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【摘 要】近年来南阳物业管理行业发展迅速，南阳物业管理行业每年可吸纳大约3000人就业，在创造经济效益的同时也产生了良好的社会效益，但物业管理企业发展面临良好机遇的同时也存在着诸多问题亟待解决。
【关键词】企业管理；业主；企业品牌
近年来南阳市中心城区和所辖各县房地产业发展迅猛，物业管理作为房地产体系的重要组成部分和配套工程，被视为极富发展潜力、极有发展前途的服务型行业，在城市管理和经济社会发展中发挥着不可替代的重要作用。有关数据显示，南阳物业管理行业每年可吸纳大约3000人就业，在创造经济效益的同时也产生了良好的社会效益，但物业管理企业发展面临良好机遇的同时也存在着诸多问题亟待解决。
一、南阳物业管理企业发展过程中存在的问题
（1）市场化价格机制缺失，收费偏低致企业亏损。物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制影响该行业的收费标准多数实行政府定价或政府指导定价。由于政府价格主管部门制订指导价时参照的是多年前的标准，没有充分考虑到物业管理成本、物业服务水平以及物价上涨情况，收费标准成本联动机制的缺失，成为制约物业管理行业发展的瓶颈。以南阳市春泉物业管理公司为例，参照现行标准，该公司的物业管理费被核定为0.95元/平方米/月，而按照实际成本支出来算，收费标准要定到1.2元/平方米/月以上公司才能盈利。物业管理的收费标准与服务成本之间存在较大差异，现行标准致使公司每年亏损十几万元，企业盈利难以保证。春泉公司的情况并非个例，调查走访发现，南阳市大部分物业管理企业都处于微利经营甚至是亏损状态，这一现状严重制约了物业管理行业的健康有序发展。（2）物业管理法制建设滞后，企业权益难以保障。物业管理法律法规是物业企业有序运作的基本前提和重要保障，但截至目前，完整系统的物业管理法律体系仍未形成。相关法规制度不够严密具体，执行起来操作性差，这给依法解决物业管理过程中存在的问题带来了困难。例如，《物业管理条例》规定业主有选聘和解聘物业服务企业的权力，但对业主应如何监督物业企业、企业触碰哪些“高压线”应被解聘等缺乏客观具体的标准。只笼统地规定需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因为没有具体的指标可以衡量，物业企业是否合格全由主观意识决定，业主群体判断的客观性及监督的公正性值得商榷。此外，物业管理的法律救助远远滞后于行业发展。由于物业企业对业主没有任何实质管理权，即使业主长期无故拖欠物业费，私拉电线影响居住环境，物业公司也只能束手无策，无权采用约束管制措施。当前业主拒交、拖欠服务费的现象并不鲜见，物业费收缴率低、追收困难的现象十分普遍，这一点严重制约了物业行业的发展。而随着房地产业的快速发展，炒房者大量涌现，空置房日益增加，空置房产的物业费征收渐成难点。调查走访了解到，新建小区内通常会有20%～30%空置房，根据物业管理有关法律法规，对于空置房可按照规定比例征收服务费，而实际上这一规定却很难执行。对于业主拒缴、拖欠物业费以及空置房费用无法征缴等问题，现有法规制度中缺乏便捷有效的解决途径，多数情况下只能不了了之，导致费用征收问题大量积压难以解决。（3）管理界限不明，企业责任过重。开发公司与物业企业责任不明。社会公众对物业管理企业与地产开发企业缺乏正确区分，物业企业被人们普遍定义为地产售后投诉处。不少人误认为物业企业是地产开发企业的下属机构，房产物业出现问题理应由物业公司解决。实际上，大多数物业管理公司并没有参与地产的开发建设。一些开发商追求短期经济效益，只建造、不管理，建设规划缺乏长远考虑，遗留下来配套设施不完备、建筑物质量低下、规划建设滞后等问题影响了物业管理企业的正常运转。（4）基础薄弱难获规模效益，人才匮乏服务水平有待提高。目前从整体上看南阳物业管理企业资质参差不齐，规模普遍偏小，管理项目数量偏少仍是不争的事实。由于物业管理企业提供的是服务，硬件设施方面的要求不高，入行门槛相对低，“几张桌子几个人”便能构成一个公司，因而企业资质水平存在很大差异。一些企业基础思想观念、管理经验、人才队伍和技术等方面存在明显不足；一些企业不能严格履行合同，服务等级标准规定的定时保安巡逻、全天电话报修等项目很少能够实施到位；一些企业由于规模小、效益差，连门卫、保洁等基本服务都难以保证。
二、对南阳物业管理企业发展的对策建议
（1）健全法制、提供政策，促进物业管理市场化进程。物业管理公司的企业性质决定了其发展只能走市场化道路。但物业管理作为一项复杂的社会系统工程，需要政府及各有关部门的支持与配合。政府应转变职能，从直接管理、干预物业企业的经营管理转向宏观调控，努力促进物业管理的社会化、市场化进程。应在强化物业企业资质管理，把好物业管理市场准入关的前提下引进竞争机制，鼓励通过招标、协议等方式公开选聘物业管理公司，充分运用市场竞争机制进行资源的合理配置。放开价格管制政策，收费标准中除特殊项目实行政府指导价外一般由市场决定，实行政府指导价的项目也应根据目前人工成本的变动做出适当调整。建立健全统一的物业管理法律体系，明确界定物业管理公司、地产开发商、消费者之间的权责问题，出台应对物业纠纷特别是管理费用纠纷的快捷处理手段，依法维护各方权益。政府应牵头协调好各行业管理部门、公共事务部门与物业管理企业的关系，制定切实可行的地方法规，为企业发展提供良好政策环境。（2）强化管理、延伸服务，不断开拓市场领域。物业管理企业属于劳动密集型产业，人工费在企业成本支出中所占比重最大。参与调研的企业普遍反映，人工费基本要占到企业总成本的50%以上，因此企业必须强化自身经营管理，通过资源合理配置，进一步降低成本，提高经济效益。物业管理是综合性服务行业，管理的对象是物业，服务对象是人，受雇于业主、服务于业主，这就必须坚持业主主导原则。应注重人才的培养与储备，加强对从业人员的专业化培训，以利于精细化管理和人性化服务。除提供常规的环境保洁、安保维护、日常维修等常规服务项目外，还应充分发挥综合管理和专业化管理的优势，深挖业主资源，分析居民对物业服务的潜在需求，及时做好服务的延伸策划，开拓特色、增值服务。数位物业企业负责人表示，今后将增设便捷家政、室内装修等衍生服务项目，逐步扩大业务覆盖面，以特色服务塑造企业品牌，实现现代物业企业经营的良性循环，促进现代物业企业不断发展壮大。（3）加强自律、正面引导，营造良好舆论氛围。物业管理行业在南阳属于新兴行业，要取得社会各界的理解和认同，首先要增强行业自律。物业管理行业首先应自我约束，坚决贯彻执行《物业法》、《物业管理条例》等法律法规，遵照委托合同提供质价相符的服务，走规范化发展道路。其次，必须加强物业管理行业的职能宣传以及正确的舆论引导。物业管理企业可运用小区宣传栏、发放传单、召开业主代表大会等多种形式，广泛宣传物业管理的职能、服务范围、政府相关政策以及对小区管理的要求等，帮助业主走出认识误区。媒体应注重自身在引导社会舆论方面的作用，正确把握宣传导向，加强物业管理知识、相关法律法规的宣传，通过刊登和解读政策法规等手段，引导居民形成正确的物业管理消费观念，使广大业主认识到物业管理行业的发展对于改善居民居住生活的重要性，努力为物业管理行业的发展营造良好舆论氛围。
总之，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理企业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。
参 考 文 献
[1]物业管理条例.国务院令[2007]第504号修订
[2]林姜.浅析物业管理交接纠纷的成因与法律对策[J].企业导报.2010（2）
[3]物业法律基础[M].北京：中国建筑工业出版社，2005（6）
【关键词】企业管理；业主；企业品牌
近年来南阳市中心城区和所辖各县房地产业发展迅猛，物业管理作为房地产体系的重要组成部分和配套工程，被视为极富发展潜力、极有发展前途的服务型行业，在城市管理和经济社会发展中发挥着不可替代的重要作用。有关数据显示，南阳物业管理行业每年可吸纳大约3000人就业，在创造经济效益的同时也产生了良好的社会效益，但物业管理企业发展面临良好机遇的同时也存在着诸多问题亟待解决。
一、南阳物业管理企业发展过程中存在的问题
（1）市场化价格机制缺失，收费偏低致企业亏损。物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制影响该行业的收费标准多数实行政府定价或政府指导定价。由于政府价格主管部门制订指导价时参照的是多年前的标准，没有充分考虑到物业管理成本、物业服务水平以及物价上涨情况，收费标准成本联动机制的缺失，成为制约物业管理行业发展的瓶颈。以南阳市春泉物业管理公司为例，参照现行标准，该公司的物业管理费被核定为0.95元/平方米/月，而按照实际成本支出来算，收费标准要定到1.2元/平方米/月以上公司才能盈利。物业管理的收费标准与服务成本之间存在较大差异，现行标准致使公司每年亏损十几万元，企业盈利难以保证。春泉公司的情况并非个例，调查走访发现，南阳市大部分物业管理企业都处于微利经营甚至是亏损状态，这一现状严重制约了物业管理行业的健康有序发展。（2）物业管理法制建设滞后，企业权益难以保障。物业管理法律法规是物业企业有序运作的基本前提和重要保障，但截至目前，完整系统的物业管理法律体系仍未形成。相关法规制度不够严密具体，执行起来操作性差，这给依法解决物业管理过程中存在的问题带来了困难。例如，《物业管理条例》规定业主有选聘和解聘物业服务企业的权力，但对业主应如何监督物业企业、企业触碰哪些“高压线”应被解聘等缺乏客观具体的标准。只笼统地规定需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因为没有具体的指标可以衡量，物业企业是否合格全由主观意识决定，业主群体判断的客观性及监督的公正性值得商榷。此外，物业管理的法律救助远远滞后于行业发展。由于物业企业对业主没有任何实质管理权，即使业主长期无故拖欠物业费，私拉电线影响居住环境，物业公司也只能束手无策，无权采用约束管制措施。当前业主拒交、拖欠服务费的现象并不鲜见，物业费收缴率低、追收困难的现象十分普遍，这一点严重制约了物业行业的发展。而随着房地产业的快速发展，炒房者大量涌现，空置房日益增加，空置房产的物业费征收渐成难点。调查走访了解到，新建小区内通常会有20%～30%空置房，根据物业管理有关法律法规，对于空置房可按照规定比例征收服务费，而实际上这一规定却很难执行。对于业主拒缴、拖欠物业费以及空置房费用无法征缴等问题，现有法规制度中缺乏便捷有效的解决途径，多数情况下只能不了了之，导致费用征收问题大量积压难以解决。（3）管理界限不明，企业责任过重。开发公司与物业企业责任不明。社会公众对物业管理企业与地产开发企业缺乏正确区分，物业企业被人们普遍定义为地产售后投诉处。不少人误认为物业企业是地产开发企业的下属机构，房产物业出现问题理应由物业公司解决。实际上，大多数物业管理公司并没有参与地产的开发建设。一些开发商追求短期经济效益，只建造、不管理，建设规划缺乏长远考虑，遗留下来配套设施不完备、建筑物质量低下、规划建设滞后等问题影响了物业管理企业的正常运转。（4）基础薄弱难获规模效益，人才匮乏服务水平有待提高。目前从整体上看南阳物业管理企业资质参差不齐，规模普遍偏小，管理项目数量偏少仍是不争的事实。由于物业管理企业提供的是服务，硬件设施方面的要求不高，入行门槛相对低，“几张桌子几个人”便能构成一个公司，因而企业资质水平存在很大差异。一些企业基础思想观念、管理经验、人才队伍和技术等方面存在明显不足；一些企业不能严格履行合同，服务等级标准规定的定时保安巡逻、全天电话报修等项目很少能够实施到位；一些企业由于规模小、效益差，连门卫、保洁等基本服务都难以保证。
二、对南阳物业管理企业发展的对策建议
（1）健全法制、提供政策，促进物业管理市场化进程。物业管理公司的企业性质决定了其发展只能走市场化道路。但物业管理作为一项复杂的社会系统工程，需要政府及各有关部门的支持与配合。政府应转变职能，从直接管理、干预物业企业的经营管理转向宏观调控，努力促进物业管理的社会化、市场化进程。应在强化物业企业资质管理，把好物业管理市场准入关的前提下引进竞争机制，鼓励通过招标、协议等方式公开选聘物业管理公司，充分运用市场竞争机制进行资源的合理配置。放开价格管制政策，收费标准中除特殊项目实行政府指导价外一般由市场决定，实行政府指导价的项目也应根据目前人工成本的变动做出适当调整。建立健全统一的物业管理法律体系，明确界定物业管理公司、地产开发商、消费者之间的权责问题，出台应对物业纠纷特别是管理费用纠纷的快捷处理手段，依法维护各方权益。政府应牵头协调好各行业管理部门、公共事务部门与物业管理企业的关系，制定切实可行的地方法规，为企业发展提供良好政策环境。（2）强化管理、延伸服务，不断开拓市场领域。物业管理企业属于劳动密集型产业，人工费在企业成本支出中所占比重最大。参与调研的企业普遍反映，人工费基本要占到企业总成本的50%以上，因此企业必须强化自身经营管理，通过资源合理配置，进一步降低成本，提高经济效益。物业管理是综合性服务行业，管理的对象是物业，服务对象是人，受雇于业主、服务于业主，这就必须坚持业主主导原则。应注重人才的培养与储备，加强对从业人员的专业化培训，以利于精细化管理和人性化服务。除提供常规的环境保洁、安保维护、日常维修等常规服务项目外，还应充分发挥综合管理和专业化管理的优势，深挖业主资源，分析居民对物业服务的潜在需求，及时做好服务的延伸策划，开拓特色、增值服务。数位物业企业负责人表示，今后将增设便捷家政、室内装修等衍生服务项目，逐步扩大业务覆盖面，以特色服务塑造企业品牌，实现现代物业企业经营的良性循环，促进现代物业企业不断发展壮大。（3）加强自律、正面引导，营造良好舆论氛围。物业管理行业在南阳属于新兴行业，要取得社会各界的理解和认同，首先要增强行业自律。物业管理行业首先应自我约束，坚决贯彻执行《物业法》、《物业管理条例》等法律法规，遵照委托合同提供质价相符的服务，走规范化发展道路。其次，必须加强物业管理行业的职能宣传以及正确的舆论引导。物业管理企业可运用小区宣传栏、发放传单、召开业主代表大会等多种形式，广泛宣传物业管理的职能、服务范围、政府相关政策以及对小区管理的要求等，帮助业主走出认识误区。媒体应注重自身在引导社会舆论方面的作用，正确把握宣传导向，加强物业管理知识、相关法律法规的宣传，通过刊登和解读政策法规等手段，引导居民形成正确的物业管理消费观念，使广大业主认识到物业管理行业的发展对于改善居民居住生活的重要性，努力为物业管理行业的发展营造良好舆论氛围。
总之，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理企业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。
参 考 文 献
[1]物业管理条例.国务院令[2007]第504号修订
[2]林姜.浅析物业管理交接纠纷的成因与法律对策[J].企业导报.2010（2）
[3]物业法律基础[M].北京：中国建筑工业出版社，2005（6）