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倒按揭再度遇冷
中信银行没想到，时隔4年再次推出的“以房养老”业务，居然仍会面对“叫好不叫座”的窘境。
2007年，中信在成立20周年之际，曾悄悄在沪推出倒按揭业务。这种诞生于上世纪80年代中期、由美国新泽西州劳瑞山一家银行开创的金融业务，是住房反向抵押贷款的养老融资方式，主要内容就是老人将自有房屋抵押给金融机构，然后按月从金融机构领“工资”。由于当时中信银行对“以房养老”业务没有做任何宣传，推出之后连一单业务也没有做成，结果不了了之。
其实，那一年心情黯然的不止中信银行。2007年两会期间，全国政协委员郑斯林就曾提出“以房养老”观点，但并未被采纳。那一年，上海市公积金管理中心也试推过“以房养老”模式，但因符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。同年10月，北京石景山区试点首家通過房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。由于很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任，项目始终无人问津。
到了今年，“以房养老”的话题似乎再次火了起来。
这和当下的大环境紧密相连。一方面，第六次全国人口普查数据显示，我国目前60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。老年人比例显著提高。国务院8月17日常务会议预期，“十二五”时期，中国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到 16%。另一方面，北京大学人口研究所教授穆光宗指出，我国独生子女家庭约有1.5亿，“空巢老龄化”问题十分棘手。
今年7月，香港特区政府通过外汇基金全资拥有的“香港按揭证券有限公司”推出一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目，希望香港的老人用其自有的住房来提供生活费。参与者必须是年满60岁以上的香港居民，其抵押的房子需已付清了贷款，楼龄不得超过50年。
10月，北京市民政局在“十二五”时期老龄事业发展规划中，率先提出“以房养老”概念，鼓励商业保险企业、银行等部门展开“以房养老”试点业务。
中信银行也吸取了4年前的教训，在今年10月9日大张旗鼓地推出“信福年华”中老年借记卡，主打就是“养老按揭”服务。据中信的工作人员介绍，老年客户本人（年满55周岁）或法定赡养人以房产以住房为抵押，向老年客户每月发放用于养老用途的贷款。贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率为基准利率或上浮执行。客户只须按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。老人仍能够拥有房屋的使用权，可以自住也可以出租，到期后若还不出钱，房屋则由银行处置变现。
这项业务启动一个月以来，咨询的人不少，签合同的却一个都没有。因为，中信银行接受的抵押品必须是老人或其赡养人的第二套房子，如果只有一套住房则不得抵押。很多老人觉得，如果自己有第二套房子，与其抵押给银行，不如收房租贴补家用。
此外，贷款期限最长是10年，假如55岁就申请了以房养老，到65岁就不能再从银行拿钱了，以后的生活怎么办呢？而作为人生最大的资产，大部分老人还是希望把房子留给孩子。他们认为，如果银行对出让的房产以现有市场价格进行估值，如果若干年后房价上涨，银行不就“占了便宜”了嘛！
这边老人在担心，那边中信银行也生怕自己“吃亏”。我国特殊国情所形成的“70年产权”，是一道难以逾越的坎儿。虽然2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用多少将是一个很难预估的风险。因此，中信银行规定抵押的房产必须是1991年后建造的。
条件相对而言是苛刻的，中信银行此项业务可谓举步维艰。倒按揭的尴尬不难理解，银监会日前专项调研认为，由于现有的制度规定房屋产权只有70年，“以房养老”难以推行。
以房养老真没办法了？
在人口学家梁中堂看来，“以房养老”只是解决了老年人的经济问题，但对于我国大部分老年人而言还远远不够。“养老”主要包括三个方面：经济收入、医疗保障和助老。对于城市里的老人而言，他们有自己的住房、退休工资和医疗保险，因此需要“以房养老”的人并不多，而助老服务就显得尤为重要。
据2009年的统计，北京市有226多万老人，其中有9万多人有进养老机构的意愿。但是，北京市在2008年的时候只有3万多张床位，与社会需求的9万张床位有巨大的差距。而根据上海市老龄科研中心2010年底的数据，上海60岁以上老人331.02万人，养老机构的床位数共计97841张，平均每34位老人对应1张床位。
不仅是北京上海这样的一线城市，在中国各大城市的养老机构都是一床难求。根据全国老龄办副主任吴玉韶给出的数据，到2010年年底，我国养老机构的总床位数是266万张，平均每100位老人占有1.5张的床位。背负住房、教育、医疗等重担的“421家庭”，面对两个人照顾四位老人的无奈，已经感到力不从心。中国社会科学院社会学研究所表示，预计到2050年，中国的老年人数量将达到4亿，但养老机构的床位数只能满足1%的需求。
对此，曾在日本生活过7年的清华大学建筑学院教授、住宅与社区研究所副所长周燕珉，提出另一种“以房养老”的模式——建立养老设施，但大前提是政府“兜底”。日本比中国更早进入老龄化社会。2000年，日本政府出台了介护保险，这是一种颇为成熟的“按需养老护理”，按照护理程度分成不能站立、不能步行、不能用餐等各个级别，并按照这些不同的级别提供登门访问、入住老人福利院等不同服务。政府为了鼓励养老设施的建设，会给相应项目建筑商财政回报，大约是整体建筑成本的10%，这也促进各类民营企业介入养老事业。
和日本相比，面对汹涌而来的老龄化浪潮，我们远远没有做好准备。安邦咨询公司指出，在传统家庭养老功能日渐式微的情况下，中国的养老产业和政策几乎跟不上形势。“倒按揭”的路看来是太崎岖，那能不能探一探、修一修其他的路呢？
部分国家“以房养老”模式
美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但不少美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。
加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元（9.34万至186.78万人民币）之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。
新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
中信银行没想到，时隔4年再次推出的“以房养老”业务，居然仍会面对“叫好不叫座”的窘境。
2007年，中信在成立20周年之际，曾悄悄在沪推出倒按揭业务。这种诞生于上世纪80年代中期、由美国新泽西州劳瑞山一家银行开创的金融业务，是住房反向抵押贷款的养老融资方式，主要内容就是老人将自有房屋抵押给金融机构，然后按月从金融机构领“工资”。由于当时中信银行对“以房养老”业务没有做任何宣传，推出之后连一单业务也没有做成，结果不了了之。
其实，那一年心情黯然的不止中信银行。2007年两会期间，全国政协委员郑斯林就曾提出“以房养老”观点，但并未被采纳。那一年，上海市公积金管理中心也试推过“以房养老”模式，但因符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。同年10月，北京石景山区试点首家通過房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。由于很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任，项目始终无人问津。
到了今年，“以房养老”的话题似乎再次火了起来。
这和当下的大环境紧密相连。一方面，第六次全国人口普查数据显示，我国目前60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上人口占8.87%。同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口比重上升1.91个百分点。老年人比例显著提高。国务院8月17日常务会议预期，“十二五”时期，中国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到 16%。另一方面，北京大学人口研究所教授穆光宗指出，我国独生子女家庭约有1.5亿，“空巢老龄化”问题十分棘手。
今年7月，香港特区政府通过外汇基金全资拥有的“香港按揭证券有限公司”推出一项名为“安老按揭计划”的新贷款项目，希望香港的老人用其自有的住房来提供生活费。参与者必须是年满60岁以上的香港居民，其抵押的房子需已付清了贷款，楼龄不得超过50年。
10月，北京市民政局在“十二五”时期老龄事业发展规划中，率先提出“以房养老”概念，鼓励商业保险企业、银行等部门展开“以房养老”试点业务。
中信银行也吸取了4年前的教训，在今年10月9日大张旗鼓地推出“信福年华”中老年借记卡，主打就是“养老按揭”服务。据中信的工作人员介绍，老年客户本人（年满55周岁）或法定赡养人以房产以住房为抵押，向老年客户每月发放用于养老用途的贷款。贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率为基准利率或上浮执行。客户只须按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。老人仍能够拥有房屋的使用权，可以自住也可以出租，到期后若还不出钱，房屋则由银行处置变现。
这项业务启动一个月以来，咨询的人不少，签合同的却一个都没有。因为，中信银行接受的抵押品必须是老人或其赡养人的第二套房子，如果只有一套住房则不得抵押。很多老人觉得，如果自己有第二套房子，与其抵押给银行，不如收房租贴补家用。
此外，贷款期限最长是10年，假如55岁就申请了以房养老，到65岁就不能再从银行拿钱了，以后的生活怎么办呢？而作为人生最大的资产，大部分老人还是希望把房子留给孩子。他们认为，如果银行对出让的房产以现有市场价格进行估值，如果若干年后房价上涨，银行不就“占了便宜”了嘛！
这边老人在担心，那边中信银行也生怕自己“吃亏”。我国特殊国情所形成的“70年产权”，是一道难以逾越的坎儿。虽然2007年出台的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用多少将是一个很难预估的风险。因此，中信银行规定抵押的房产必须是1991年后建造的。
条件相对而言是苛刻的，中信银行此项业务可谓举步维艰。倒按揭的尴尬不难理解，银监会日前专项调研认为，由于现有的制度规定房屋产权只有70年，“以房养老”难以推行。
以房养老真没办法了？
在人口学家梁中堂看来，“以房养老”只是解决了老年人的经济问题，但对于我国大部分老年人而言还远远不够。“养老”主要包括三个方面：经济收入、医疗保障和助老。对于城市里的老人而言，他们有自己的住房、退休工资和医疗保险，因此需要“以房养老”的人并不多，而助老服务就显得尤为重要。
据2009年的统计，北京市有226多万老人，其中有9万多人有进养老机构的意愿。但是，北京市在2008年的时候只有3万多张床位，与社会需求的9万张床位有巨大的差距。而根据上海市老龄科研中心2010年底的数据，上海60岁以上老人331.02万人，养老机构的床位数共计97841张，平均每34位老人对应1张床位。
不仅是北京上海这样的一线城市，在中国各大城市的养老机构都是一床难求。根据全国老龄办副主任吴玉韶给出的数据，到2010年年底，我国养老机构的总床位数是266万张，平均每100位老人占有1.5张的床位。背负住房、教育、医疗等重担的“421家庭”，面对两个人照顾四位老人的无奈，已经感到力不从心。中国社会科学院社会学研究所表示，预计到2050年，中国的老年人数量将达到4亿，但养老机构的床位数只能满足1%的需求。
对此，曾在日本生活过7年的清华大学建筑学院教授、住宅与社区研究所副所长周燕珉，提出另一种“以房养老”的模式——建立养老设施，但大前提是政府“兜底”。日本比中国更早进入老龄化社会。2000年，日本政府出台了介护保险，这是一种颇为成熟的“按需养老护理”，按照护理程度分成不能站立、不能步行、不能用餐等各个级别，并按照这些不同的级别提供登门访问、入住老人福利院等不同服务。政府为了鼓励养老设施的建设，会给相应项目建筑商财政回报，大约是整体建筑成本的10%，这也促进各类民营企业介入养老事业。
和日本相比，面对汹涌而来的老龄化浪潮，我们远远没有做好准备。安邦咨询公司指出，在传统家庭养老功能日渐式微的情况下，中国的养老产业和政策几乎跟不上形势。“倒按揭”的路看来是太崎岖，那能不能探一探、修一修其他的路呢？
部分国家“以房养老”模式
美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但不少美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。
加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元（9.34万至186.78万人民币）之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。
新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。