论文部分内容阅读
摘要：泰安市于2012年9月成为全国第二批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，于同年12月实现了项目贷款的发放，在全国第二批试点城市中第一个实现了贷款的发放。截止2016年年底，泰安市共发放公积金项目贷款1.92亿元，有力的支持了新泰市、肥城市、东平县的经济适用房建设。共建设经适房2580套，约20.6万平方米，解决了9000余人的住房困难。通过公积金贷款，极大地缓解了财政支出压力，加快了保障房建设进度，取得了良好的社会效益。自试点工作开展以来，住建部巡查组对我市的利用住房公积金支持保障性住房建设贷款工作进行了多次巡查督导，并对我市的工作开展情况给予高度评价。
1、工作中的经验和方法
1.1建章立制，规范运作。自成为试点城市后，我们首先制订了一系列规章制度，规范运作，防范风险。按照住建部建金[2010]101号文件的要求，我们及时组建了项目贷款管理办公室，配备了专职人员，建立了风险管理制度、岗位制衡制度、责任追究制度，先后下发了《操作细则》、《实施方案》、《责任追究制度》等指导性文件，并成立了评审领导小组、评审领导小组等内部控制机构，对项目进行了全程封闭管理，确保项目资金的安全运作。
1.2积极协调、完成审批流程。项目贷款放款前需经泰安市住房公积金管理中心、项目贷款评审领导小组、住房公积金管理委员会各成员、管委会主任、市政府逐级审批，其中，各管委会成员散布于各机关企事业单位、县市区及矿业集团，为及早拿到他们的审核意见，我们做了大量的工作。
1.3做好基础工作。2012年10月份，项目贷款办公室成立后，我们积极与省部级联系，建立了中心项目贷款运行平台，调试了银行操作系统，完善了开发商资料，落实了抵押，开设了监管账户，拿到了财政还款担保函，及时签订了《借款合同》、《委托合同》、《封闭管理协议》，开设了贷款委托账户等。在省级运行平台尚未开通的情况下，及时与住建部联系，在住建部的监督运行下，于12年12月5日实现了第一笔项目贷款的发放。
1.4坚强监督管理，严控资金风险。贷款放出去，监管立起来。在项目贷款的管理上，我们不仅严格按照贷款发放、支付流程接受省部两级的网上监管，同时，还积极主动的做好了实地监管。不定期、不定时的到项目工地进行实地查看，时时监控项目单位账户，监督每一笔资金的流向，从源头和流程上都严密监督，确保了贷款资金的合理使用和安全回收。
2、几点体会
2.1政策风险高。根据国务院1999年颁布的《住房公积金管理条例》，第一章总则的第5条规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》，住房公积金只能用作廉租房建设补充资金。当前所进行的住房公积金支持保障性住房建设的试点，实际上是绕过《住房公积金管理条例》来实施城市试点。相关法规欠缺、规章制度未理顺，一旦出现问题，难以应对。
2.2担保方式不完备。项目贷款的担保方式是以土地和在建工程全额抵押担保，同时，还有财政部门出具的还款承诺函。看似很严密，但一旦出现还款风险，实际处置抵押物时会非常困难。保障性住房的土地均为划拨用地，需交大笔的土地出让金，且居住人群为中底收入家庭，一旦处置不当，会带来极大的社会问题。而财政还款承诺函是在处置完抵押物之后仍有无法偿还的借款时，才会托底偿还剩余借款。这个先决条件即决定了财政还款的后置性。因此，担保方式看似严密，实则脆弱。
2.3风险控制时间成本高。主要表现在审批手续繁琐。我们在2012年第一次放款时，为完成自公积金管理中心开始至市政府的六级审批，即耗费了近一个月的时间，尽管派出了专人、专车，也将一部分工作分散到了各县市区管理部及分中心，但也遇到了各种各样的问题，导致时间被无形中耗费。第二次调整项目放款时，仅审批环节就占用了20天的时间，一边是着急用钱的项目工程，一边是繁琐的公文程序，风险控制的成本与效果不匹配。
2.4未引入一定的市场机制。保障性住房的开发商一般为官办企业，与当地房产管理部门联系紧密，有些干脆就是当地房管局在兼职经营。尽管有便于协调、方便管理的优势，但是，也容易存在经营管理上的漏洞。而且，这种官商不分的现状也与现行的体制规定不符。
3、解决方法
3.1《住房公积金管理条例》于1999年颁布，于2002年修改，至今已有十多年的时间。随着我国经济形势的发展也到了做调整、修订的时候了。若继续推行试点工作，应在《条例》中明确利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的方式和方法，以避免法律风险。
3.2增加担保方式。在现行财经制度下，财政收入不可能为任何性质的资金直接作担保。而且住房公积金中心是直属于地方政府的事业单位，对地方政府根本没有追索力，甚至于连法院判决也不可能对地方政府产生实际有效的约束。因此，为降低还款风险，在现有担保的基础之上增加担保公司担保的方式，引入市场机制防范市场风险。
3.3减少审批环节，节约时间成本。对于每一个在建项目来说，时间就是金钱。有些审批环节完全可以合并甚至取消。项目立项审批通过后，贷款发放前的审批仅需要住房公积金管理中心和市政府两个环节就够了。而项目立项或调整的程序也应该简化。
3.4完善法人治理结构。完善开发商的法人治理结构，建立现代企业管理体系，规范经营、市场运作，以推进保障性住房的建设。
作者简介：高静，毕业于山东经濟学院（现山东财经大学），高级会计师，在山东省泰安市住房公积金管理中心工作，主办泰安市利用住房公积金贷款支持保障性住房试点工作
1、工作中的经验和方法
1.1建章立制，规范运作。自成为试点城市后，我们首先制订了一系列规章制度，规范运作，防范风险。按照住建部建金[2010]101号文件的要求，我们及时组建了项目贷款管理办公室，配备了专职人员，建立了风险管理制度、岗位制衡制度、责任追究制度，先后下发了《操作细则》、《实施方案》、《责任追究制度》等指导性文件，并成立了评审领导小组、评审领导小组等内部控制机构，对项目进行了全程封闭管理，确保项目资金的安全运作。
1.2积极协调、完成审批流程。项目贷款放款前需经泰安市住房公积金管理中心、项目贷款评审领导小组、住房公积金管理委员会各成员、管委会主任、市政府逐级审批，其中，各管委会成员散布于各机关企事业单位、县市区及矿业集团，为及早拿到他们的审核意见，我们做了大量的工作。
1.3做好基础工作。2012年10月份，项目贷款办公室成立后，我们积极与省部级联系，建立了中心项目贷款运行平台，调试了银行操作系统，完善了开发商资料，落实了抵押，开设了监管账户，拿到了财政还款担保函，及时签订了《借款合同》、《委托合同》、《封闭管理协议》，开设了贷款委托账户等。在省级运行平台尚未开通的情况下，及时与住建部联系，在住建部的监督运行下，于12年12月5日实现了第一笔项目贷款的发放。
1.4坚强监督管理，严控资金风险。贷款放出去，监管立起来。在项目贷款的管理上，我们不仅严格按照贷款发放、支付流程接受省部两级的网上监管，同时，还积极主动的做好了实地监管。不定期、不定时的到项目工地进行实地查看，时时监控项目单位账户，监督每一笔资金的流向，从源头和流程上都严密监督，确保了贷款资金的合理使用和安全回收。
2、几点体会
2.1政策风险高。根据国务院1999年颁布的《住房公积金管理条例》，第一章总则的第5条规定，“住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。”依据2002年重新修订后的《住房公积金管理条例》，住房公积金只能用作廉租房建设补充资金。当前所进行的住房公积金支持保障性住房建设的试点，实际上是绕过《住房公积金管理条例》来实施城市试点。相关法规欠缺、规章制度未理顺，一旦出现问题，难以应对。
2.2担保方式不完备。项目贷款的担保方式是以土地和在建工程全额抵押担保，同时，还有财政部门出具的还款承诺函。看似很严密，但一旦出现还款风险，实际处置抵押物时会非常困难。保障性住房的土地均为划拨用地，需交大笔的土地出让金，且居住人群为中底收入家庭，一旦处置不当，会带来极大的社会问题。而财政还款承诺函是在处置完抵押物之后仍有无法偿还的借款时，才会托底偿还剩余借款。这个先决条件即决定了财政还款的后置性。因此，担保方式看似严密，实则脆弱。
2.3风险控制时间成本高。主要表现在审批手续繁琐。我们在2012年第一次放款时，为完成自公积金管理中心开始至市政府的六级审批，即耗费了近一个月的时间，尽管派出了专人、专车，也将一部分工作分散到了各县市区管理部及分中心，但也遇到了各种各样的问题，导致时间被无形中耗费。第二次调整项目放款时，仅审批环节就占用了20天的时间，一边是着急用钱的项目工程，一边是繁琐的公文程序，风险控制的成本与效果不匹配。
2.4未引入一定的市场机制。保障性住房的开发商一般为官办企业，与当地房产管理部门联系紧密，有些干脆就是当地房管局在兼职经营。尽管有便于协调、方便管理的优势，但是，也容易存在经营管理上的漏洞。而且，这种官商不分的现状也与现行的体制规定不符。
3、解决方法
3.1《住房公积金管理条例》于1999年颁布，于2002年修改，至今已有十多年的时间。随着我国经济形势的发展也到了做调整、修订的时候了。若继续推行试点工作，应在《条例》中明确利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的方式和方法，以避免法律风险。
3.2增加担保方式。在现行财经制度下，财政收入不可能为任何性质的资金直接作担保。而且住房公积金中心是直属于地方政府的事业单位，对地方政府根本没有追索力，甚至于连法院判决也不可能对地方政府产生实际有效的约束。因此，为降低还款风险，在现有担保的基础之上增加担保公司担保的方式，引入市场机制防范市场风险。
3.3减少审批环节，节约时间成本。对于每一个在建项目来说，时间就是金钱。有些审批环节完全可以合并甚至取消。项目立项审批通过后，贷款发放前的审批仅需要住房公积金管理中心和市政府两个环节就够了。而项目立项或调整的程序也应该简化。
3.4完善法人治理结构。完善开发商的法人治理结构，建立现代企业管理体系，规范经营、市场运作，以推进保障性住房的建设。
作者简介：高静，毕业于山东经濟学院（现山东财经大学），高级会计师，在山东省泰安市住房公积金管理中心工作，主办泰安市利用住房公积金贷款支持保障性住房试点工作