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“五”一黄金周”即将来临，北京著名的传统商业区——西单商圈内的不少商家已经采取优惠促销手段开始预热黄金周，这也使得一直以来人气颇高的西单商圈更显热闹。
但在整个商圈都涌现出居高不下人流之际，商圈内的西单109婚庆大楼却备显落寞，冷清的场景与整个商圈形成了“冰火两重天”。
部分商家撤出
毋庸置疑，商业最注重人气聚集。而西单商圈的人气之高使许多北京人都已患上了“西单情结”。据第一太平戴维斯物业有限公司相关调查显示，西单商圈平时的日均人流量在16万人左右，到了双休日人流量在18万人左右，而在黄金周人流量将超过27万人，为西单商圈内商业项目的运营起到了强大的支撑作用。
显然，作为京城传统三大商圈之一的西单商圈，拥有让众多商家选择在此落脚的充足理由——每天居高不下的人气。然而，位于西单北大街109号、总规模达80，000平方米，以“婚礼服务”为主要业态定位的西单1Cy9婚庆大楼，却成西单商圈中的“少数派代表”，人气不足已经影响到部分商家的经营效果。
“同是屈臣氏专卖店，我们这里的生意和西单77街里的相比，简直是天壤之别。”位于西单109婚庆大楼一层屈臣氏连锁店的某化妆品专柜的林小姐，看到店铺里稀少的人流向记者感叹：“您也知道，做我们这行是靠销售业绩来赚钱的。但是，西单109婚庆大楼的人气一直不旺，即使是周六、日，我也顶多卖出去十几套化妆品，每月赚到的薪水刚够支付日常开支。”
而在大厦地下一层的京客隆超市里，稀稀拉拉的购物者和琳琅满目的商品形成了鲜明对比。“人太少了。”一名京客隆超市的工作人员告诉记者，到该超市购物的客人多是周边的居民，消费能力不是特别高，而专门来此购物的其他区域的客流少之又少，所以导致了该超市的经营效果一直不是特别好。
“都说一铺养三代，但实际上能否渡过艰难的养铺期，是我们这里每个商铺经营者都必须面对的问题。”在西单109婚庆大楼里做婚纱礼服生意的王波对记者坦言，“当初我选择在这开店，就是觉得这个商场以婚庆为主题，能吸引到不少准备结婚的年轻男女前来消费，但目前看来，这里的人气还略显不足。一些做婚纱礼服的商家由于经营不佳已经无奈撤出了。”
“南热北冷”之惑
“西单的商业一直存在着一个经营上的‘怪圈’，即以西单赛特南侧的过街天桥为界，南端几乎永远汹涌的顾客潮与北端日益稀疏的人流，形成了西单商圈‘南热北冷’的两重天现状。”中国步行街商业工作委员会主任韩建徽表示，“在这样的商圈格局中，位于西单商圈最北端的西单109婚庆大楼，自然会出现人气不足的现象。”
对于西单109婚庆大楼遭遇“人烟稀少”的境遇，资深地产专家苏文表示，这与西单商圈周边交通网线的分布状况有着直接的联系。“据有关统计数据显示，来西单购物的人群以18～30岁的年轻人为主，而这类人群主要以公共交通和地铁为出行工具。而西单商圈的公交车站和地铁1号线西单站，都位于商圈最南端的长安街沿线，导致了汹涌的消费人流集中在西单商圈的南端。”
记者实地走访发现，与西单商圈南端拥有数十条交通线路相比，位于西单北大街的西单109婚庆大厦，只有在项目北侧靠近辟才胡同东口的地段，拥有38路、68路两条公交车站，交通便利性无法与中友百货、君太百货等商场同日而语。
某资深商业地产专家进一步分析指出，西单北大街由于长期处于工程建设期，道路狭窄，交通拥堵，这使位处西单北端的商场无形中也丧失了一批开车的消费群体。
除了交通问题外，前来西单商圈购物人群的消费习惯也是导致西单109婚庆大楼“无人喝彩”的原因之一。“到西单购物的人流主要从南边进来，而这些消费者不可能把所有的商场全部逛完，因而导致了西单商圈北端的商场人气不足，西单109婚庆大楼自然也受到了同样的影响。”中海首佳商业设计公司董事长徐毅说。
据第一太平戴维斯物业有限公司针对西单消费者轨迹研究显示，到西单购物的消费者中，70％的人群逛的商场不会超过2个。在300个样本量中，有88人只逛了1个商场，其占有率为总量的29％；有124人逛了2个商场，占总量的41％；有63人逛了3个商场，占总样本量的21％；有15人逛了4个商场，占总样本量的5％。由此可见，到西单购物的消费者以逛2个商场的人群为主。
三年三变脸
在百货商场云集的西单商圈，以婚庆服务为经营主题的西单109婚庆大楼，无疑是西单商圈中的“异类”。
根据记者的实地走访发现，总营业面积达80，000平方米的西单109婚庆大楼，由地上十一层，地下三层组成。地上1～4层集合精品婚纱影楼、婚纱礼服、婚庆用品、珠宝饰品与室内影棚。5～6及8～11的四星级酒店，将提供婚礼套房和新婚宴会。七层是总面积达5000平方米的美食广场，地下一层则为京客隆大型综合超市。
据有关人士向记者透露，西单109婚庆大楼以“婚礼服务”为主的业态定位，经历了前后三次变脸才最终确定。
时间回溯到2003年9月19日，西单109婚庆大楼的前身——西西友谊商场正式亮相西单商圈。当时，西西友谊商场定位于集购物、餐饮、酒店为一体的综合性现代化商城，消费群定位在25～45岁之间的白领群体。据业内人士分析，西西友谊商场刚亮相时，也吸引了不少消费人群关注的眼球，但由于该商场的业态定位和西单商圈其他项目大同小异，其价格没有优势，购物环境、促销策略也没有什么创新，加上地理位置上的尴尬境地，致使西西友谊商场开业刚过一年，就不得不面对停业的结局。
2004年12月，西西友谊商场变身为北京109百货，以“109Hello Shopping年轻人的百货”的经营理念，在商场内设计了日、韩主题经营店、欧美折扣卖场及各国主题餐饮店，企图吸引15～30岁年轻消费族群。“虽然北京109百货变身为针对青年人的时尚卖场，并以低于其他商场优惠的租金来吸引商家进驻，但在西单商圈内的华威商厦、西单明珠也是同样的产品定位，而且在消费者心中已经形成了一定的品牌效应，从而导致了变脸后的109百货经营不善的局面。”对于该商场第二次变脸失败的原因，徐毅如是分析。
为了改变一直以来存在的经营不佳的问题，2006年初该商厦进行了第三次变身，变成了现在的西单109婚庆大楼。
“商场的转型是必然的事情。目前，西单商圈无论是百货业还是针对时尚的卖场都处于饱和阶段，而婚庆主题店在西单商圈内却是绝无仅有的市场定位。”西单109婚庆大楼企划部经理许江表示，变身为婚庆服务主题性购物中心是经过长期市场调研和市场分析后作出的决定，“民政局的统计资料显示，2006年中国婚庆产业市场规模达到了2500亿元，而目前北京只有五棵松和马连道地区开设了专业的婚纱摄影器材城。 另外，从西单至西四路段，相继开出了巴黎春天、纽约纽约等22家婚纱影楼专业店铺，‘婚庆一条街’将逐步形成气候。因此109婚庆广场应该有很大的市场挖掘空间。”
“西单109大厦以婚庆服务为业态定位的方向，无疑是对的。”针对西单109婚庆大楼的第三次变脸，苏文如此评价。
在苏文看来，业态规划的准确性对于商业的持续发展有着至关重要的作用。西西友谊商场运营不佳的根本问题在于，该商场的定位与西单区域其他商场的业态规划十分雷同，导致了它在西单商圈不具竞争力。而第二次变身为年轻人时尚购物中心的109百货，则由于该项目位于西单商圈的最北边，周边人气不足，影响了商场的实际运行。
“婚庆服务最大的特点在于，它不需要像百货商场那样多的人流。因为来拍婚纱照或者选择婚纱礼物的消费者，消费金额至少在2000元以上，而普通消费者在百货商场的平均消费水平是200～300元，这就意味着西单109大厦一个消费者的消费金额就等于其他商场10个消费者的消费总额。”苏文称。
韩建徽则认为，婚纱影楼、婚纱礼服店更适于在临街的门脸房里经营，西单109婚庆大楼把这些店铺搬入商厦，导致了商业业态与建筑形态的不统一，在一定程度上会影响入驻商户的未来经营。
欲破商战重围
2007年，西单商战的火热程度愈演愈烈。据记者了解，西单MALL、美晟国际中心、TOP百盈等新的大型商业项目，都将在2007年陆续亮相西单商圈。
对于新开业的商场对西单109婚庆大楼的冲击，许江比较乐观：“我们这个项目自2006年5月1日试营业以来，一直在进行着一系列的产品改造，目前已经在京城打出了一定名气。虽然，新的大型商业项目在西单将陆续开业，但西单109婚庆大楼以婚庆服务为主题的业态定位，具有其他项目无法抗衡的竞争优势。”
许江向记者透露，西单109婚庆大楼的改造过程将于2007年下半年全部完成，届时无论是商厦的外立面设计，还是内部的业态定位都将凸现出“婚庆服务”的主题。
此外，即将开通的地铁4号线也让许江充满期待：“地铁4号线就在我们项目的斜对面，作为紧邻地铁4号线的西单109婚庆大楼未来的经营前景，如此来看是相当乐观的。”
但在业界专家看来，情况并非如许江预计的那样乐观。
“西单MALL、美晟国际中心的入市，对于西单商圈的影响，绝对是负面作用大干正面效应。”对于西单商圈未来日益加剧的商业竞争，韩建徽表示忧虑，“截止2007年1月，西单商圈的总商业面积已经达到40万平方米，而新商业项目的陆续开业，将使西单商圈的商业面积超过50万平方米，对于像西单109婚庆大楼这样人气不足的商厦，未来的经营效果仍不容乐观。西单109婚庆大楼的定位虽有别于西单商圈的其他商场，但在此地做婚庆主题卖场，有关价格优势、认知度、客流量的培养等，至少需要2～3年，甚至更长的时间。”
苏文则指出，由于西四地段已经形成婚纱摄影一条街，在京城也已拥有一定的知名度，无形中对西单109婚庆大楼未来的运营是一个巨大的威胁，“他们可能会截流相当的客群量”。
“西单109婚庆大楼要想真正获得成功，必须形成完整的婚庆产业链结构，使所有能服务于婚礼的业态集中在一起，通过婚庆产业上下游产业链的有效集合，来保证西单109婚庆大楼在西单商战中‘冲出重围’。”徐毅表示。
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但在整个商圈都涌现出居高不下人流之际，商圈内的西单109婚庆大楼却备显落寞，冷清的场景与整个商圈形成了“冰火两重天”。
部分商家撤出
毋庸置疑，商业最注重人气聚集。而西单商圈的人气之高使许多北京人都已患上了“西单情结”。据第一太平戴维斯物业有限公司相关调查显示，西单商圈平时的日均人流量在16万人左右，到了双休日人流量在18万人左右，而在黄金周人流量将超过27万人，为西单商圈内商业项目的运营起到了强大的支撑作用。
显然，作为京城传统三大商圈之一的西单商圈，拥有让众多商家选择在此落脚的充足理由——每天居高不下的人气。然而，位于西单北大街109号、总规模达80，000平方米，以“婚礼服务”为主要业态定位的西单1Cy9婚庆大楼，却成西单商圈中的“少数派代表”，人气不足已经影响到部分商家的经营效果。
“同是屈臣氏专卖店，我们这里的生意和西单77街里的相比，简直是天壤之别。”位于西单109婚庆大楼一层屈臣氏连锁店的某化妆品专柜的林小姐，看到店铺里稀少的人流向记者感叹：“您也知道，做我们这行是靠销售业绩来赚钱的。但是，西单109婚庆大楼的人气一直不旺，即使是周六、日，我也顶多卖出去十几套化妆品，每月赚到的薪水刚够支付日常开支。”
而在大厦地下一层的京客隆超市里，稀稀拉拉的购物者和琳琅满目的商品形成了鲜明对比。“人太少了。”一名京客隆超市的工作人员告诉记者，到该超市购物的客人多是周边的居民，消费能力不是特别高，而专门来此购物的其他区域的客流少之又少，所以导致了该超市的经营效果一直不是特别好。
“都说一铺养三代，但实际上能否渡过艰难的养铺期，是我们这里每个商铺经营者都必须面对的问题。”在西单109婚庆大楼里做婚纱礼服生意的王波对记者坦言，“当初我选择在这开店，就是觉得这个商场以婚庆为主题，能吸引到不少准备结婚的年轻男女前来消费，但目前看来，这里的人气还略显不足。一些做婚纱礼服的商家由于经营不佳已经无奈撤出了。”
“南热北冷”之惑
“西单的商业一直存在着一个经营上的‘怪圈’，即以西单赛特南侧的过街天桥为界，南端几乎永远汹涌的顾客潮与北端日益稀疏的人流，形成了西单商圈‘南热北冷’的两重天现状。”中国步行街商业工作委员会主任韩建徽表示，“在这样的商圈格局中，位于西单商圈最北端的西单109婚庆大楼，自然会出现人气不足的现象。”
对于西单109婚庆大楼遭遇“人烟稀少”的境遇，资深地产专家苏文表示，这与西单商圈周边交通网线的分布状况有着直接的联系。“据有关统计数据显示，来西单购物的人群以18～30岁的年轻人为主，而这类人群主要以公共交通和地铁为出行工具。而西单商圈的公交车站和地铁1号线西单站，都位于商圈最南端的长安街沿线，导致了汹涌的消费人流集中在西单商圈的南端。”
记者实地走访发现，与西单商圈南端拥有数十条交通线路相比，位于西单北大街的西单109婚庆大厦，只有在项目北侧靠近辟才胡同东口的地段，拥有38路、68路两条公交车站，交通便利性无法与中友百货、君太百货等商场同日而语。
某资深商业地产专家进一步分析指出，西单北大街由于长期处于工程建设期，道路狭窄，交通拥堵，这使位处西单北端的商场无形中也丧失了一批开车的消费群体。
除了交通问题外，前来西单商圈购物人群的消费习惯也是导致西单109婚庆大楼“无人喝彩”的原因之一。“到西单购物的人流主要从南边进来，而这些消费者不可能把所有的商场全部逛完，因而导致了西单商圈北端的商场人气不足，西单109婚庆大楼自然也受到了同样的影响。”中海首佳商业设计公司董事长徐毅说。
据第一太平戴维斯物业有限公司针对西单消费者轨迹研究显示，到西单购物的消费者中，70％的人群逛的商场不会超过2个。在300个样本量中，有88人只逛了1个商场，其占有率为总量的29％；有124人逛了2个商场，占总量的41％；有63人逛了3个商场，占总样本量的21％；有15人逛了4个商场，占总样本量的5％。由此可见，到西单购物的消费者以逛2个商场的人群为主。
三年三变脸
在百货商场云集的西单商圈，以婚庆服务为经营主题的西单109婚庆大楼，无疑是西单商圈中的“异类”。
根据记者的实地走访发现，总营业面积达80，000平方米的西单109婚庆大楼，由地上十一层，地下三层组成。地上1～4层集合精品婚纱影楼、婚纱礼服、婚庆用品、珠宝饰品与室内影棚。5～6及8～11的四星级酒店，将提供婚礼套房和新婚宴会。七层是总面积达5000平方米的美食广场，地下一层则为京客隆大型综合超市。
据有关人士向记者透露，西单109婚庆大楼以“婚礼服务”为主的业态定位，经历了前后三次变脸才最终确定。
时间回溯到2003年9月19日，西单109婚庆大楼的前身——西西友谊商场正式亮相西单商圈。当时，西西友谊商场定位于集购物、餐饮、酒店为一体的综合性现代化商城，消费群定位在25～45岁之间的白领群体。据业内人士分析，西西友谊商场刚亮相时，也吸引了不少消费人群关注的眼球，但由于该商场的业态定位和西单商圈其他项目大同小异，其价格没有优势，购物环境、促销策略也没有什么创新，加上地理位置上的尴尬境地，致使西西友谊商场开业刚过一年，就不得不面对停业的结局。
2004年12月，西西友谊商场变身为北京109百货，以“109Hello Shopping年轻人的百货”的经营理念，在商场内设计了日、韩主题经营店、欧美折扣卖场及各国主题餐饮店，企图吸引15～30岁年轻消费族群。“虽然北京109百货变身为针对青年人的时尚卖场，并以低于其他商场优惠的租金来吸引商家进驻，但在西单商圈内的华威商厦、西单明珠也是同样的产品定位，而且在消费者心中已经形成了一定的品牌效应，从而导致了变脸后的109百货经营不善的局面。”对于该商场第二次变脸失败的原因，徐毅如是分析。
为了改变一直以来存在的经营不佳的问题，2006年初该商厦进行了第三次变身，变成了现在的西单109婚庆大楼。
“商场的转型是必然的事情。目前，西单商圈无论是百货业还是针对时尚的卖场都处于饱和阶段，而婚庆主题店在西单商圈内却是绝无仅有的市场定位。”西单109婚庆大楼企划部经理许江表示，变身为婚庆服务主题性购物中心是经过长期市场调研和市场分析后作出的决定，“民政局的统计资料显示，2006年中国婚庆产业市场规模达到了2500亿元，而目前北京只有五棵松和马连道地区开设了专业的婚纱摄影器材城。 另外，从西单至西四路段，相继开出了巴黎春天、纽约纽约等22家婚纱影楼专业店铺，‘婚庆一条街’将逐步形成气候。因此109婚庆广场应该有很大的市场挖掘空间。”
“西单109大厦以婚庆服务为业态定位的方向，无疑是对的。”针对西单109婚庆大楼的第三次变脸，苏文如此评价。
在苏文看来，业态规划的准确性对于商业的持续发展有着至关重要的作用。西西友谊商场运营不佳的根本问题在于，该商场的定位与西单区域其他商场的业态规划十分雷同，导致了它在西单商圈不具竞争力。而第二次变身为年轻人时尚购物中心的109百货，则由于该项目位于西单商圈的最北边，周边人气不足，影响了商场的实际运行。
“婚庆服务最大的特点在于，它不需要像百货商场那样多的人流。因为来拍婚纱照或者选择婚纱礼物的消费者，消费金额至少在2000元以上，而普通消费者在百货商场的平均消费水平是200～300元，这就意味着西单109大厦一个消费者的消费金额就等于其他商场10个消费者的消费总额。”苏文称。
韩建徽则认为，婚纱影楼、婚纱礼服店更适于在临街的门脸房里经营，西单109婚庆大楼把这些店铺搬入商厦，导致了商业业态与建筑形态的不统一，在一定程度上会影响入驻商户的未来经营。
欲破商战重围
2007年，西单商战的火热程度愈演愈烈。据记者了解，西单MALL、美晟国际中心、TOP百盈等新的大型商业项目，都将在2007年陆续亮相西单商圈。
对于新开业的商场对西单109婚庆大楼的冲击，许江比较乐观：“我们这个项目自2006年5月1日试营业以来，一直在进行着一系列的产品改造，目前已经在京城打出了一定名气。虽然，新的大型商业项目在西单将陆续开业，但西单109婚庆大楼以婚庆服务为主题的业态定位，具有其他项目无法抗衡的竞争优势。”
许江向记者透露，西单109婚庆大楼的改造过程将于2007年下半年全部完成，届时无论是商厦的外立面设计，还是内部的业态定位都将凸现出“婚庆服务”的主题。
此外，即将开通的地铁4号线也让许江充满期待：“地铁4号线就在我们项目的斜对面，作为紧邻地铁4号线的西单109婚庆大楼未来的经营前景，如此来看是相当乐观的。”
但在业界专家看来，情况并非如许江预计的那样乐观。
“西单MALL、美晟国际中心的入市，对于西单商圈的影响，绝对是负面作用大干正面效应。”对于西单商圈未来日益加剧的商业竞争，韩建徽表示忧虑，“截止2007年1月，西单商圈的总商业面积已经达到40万平方米，而新商业项目的陆续开业，将使西单商圈的商业面积超过50万平方米，对于像西单109婚庆大楼这样人气不足的商厦，未来的经营效果仍不容乐观。西单109婚庆大楼的定位虽有别于西单商圈的其他商场，但在此地做婚庆主题卖场，有关价格优势、认知度、客流量的培养等，至少需要2～3年，甚至更长的时间。”
苏文则指出，由于西四地段已经形成婚纱摄影一条街，在京城也已拥有一定的知名度，无形中对西单109婚庆大楼未来的运营是一个巨大的威胁，“他们可能会截流相当的客群量”。
“西单109婚庆大楼要想真正获得成功，必须形成完整的婚庆产业链结构，使所有能服务于婚礼的业态集中在一起，通过婚庆产业上下游产业链的有效集合，来保证西单109婚庆大楼在西单商战中‘冲出重围’。”徐毅表示。
本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。