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短期内连续出台的两个定位有差异的文件，给投资者在应该如何准确把握国家政策的问题上上了生动的一课。
9月间，最具有戏剧性的政策变化是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）的出台。与两三个月前刚刚推出的中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）相比，18号文被业内人士称为“来了个180度的大转弯”。当时的“121号文件”被普遍认为将会“把房地产带入了寒冬”，遭到了房地产商们的一致抵制，而此次的“18号文件”则认为“全国房地产市场是健康的”，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，这使很多原先垂头丧气、深感压力的房地产商如今欢呼一片。
“18号文”VS“121号文”
房地产商的欢呼自有其道理。华远房地产的老总任志强认为，18号文件与121号文件最大的差别有四：一是对全国房地产市场的认识差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则有将全国的投资高增长归咎于房地产，并认为泡沫是普遍性的倾向。二是明确房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。三是18号文件的基础更广泛，更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。
分析文件可以看出，与121号文对住房按揭做全面限制不同，18号文对当前敏感度较高的房地产信贷方面强调奖罚分明，这就实际上等于打开了缺口。文件规定，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目继续加大信贷支持力度；加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务、方便职工贷款；建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。另一方面，在为企业“松绑”的同时，18号文也为房地产开发的方向作出了指导性的规定，那就是扩大经济适用房的开发。文件提出，相关管理部门要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。
可见，18号文与121号文的确存在差异。业内人士指出，18号文的出台固然与国家宏观经济的需要有关，但很大程度上也是市场主体之间博弈的结果。以此为鉴，短期内连续出台的两个定位有差异的文件，给投资者在应该如何准确把握国家政策的问题上上了生动的一课。
有关人士认为，利好政策的推出，让房地产行业又闯过了一个难关，但这并不意味着所有企业的日子都会好过起来。相反，随着市场的进一步规范，市场经济的残酷一面也将暴露无遗：凭实力说话的时候到了，企业的优胜劣汰将加剧。以北京为例，目前大小房企3000余家，真正有竞争实力的不过几十家，淘汰率自然会很高。随着小企业的出局，实力派大企业间的竞争将充分展开，策划专家王志纲所称的“大象游戏”就会精彩上演。所以，对75%的中小开发商而言，现在非但不能松口气，反而得为生存而战了——北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅分析，尽管新政策在为房地产打气，调子非常积极，但是作为对资金需求量较大的行业，当前的金融大环境显然不够有利。日前，银行刚刚颁布了一项提高存款储备金的举措。该举措的直接结果可能会导致下半年银行放贷总量的缩小。贷款总量缩小，很难不影响到房贷总额度。有限的房贷首先会发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战——到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了。
“中央产权房”解冻
带动二级市场
国家对促进房地产市场繁荣的态度向来坚决。国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局日前出台《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》明确规定，自10月1日起“央产权房”可上市交易，这意味着“央产权房”从此“解冻”，将引发二级市场的震动。据预计，“央产权房”上市，会使二手房成交量增加一倍。按照出售办法，只要有房产证的“央产权房”应该可以自由上市交易。而“央产权房”的出售政策如补交和利润分成政策与京产权房一致。“央产权房”大多位置好、环境好、户型好，对二手房投资者而言，这意味着有更大的选择余地。
北京市政府1999年出台了有关已购公房上市规定，由于当时“央产权房”尚无这方面的政策，因此在这份文件中特意写上这样一条：“对在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售的管理，另有规定的，从其规定”。这使得“央产权房”始终徘徊在二级市场的门外。近一个月来，从交易部门和中介机构传来消息，“央产权房”的解冻，很多投资者对此表示了极大的关注。日前国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中也明确指出，要鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限制条件，因此，“央产权房”的上市是大势所趋。
根据有关部门最新的统计数字，北京市辖区内的已购公房总量达140万套。“央产权房”比京产权房数量少，某房屋中介公司人士测算，北京的“央产权房”大概有50万套。业内专家认为，这是二级市场的重大利好消息，将催发居民和投资者的热情，不仅推动二级市场的交易，还对新房销售起到举足轻重的作用。目前有消息说，不仅在北京，很多江浙等地的外地投资者也加入了“央产权房”购买者的行列，打算在这个新市场里分一杯羹。
9月间，最具有戏剧性的政策变化是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件）的出台。与两三个月前刚刚推出的中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件）相比，18号文被业内人士称为“来了个180度的大转弯”。当时的“121号文件”被普遍认为将会“把房地产带入了寒冬”，遭到了房地产商们的一致抵制，而此次的“18号文件”则认为“全国房地产市场是健康的”，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，这使很多原先垂头丧气、深感压力的房地产商如今欢呼一片。
“18号文”VS“121号文”
房地产商的欢呼自有其道理。华远房地产的老总任志强认为，18号文件与121号文件最大的差别有四：一是对全国房地产市场的认识差别，18号文件所肯定的前提是全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题。而121号文件则有将全国的投资高增长归咎于房地产，并认为泡沫是普遍性的倾向。二是明确房地产市场化的目标是满足不同收入家庭的住房需求，而不是只解决和满足中低收入家庭的住房信贷，尤其不能设置政策性障碍。三是18号文件的基础更广泛，更符合不同管理部门与利益主体所反映的市场实际情况之上。四是18号文件更注重中国巨大市场中的发展差异，首次在制定经济发展政策中强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策的非一刀切的灵活做法。
分析文件可以看出，与121号文对住房按揭做全面限制不同，18号文对当前敏感度较高的房地产信贷方面强调奖罚分明，这就实际上等于打开了缺口。文件规定，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目继续加大信贷支持力度；加强住房公积金归集工作，大力发展住房公积金委托贷款，简化手续，取消不合理收费，改进服务、方便职工贷款；建立健全风险准备金制度，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保。另一方面，在为企业“松绑”的同时，18号文也为房地产开发的方向作出了指导性的规定，那就是扩大经济适用房的开发。文件提出，相关管理部门要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。
可见，18号文与121号文的确存在差异。业内人士指出，18号文的出台固然与国家宏观经济的需要有关，但很大程度上也是市场主体之间博弈的结果。以此为鉴，短期内连续出台的两个定位有差异的文件，给投资者在应该如何准确把握国家政策的问题上上了生动的一课。
有关人士认为，利好政策的推出，让房地产行业又闯过了一个难关，但这并不意味着所有企业的日子都会好过起来。相反，随着市场的进一步规范，市场经济的残酷一面也将暴露无遗：凭实力说话的时候到了，企业的优胜劣汰将加剧。以北京为例，目前大小房企3000余家，真正有竞争实力的不过几十家，淘汰率自然会很高。随着小企业的出局，实力派大企业间的竞争将充分展开，策划专家王志纲所称的“大象游戏”就会精彩上演。所以，对75%的中小开发商而言，现在非但不能松口气，反而得为生存而战了——北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅分析，尽管新政策在为房地产打气，调子非常积极，但是作为对资金需求量较大的行业，当前的金融大环境显然不够有利。日前，银行刚刚颁布了一项提高存款储备金的举措。该举措的直接结果可能会导致下半年银行放贷总量的缩小。贷款总量缩小，很难不影响到房贷总额度。有限的房贷首先会发放给实力强、信誉好的大企业，小企业融资难度会进一步加大。对大企业而言，出尽胸中闷气后就得抖擞精神迎接更大挑战——到了地产大鳄间拼抢市场份额、排定座次的时候了。
“中央产权房”解冻
带动二级市场
国家对促进房地产市场繁荣的态度向来坚决。国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局日前出台《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》明确规定，自10月1日起“央产权房”可上市交易，这意味着“央产权房”从此“解冻”，将引发二级市场的震动。据预计，“央产权房”上市，会使二手房成交量增加一倍。按照出售办法，只要有房产证的“央产权房”应该可以自由上市交易。而“央产权房”的出售政策如补交和利润分成政策与京产权房一致。“央产权房”大多位置好、环境好、户型好，对二手房投资者而言，这意味着有更大的选择余地。
北京市政府1999年出台了有关已购公房上市规定，由于当时“央产权房”尚无这方面的政策，因此在这份文件中特意写上这样一条：“对在京中央和国家机关、军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房上市出售的管理，另有规定的，从其规定”。这使得“央产权房”始终徘徊在二级市场的门外。近一个月来，从交易部门和中介机构传来消息，“央产权房”的解冻，很多投资者对此表示了极大的关注。日前国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中也明确指出，要鼓励居民换购住房。除法律、法规另有规定和原公房出售合同另有约定外，任何单位不得擅自对已购公房上市交易设置限制条件，因此，“央产权房”的上市是大势所趋。
根据有关部门最新的统计数字，北京市辖区内的已购公房总量达140万套。“央产权房”比京产权房数量少，某房屋中介公司人士测算，北京的“央产权房”大概有50万套。业内专家认为，这是二级市场的重大利好消息，将催发居民和投资者的热情，不仅推动二级市场的交易，还对新房销售起到举足轻重的作用。目前有消息说，不仅在北京，很多江浙等地的外地投资者也加入了“央产权房”购买者的行列，打算在这个新市场里分一杯羹。