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摘要在房屋权属登记中应用测绘技术，是因不动产物权本身所具有的特性决定的，不应用测绘技术，房屋权属登记无法完成。测绘在房屋权属登记中处于基础地位，房产通过测绘之后，既实现了房屋权属登记，又满足了百姓居住需求，有效地推动房地产业的发展。
关键词房产测绘房屋面积测绘
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房产测绘是通过调查和规定房产自然状况与权属状况的专业程序。按照国家法律规定所享有的房屋产权涵盖了房屋权属登记之前的测绘工作。
在房屋权属登记中应用测绘技术，是因不动产物权本身所具有的特性决定的，即不应用测绘技术，房屋权属登记无法完成。因此，国家于1991年、2000年两次颁布《房产测量规范》，使房产测绘工作成为我国一项独立的专业技术工作。
测绘在房屋权属登记中具有以下作用和地位。
一、证明作用。《房屋所有权证》是以政府的公信力颁发的，其目的是向社会公示房屋的所有权。按不动产物权的内涵，公示的内容即《房屋所有权证》证载的内容，它应该包括：房屋归谁所有，房屋在什么地点，在建筑物中哪一个部位，房屋平面形状，数量—建筑面积，品质—建筑结构。以上内容若完全用文字表达，存在下列困难：⑴房屋坐落（路、街、巷、门牌号码）是房屋在城市中的“名字”，容易变动，尤其是拆迁区域及相邻地段，更易变动，登记部门无法控制，经常出现物是“名”非，給权属登记造成混乱，甚至错误；⑵房屋存续时间长，因房屋毗连或不断分割，相邻关系复杂，用文字表达较为困难，容易产生歧义；⑶房屋平面形状是权利范围的重要特征，也是房屋面积计算的依据，更难用文字表达。
所以，利用平面图直观、可量化、不会变化等特点，用平面图记录权属登记时的权利状态，可以克服上述存在的困难。在产权证、产籍资料文字证记情况实地发生变化后，认定权属困难时，用房产平面图作为证据，追溯权属原状，可起到证明作用。证载平面图是《房屋所有权证》的组成部分，具有法律效力，是权属登记行政行为的结果之一。因此，房产测绘工作必然包含产籍资料核查、权属状况调查，尤其是实地权利范围审查。只有如此，才能保证权属证书公示信息的准确、规范，维护政府的公信力。历史上有“民讼，领证之；地讼，图证之”说。当今建筑形式日趋复杂多样，房产平面图的证明作用更显重要。
二、天平作用。商品在市场流通时，商品的数量与商品总价有直接关系；房屋这种商品的数量就是房屋面积，与房屋总价也息息相关。在市场买菜，数量由秤决定；在商店买布，数量由尺决定；在市场买房，数量由房屋面积测绘成果决定。显而易见，房屋面积测绘这项专业性技术工作，其社会属性就是一杆“秤”，对房屋这种商品的数量起着天平的作用。房产作为不动产，随着时间的延续，其数量（面积）应是衡定不变的，客观上要求其数量（面积）的准确性能经得住时间的考验；又因房屋价格高，更显其数量（面积）准确性的重要；房屋面积测绘成果又是房屋权属登记这种行政行为依据之一，其确认的所有权人拥有的房产数量，应具有社会公信力。所以，房屋面积测绘是一杆不同寻常的“秤”。
我国自住房制度改革后，住房实行商品化，对每一个家庭而言，其住房不论是否买卖，都存在商品价值问题，进而言之，都存在房屋面积是多少的问题。所以，房屋面积测绘成果涉及到每一个家庭的利益。它的天平作用，要求准确、合法；它涉及到社会大多数人的利益，要求公正。
三、统计作用。构成城市的主体是房屋，政府管理一个城市必须对房屋总体情况作适时的统计，反映城市房屋分布情况及各种产别、结构、用途的房屋数量，为城市规划、旧城改造以及制定经济适用住房、廉租房发展计划提供决策依据。此项“房屋基本状况统计”工作是房屋权属登记机关的职责，是一项政府工作。该项工作量大面广，动态性强，要保持一个城市房屋基本状况统计具备现势性，必须采用科学的方法和现代技术来保证。该项工作的方法是基于房产测绘与房屋调查结果，使用计算机来完成；其中关键环节是利用房产平面图作载体，将调查结果附着在每一幢房屋上，再汇集成城市房屋数据库，根据需要进行统计与分析。所以，城市房屋基本状况统计离开测绘；并且，这种测绘与调查属无偿劳动，是为政府服务的。
四、编码作用。权属登记部门存储资料可用“浩繁”二字形容，对其管理是一项永无止境的信息工程。房屋信息有两个重要的特征：其一，房屋信息与实地房屋存在一一对应关系，因信息量极大，确保这种关系的正确性，成为使用房屋信息的安全“底线”；其二，房屋信息除面积差异外，个体特征不明显。例如，“1单元305室”，在城市中比比皆是。所以，在处理房屋信息时，必要面对的第一个问题是“哪一幢”或“哪一套”？《房产测量规范》为解决这个问题提供了有效的方法，那就是在房屋坐落之外，给房屋另起名字—地理编码（区号～图幅号～丘（地）号幢号～单元号～室号）。这种编码属于层次码，具有唯一性，可准确识别房产。地理编码与房产平面图共同起纽带作用，将房屋信息与实地房屋建立起一一对应关系。地理编码还在房屋信息系统运行中起传导作用。离开测绘的这种技术支持，房屋信息就失去了“根”。
在一个城市建立完整的、准确的地理编码体系，必须有完备的房产测绘做支撑，笔者认为要点为三：（1）测绘先行，分幅图覆盖城市建成区，不论房屋是否登记，各权属单元都有固定的地理编码，摆脱房屋坐落易带来的影响，保持测绘与信息系统的各自完整，相结合；（2）必须统一施测，避免重叠、疏漏、规则不一，出现编码混乱导致信息系统不稳定；（3）登记件的测绘必须遵循从编码规则，局部增减编码要符合权属登记的要求。
五、防范风险作用。近年来，部分城市建立了GIS（地理信息系统）系统，说明房屋权属登记水平在提升。笔者认为，在房屋权属登记部门建立GIS，目的应该是防范风险。目前，许多城市的登记发证率都在90%以上，权属管理成绩显著。同时，司法查封、冻结的房产证也在不断增加。风险随登记部门注销的产权证及遗失产权证也在不断增加。风险随登记工作业绩的上升而增大，部分城市为此付出了很大的代价。
通过GIS，将房产测绘与房屋登记信息结合起来，实现了从“房屋”查询登记情况的模式，弥补了单纯从“人”查询登记情况的不足，并可关联全部信息，防范重证、遗漏限制信息、坐落易变等风险。
显然，做到这一点，对房产测绘的完整性、及时规范性要求很高；尤其是分幅图上的幢号不能随意变动；并且，建立GIS工作量很大，日常维护也大，这是登记部门的内部工作，也属无偿劳动。
综上，测绘在房屋权属登记中处于基础地位，同时法律法规、档案管理、计算机应用等共同构成了房屋权属登记工作，是房屋权属登记的重要组成部分。
随着房产事业的发展，住宅的增加，测绘工作日趋繁重，足迹遍及老城和新建开发区，住宅小区。房产通过测绘之后，既实现了房屋权属登记，又满足了百姓居住需求。
关键词房产测绘房屋面积测绘
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房产测绘是通过调查和规定房产自然状况与权属状况的专业程序。按照国家法律规定所享有的房屋产权涵盖了房屋权属登记之前的测绘工作。
在房屋权属登记中应用测绘技术，是因不动产物权本身所具有的特性决定的，即不应用测绘技术，房屋权属登记无法完成。因此，国家于1991年、2000年两次颁布《房产测量规范》，使房产测绘工作成为我国一项独立的专业技术工作。
测绘在房屋权属登记中具有以下作用和地位。
一、证明作用。《房屋所有权证》是以政府的公信力颁发的，其目的是向社会公示房屋的所有权。按不动产物权的内涵，公示的内容即《房屋所有权证》证载的内容，它应该包括：房屋归谁所有，房屋在什么地点，在建筑物中哪一个部位，房屋平面形状，数量—建筑面积，品质—建筑结构。以上内容若完全用文字表达，存在下列困难：⑴房屋坐落（路、街、巷、门牌号码）是房屋在城市中的“名字”，容易变动，尤其是拆迁区域及相邻地段，更易变动，登记部门无法控制，经常出现物是“名”非，給权属登记造成混乱，甚至错误；⑵房屋存续时间长，因房屋毗连或不断分割，相邻关系复杂，用文字表达较为困难，容易产生歧义；⑶房屋平面形状是权利范围的重要特征，也是房屋面积计算的依据，更难用文字表达。
所以，利用平面图直观、可量化、不会变化等特点，用平面图记录权属登记时的权利状态，可以克服上述存在的困难。在产权证、产籍资料文字证记情况实地发生变化后，认定权属困难时，用房产平面图作为证据，追溯权属原状，可起到证明作用。证载平面图是《房屋所有权证》的组成部分，具有法律效力，是权属登记行政行为的结果之一。因此，房产测绘工作必然包含产籍资料核查、权属状况调查，尤其是实地权利范围审查。只有如此，才能保证权属证书公示信息的准确、规范，维护政府的公信力。历史上有“民讼，领证之；地讼，图证之”说。当今建筑形式日趋复杂多样，房产平面图的证明作用更显重要。
二、天平作用。商品在市场流通时，商品的数量与商品总价有直接关系；房屋这种商品的数量就是房屋面积，与房屋总价也息息相关。在市场买菜，数量由秤决定；在商店买布，数量由尺决定；在市场买房，数量由房屋面积测绘成果决定。显而易见，房屋面积测绘这项专业性技术工作，其社会属性就是一杆“秤”，对房屋这种商品的数量起着天平的作用。房产作为不动产，随着时间的延续，其数量（面积）应是衡定不变的，客观上要求其数量（面积）的准确性能经得住时间的考验；又因房屋价格高，更显其数量（面积）准确性的重要；房屋面积测绘成果又是房屋权属登记这种行政行为依据之一，其确认的所有权人拥有的房产数量，应具有社会公信力。所以，房屋面积测绘是一杆不同寻常的“秤”。
我国自住房制度改革后，住房实行商品化，对每一个家庭而言，其住房不论是否买卖，都存在商品价值问题，进而言之，都存在房屋面积是多少的问题。所以，房屋面积测绘成果涉及到每一个家庭的利益。它的天平作用，要求准确、合法；它涉及到社会大多数人的利益，要求公正。
三、统计作用。构成城市的主体是房屋，政府管理一个城市必须对房屋总体情况作适时的统计，反映城市房屋分布情况及各种产别、结构、用途的房屋数量，为城市规划、旧城改造以及制定经济适用住房、廉租房发展计划提供决策依据。此项“房屋基本状况统计”工作是房屋权属登记机关的职责，是一项政府工作。该项工作量大面广，动态性强，要保持一个城市房屋基本状况统计具备现势性，必须采用科学的方法和现代技术来保证。该项工作的方法是基于房产测绘与房屋调查结果，使用计算机来完成；其中关键环节是利用房产平面图作载体，将调查结果附着在每一幢房屋上，再汇集成城市房屋数据库，根据需要进行统计与分析。所以，城市房屋基本状况统计离开测绘；并且，这种测绘与调查属无偿劳动，是为政府服务的。
四、编码作用。权属登记部门存储资料可用“浩繁”二字形容，对其管理是一项永无止境的信息工程。房屋信息有两个重要的特征：其一，房屋信息与实地房屋存在一一对应关系，因信息量极大，确保这种关系的正确性，成为使用房屋信息的安全“底线”；其二，房屋信息除面积差异外，个体特征不明显。例如，“1单元305室”，在城市中比比皆是。所以，在处理房屋信息时，必要面对的第一个问题是“哪一幢”或“哪一套”？《房产测量规范》为解决这个问题提供了有效的方法，那就是在房屋坐落之外，给房屋另起名字—地理编码（区号～图幅号～丘（地）号幢号～单元号～室号）。这种编码属于层次码，具有唯一性，可准确识别房产。地理编码与房产平面图共同起纽带作用，将房屋信息与实地房屋建立起一一对应关系。地理编码还在房屋信息系统运行中起传导作用。离开测绘的这种技术支持，房屋信息就失去了“根”。
在一个城市建立完整的、准确的地理编码体系，必须有完备的房产测绘做支撑，笔者认为要点为三：（1）测绘先行，分幅图覆盖城市建成区，不论房屋是否登记，各权属单元都有固定的地理编码，摆脱房屋坐落易带来的影响，保持测绘与信息系统的各自完整，相结合；（2）必须统一施测，避免重叠、疏漏、规则不一，出现编码混乱导致信息系统不稳定；（3）登记件的测绘必须遵循从编码规则，局部增减编码要符合权属登记的要求。
五、防范风险作用。近年来，部分城市建立了GIS（地理信息系统）系统，说明房屋权属登记水平在提升。笔者认为，在房屋权属登记部门建立GIS，目的应该是防范风险。目前，许多城市的登记发证率都在90%以上，权属管理成绩显著。同时，司法查封、冻结的房产证也在不断增加。风险随登记部门注销的产权证及遗失产权证也在不断增加。风险随登记工作业绩的上升而增大，部分城市为此付出了很大的代价。
通过GIS，将房产测绘与房屋登记信息结合起来，实现了从“房屋”查询登记情况的模式，弥补了单纯从“人”查询登记情况的不足，并可关联全部信息，防范重证、遗漏限制信息、坐落易变等风险。
显然，做到这一点，对房产测绘的完整性、及时规范性要求很高；尤其是分幅图上的幢号不能随意变动；并且，建立GIS工作量很大，日常维护也大，这是登记部门的内部工作，也属无偿劳动。
综上，测绘在房屋权属登记中处于基础地位，同时法律法规、档案管理、计算机应用等共同构成了房屋权属登记工作，是房屋权属登记的重要组成部分。
随着房产事业的发展，住宅的增加，测绘工作日趋繁重，足迹遍及老城和新建开发区，住宅小区。房产通过测绘之后，既实现了房屋权属登记，又满足了百姓居住需求。