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山东省淄博市博山区，一边面临煤炭资源枯竭带来的经济压力，一边面临高达24.2%（远远高于全国15%的平均水平）的老龄化比例。虽然当地政府多年前就试图通过发展养老产业来促进当地民生、经济发展，但19亿元的高额投资还是让当地政府望而却步。如今，当地政府用8500万元资本金投入撬动了19.25亿元的养老基础设施建设。
正如淄博市博山区区长任书升说：“通过运作PPP项目，博山区把受困于财力多年来敢想不敢干、甚至不敢想的项目变成了现实，我们打赢了‘小县城、穷财政、干大项目’的逆袭战。”
示范项目背景
老工业城市资源枯竭，无力建设养老设施
淄博市是一个老工业城市，博山区是依靠煤炭发展起来的独立工矿区，但是随着近年来煤炭资源的枯竭，出现了产业效益下降、经济总量不足、地方财力薄弱等问题。
与此同时，博山区步入“老龄社会”。根据博山区民政局向《中国经济周刊》记者提供的数据：截至2015年年底，淄博市博山区老龄化比例高达24.2%，人口老龄化率远远高于全国15%的平均水平。按照当前每年3.7%的递增速度，预计到2020年，淄博市老年人将达到101.4万，占全市人口总数的22.5%。
“养老设施发展滞后与养老需求快速增长的矛盾是摆在博山区委、区政府面前急需解决的问题。”博山区财政局党组成员、运营公司经理翟所信向《中国经济周刊》记者表示。
据翟所信介绍，其实当地政府多年前便开始研究养老问题，并做了大量的探索性工作。通过对姚家峪村进行实地调研论证，发现姚家峪村非常适合建设养老中心。
姚家峪地处北纬36°的北温带，平均海拔480米，是世界公认的最适宜人居的纬度和海拔高度。该村距离城区仅10分钟车程，森林覆盖率高达97%，具备“离尘不离城”的条件，是本地远近闻名的长寿村。
当地设计院也针对项目进行了规划设计，根据规划，整体投资竟然高达19亿元。博山区委、区政府意识到：在传统模式下，局限于财力和产业的特殊性，地方政府一无资金二无专业团队根本无法单独支撑一个社会化的养老服务项目。
2015年4月，博山区委、区政府响应国家推广运用政府和社会资本合作模式的号召，提出用PPP模式建设博山姚家峪生态养老中心。
根据博山区财政局向《中国经济周刊》记者提供的材料，姚家峪生态养老中心项目总投资19.25亿元，占地29公顷，总建筑面积61万平方米，主要建设内容包括社会福利养老中心、养老公寓、配套建设综合服务中心、医疗中心、商业中心、文体休闲中心等，项目以生态养生养老为基础，医疗、保健、康复为保障，建设养老与生态、文化、有机农业、旅游、“互联网 ”等有机结合的养老社区。项目分三期建设，建设周期5年，2015年10月开工建设，计划2020年4月全部竣工。项目全部建成后，可容纳10000人养生养老。
示范项目进展
资本金4.25亿已到位，银行贷款3.8亿将投放
淄博泰和房地产开发有限责任公司（下称“泰和房地产”）董事长房利军是一个地地道道的博山人，作为一名有社会责任感的企业家，面对高人口老龄化率，他一直想反哺家乡，为博山老年事业发展贡献一份力量。
2015年5月，博山区民政局委托山东招标股份有限公司在淄博市政府采购网、山东省政府采购网发布了资格预审公告。
泰和房地产牵头上海道联投资有限公司、中国建筑第二工程局有限公司成立了联合体，参与姚家峪生态养老中心的PPP项目公开竞争性磋商。
2015年6月29日，在多家竞争者中，凭借合理的报价和足够的实力脱颖而出，泰和房地产（联合体）中标。
2015年7月泰和房地产（联合体）与区民政局签署特许经营协议，同时注册SPV公司（特殊目的公司）——山东凯富瑞生态颐养有限公司，负责养老项目具体的融资、建设、运营，经营范围是老年人养护服务，养老产业，养老设施开发、建设等。
据《中国经济周刊》记者从泰和房地产了解，凯富瑞公司一期注册资本3000万元，公司由四大股东投资组成，分别是淄博泰和房地产开发有限责任公司出资1380万元持股比例46%，淄博市博山区公有资产经营公司出资600万元持股比例20%，上海道联投资有限公司出资870万元持股比例29%，中国建筑第二工程局有限公司出资150万元持股比例5%。根据项目需要，四方将同比例增资，直至增资到4.25亿元。
据凯富瑞公司介绍，目前，项目资本金4.25亿元已到位，国开行首笔贷款3.8亿元将于近期投放，已建设居民回迁楼335户，施工临时道路10公里，项目南广场和一期福利养老院正在建设中。
在项目实施过程中，博山区民政局负责制定养老服务标准，按照标准进行监督和管理;凯富瑞公司将积极发挥其优势，引进美国、台湾先进的设计理念、管理经验和管理人才，实现资源优势高度整合，专业化分工。
泰和房地产董事长房利军表示：“民办养老机构从新建、开业到老年人入住比例提高需要一个过程，保守估计需要5～8年。对于社会资本来说，较大的资金投入以及较长的回本周期、微薄的利润是我们需要咬牙共同迈过的第一道坎。”
示范项目亮点
结合当地环境探索“中国式”养老模式
区民政局党委委员、社会组织党工委副书记焦芳芳向《中国经济周刊》记者表示：当初选中淄博泰和房地产开发有限责任公司联合体，原因之一便是符合“专业的人干专业的事”的PPP精神，三家企业的主营业务分别是房地产开发、工程建设、投资管理，同时联合体中三家单位在各自行业内均有不俗的成就。
泰和房地产凭借自身多年房地产的经验，引入了“有机整合山水生态、自然风光、有机农业、乡村旅游的养老社区”概念。根据老年人的兴趣爱好设立活动板块，提供多样化的养生养老服务。房利军向《中国经济周刊》记者表示：“我们希望通过该项目打破人们对养老院的固有印象。” 作为具有强大施工建设能力的公司，中建二局发挥在设计、建设方面的优势。中建二局项目经理张东旭向《中国经济周刊》记者表示：“在项目设计时整合资源进行产业导入，引进绿色低碳设计;在项目建设阶段积极进行强有力的建设监管，并提出较为合理的施工方案，为项目的品质保驾护航。”
上海道联投资利用多年房地产开发营销经验从管理和资源角度对项目进行支撑。“在资源方面，一般中小城市资源不足，我们利用房地产领域多年资源渠道，介绍优秀的设计团队和商业建设团队。”该公司总裁夏松峰表示。
据了解，凯富瑞公司先后委托美国PE设计事务所、英国LA建筑设计有限公司、同济大学、清华大学进行建筑设计。与联想、光大汇晨、万科、台湾长庚养生村洽谈运营合作意向，聘请台湾长庚养生村经理、台湾发展研究院老年事业部主任担任项目运营主管。通过全球范围引进、借鉴先进经验提升管理理念。
夏松峰表示：“养老行业最重要的还是服务，我国养老服务行业起步比较晚。我们通过全球范围引进、借鉴先进经验与当地环境结合。”
根据凯富瑞公司向《中国经济周刊》记者提供材料，姚家峪生态养老项目采用区域整体开发模式，园区建设以生态、文化、养生养老为基础，医疗、保健、康复为保障，着力打造康体医疗、生活支持、文化教育、安全保障四大运营服务体系。一是在项目规划区内建设一个“峨峨兮若泰山，洋洋兮若江河”的高山流水景观，使养老与生态环境结合;二是通过设立孔子学院、老年大学等文化平台，让老年人通过国学文化、琴棋书画、打拳练剑等文体活动修身养性，加深情感交流，建立一种充实、愉快的养老生活方式，实现养老与人文的结合;三是配套建设和尚房红色文化村、岭西文创工坊、桃花泉有机农场、樵岭前旅游小镇等42平方公里的健康产业园，老年人可以进行短途的山水游、民俗游、开心农场体验游、采摘游，实现养老和观光农业、旅游业的融合发展;四是通过设立马公祠医护中心、淋漓湖康养中心、温泉理疗中心、健身中心，通过疾病治疗、慢病康复、保健疗养等方式，增强对老年人身体健康的保障;五是搭建“智慧养老云服务管理平台”，借助互联网和各类终端向老年人及家属提供涉及安全看护、健康管理、远程医疗、生活照料、休闲娱乐、亲情关爱等智慧养老服务，将“互联网 ”和养老有机结合起来。
姚家峪设计方案
据悉，下一步，凯富瑞公司将积极学习美国、台湾的先进养老理念，提出了探索“中国式”的养老模式思路，进一步细化、完善规划设计方案，结合项目的运营理念和地形特点设计单体建筑的布局、样式和色调，自然融入博山孝文化、陶琉文化和齐文化。
正如淄博市博山区区长任书升说：“通过运作PPP项目，博山区把受困于财力多年来敢想不敢干、甚至不敢想的项目变成了现实，我们打赢了‘小县城、穷财政、干大项目’的逆袭战。”
示范项目背景
老工业城市资源枯竭，无力建设养老设施
淄博市是一个老工业城市，博山区是依靠煤炭发展起来的独立工矿区，但是随着近年来煤炭资源的枯竭，出现了产业效益下降、经济总量不足、地方财力薄弱等问题。
与此同时，博山区步入“老龄社会”。根据博山区民政局向《中国经济周刊》记者提供的数据：截至2015年年底，淄博市博山区老龄化比例高达24.2%，人口老龄化率远远高于全国15%的平均水平。按照当前每年3.7%的递增速度，预计到2020年，淄博市老年人将达到101.4万，占全市人口总数的22.5%。
“养老设施发展滞后与养老需求快速增长的矛盾是摆在博山区委、区政府面前急需解决的问题。”博山区财政局党组成员、运营公司经理翟所信向《中国经济周刊》记者表示。
据翟所信介绍，其实当地政府多年前便开始研究养老问题，并做了大量的探索性工作。通过对姚家峪村进行实地调研论证，发现姚家峪村非常适合建设养老中心。
姚家峪地处北纬36°的北温带，平均海拔480米，是世界公认的最适宜人居的纬度和海拔高度。该村距离城区仅10分钟车程，森林覆盖率高达97%，具备“离尘不离城”的条件，是本地远近闻名的长寿村。
当地设计院也针对项目进行了规划设计，根据规划，整体投资竟然高达19亿元。博山区委、区政府意识到：在传统模式下，局限于财力和产业的特殊性，地方政府一无资金二无专业团队根本无法单独支撑一个社会化的养老服务项目。
2015年4月，博山区委、区政府响应国家推广运用政府和社会资本合作模式的号召，提出用PPP模式建设博山姚家峪生态养老中心。
根据博山区财政局向《中国经济周刊》记者提供的材料，姚家峪生态养老中心项目总投资19.25亿元，占地29公顷，总建筑面积61万平方米，主要建设内容包括社会福利养老中心、养老公寓、配套建设综合服务中心、医疗中心、商业中心、文体休闲中心等，项目以生态养生养老为基础，医疗、保健、康复为保障，建设养老与生态、文化、有机农业、旅游、“互联网 ”等有机结合的养老社区。项目分三期建设，建设周期5年，2015年10月开工建设，计划2020年4月全部竣工。项目全部建成后，可容纳10000人养生养老。
示范项目进展
资本金4.25亿已到位，银行贷款3.8亿将投放
淄博泰和房地产开发有限责任公司（下称“泰和房地产”）董事长房利军是一个地地道道的博山人，作为一名有社会责任感的企业家，面对高人口老龄化率，他一直想反哺家乡，为博山老年事业发展贡献一份力量。
2015年5月，博山区民政局委托山东招标股份有限公司在淄博市政府采购网、山东省政府采购网发布了资格预审公告。
泰和房地产牵头上海道联投资有限公司、中国建筑第二工程局有限公司成立了联合体，参与姚家峪生态养老中心的PPP项目公开竞争性磋商。
2015年6月29日，在多家竞争者中，凭借合理的报价和足够的实力脱颖而出，泰和房地产（联合体）中标。
2015年7月泰和房地产（联合体）与区民政局签署特许经营协议，同时注册SPV公司（特殊目的公司）——山东凯富瑞生态颐养有限公司，负责养老项目具体的融资、建设、运营，经营范围是老年人养护服务，养老产业，养老设施开发、建设等。
据《中国经济周刊》记者从泰和房地产了解，凯富瑞公司一期注册资本3000万元，公司由四大股东投资组成，分别是淄博泰和房地产开发有限责任公司出资1380万元持股比例46%，淄博市博山区公有资产经营公司出资600万元持股比例20%，上海道联投资有限公司出资870万元持股比例29%，中国建筑第二工程局有限公司出资150万元持股比例5%。根据项目需要，四方将同比例增资，直至增资到4.25亿元。
据凯富瑞公司介绍，目前，项目资本金4.25亿元已到位，国开行首笔贷款3.8亿元将于近期投放，已建设居民回迁楼335户，施工临时道路10公里，项目南广场和一期福利养老院正在建设中。
在项目实施过程中，博山区民政局负责制定养老服务标准，按照标准进行监督和管理;凯富瑞公司将积极发挥其优势，引进美国、台湾先进的设计理念、管理经验和管理人才，实现资源优势高度整合，专业化分工。
泰和房地产董事长房利军表示：“民办养老机构从新建、开业到老年人入住比例提高需要一个过程，保守估计需要5～8年。对于社会资本来说，较大的资金投入以及较长的回本周期、微薄的利润是我们需要咬牙共同迈过的第一道坎。”
示范项目亮点
结合当地环境探索“中国式”养老模式
区民政局党委委员、社会组织党工委副书记焦芳芳向《中国经济周刊》记者表示：当初选中淄博泰和房地产开发有限责任公司联合体，原因之一便是符合“专业的人干专业的事”的PPP精神，三家企业的主营业务分别是房地产开发、工程建设、投资管理，同时联合体中三家单位在各自行业内均有不俗的成就。
泰和房地产凭借自身多年房地产的经验，引入了“有机整合山水生态、自然风光、有机农业、乡村旅游的养老社区”概念。根据老年人的兴趣爱好设立活动板块，提供多样化的养生养老服务。房利军向《中国经济周刊》记者表示：“我们希望通过该项目打破人们对养老院的固有印象。” 作为具有强大施工建设能力的公司，中建二局发挥在设计、建设方面的优势。中建二局项目经理张东旭向《中国经济周刊》记者表示：“在项目设计时整合资源进行产业导入，引进绿色低碳设计;在项目建设阶段积极进行强有力的建设监管，并提出较为合理的施工方案，为项目的品质保驾护航。”
上海道联投资利用多年房地产开发营销经验从管理和资源角度对项目进行支撑。“在资源方面，一般中小城市资源不足，我们利用房地产领域多年资源渠道，介绍优秀的设计团队和商业建设团队。”该公司总裁夏松峰表示。
据了解，凯富瑞公司先后委托美国PE设计事务所、英国LA建筑设计有限公司、同济大学、清华大学进行建筑设计。与联想、光大汇晨、万科、台湾长庚养生村洽谈运营合作意向，聘请台湾长庚养生村经理、台湾发展研究院老年事业部主任担任项目运营主管。通过全球范围引进、借鉴先进经验提升管理理念。
夏松峰表示：“养老行业最重要的还是服务，我国养老服务行业起步比较晚。我们通过全球范围引进、借鉴先进经验与当地环境结合。”
根据凯富瑞公司向《中国经济周刊》记者提供材料，姚家峪生态养老项目采用区域整体开发模式，园区建设以生态、文化、养生养老为基础，医疗、保健、康复为保障，着力打造康体医疗、生活支持、文化教育、安全保障四大运营服务体系。一是在项目规划区内建设一个“峨峨兮若泰山，洋洋兮若江河”的高山流水景观，使养老与生态环境结合;二是通过设立孔子学院、老年大学等文化平台，让老年人通过国学文化、琴棋书画、打拳练剑等文体活动修身养性，加深情感交流，建立一种充实、愉快的养老生活方式，实现养老与人文的结合;三是配套建设和尚房红色文化村、岭西文创工坊、桃花泉有机农场、樵岭前旅游小镇等42平方公里的健康产业园，老年人可以进行短途的山水游、民俗游、开心农场体验游、采摘游，实现养老和观光农业、旅游业的融合发展;四是通过设立马公祠医护中心、淋漓湖康养中心、温泉理疗中心、健身中心，通过疾病治疗、慢病康复、保健疗养等方式，增强对老年人身体健康的保障;五是搭建“智慧养老云服务管理平台”，借助互联网和各类终端向老年人及家属提供涉及安全看护、健康管理、远程医疗、生活照料、休闲娱乐、亲情关爱等智慧养老服务，将“互联网 ”和养老有机结合起来。
据悉，下一步，凯富瑞公司将积极学习美国、台湾的先进养老理念，提出了探索“中国式”的养老模式思路，进一步细化、完善规划设计方案，结合项目的运营理念和地形特点设计单体建筑的布局、样式和色调，自然融入博山孝文化、陶琉文化和齐文化。