《物权法》设立了一个基本原则，就是一个小区建筑规划内的车位或车库首先应满足本区业主的需要，只有在保证本区业主使用的前提下，才能许可本区以外的人使用。也就是说，该法实施后，房产商不能随便销售车位或车库给外人了，而作为买方也不能随便购买他人小区的车位或车库了。如果房产商违反了这个要求，假如说把本区的车位或车库卖给了小区外的人或者租给了小区外的人，本区业主的车在自己的小区内停不了车，那么，其买卖或租赁合同无效。
第二，至于小区内的车位或车库归谁所有、由谁使用，则可以当事人双方自行约定的方式来确定。房产商可以随商品房出售，也可以出租，还可以附赠给业主。该法实施后，买房人与房产商或者卖房人之间关于车位、车库的约定就显得非常关键，因为这关系到车位、车库的所有权问题。
第三，特别需要指出的是，建筑区划内的道路等属于全体业主共同拥有，车位如果占用业主共有的道路或其他场地的当然属于全体业主共有。所以，当个别业主从开发商处购买、获赠或租赁车位时应注意，这个车位是否占用了全体业主的共有道路或其他场地，如果是，那么该车位是属于全体业主共有，虽然你个人与开发商通过买卖、赠与或租赁来约定车位的归属，但是由于该约定违反了法律的强制性规定，是无效的，你的合法权益是得不到保障的。尤其要警惕房产商把已经分摊掉公共面积的车位或车库再次卖给你。
小区内的车位或车库问题，看似事小，实际上关系到千家万户的切身利益。由于原先的规划不够，大部分的小区停车位都非常紧张，随着私车的增加，这一矛盾会更加突出，如果再处理不当，往往会影响小区的和谐，邻里的和睦。这里特别要制止的是房产商的短期行为和物业公司的不当得利。由于《物权法》的颁布离开实施还有一段时间，故在这一时期中有时矛盾会更加尖锐和复杂，而且会给以后的实施留下后遗症，所以一定要认真对待，慎重处理。《物权法》中的这一条款也有待进一步细化，使之更加明晰和更具有操作性。
复旦大学教授
本栏目的定位是由专家、学者来讨论社会和学术界的热点、焦点问题。来稿请寄E-mail:totrue@163.com“大讲堂”收。