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【摘要】：实施老旧小区改造是改善居民生活环境，提高群众生活质量的重大民生工程，是完善社区治理体系，增强群众获得感、幸福感的有力行动，是推动我省城市建设的重要举措。如何在老旧小区改造工作推进过程中做到舒民心、顺民意、解民忧，好事办好，我们通过对我省部分老旧小区开展调研的基础上，针对当前我省老旧小区改造过程中存在的问题提出改进建议。
【关键词】：老旧小区 改造 建议
一、我省老旧小区改造工作推进过程中易出现的问题
（一）老旧小区普遍现行管理服务机制不健全，物业管理水平低甚至缺失，居民自治程度较低，这就导致改造工作无法从根本上解决造成老旧小区各类问题的历史和管理问题，改造效果缺乏可持续性。由于老旧小区大部分规模偏小，且没有电梯等现代化设施，使其物业费收费标准较低，加之部分居民的公共意识、文明意识以及购买服务意识的缺失，导致许多物业公司拒绝进驻老旧小区，或进驻一段时间后，由于物业费收入较低但老旧小区内部需修正地方较多又再次退出小区物业管理。因此，当前老旧小区普遍存在长期未有正规物业管理，以单位管理、业主自管和“各扫门前雪”的松散物业管理模式为主。
（二）老旧小区普遍环境条件差，配套设施缺失，导致改造工作存在诸多挑战，影响改造进程。老旧小区建成时间较早，受当时技术、资金、标准规范等因素的限制，所以楼房本身质量不高。随着房屋使用时间的增长，老旧小区普遍存在环境较差、配套设备不完善的问题，较为突出的是取暖用电。
（三）改造工作内容与居民需求不對接，二者契合度不足。老旧小区改造涉及居民群体庞大，群体间受年龄、职业、经济收入等因素影响，对房屋改造需求也不尽相同。因此，虽在改造工作开展前会进行充分的民意调研，但难免出现个别问题、个别意愿难以顾及的情况出现。
（四）居民接受小区改造工作的意愿不强，配合度不高。老旧小区改造工作本是提升居民生活质量的利民好事，但是由于改造的施工过程难免影响居民的正常生活，加之改造工作政策、施工进程等的宣传不到位，居民知情度较低，极易对改造工作产生抵触情绪，不愿意配合甚至阻碍改造工作的开展。
二、稳步推进老旧小区改造的5点建议
（一）逐步探索、建立老旧小区长效管理机制。一是以小区改造为契机，推动小区治理体系的转型升级，积极探索建立社区居委会、物业服务单位和业主委员会“三位一体”的管理模式，把提升居民自治能力融入到改造过程中去，打造老旧小区治理模式的新局面。二是对于当前没有专业物业公司管理的小区，以此次改造工作为契机吸引物业公司入驻，并对小区实施市场化、专业化的物业管理。逐步实现老旧小区自治化、专业化、市场化管理的新模式。
（二）明确改造工作的责任主体，加强改造工作的组织协调。老旧小区改造工作是一项系统性的大规模工程，要做到工作的保质保量，就需要各部门间的协调配合和有序组织。建议各市在以市政府为本市改造工作总指挥的前提下，设置相应的领导小组，领导小组下设专门办公室，负责改造工作的综合协调，并进一步明确改造工作小组各成员单位的主要职责。由综合协调办公室定期组织各成员单位召开工作推进会，分析和处理改造工作中既有的问题，做到有问题及时协调、及时处理。不断健全改造工作考核机制，将对老旧小区改造工作的巡查督查工作落到实处，把对老旧小区的改造管理工作纳入到各级政府的目标责任制考核范围，确保老旧小区改造工作稳步推进。
（三）小区改造与稳定民心、赢得民意相结合。一是充分对接居民需求。在改造工作开展前，充分运用调研、座谈、走访入户等多种形式听取居民意见，对小区应该改什么、怎么改与居民进行充分的协商沟通，将群众呼声高的需求项目纳入改造计划中去。二是在改造方案设计阶段，居民代表与专家顾问一道对改造计划进行评估和审核，对不当之处提出修改意见，并在开工前将改造方案张贴在小区内主要位置公示，再次征求居民意见。
（四）充分利用宣传窗口，努力营造良好的舆论氛围。一是在电视台、广播、报纸设置专题栏目“小社区，大变样”，积极宣传老旧小区改造的相关利好文件政策，定期播报改造工作进展及产生的良好效果，提升群众对改造工作的支持度和信任感。二是充分发挥和调动社区工作人员、社区退休党员、志愿者和热心居民参与改造活动的热情和积极性，扩大改造工作在居民间的而影响力，使广大居民充分认识到小区改造的重大意义，从而使其积极配合改造工作向前推进，尽量减少和避免改造过程中的群众阻力。三是充分挖掘使用新媒体资源。新媒体具有受众广、传播范围大、影响力深远等独特优势，在老旧小区改造工作推进过程中可运用如微信公众号、微博、手机客户端、视频软件等新媒体平台扩大改造工作影响力，奠定社会基础。
（五）建立起完善的资金筹措机制。一是明晰产权问题。建议对于产权主体多样的可打包转让给单一产权主体，理清产权关系，从根本上解决产权主义混乱的历史遗留问题。在明晰产权的基础上，按照“谁受益、谁出资”的原则划定出资主体。二是积极引入社会资本开展市场化运作，以小区改造为契机，借助对小区的物业、基础设施等资源的充分开发利用，寻找可开发的效益和商机，建立起产权主体与社会资本的共建共治共享机制。三是通过对改造工作的周期考核，建立起绩效激励机制，“以奖代补”。
【参考文献】
【1】王晓璐，胡龙.上海市老旧小区海绵城市改造设计要点及案例分析[J].中国市政工程，2018（05）：82-86+112.
【2】葛红刚.基于老旧小区整治与改造的实践探究[J].住宅与房地产，2018（27）：26.
【3】田灵江.老旧住宅小区改造调研与思考[J].住宅产业，2018（09）：27-33.
【4】冯燕珠，高英，郑国华.福州市仓山区老旧小区绿化现状及改造方案[J].黑龙江农业科学，2018（09）：88-93.
【关键词】：老旧小区 改造 建议
一、我省老旧小区改造工作推进过程中易出现的问题
（一）老旧小区普遍现行管理服务机制不健全，物业管理水平低甚至缺失，居民自治程度较低，这就导致改造工作无法从根本上解决造成老旧小区各类问题的历史和管理问题，改造效果缺乏可持续性。由于老旧小区大部分规模偏小，且没有电梯等现代化设施，使其物业费收费标准较低，加之部分居民的公共意识、文明意识以及购买服务意识的缺失，导致许多物业公司拒绝进驻老旧小区，或进驻一段时间后，由于物业费收入较低但老旧小区内部需修正地方较多又再次退出小区物业管理。因此，当前老旧小区普遍存在长期未有正规物业管理，以单位管理、业主自管和“各扫门前雪”的松散物业管理模式为主。
（二）老旧小区普遍环境条件差，配套设施缺失，导致改造工作存在诸多挑战，影响改造进程。老旧小区建成时间较早，受当时技术、资金、标准规范等因素的限制，所以楼房本身质量不高。随着房屋使用时间的增长，老旧小区普遍存在环境较差、配套设备不完善的问题，较为突出的是取暖用电。
（三）改造工作内容与居民需求不對接，二者契合度不足。老旧小区改造涉及居民群体庞大，群体间受年龄、职业、经济收入等因素影响，对房屋改造需求也不尽相同。因此，虽在改造工作开展前会进行充分的民意调研，但难免出现个别问题、个别意愿难以顾及的情况出现。
（四）居民接受小区改造工作的意愿不强，配合度不高。老旧小区改造工作本是提升居民生活质量的利民好事，但是由于改造的施工过程难免影响居民的正常生活，加之改造工作政策、施工进程等的宣传不到位，居民知情度较低，极易对改造工作产生抵触情绪，不愿意配合甚至阻碍改造工作的开展。
二、稳步推进老旧小区改造的5点建议
（一）逐步探索、建立老旧小区长效管理机制。一是以小区改造为契机，推动小区治理体系的转型升级，积极探索建立社区居委会、物业服务单位和业主委员会“三位一体”的管理模式，把提升居民自治能力融入到改造过程中去，打造老旧小区治理模式的新局面。二是对于当前没有专业物业公司管理的小区，以此次改造工作为契机吸引物业公司入驻，并对小区实施市场化、专业化的物业管理。逐步实现老旧小区自治化、专业化、市场化管理的新模式。
（二）明确改造工作的责任主体，加强改造工作的组织协调。老旧小区改造工作是一项系统性的大规模工程，要做到工作的保质保量，就需要各部门间的协调配合和有序组织。建议各市在以市政府为本市改造工作总指挥的前提下，设置相应的领导小组，领导小组下设专门办公室，负责改造工作的综合协调，并进一步明确改造工作小组各成员单位的主要职责。由综合协调办公室定期组织各成员单位召开工作推进会，分析和处理改造工作中既有的问题，做到有问题及时协调、及时处理。不断健全改造工作考核机制，将对老旧小区改造工作的巡查督查工作落到实处，把对老旧小区的改造管理工作纳入到各级政府的目标责任制考核范围，确保老旧小区改造工作稳步推进。
（三）小区改造与稳定民心、赢得民意相结合。一是充分对接居民需求。在改造工作开展前，充分运用调研、座谈、走访入户等多种形式听取居民意见，对小区应该改什么、怎么改与居民进行充分的协商沟通，将群众呼声高的需求项目纳入改造计划中去。二是在改造方案设计阶段，居民代表与专家顾问一道对改造计划进行评估和审核，对不当之处提出修改意见，并在开工前将改造方案张贴在小区内主要位置公示，再次征求居民意见。
（四）充分利用宣传窗口，努力营造良好的舆论氛围。一是在电视台、广播、报纸设置专题栏目“小社区，大变样”，积极宣传老旧小区改造的相关利好文件政策，定期播报改造工作进展及产生的良好效果，提升群众对改造工作的支持度和信任感。二是充分发挥和调动社区工作人员、社区退休党员、志愿者和热心居民参与改造活动的热情和积极性，扩大改造工作在居民间的而影响力，使广大居民充分认识到小区改造的重大意义，从而使其积极配合改造工作向前推进，尽量减少和避免改造过程中的群众阻力。三是充分挖掘使用新媒体资源。新媒体具有受众广、传播范围大、影响力深远等独特优势，在老旧小区改造工作推进过程中可运用如微信公众号、微博、手机客户端、视频软件等新媒体平台扩大改造工作影响力，奠定社会基础。
（五）建立起完善的资金筹措机制。一是明晰产权问题。建议对于产权主体多样的可打包转让给单一产权主体，理清产权关系，从根本上解决产权主义混乱的历史遗留问题。在明晰产权的基础上，按照“谁受益、谁出资”的原则划定出资主体。二是积极引入社会资本开展市场化运作，以小区改造为契机，借助对小区的物业、基础设施等资源的充分开发利用，寻找可开发的效益和商机，建立起产权主体与社会资本的共建共治共享机制。三是通过对改造工作的周期考核，建立起绩效激励机制，“以奖代补”。
【参考文献】
【1】王晓璐，胡龙.上海市老旧小区海绵城市改造设计要点及案例分析[J].中国市政工程，2018（05）：82-86+112.
【2】葛红刚.基于老旧小区整治与改造的实践探究[J].住宅与房地产，2018（27）：26.
【3】田灵江.老旧住宅小区改造调研与思考[J].住宅产业，2018（09）：27-33.
【4】冯燕珠，高英，郑国华.福州市仓山区老旧小区绿化现状及改造方案[J].黑龙江农业科学，2018（09）：88-93.