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摘 要：在新型城镇化进程中，伴随着人口空间上的转移，农村人口逐年减少，农村宅基地大量闲置；城市人口密集，城市建设用地尤显不足，城乡土地资源利用效率不平衡。农村宅基地的有序流转不仅可以提高土地利用效率，也顺应新型城镇化消除城乡差距的要求。通过村民宅基地流转行为和流转意愿调查，找出影响宅基地流转的因素。在此基础上，提出建立宅基地有效流转机制，合理配置资源，提高城镇化的质量，促进城乡协调发展。
关键词：新型城镇化 宅基地流转 影响因素 有效流转机制
一、引言
在中国的城镇化进程中，伴随着大量农村剩余劳动力向城市转移，中国的城镇化在城乡空间上呈现出了这样的特征：一方面，农村人口不断减少，农村普遍“空心化”，土地大量闲置；另一方面，城市人口激增，特别是沿海经济发达地区，城市建设用地不断扩大，城市用地指标不足。这一矛盾在一定程度上制约着中国的城市化有效推进。此外，进城务工人员的市民化诉求与土地制度对其身份的限制也阻碍着中国的城镇化进程。农村土地在中国的城镇化过程中扮演着重要的角色，宅基地合理有序流转可以提高宅基地的利用效率，缓解城市用地紧张的状况。本文在理论分析的基础上，对农村宅基地流转进行实地调研。目的在于深入广大农村，了解被调查者对宅基地的认识和对有关政策的理解，找出影响宅基地流转因素，初探村民流转意愿，为农村宅基地流转对策及出路探究提供现实依据，让农民充分享受到宅基地流转带来的收益。
二、调查地区宅基地利用现状
1.调查方法和数据来源。本次社会调研涵盖了安徽、山东、河南省共20个村庄，对被调查地区的村庄都随机抽取了最少10位村民进行调查。因为调查的对象皆是农村地区的村民，考虑到被调查人群的受教育背景的差异，故而本调查组在问卷调查的基础上辅以访谈形式，调查人员在调查开始前皆接受过培训，对调查的背景、内容等都有清楚的认知。在总发放的211份问卷中，有效回收问卷189份，有效回收率89.6%。本次调研地区广泛，覆盖山东省、河南省、安徽省的农村地区村民，具体如下。
2.农户及其宅基地基本信息。
从调查总体结果看，在所有接受调查的村民中，有过土地流转经历的人数是37人，占比约19.6%，各地区详细情况如上图。无土地流转经历的人数为152人，占比约80.4%。在所调查的总人数中，家中有空闲宅基地的占42.9%，农村空闲宅基地普遍存在，村民表示多余宅基地的获得与有偿购买、继承等有关。对有关宅基地的政策法规有所了解的仅占27.5%。在随机走访的村干部及普通村民，其中不乏有专科以上学历的受访者，然而，受访者大多对宅基地流转的相关政策不甚了解，甚至连村长对宅基地法律政策的理解都不够透彻。据了解，当地政府并未对村民及村长进行过宅基地法律政策的普及教育。由于受知识水平和生活条件的限制，村民主动获取信息的渠道十分有限。当地基层政府对宅基地法律政策宣传不到位，村民并不知道流转宅基地的相关程序和手续，往往是村长自行决定宅基地流转的程序，并未经过村民会议表决，而宅基地的流转价格也通常是由个人和买者自行协商。
3.宅基地流转状况。
流转经历的村民调查来看，宅基地的流转对象以本集体内部成员为主。村民在宅基地流转过程中的行为缺乏规范性，当地村民自治组织并未发挥应有的作用，村民也并未去当地政府办理任何手续，并表示也不知道有相关的手续需要办理，往往是告知村长即可，当地政府在宅基地管理监督方面基本处于缺位状态。但是村民对这种交易双方自行协商价格的利益分配格局较为满意。正是因为这种流转行为缺乏规范性，在实际流转过程依然有部分村民的权益受到了侵害。而村民在权益受到侵害时，往往是自行与交易对方协商，即使发生争执得不到解决也不会寻求法律的帮助。在对6名将宅基地流转给非本集体内部成员的村民深度访谈中发现，这些宅基地的位置处于城市与农村的结合地带，交通较为便利，受城市辐射较大，所以流转价格较高。村民对宅基地政策的了解总是含糊其辞，或有意避开不谈。
4.流转意愿调查。
在对没有过流转经历的村民调查中发现，仅有32.2%的村民有过宅基地的流转想法。这跟当地对宅基地的需求有关。当地宅基地闲置现象普遍，缺乏宅基地价格市场，在一定程度上限制了宅基地流转行为。宅基地一旦退出，村民表示更愿意接受的宅基地补偿以安置补偿为主49.3%，这反映了中国传统的“安土重迁”、“以房养老”的思想。对村民来说，宅基地首先是居住场所，其次是家庭财产。在流转主体意向的区别上不是很大，多数村民表示，倘若法律条文放宽，在同样的价格机制下，也会选择向非本集体内部成员流转。由此可见，村民对宅基地流转的积极性是存在的，只是现有规定让村民不敢、不愿触及法律的“边缘地带”，从而抑制了积极性。
三、影响宅基地流转的因素
根据调研结果显示，显著影响宅基地有效流转的因素主要有宅基地相關政策的普及程度、流转程序的规范性、合法性、宅基地退出补偿方式、村民流转意愿等。具体分析结果如下。
1.村民对宅基地流转相关政策不了解在一定程度上限制了宅基地流转。在调查中仅有27.5%的人对宅基地流转政策有所了解，但这种了解也十分有限。这种认知的缺口，不仅不利于宅基地正常流转，不能推动宅基地利用率的提升，还使得村民在现实流转过程中处于劣势地位。曾有过宅基地流转经历的村民表示，由于对相关法律政策了解的缺乏，村民们并不能对政府征地行为是否侵权做出准确地判断，也不能在侵权行为发生时通过正常渠道予以解决，往往是不了了之。
2.宅基地流转行为不规范，程序不合法，让宅基地流转的结果受到质疑。从调查结果看，在37名有过宅基地流转经历的村民中，仅有19%的宅基地价格确定机制是由村委会做出的，而由村委会讨论做出的宅基地流转决定仅占8%。同时也存在着宅基地向非本集体内部成员流转的现象。这种不规范甚至是不合法的流转行为，也引起了对宅基地交易后权益问题的担忧和对宅基地流转结果的有效性的质疑。 3.村民对宅基地退出后房屋来源、收入补偿的关心是影响宅基地流转的重要因素。宅基地一旦退出，村民最为关心的无非是房屋及房屋的经济价值问题。对多数村民来说，流转宅基地之后的安置问题是首先需要考虑的。从调查数据看，表示愿意退出宅基地的村民中有49.3%的村民愿意接受安置补偿。城市不断攀升的高房价让村民望而却步，让宅基地流转后的村民独立承担城市住房显然不是行之有效的办法。这也是为何村民更愿意接受安置补偿的原因。宅基地流转后的居住保障问题是村民最为关心的问题，也是宅基地能否有效流转的关键。需要注意的是，宅基地退出后，村民除了对安置补偿需求较高外，仍有近50%的村民愿意接受其他的补偿方式，如资金补偿、工作补偿。可见单一的补偿方式并不能满足村民的意愿。
4.就调查的情况而言，家庭存在闲置宅基地是促进村民做出宅基地流转的直接原因。调查结果显示，村民家中有空闲宅基地的占42.9%，对于村民而言，闲置宅基地并没有多大的用途，如果流转空闲宅基地可以增加家庭收入，村民的流转意愿较为强烈，而流转对象并不是影响村民宅基地流转意愿的主要因素。从调查结果可以看出，只要宅基地流转后的补偿合理，村民对宅基地的流转去向并不十分关心。而现阶段村民宅基地流转对象主要是本集體内部成员，一方面可能与该地的宅基地需求市场不大有关，另一方面也可能是法律规范对其的约束发挥了很大的功能，这有待进一步的证实。
四、建立宅基地有效流转机制的建议
1.根据农户意愿确定宅基地退出补偿机制。宅基地退出是现阶段宅基地流转的重要形式，也是推动城镇化的重要过程。鉴于宅基地对村民的重要性，在宅基地退出的过程中要根据农户意愿建立宅基地退出补偿机制，由村民选择宅基地退出补偿方式。在具体的实施过程中，可以有安置补偿、货币补偿、社会保障补偿或安置补偿和货币补偿等多种补偿方式相结合的补偿模式。对于补偿方式的确定要充分考虑到农户的意愿，尊重农户的选择。补偿标准的设定既要考虑当地的经济因素，也要考虑到农户失去宅基地后的长期生存发展因素。鉴于此，补偿标准的设定可尝试由独立于政府与村民的第三方确定，由专业学者和相关资深从业人员结合当地的情况予以确定补偿标准。这样既可以避免政府机构单方面确定补偿标准，又可以防止村民漫天要价等提出的不合理要求，避免不公平不公正的现象。另外需要注意的是，对补偿安置住房赋予更多和更充分的产权。各地试点的农村宅基地退出后住房安置补偿模式的制度设计和实践中，大多以保障房等形式给予农民住房安置补偿。因为土地性质问题，这种类型的房产拥有的产权是残缺的，政府一般会对交易的年限和增值收益实施较为严格的管制，因而这类住房的市场交易价值较低。
2.完善相关配套措施，做好宅基地管理工作。在调查中发现，在宅基地流转过程中，还是存在着隐形流转的现象。宅基地隐形流转在我国经济较发达地区普遍发生，隐形流转是导致宅基地无序流转的一种原因。在推进城镇化起着阻碍作用。因为隐形流转的行为不具有合法性，就决定了一旦发生任何争议，宅基地流转的相关主体与客体的权益不受保护。农村宅基地无序流转行为之盛行跟当地政府的管理不善，监管缺失有很大的关系。在新型城镇化下推进宅基地合理有序流转，地方政府要规范自身行为，转变政府职能，加强对宅基地的管理。具体而言就要做到：（1）将宅基地的相关政策宣传到位，让村民了解宅基地流转的法律法规、相关程序以及维权渠道；（2）做好宅基地审批登记管理工作，规范宅基地审批程序。如对宅基地的流转主体做严格的审查，流转后的流转主体有无居住房屋，有无完善的社会保障；流转的客体是否存在恶意的囤积住房的行为，宅基地的用途是是什么；对违反法律法规的宅基地流转行为予以制止，严厉打击违规建房，侵占土地等行为；（3）对于滥用职权、收受贿赂的政府人员予以严厉制裁，严禁与民争利、政府寻租行为；建立健全当地政府的社会监督渠道，鼓励村民对政府官员的监督、举报；（4）建立健全村民维权渠道，让村民投诉有道，并及时予以调查处理；对村民实施法律援助。这既是推进新型城镇化合理配置宅基地资源的要求，也是转变政府职能的具体措施。
3.规范村民流转行为。在调查中发现，宅基地流转行为不规范，程序不合法，让宅基地流转的结果受到质疑。而造成这一结果的原因与在宅基地流转过程中，村民自治组织几乎处于不作为状态有关。新型城镇化的进程中对农村宅基地最有效、最直接的治理措施是村民自治组织发挥其该有的作用：（1）村干部要详细掌握农村宅基地政策法规，对于村民的不合法流转行为予以劝导、制止，引导村民正当的宅基地流转行为；动态掌握集体内部宅基地的利用状况，合理利用宅基地资源，严禁私占耕地、违规建房等行为；（2）新型城镇化一定是广大人民广泛参与的进程，因此要充分调动村民的主人翁意识，加强村民对自身身份的认同，使其关心本村内部事务，对成员内部的宅基地流转予以关心；宅基地作为集体财富，需要村民大会表决，村民不可“事不关己，高高挂起”；（3）针对村民做宅基地普法教育，引导村民的流转行为。
规范村民宅基地流转行为要做到：（1）村民流转宅基地要经过村民大会的表决，既然宅基地属于集体所有，那宅基地的流转行为也要经过集体村民的同意才可；（2）宅基地流转价格要受到政府、集体、交易双方的统一认定，不能由交易双方主体私下决定；（3）流转行为要到政府相关部门备案，受到政府部门的监督，认定合理后方可流转；（4）村民不可私建违章建筑，不可任意侵占土地。
在新型城镇化背景下，各地经济水平存在差异，农村生活状况也各异，各地区宅基地流转现状不一，宅基地问题的解决不能一蹴而就，解决农村宅基地流转问题，必须坚持“以人文本”，重视村民的流转意愿，完善各种配套措施。让村民共享宅基地流转带来的收益，缩小城乡差距，促进城乡统筹发展。
参考文献：
[1]周洪亮.农户的视角下的农村宅基地使用权的取得研究[J].中国农村观察，2007（05）.
[2]赵忠君.农村宅基地使用权流转问题探析[J].国土资源科技管理，2010（03）.
[3]郑尚元.宅基地使用权性质及农民居住权利之保障[J].中国法学，2014（02）.
[4]贺日开.我国农村宅基地使用权的困境与出路[J].江苏社会科学，2014（06）.
[5]陈利根，成程. 基于农民福利的宅基地流转模式比较与路径选择[J].中国土地科学，2012（10）.
[6]夏松杰.农村宅基地流转中存在的问题与完善对策——以攸县农村宅基地流转的实地调查为例[J].中南林业科技大学学报，2013（04）.
[7]徐汉明.农村宅基地使用权流转问题研究——基于武汉市江夏区实地调研的思考[J].经济社会体制比较2012（06）.
[8]贺雪峰.地权的逻辑：中国农村土地制度向何处去[M]. 北京：中国政法大学出版社，2010.
[9]钱龙，钱文荣，郑思宁：《市民化能力、法律认知与农村宅基地流转——基于温州试验区的调查与实证》，载《农业经济问题》，2016年第06期，第59页.
[10]彭长生：《欠发达地区农村宅基地退出安置模式选择及影响因素分析》，载《财贸研究》，2014年第03期，第47页.
关键词：新型城镇化 宅基地流转 影响因素 有效流转机制
一、引言
在中国的城镇化进程中，伴随着大量农村剩余劳动力向城市转移，中国的城镇化在城乡空间上呈现出了这样的特征：一方面，农村人口不断减少，农村普遍“空心化”，土地大量闲置；另一方面，城市人口激增，特别是沿海经济发达地区，城市建设用地不断扩大，城市用地指标不足。这一矛盾在一定程度上制约着中国的城市化有效推进。此外，进城务工人员的市民化诉求与土地制度对其身份的限制也阻碍着中国的城镇化进程。农村土地在中国的城镇化过程中扮演着重要的角色，宅基地合理有序流转可以提高宅基地的利用效率，缓解城市用地紧张的状况。本文在理论分析的基础上，对农村宅基地流转进行实地调研。目的在于深入广大农村，了解被调查者对宅基地的认识和对有关政策的理解，找出影响宅基地流转因素，初探村民流转意愿，为农村宅基地流转对策及出路探究提供现实依据，让农民充分享受到宅基地流转带来的收益。
二、调查地区宅基地利用现状
1.调查方法和数据来源。本次社会调研涵盖了安徽、山东、河南省共20个村庄，对被调查地区的村庄都随机抽取了最少10位村民进行调查。因为调查的对象皆是农村地区的村民，考虑到被调查人群的受教育背景的差异，故而本调查组在问卷调查的基础上辅以访谈形式，调查人员在调查开始前皆接受过培训，对调查的背景、内容等都有清楚的认知。在总发放的211份问卷中，有效回收问卷189份，有效回收率89.6%。本次调研地区广泛，覆盖山东省、河南省、安徽省的农村地区村民，具体如下。
2.农户及其宅基地基本信息。
从调查总体结果看，在所有接受调查的村民中，有过土地流转经历的人数是37人，占比约19.6%，各地区详细情况如上图。无土地流转经历的人数为152人，占比约80.4%。在所调查的总人数中，家中有空闲宅基地的占42.9%，农村空闲宅基地普遍存在，村民表示多余宅基地的获得与有偿购买、继承等有关。对有关宅基地的政策法规有所了解的仅占27.5%。在随机走访的村干部及普通村民，其中不乏有专科以上学历的受访者，然而，受访者大多对宅基地流转的相关政策不甚了解，甚至连村长对宅基地法律政策的理解都不够透彻。据了解，当地政府并未对村民及村长进行过宅基地法律政策的普及教育。由于受知识水平和生活条件的限制，村民主动获取信息的渠道十分有限。当地基层政府对宅基地法律政策宣传不到位，村民并不知道流转宅基地的相关程序和手续，往往是村长自行决定宅基地流转的程序，并未经过村民会议表决，而宅基地的流转价格也通常是由个人和买者自行协商。
3.宅基地流转状况。
流转经历的村民调查来看，宅基地的流转对象以本集体内部成员为主。村民在宅基地流转过程中的行为缺乏规范性，当地村民自治组织并未发挥应有的作用，村民也并未去当地政府办理任何手续，并表示也不知道有相关的手续需要办理，往往是告知村长即可，当地政府在宅基地管理监督方面基本处于缺位状态。但是村民对这种交易双方自行协商价格的利益分配格局较为满意。正是因为这种流转行为缺乏规范性，在实际流转过程依然有部分村民的权益受到了侵害。而村民在权益受到侵害时，往往是自行与交易对方协商，即使发生争执得不到解决也不会寻求法律的帮助。在对6名将宅基地流转给非本集体内部成员的村民深度访谈中发现，这些宅基地的位置处于城市与农村的结合地带，交通较为便利，受城市辐射较大，所以流转价格较高。村民对宅基地政策的了解总是含糊其辞，或有意避开不谈。
4.流转意愿调查。
在对没有过流转经历的村民调查中发现，仅有32.2%的村民有过宅基地的流转想法。这跟当地对宅基地的需求有关。当地宅基地闲置现象普遍，缺乏宅基地价格市场，在一定程度上限制了宅基地流转行为。宅基地一旦退出，村民表示更愿意接受的宅基地补偿以安置补偿为主49.3%，这反映了中国传统的“安土重迁”、“以房养老”的思想。对村民来说，宅基地首先是居住场所，其次是家庭财产。在流转主体意向的区别上不是很大，多数村民表示，倘若法律条文放宽，在同样的价格机制下，也会选择向非本集体内部成员流转。由此可见，村民对宅基地流转的积极性是存在的，只是现有规定让村民不敢、不愿触及法律的“边缘地带”，从而抑制了积极性。
三、影响宅基地流转的因素
根据调研结果显示，显著影响宅基地有效流转的因素主要有宅基地相關政策的普及程度、流转程序的规范性、合法性、宅基地退出补偿方式、村民流转意愿等。具体分析结果如下。
1.村民对宅基地流转相关政策不了解在一定程度上限制了宅基地流转。在调查中仅有27.5%的人对宅基地流转政策有所了解，但这种了解也十分有限。这种认知的缺口，不仅不利于宅基地正常流转，不能推动宅基地利用率的提升，还使得村民在现实流转过程中处于劣势地位。曾有过宅基地流转经历的村民表示，由于对相关法律政策了解的缺乏，村民们并不能对政府征地行为是否侵权做出准确地判断，也不能在侵权行为发生时通过正常渠道予以解决，往往是不了了之。
2.宅基地流转行为不规范，程序不合法，让宅基地流转的结果受到质疑。从调查结果看，在37名有过宅基地流转经历的村民中，仅有19%的宅基地价格确定机制是由村委会做出的，而由村委会讨论做出的宅基地流转决定仅占8%。同时也存在着宅基地向非本集体内部成员流转的现象。这种不规范甚至是不合法的流转行为，也引起了对宅基地交易后权益问题的担忧和对宅基地流转结果的有效性的质疑。 3.村民对宅基地退出后房屋来源、收入补偿的关心是影响宅基地流转的重要因素。宅基地一旦退出，村民最为关心的无非是房屋及房屋的经济价值问题。对多数村民来说，流转宅基地之后的安置问题是首先需要考虑的。从调查数据看，表示愿意退出宅基地的村民中有49.3%的村民愿意接受安置补偿。城市不断攀升的高房价让村民望而却步，让宅基地流转后的村民独立承担城市住房显然不是行之有效的办法。这也是为何村民更愿意接受安置补偿的原因。宅基地流转后的居住保障问题是村民最为关心的问题，也是宅基地能否有效流转的关键。需要注意的是，宅基地退出后，村民除了对安置补偿需求较高外，仍有近50%的村民愿意接受其他的补偿方式，如资金补偿、工作补偿。可见单一的补偿方式并不能满足村民的意愿。
4.就调查的情况而言，家庭存在闲置宅基地是促进村民做出宅基地流转的直接原因。调查结果显示，村民家中有空闲宅基地的占42.9%，对于村民而言，闲置宅基地并没有多大的用途，如果流转空闲宅基地可以增加家庭收入，村民的流转意愿较为强烈，而流转对象并不是影响村民宅基地流转意愿的主要因素。从调查结果可以看出，只要宅基地流转后的补偿合理，村民对宅基地的流转去向并不十分关心。而现阶段村民宅基地流转对象主要是本集體内部成员，一方面可能与该地的宅基地需求市场不大有关，另一方面也可能是法律规范对其的约束发挥了很大的功能，这有待进一步的证实。
四、建立宅基地有效流转机制的建议
1.根据农户意愿确定宅基地退出补偿机制。宅基地退出是现阶段宅基地流转的重要形式，也是推动城镇化的重要过程。鉴于宅基地对村民的重要性，在宅基地退出的过程中要根据农户意愿建立宅基地退出补偿机制，由村民选择宅基地退出补偿方式。在具体的实施过程中，可以有安置补偿、货币补偿、社会保障补偿或安置补偿和货币补偿等多种补偿方式相结合的补偿模式。对于补偿方式的确定要充分考虑到农户的意愿，尊重农户的选择。补偿标准的设定既要考虑当地的经济因素，也要考虑到农户失去宅基地后的长期生存发展因素。鉴于此，补偿标准的设定可尝试由独立于政府与村民的第三方确定，由专业学者和相关资深从业人员结合当地的情况予以确定补偿标准。这样既可以避免政府机构单方面确定补偿标准，又可以防止村民漫天要价等提出的不合理要求，避免不公平不公正的现象。另外需要注意的是，对补偿安置住房赋予更多和更充分的产权。各地试点的农村宅基地退出后住房安置补偿模式的制度设计和实践中，大多以保障房等形式给予农民住房安置补偿。因为土地性质问题，这种类型的房产拥有的产权是残缺的，政府一般会对交易的年限和增值收益实施较为严格的管制，因而这类住房的市场交易价值较低。
2.完善相关配套措施，做好宅基地管理工作。在调查中发现，在宅基地流转过程中，还是存在着隐形流转的现象。宅基地隐形流转在我国经济较发达地区普遍发生，隐形流转是导致宅基地无序流转的一种原因。在推进城镇化起着阻碍作用。因为隐形流转的行为不具有合法性，就决定了一旦发生任何争议，宅基地流转的相关主体与客体的权益不受保护。农村宅基地无序流转行为之盛行跟当地政府的管理不善，监管缺失有很大的关系。在新型城镇化下推进宅基地合理有序流转，地方政府要规范自身行为，转变政府职能，加强对宅基地的管理。具体而言就要做到：（1）将宅基地的相关政策宣传到位，让村民了解宅基地流转的法律法规、相关程序以及维权渠道；（2）做好宅基地审批登记管理工作，规范宅基地审批程序。如对宅基地的流转主体做严格的审查，流转后的流转主体有无居住房屋，有无完善的社会保障；流转的客体是否存在恶意的囤积住房的行为，宅基地的用途是是什么；对违反法律法规的宅基地流转行为予以制止，严厉打击违规建房，侵占土地等行为；（3）对于滥用职权、收受贿赂的政府人员予以严厉制裁，严禁与民争利、政府寻租行为；建立健全当地政府的社会监督渠道，鼓励村民对政府官员的监督、举报；（4）建立健全村民维权渠道，让村民投诉有道，并及时予以调查处理；对村民实施法律援助。这既是推进新型城镇化合理配置宅基地资源的要求，也是转变政府职能的具体措施。
3.规范村民流转行为。在调查中发现，宅基地流转行为不规范，程序不合法，让宅基地流转的结果受到质疑。而造成这一结果的原因与在宅基地流转过程中，村民自治组织几乎处于不作为状态有关。新型城镇化的进程中对农村宅基地最有效、最直接的治理措施是村民自治组织发挥其该有的作用：（1）村干部要详细掌握农村宅基地政策法规，对于村民的不合法流转行为予以劝导、制止，引导村民正当的宅基地流转行为；动态掌握集体内部宅基地的利用状况，合理利用宅基地资源，严禁私占耕地、违规建房等行为；（2）新型城镇化一定是广大人民广泛参与的进程，因此要充分调动村民的主人翁意识，加强村民对自身身份的认同，使其关心本村内部事务，对成员内部的宅基地流转予以关心；宅基地作为集体财富，需要村民大会表决，村民不可“事不关己，高高挂起”；（3）针对村民做宅基地普法教育，引导村民的流转行为。
规范村民宅基地流转行为要做到：（1）村民流转宅基地要经过村民大会的表决，既然宅基地属于集体所有，那宅基地的流转行为也要经过集体村民的同意才可；（2）宅基地流转价格要受到政府、集体、交易双方的统一认定，不能由交易双方主体私下决定；（3）流转行为要到政府相关部门备案，受到政府部门的监督，认定合理后方可流转；（4）村民不可私建违章建筑，不可任意侵占土地。
在新型城镇化背景下，各地经济水平存在差异，农村生活状况也各异，各地区宅基地流转现状不一，宅基地问题的解决不能一蹴而就，解决农村宅基地流转问题，必须坚持“以人文本”，重视村民的流转意愿，完善各种配套措施。让村民共享宅基地流转带来的收益，缩小城乡差距，促进城乡统筹发展。
参考文献：
[1]周洪亮.农户的视角下的农村宅基地使用权的取得研究[J].中国农村观察，2007（05）.
[2]赵忠君.农村宅基地使用权流转问题探析[J].国土资源科技管理，2010（03）.
[3]郑尚元.宅基地使用权性质及农民居住权利之保障[J].中国法学，2014（02）.
[4]贺日开.我国农村宅基地使用权的困境与出路[J].江苏社会科学，2014（06）.
[5]陈利根，成程. 基于农民福利的宅基地流转模式比较与路径选择[J].中国土地科学，2012（10）.
[6]夏松杰.农村宅基地流转中存在的问题与完善对策——以攸县农村宅基地流转的实地调查为例[J].中南林业科技大学学报，2013（04）.
[7]徐汉明.农村宅基地使用权流转问题研究——基于武汉市江夏区实地调研的思考[J].经济社会体制比较2012（06）.
[8]贺雪峰.地权的逻辑：中国农村土地制度向何处去[M]. 北京：中国政法大学出版社，2010.
[9]钱龙，钱文荣，郑思宁：《市民化能力、法律认知与农村宅基地流转——基于温州试验区的调查与实证》，载《农业经济问题》，2016年第06期，第59页.
[10]彭长生：《欠发达地区农村宅基地退出安置模式选择及影响因素分析》，载《财贸研究》，2014年第03期，第47页.