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目前银行发放的房地产开发类贷款主要包括房地产开发贷款、房地产业流动资金贷款及单位购房贷款,其中房地产开发贷款、单位购房贷款属于固定资产性质贷款,按现行规定需要进行项目评估。
房地产开发项目贷款与一般的企业贷款的差别主要表现在以下几个方面:一、资金运用规模较大;二、资金周转期较长;三、资金流动性较差;四、回收贷款主要通过租售房款的净现金流来实现。由于房地产项目贷款带有上述资金使用与回收的特点,就十分有必要对房地产贷款项目进行项目评估工作,为防范风险作出预警判断,为贷款决策提供科学依据。
由于对房地产贷款进行项目评估尚处于探索阶段,且房地产项目评估工作量很大,那么,如何做好项目评估工作呢?笔者通过对实际工作的总结,对项目评估有一些粗浅的认识。
▲▲一、深入调查,准确把握信息,扎实做好评估基础工作
应当说,项目评估涉及内容多、信息量大,并且自成体系,要求评估人员必须透彻理解并准确把握评估文本的各项内容。评估之前,评估人员要全面掌握行业信息,包括国家产业政策、银行信贷政策以及当地政府的发展规划,结合当地的经济水平深入了解房地产现状和消费水平,准确定位房地产需求档次。在此基础上,有针对性地深入企业,通过直接查看有关资料和与企业各层次有关人员接触交谈的方式,全面调查有关情况。认真细致的基础性工作,是做好项目评估的前提。
▲▲二、以科学的态度,客观公正、实事求是地进行评估
项目评估是一项严肃的技术性工作,评估人员应本着对金融事业高度负责的态度,审慎地对待此项工作。在实际评估中,要坚持客观公正、实事求是的原则,以高度的事业心和敬业精神,做到既不扩大优势,又不掩盖矛盾,把实际情况清楚地表述在评估报告中,为贷款决策提供强有力的技术保障。
▲▲三、评估应注重依据、做到定量与定性分析相结合
评估报告的文字描述部分要语言精练,层次分明,不说空话、套话。评估内容要依据充分,可信度高,说服力强,做到项目材料与评估报告相互支持,分析评价要在定量分析的基础上审慎地进行定性分析,使阅读者和审批人一目了然,便于决策。
▲▲四、项目评估的主要内容及其评估要点
1、 借款人资信评估。本部分主要是通过对开发商已经完成房地产开发规模、资质、人员及管理能力的评价,得出借款人是否具备主体资格、能力及信誉的总体评价。
2、 合理确定项目投、融资方案。在测算项目总投资时,可参考开发商提供的项目可研报告等资料,但不能死搬硬套,在项目评估时,评估人员应按照项目的实际资金需要量测算总投资,准确确定项目投资总额,并在评估报告中详细阐述与可研报告不一致的投资调整内容。
在评估项目融资方案时,对开发商所列资金来源逐一核实测算。资本金投入要依据开发商实际拥有的所有者权益,剔除用于其他开发项目的资本金量测算;其他银行贷款要查看贷款合同或贷款承诺书等银行已承诺贷款的书面证明;施工企业垫款来源应依据施工合同约定测算垫款数额;预售收入来源应按照经评估项目建设期内可实现的预售收入资金回笼量,预测预售收入用于项目建设的资金量;根据评估确定的项目总投资,扣除上述其他资金来源数额,项目如存在资金缺口,为评估确定的银行贷款额。
3、 评估市场定位与销售价格的确定。房地产开发项目的成败,最终是要经受市场的检验,而项目市场定位与售价是否准确,则直接影响开发商的营销策划、宣传等项目运作方式,最终影响消费者对开发项目的认可度。市场定位主要依据开发项目的具体情况,结合各层次消费群体目前及项目销售期内的实际需求,深入分析项目贴近的消费群体,在此基础上,对项目进行合理定位。在评估销售价格时,首先对周边同类型项目的市场行情进行全面调查,并参照相关政策和当地城市建设的远期规划,预测房地产走势,据此谨慎确定评估价格。
4、 找准项目的风险点及制定切实可行的防范措施。
“人无完人,金无足赤”,房地产开发项目当然也是如此,没有风险的项目是不存在的。项目有风险并不可怕,问题是如何充分找准风险点,并提出化解风险的措施。项目一般存在以下几种风险:(1)政策风险。为规范房地产开发行为,调控房地产开发规模,不同时期,国家有关部门会针对性地制定一系列的政策,评估人员必须深入研究不同时期的房地产政策,按照政策办事。(2)资金风险。分为资金来源风险、资金挪用风险。房地产开发项目资金需要量大,往往出现来源不足的情况,楼盘“烂尾”直接导致贷款风险。另外,开发商同时开发几个项目的情况实际存在,项目之间资金封闭运行难以控制,贷款挪用会造成还款来源不足。防范措施为:贷款前,按照以上融资方案论述落实项目资金来源;贷款使用时,客户经理要详细掌握项目进展情况和具体用款计划,对项目用款严格把关,严防贷款挪用。(3)销售及销售资金回笼风险。销售风险主要体现在项目设计规划不合理,营销方案不科学,项目定位不准确,销售价格偏高,造成项目销售困难,形成楼盘积压;销售资金回笼风险体现在贷款银行监管和个贷审批不力,造成销售资金不能回笼到贷款银行,个贷业务分流到其他银行办理,直接影响贷款到期收回。防范措施为:督促开发商加大营销力度,在销售宣传上突出项目亮点,适当调整销售价格,分管客户经理严密监督销售资金回笼情况,贷款银行加大个贷审批通过率,争取最大程度地回笼销售资金,以便根据销售进度收回贷款本息。(4)担保风险。目前,房地产开发项目贷款一般采取土地及在建工程抵押担保方式,其风险点在于,土地和在建工程是否同时抵押,抵押物价值是否充足,抵押率是否符合规定。(5)信誉风险。目前,我国市场经济尚不规范,违约现象尚未得到有效扼制,部分开发企业信誉度不高,恶意拖欠银行贷款。对此,在评估中要严格调查企业信誉状况,对于此类企业要严格控制发放贷款。
(责任编辑:段玉)
房地产开发项目贷款与一般的企业贷款的差别主要表现在以下几个方面:一、资金运用规模较大;二、资金周转期较长;三、资金流动性较差;四、回收贷款主要通过租售房款的净现金流来实现。由于房地产项目贷款带有上述资金使用与回收的特点,就十分有必要对房地产贷款项目进行项目评估工作,为防范风险作出预警判断,为贷款决策提供科学依据。
由于对房地产贷款进行项目评估尚处于探索阶段,且房地产项目评估工作量很大,那么,如何做好项目评估工作呢?笔者通过对实际工作的总结,对项目评估有一些粗浅的认识。
▲▲一、深入调查,准确把握信息,扎实做好评估基础工作
应当说,项目评估涉及内容多、信息量大,并且自成体系,要求评估人员必须透彻理解并准确把握评估文本的各项内容。评估之前,评估人员要全面掌握行业信息,包括国家产业政策、银行信贷政策以及当地政府的发展规划,结合当地的经济水平深入了解房地产现状和消费水平,准确定位房地产需求档次。在此基础上,有针对性地深入企业,通过直接查看有关资料和与企业各层次有关人员接触交谈的方式,全面调查有关情况。认真细致的基础性工作,是做好项目评估的前提。
▲▲二、以科学的态度,客观公正、实事求是地进行评估
项目评估是一项严肃的技术性工作,评估人员应本着对金融事业高度负责的态度,审慎地对待此项工作。在实际评估中,要坚持客观公正、实事求是的原则,以高度的事业心和敬业精神,做到既不扩大优势,又不掩盖矛盾,把实际情况清楚地表述在评估报告中,为贷款决策提供强有力的技术保障。
▲▲三、评估应注重依据、做到定量与定性分析相结合
评估报告的文字描述部分要语言精练,层次分明,不说空话、套话。评估内容要依据充分,可信度高,说服力强,做到项目材料与评估报告相互支持,分析评价要在定量分析的基础上审慎地进行定性分析,使阅读者和审批人一目了然,便于决策。
▲▲四、项目评估的主要内容及其评估要点
1、 借款人资信评估。本部分主要是通过对开发商已经完成房地产开发规模、资质、人员及管理能力的评价,得出借款人是否具备主体资格、能力及信誉的总体评价。
2、 合理确定项目投、融资方案。在测算项目总投资时,可参考开发商提供的项目可研报告等资料,但不能死搬硬套,在项目评估时,评估人员应按照项目的实际资金需要量测算总投资,准确确定项目投资总额,并在评估报告中详细阐述与可研报告不一致的投资调整内容。
在评估项目融资方案时,对开发商所列资金来源逐一核实测算。资本金投入要依据开发商实际拥有的所有者权益,剔除用于其他开发项目的资本金量测算;其他银行贷款要查看贷款合同或贷款承诺书等银行已承诺贷款的书面证明;施工企业垫款来源应依据施工合同约定测算垫款数额;预售收入来源应按照经评估项目建设期内可实现的预售收入资金回笼量,预测预售收入用于项目建设的资金量;根据评估确定的项目总投资,扣除上述其他资金来源数额,项目如存在资金缺口,为评估确定的银行贷款额。
3、 评估市场定位与销售价格的确定。房地产开发项目的成败,最终是要经受市场的检验,而项目市场定位与售价是否准确,则直接影响开发商的营销策划、宣传等项目运作方式,最终影响消费者对开发项目的认可度。市场定位主要依据开发项目的具体情况,结合各层次消费群体目前及项目销售期内的实际需求,深入分析项目贴近的消费群体,在此基础上,对项目进行合理定位。在评估销售价格时,首先对周边同类型项目的市场行情进行全面调查,并参照相关政策和当地城市建设的远期规划,预测房地产走势,据此谨慎确定评估价格。
4、 找准项目的风险点及制定切实可行的防范措施。
“人无完人,金无足赤”,房地产开发项目当然也是如此,没有风险的项目是不存在的。项目有风险并不可怕,问题是如何充分找准风险点,并提出化解风险的措施。项目一般存在以下几种风险:(1)政策风险。为规范房地产开发行为,调控房地产开发规模,不同时期,国家有关部门会针对性地制定一系列的政策,评估人员必须深入研究不同时期的房地产政策,按照政策办事。(2)资金风险。分为资金来源风险、资金挪用风险。房地产开发项目资金需要量大,往往出现来源不足的情况,楼盘“烂尾”直接导致贷款风险。另外,开发商同时开发几个项目的情况实际存在,项目之间资金封闭运行难以控制,贷款挪用会造成还款来源不足。防范措施为:贷款前,按照以上融资方案论述落实项目资金来源;贷款使用时,客户经理要详细掌握项目进展情况和具体用款计划,对项目用款严格把关,严防贷款挪用。(3)销售及销售资金回笼风险。销售风险主要体现在项目设计规划不合理,营销方案不科学,项目定位不准确,销售价格偏高,造成项目销售困难,形成楼盘积压;销售资金回笼风险体现在贷款银行监管和个贷审批不力,造成销售资金不能回笼到贷款银行,个贷业务分流到其他银行办理,直接影响贷款到期收回。防范措施为:督促开发商加大营销力度,在销售宣传上突出项目亮点,适当调整销售价格,分管客户经理严密监督销售资金回笼情况,贷款银行加大个贷审批通过率,争取最大程度地回笼销售资金,以便根据销售进度收回贷款本息。(4)担保风险。目前,房地产开发项目贷款一般采取土地及在建工程抵押担保方式,其风险点在于,土地和在建工程是否同时抵押,抵押物价值是否充足,抵押率是否符合规定。(5)信誉风险。目前,我国市场经济尚不规范,违约现象尚未得到有效扼制,部分开发企业信誉度不高,恶意拖欠银行贷款。对此,在评估中要严格调查企业信誉状况,对于此类企业要严格控制发放贷款。
(责任编辑:段玉)