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中国的经济支柱——房地产行业“凤凰涅槃”，正在危机中复兴。
从2月“无缘”十大振兴规划，到3月“紧盯”两会行情。经过了金融危机和宏观调控的“锤炼”，两会以后或是房地产行业新奏章的开始。
十年之前，当房改开启房地产行业大门，如懵懂少年，开发商们前赴后继地踏进，并走上了不同的发展路径，形成了不同的发展模式。
大浪淘沙，近年来，接二连三的宏观调控，尤其是全球金融危机来袭，长达一年之久楼市调整的“阵痛”，成为了验证房企开发模式的“试金石”。
多数以住宅销售为主的开发商，早些年踏上规模开发之路，犹如穿上了“停不下来的红舞鞋”，在淡市下唯有降价回笼资金；还有少数房企，靠持有物业的经营产生现金流，在市场波动期反而能增加产品附加值，进而推陈出新。
经历了此轮楼市调整，越来越多的开发商开始思考未来的战略方向。或许2009年的楼市将像1998年一样，成为房地产业的转折点、里程碑。
在楼市回归“价值”的大势下，房企生存之本将取决于模式。
两会后看开发商各异表情
焦虑、谨慎
继续以低价、降价换成交量
进入3月份，小宋感觉自己的工作异常繁忙起来。小宋是京东某楼盘的营销推广主管，项目定于5月份开盘。其实原本去年1O月份就打算开盘销售，无奈市场形势惨淡，小宋所在公司只能把开盘时间一延再延。
目前项目已进入系列市场预热活动的紧张阶段：产品推介、广告预热、接受VIP业主预约……所有开盘前的准备工作接踵而来。
尤其是定价更让他头疼。“一大早，就接到了上司来电，对定价方案不满意。”3月16日，接受本刊记者采访时，小宋坦言。
领导认为，从前两个月的市场情况来看，楼市已有回暖的迹象，价格可适度提升。而从目前已经积累的客户反馈来看，小宋认为，项目要想热销，完成年度销售额，仍旧得坚持此前敲定的低价入市策略。
“春节过后，我也通过多种渠道了解同行的一些做法。大家其实普遍还都处于紧张和焦虑的状态下。先是期待房地产能列入十大振兴规划产业之一，此后又期待两会能有一些利好消息。”小宋感慨到，从业六年来，从来没有这么迷茫和困惑过。不过，现在两会已过，预计政策方向已无大的变化。项目要想打响，还是得低姿态入市。
小宋只是代表之一。今年头两个月全国楼市出现的“小阳春”，似乎并不能让绝大多数开发商对市场开始充满乐观。
3月11日，“地产老大”王石现身万科在香港举办的2008年年报新闻发布会，谈起如今的形势，王石认为现在的房地产行业明显存在泡沫。他表示，房价仍有下调空间，幅度视地域而定。这是万科发布的20年来首份业绩下滑的年报。“宏观经济前景的不确定性很大，1、2月份的成交回升并不能预示全年。”王石说。
以万科为首，3月份京城“21家房地产企业联合降价”，除万科外，还包括中信、远洋、北辰等知名大型房地产开发企业，共推出26个优惠商品房项目，2300多套降价房源，最高降幅为每平方米2630元，最高降幅达到16％。
本刊市场研究部数据显示，今年3月同比去年，京城楼市仍有七成楼盘降价促销。从近几年宏观调控来看，每年两会结束后的一两个月里，都是政策出台的时机。今年两会后，是否会有进一步的“救市政策”出台?
北京泰业天民房地产经纪公司董事长岳培业表示，刚刚失去十大振兴行业机会的房地产业又一次把目光投向了两会，但似乎传来的声音对房地产业并无太大的利好。面对两会上对房地产业界的各种指责和责难，最主要的是面对中央“关注民生、稳定社会、确保中长远投资安全”的既定方针；房地产开发不但要面对民生型住房市场的冲击，还得经受住较长期市场信心不足的考验。
对此。中原地产总经理李文杰也认为，政府救市措施基本出尽，市场的信心是要靠时间及整体经济层面的复苏才能恢复。2009年尤其是在第一季度，降价促销仍是市场的主流。淡定、蓄势待发增加楼盘附加值
当然，寒冬里也会有些许暖流。“有人辞官归故里，有人星夜赴考场”，历来如此。与主流开发商仍旧紧张焦虑地降价促销不同，少数开发商却表现得相对轻松。
北京东润投资集团有限公司旗下的月亮河城堡将于4月份推出大户型。与京城绝大多数开发商在新盘入市前忙于定价、专注于营销不同的是，东润集团董事长戚春生最近却忙于继续给产品升级。
月亮河城堡属于综合体项目。此前，2009年刚开局，戚春生便与著名的国际酒店品牌洲际酒店集团联手，将月亮河城堡中的“月亮河度假酒店”升级为月亮河假日酒店。由于这是洲际酒店进军京郊的第一个项目，具有京郊度假酒店进入国际化新时代的里程碑意义，当时引起了包括中央电视台、北京电视台在内的各大电视、网络、纸媒的高度关注。
今年1月20日，北京月亮河假日酒店举行了挂牌仪式。借助洲际酒店开业，月亮河城堡完成了整个板块的升级。据记者了解到的情况，月亮河城堡项目的“升级工程”还将继续，其温泉会馆已经开工，当代艺术馆也将揭幕。
2009年当楼市仍在各方对市场走势不同的争议中前行时，“降价之外，还靠什么打动购房者”成为各大开发商面临的难题。业内人士表示，在房地产理性回归后，开发商将面临越来越激烈的竞争，提高楼盘品质和服务是在楼市淡市中除降价外的另一条出路。
毛大庆甚至把“在谨慎中寻找发展的最大机会”当成了公司今年企业战略的主旨。毛大庆是凯德置地环渤海区域总经理，凯德置地在北京的项目无须母公司嘉德置地投入，完全靠自有资金开发。
带给毛大庆充分自信的是，从2004年进军北京地产界以来，凯德置地的产业链已构建完整。截至去年，凯德置地在北京共有20个项目同时运作，包括位于北三环马甸桥的凯德·品元、东二环朝阳门内的凯德·华玺、东四环慈云寺桥的凯德-锦绣、东城区嵩祝寺院北巷的皇城77、中央别墅区温榆河边缘的凯德·花溪语以及位于东直门的商业旗舰项目北京来福士中心，8座购物商场和4家服务式公寓。
各类型的项目组合，尤其是持有型物业带来的稳定收入，再辅以嘉德金融地产业务，让凯德置地能在运作20个项目的同时，并没有出现资金链的大难题。
“南方商人称钱为水，如今地产商遭遇资金问题，严重缺水。而凯德置地的解渴之道是20个项目同时运作，构成完整地产链，使资金之水在其中循环往复，源源不绝。”业内人士这样评价道。
开发模式差异为源头
为什么大多数的开发商在此轮楼市调整期，在销售停滞不前的高压之下急于降价，而有的开发商反而表现轻松，仍旧有实力增加产品的附加值? “开发模式为目前不同开发商面对市场调整而呈现不同姿态的根本原因之一。”世联地产北京区域中心总经理林蔚在接受本刊记者采访时表不。
通过淡市下的房地产开发企业的经营模式对比，可以将不同的房企模式总结归纳成两类：一类开发商以住宅销售为主，在淡市下必须通过降价方式快速回笼资金、解套，实现快速的运作开发。
地产老大万科是住宅销售型规模开发模式的典型代表。从2007年底开始，万科便在王石“拐点”论的指引下率先开始降价，并将降价“战火”从珠三角、长三角烧至环渤海。粗略计算，去年前后两轮万科先后在十多座城市一一深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞、杭州、宁波、南京等高调降价，比最高点下调了5％～30％不等。
万科是公认的最具实力的行业老大，为什么带头挑起楼盘降价?又因何置客户连续封砸售楼处于不顾，强势推进其全国城市楼盘降价部署?
当然，这有多种因素而致。不过其中重要原因之一便是，与其他房企增持商用物业的持有型开发模式不同，万科一直专注于住宅开发，而且追求的是规模开发模式，必须追求大流量、高流速，如果没有规模足够大的土地、项目以及销售量，企业利润会受重大影响。正是这种住宅开发“买地——建造——销售”的模式，决定了在此轮楼市陷入1998年房改十年来最长观望期时，万科必须降价促销以维持企业发展。
另一类是以凯德置地、东润集团等为代表，其可以通过“持有物业”与“销售物业”配合，前期通过经营持有物业，产生正常的现金流，保证拥有充足可流动的资金，度过波动期，后期根据不同的市场背景，选择推出不同的产品满足市场需求。
企业模式由“掌舵人”而定，如同舵手和航船的关系。船行到何处，有舵手掌控方向；企业在市场上的行为，则必然体现企业家的思维。
地产界的“话语领袖”王石与生俱来的“表现欲”决定了必然是将万科做大做强，创立企业帝国。而据了解，作为东润集团的“掌舵人”，戚春生相当低调，记者在网络上搜索，鲜有其观点出现。他选择了耗费十年的时间打造旗下的月亮河城堡项目。
客观而言，这两类模式都是企业家“内在”个性的“外部”表现，对于企业而言，只是选择了不同的生存空间。但是对于买房人而言，却在楼市的波动期有截然不同的感受。销售型规模开发模式而造成的楼盘降价，对已购房业主而言，便意味着资产缩水；而持有型与销售型物业配合的项目，由于开发商没有降价压力，对于买房人而言，也相应就实现了资产保值。
房企生存之本是模式
——月亮河城堡个案调查
3月，正是北京处处生机勃勃、欣欣向荣的时节。通州区月亮河城堡藏于绿树、草地中，周围一切开始生机盎然。
月亮河城堡一直是一个“知名”而又“神秘”的项目，尽管其已赫赫有名，但是多数人对于这个已有十年“历史”的城堡状况以及开发商的推盘情况并不熟悉。
此前当记者致电开发商北京凯瑞房地产开发有限公司(东润集团旗下公司)了解情况时，销售人员给出了肯定的答复：“4月份，的确会有一部分新的户型推出，面积约220～240平方米。”具体价格，对方则表示尚未确定。
现在是否能出手?
3月9日，本刊记者与李峰一起从国贸出发驱车前往月亮河城堡，向东直行15公里，从京哈高速第一出口出来，在通州的标志性建筑燃灯塔的对岸，月亮河和京杭大运河两河交汇处，我们看到了月亮河城堡。
总耗时约15分钟。李峰在cBD某外企公司上班，一直想购置一处远离城市喧嚣，而又距离工作单位较近的居所。对于月亮河城堡的交通条件，李峰非常满意。
远远观其外观，这是一座由深咖啡色亚光外墙砖、浅米色的石雕窗棱构建的古堡式建筑。李峰想进一步了解一些项目信息，于是我们先来到了售楼处。
售楼处大门口，三位迎客铜人雕塑小品显得颇有趣味。售楼处恰好有两位买房人正在咨询，记者顺便与其聊起了购房相关话题。与李峰最关心“现在是否适宜出手购买该项目”不同，这两位买房人对于购房时机并不敏感。
“说实话，我们购买楼盘最关注的是品质，必须物有所值，第一因素关注的并不是价格。但是毕竟在金融危机大背景下，人人都会关注自己的资产是否缩水。这个楼盘让我放心的一点足，购买之后不用时刻关心房子涨价还是降价。”其中的一位张姓女士坦言，身边有些朋友买了房后，经常打电话给售楼处，有的甚至以新客户的身份，咨询项目售价，以判断资产是否贬值。
张女士对月亮河城堡之所以放心，她认为，从其在国外的生活经历来看，后期物业升值的关键在于项目管理。“我赌月亮河城堡管理一定跟得上，因为这个项目包含酒店，他总不可能让酒店脏乱差吧。”张女士笑言。
确如其言，月亮河城堡为综合体项目，既有持有型物业——酒店，也有销售型物业——度假型酒店公寓、大户型公寓。
或许部分买房人在购房时会忽略，但是专业人士都明白，包含持有型项目与销售型物业的综合体项目与纯销售型项目相比，一般而言居住品质是完全不同的。
销售型物业往往会把客户的入住作为楼盘的结束，很多品牌房企包括万科，虽然开发商也在乎与客户关系的后期维护，但是楼盘销售完毕，就是该楼盘运营结束的一个重要时间节点。而持有型与销售型物业都包括的综合体项目，开发商需要持有型物业的运营带来细水长流的资金来源，因此，必须与业主不断做加法。
始自2008年这轮楼市大起大落的“过山车”，就让买房人对此深有体会。购买纯销售型物业的买家，其楼盘开发商为维持资金链不得不降价销售，买房人资产进而也跟着缩水；而购买综合体楼盘的买家却在楼市低迷期，反而能获得开发商追加投入而带来的资产增值。
从记者了解到的实际情况来看，月亮河城堡从2005年开盘至今，成交均价一直保持稳中有升。
“其实我觉得你要确定买这个楼盘的话，不用太在意时机，它受楼市低迷大势的影响不大。”张女士的一席话打消了李峰对购房时机的疑惑。
销售四年还在卖?
不过，这三位买房人同时有一个疑问：这个项目在2005年就已开盘，为什么现在还没有销售完毕?是盘太大，还是存在其他问题?
根据开发商提供的公开信息看，月亮河城堡项目总占地70万平方米，建筑面积15.9万平方米。分两期开发，一期有10栋板式建筑，总共不到1000套。二期预计今年年底开工。
月亮河城堡项目被人熟知是在1998年。有些业内人士或许还记得，那年有段时间，北京电视台天气预报节目，预告通州气温时，是以月亮河度假村为代表而出现的，持续了半年后，月亮河度假村开始广为人知，不过当时月亮河城 堡的物业形态只有酒店。
七年后的2005年，月亮河的度假型酒店公寓开始销售，时隔四年，目前月亮河城堡推出了大户型公寓。
记者和李峰环绕月亮河城堡一圈后，发现这个楼盘体量虽大，但是公寓所占比重并不大。高尔夫球练习场、垂钓湖、马术俱乐部等配套非常齐全。“我们楼盘公寓与配套的配比是1：2。”销售人员的一席话还是让我们感到非常惊奇。
既然公寓可售套数并不多，为什么现在仍销售?为什么时隔四年才推出大户型公寓?是否也是看好目前限外令和二套房贷松绑带来的利好?
带着这些疑惑，记者采访了东润集团有限公司董事长戚春生。 针对第一个比较敏感的话题，戚舂生坦言，从最初高端休闲地产的定位到现在，他对销售状况一直有着理性的预期。
“这类高端项目如果出现一抢而空，那楼盘定位就出问题了。”戚春生笑言。
或许不熟悉月亮河城堡的人普遍有一个疑问，价格是否定高了?不过戚春生在接受本刊记者采访时却认为，正是月亮河的价位一定程度上“筛选”着客户，保证了月亮河城堡整个社区的品质。
关于第二个问题，戚春生的回答也让记者颇感惊讶。
春节前两天(1月23日)晚，北京市出台了促进房地产业健康发展的15条新政，不仅扩大了二套房贷政策的惠及面，尤其是“限外令”暂停执行更具冲击力。不少楼盘都纷纷针对购买二套房的改善型需求推出了大户型楼盘。
月亮河城堡是否也是看好京15条新政的利好而趁势推出大户型?面对记者的这个提问，戚舂生的回答是否定的。
“实际上，我们现在推出大户型是有着长期规划的。”戚春生介绍，最初1996年拿到月亮河城堡地块时，周边区域并不成熟，京哈高速尚未修建，项目本身也刚起步，只有酒店。为此，先期适应市场的需求，2005年只推出了度假型酒店公寓。如今四年过去了，区域以及项目本身的交通、配套都已经完善。“我们认为目前月亮河城堡已适合大户型第一居所的居住需求，所以才适时推出来大户型。”戚春生说。
当然，恰好赶上政策的“鼓点”，无形中政策对二套住房和“限外令”的松绑也不可避免给月亮河城堡带来了利好。
资金链是否紧张?
“现金流为王”是如今开发商普遍的共识。曾经“财大气粗”的上市公司如今普遍资金链告急。3月份各大上市房企年报陆续发布完毕，大部分上市房企均面临负债增加、现金流紧张的问题。
那么月亮河城堡的投资商东润集团是否也面临资金链紧张问题?其不断为客户追加的投入是否有足够的资金保障?
在东润集团的网站上，记者看到，该公司成立于1996年，旗下目前主要运作项目包括通州月亮河城堡以及密云月亮河项目。
通州月亮河城堡属于综合体，其中月亮河度假酒店(已与洲际酒店合作，现为月亮河假日酒店)于1 998年开业运营。
此后，2004～2006年，月亮河高尔夫球场、月亮河金莎国际马术俱乐部、月亮河英智(医疗)健康管理机构相继投入使用，其间，其度假型公寓也于2005年开盘销售。
预计2009年开业运营，目前还在建设中的配套还包括月亮河温泉会馆、月亮河当代艺术馆、月亮河艺术酒店会所。
一个十年运作两个大型项目的开发商资金链靠什么来运转?从目前开发商的资金结构来看，除了公寓的销售收入，酒店是项目现金流的主要保障。
为了解东润集团的资金链情况，记者向其酒店的相关负责人进行了咨询。“酒店每年的流水至少一个亿。”一位不愿意透露姓名的人士表示。
为此，记者又采访了几位金融界人士。实际，除了酒店直接带来的营业收入外，目前对于已建成并投入使用的良性持有型资产(如酒店)，抵押贷款比较容易。由于住宅关系民生，因此近几年宏观调控针对住宅行业比较频繁，但是对于酒店等商用物业限制性并不多，因此酒店改造等方面的融资，银行还是比较支持。
难怪在接受记者采访时，谈到资金链的问题，戚春生显得非常轻松。
是否值得购买?
“我有个预感，经过了金融危机和楼市调整，消费者会更理性，导致他们选择楼盘时更倾向于居住舒适性。”能够看得出来，戚春生对于月亮河城堡充满信心。他认为，现在楼市市场形势比较严峻，此时，他选择对月亮河城堡的配套、景观进行升级，等到市场形势好转之时，便能迅速抓住机遇。
当然，月亮河城堡是否值得购买，得买房人经过实地考察后才能说了算。为此，在与李峰去月亮河城堡考察的整个过程中，记者详细记录了他的一些感受。
在与记者的交流中，李峰提出了自己三个关注重点：～是他属于偏爱于社交的商务人士，因此他会着重考察如果住在这里，有时候会接待～些重要的生意合作伙伴，是否合适；二是由于项目离自己工作的国贸区域距离非常近，他想作为第一居所，因此必须考察居住的舒适性；三是他希望自己能住在一个有文化艺术氛围的社区内。
记者原本以为像李峰这样的商务成功人士，出手会比较阔绰，没想到李峰却自嘲道：“其实我发现自己事业越成功之后，却越‘算计’，只有我觉得物有所值，才会毫不含糊地出手。”
对于月亮河城堡所处的区位，久居京城的李峰已非常了解。也正是月亮河城堡位于京杭运河源头、京杭运河与运潮减河交汇的标志性位置，以及两河岸大量绿化用地形成的良好生态资源，这些优越的自然资源条件，加之距离国贸15分钟的交通便利性，让李峰有了实地考察月亮河城堡项目的动力。
不过，在销售人员带领我们体验考察的过程中，李峰还是被月亮河城堡的特色配套深深吸引。
月亮河城堡的高尔夫球场和马术俱乐部率先引起了李峰的关注。“我平时喜欢运动，并且我的很多朋友都喜欢打高尔夫。”李峰说，在月亮河城堡约10万平方米的无网高尔夫练习场，他可以尽情和朋友享受高尔夫运动的乐趣。在马术俱乐部中，当看到20余匹纯血马匹，以及多种马术用品时，李峰也显得有点兴奋。
而让李峰感到意外的是月亮河的英智医疗健康管理机构。“我们的英智医疗健康管理机构3000平方米，服务内容包括诊疗、体检、健康管理，目前已与北京协和医院、北京同仁医院等近20家著名医院建立合作，业主可以享受贵宾级服务。”销售人员介绍道。
听完介绍，李峰随即表示：“我一直以为目前在国内，即便高档居住社区，其医疗服务也欠完善，这是月亮河城堡带给我的一个惊喜。”
最引起李峰兴趣的是，月亮河城堡里的一些艺术元素。在实地考察过程中，从销售中心起，途经温泉会馆、艺术酒店会所，至当代艺术馆，贯穿着一条艺术大道。一些文化小品随处可见。李峰开玩笑称为“出门就是美术馆”。 我们总共实地体验了约1个小时，实际有40分钟的时间是在社区中体验环境和各种配套。“我并不是第一次置业了，相比较我首次置业的感受来说，我认为现在是在选择一种生活方式，而首次置业时，我最关注的是户型是否南北通透、使用率是否高等室内条件。”李峰感慨道。
“70万平方米艺术生活区、10万平方米公寓、20万平方米自然湿地、6万平方米酒店会所、60万平方米运河文化生态公园……”当我们体验完月亮河城堡时，对数字敏感的李峰已经熟记在心。
“比如，可以在月亮河假日酒店与合作伙伴洽谈生意，还可以与伙伴在垂钓湖享受休闲。”记者在年近40岁的商务成功人士李峰的脸上捕捉到一丝孩童式的兴奋。
由于月亮河当代艺术馆和温泉会馆目前正在建设中，无法实地体验，这让李峰感到有些遗憾。不过整体来看，李峰还是比较满意。
开发模式能否经受考验?
综观月亮河城堡的十年，此项目其实经历了高端休闲地产——区域中心定位两大阶段。
1996年，13年前的北京房地产市场房改尚未全面启动，月亮河城堡项目周边环境也还很糟糕，交通并不方便，那么月亮河城堡为什么当时坚持走高端路线?
业界对这个知名而又神秘的项目一直以来存在的一些疑问，戚春生首次接受地产媒体的采访进行了回应。
回忆起十多年前的往事，戚春生在接受本刊记者采访时表示，当年拿地时，他曾面临多种选择，也有交通比较便利的地可选，但是他发现有些地块周边连一棵树都没有时，他便放弃了。而他选择月亮河城堡主要是看中了周边的自然环境，位于运河生态区内五河交汇之处，并且周边有干余亩生态公园与300亩天然湿地。
很多朋友在当时并不认同戚春生将这块地作为高端休闲地产的定位。“月亮河城堡开发之初，当时周边楼盘销售价格多在4000元／平方米左右，为了做差异化，我将项目定位于高端休闲地产。我身边深谙金融和地产的朋友私下和我聊天时说：老戚，从资金操作角度来看，你的‘月亮河城堡’可是赔钱的项目。我不否认，如果东润和众多的地产商一样把项目当做快速消费品去做，滚动开发模式之下开发商本身利润会更可观。但是我选择了坚持，用打造‘奢侈品’的态度来打造月亮河项目。”戚春生表示，这与开发商本身的性格和追求有关。
此后通州新城规划确定，戚春生意识到月亮河城堡的价值已发生了变化。2005年，通州、顺义、亦庄3个重点新城规划编制工作完成，并获首都规划委原则通过。
月亮河城堡坐落在运河源头，运河是整个通州新城的核心区，聚集了新城最主要的核心功能。“月亮河城堡必须从高端休闲地产的定位上升到城市未来新中心核心区的物业定位。”于是，月亮河城堡定位确定为北京大东部副中心。在新的定位下，戚春生决定不断投入，增加项目和区域的价值。这也就有了与洲际酒店联姻，将月亮河度假酒店升级为月亮河假日酒店，继续投入建设当代艺术馆和温泉会馆等配套设施。
谈及开发模式，戚春生将月亮河城堡的开发模式总结为“长枪加短剑”。长枪就是持有型物业——以酒店为代表，短剑就是销售型物业——前期的度假型公寓，现在推出的大户型公寓。
通过酒店持有物业的收益来补充改善现金流，根据“项目与区域共成长”的原则，在区域环境尚未成熟时，推出的销售型物业是度假型酒店公寓，而在项目已经发展成熟时，又推出了大户型公寓。
“光是长枪型的长线投资，对资金的要求比较高，容易导致公司资金链出现困难，而仅是销售型物业的短剑，又容易受到市场波动的影响。”当楼市遭遇前所未有的市场调整期，戚春生更坚信了他“长枪加短剑”的开发模式。
那么究竟这样的开发模式是否能经受市场的考验?记者采访了世联地产北京区域中心总经理林蔚。
“谈到月亮河城堡项目，其实我觉得比较突出的就是其开发模式。这轮经济危机和楼市低迷，可以肯定的是将加速房企开发模式转型，而方向之一是开发商将由追求规模化向追求专业化转型。比如未来房地产行业会出现专业的旅游地产开发商、专业的商业地产开发商、专业的城市综合体开发商、专业的住宅开发商等。”林蔚分析，现在国外有一些开发商非常专业，比如做旅游地产，或Resort区的开发，这类物业究竟该选择多大规模的地，社区配套设施应该包括什么类型，配建什么类型的销信物业，都有精细的研究。实际月亮河城堡的投资商东润集团一直就是走的这条路线。
林蔚也提醒，月亮河城堡的开发模式对资金周期的要求会非常长。不过东润集团虽非传统的上市投资集团，但是其操作非常稳健，是一步一步在完善。因此，降低了风险。
“用时间换价值，这种奢侈品的操作模式，只要开发商本身不求快速收益，还是能做出精品。而且随着城市不断外延，城市化运动非常有助于提升月亮河城堡这样的项目价值。”林蔚说。
经济危机和楼市低迷 加速房企开发模式转型
“当下房企开发模式转型有两个方向：一、由追求规模化向追求专业化转型，比如专业的旅游地产开发商、专业的商业地产开发商、专业的城市综合体开发商、专业的住宅开发商等；二、由追求利润率向注重现金流转型。”
记者：您对目前房地产行业的现状和走势如何判断?
林蔚：房地产市场从来都是经济事件，不完全是功能性。今年即将结束的第一季度中，全球金融危机继续深化演进。有关全球金融危机出现“第二轮冲击”的说法成为国际舆论热点。
如果说2009年以后世界一半的经济增量将产生在中国，而中国的经济已经变成全球最重要的经济体之一，那么相应地，中国的资产价值就应该体现出它的世界性和全民性。而资产价值的体现首先表现在大都市的核心物业上，所以我认为，中国的房地产行业作为全球关注的焦点，很大一部分人不是短期投机，而是投资，就是因为这部分人群看中的不仅仅是中国的楼盘，而是在全球范围内最好的投资出口。
记者：经历了长这一年的调整，不同的开发商显露了各异的表情，多数开发商在高压下不得不降价，有的则表现相对轻松，还有实力增加产品的附加值，您认为主要原因是什么?
林蔚：从表象上来看，这是由不同企业的资金链情况决定的。不过从深度原因来分析，这是不同的开发商选择的开发模式决定的。比如万科，其定位是住宅开发商，并且一直在规模化发展，在买房人观望不出手时，为维系公司的运营，他们选择了降价。而有的开发商并不强调规模，而是一直在追求专业化，其资金链并不十分紧张。因此，在淡市中增加产品的附加值也是吸引客户的一种做法。
记者：2月份，今典集团董事长张宝全宣布未来几年今典集团的地产业务将由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型。越来越多的开发商在思考未来战略方向，您觉得在这轮楼市调整过后，房企模式是否将有改变?
林蔚：这轮史无前例的金融危机，以及楼市低迷，可以肯定的是，加速了房企开发模式的转型。转型包括两个方面：一是由追求规模化向追求专业化转型；二是赢利模式的转型，由此前追求利润率向以后看中现金流和合理的资产负债转型。
记者：开发商从追求规模化向追求专业化转型，是否会改变房企未来的格局?
林蔚：此前，房企拓展速度越快、规模越大，越被看好；以后房企的核心能力越突出、专业能力越突出，未来发展才会更好，这是大势所趋。以万达为例，这么多年来，万达一直坚持做商业地产，尽管在住宅市场形势比较火爆之时可能会有些摇摆，但是这么多年来，万达已形成了自己的核心能力，聚集了一批连锁商家，形成了自己的商业模式。
专业化不论是解释为开发模式，还是核心能力，本质就是这个开发企业有能力做什么样的产品。未来楼市一定会出现很多专业的开发商，比如专业的旅游地产开发商、专业的商业地产开发商、专业的城市综合体开发商、专业的住宅开发商，住宅开发商还可能再细分，比如有的开发商只在三四线城市开发项目。
记者：开发商赢利模式转型过程中，从您专业的角度分析，需要注意什么?
林蔚：在我多年为房地产开发商服务的过程中，有一个很大的感受就是，前几年开发商非常看中利润率，即投入的资金能产生多少收益。而这轮楼市低迷让开发商越来越注重现金流和资产负债表的情况，即公司借了多少债务、现金流能否维持企业良性运转。
而改善资产负债，很重要的方式就是长久经营物业。短期快速投资、快速变现的模式面临的挑战很大。像恒基地产等香港地产大鳄，他们对资产负债非常注重，常常超过一半的物业是长期运营的物业，而非短期销售。国内的很多开发商也开始朝这样的方向发展。
从2月“无缘”十大振兴规划，到3月“紧盯”两会行情。经过了金融危机和宏观调控的“锤炼”，两会以后或是房地产行业新奏章的开始。
十年之前，当房改开启房地产行业大门，如懵懂少年，开发商们前赴后继地踏进，并走上了不同的发展路径，形成了不同的发展模式。
大浪淘沙，近年来，接二连三的宏观调控，尤其是全球金融危机来袭，长达一年之久楼市调整的“阵痛”，成为了验证房企开发模式的“试金石”。
多数以住宅销售为主的开发商，早些年踏上规模开发之路，犹如穿上了“停不下来的红舞鞋”，在淡市下唯有降价回笼资金；还有少数房企，靠持有物业的经营产生现金流，在市场波动期反而能增加产品附加值，进而推陈出新。
经历了此轮楼市调整，越来越多的开发商开始思考未来的战略方向。或许2009年的楼市将像1998年一样，成为房地产业的转折点、里程碑。
在楼市回归“价值”的大势下，房企生存之本将取决于模式。
两会后看开发商各异表情
焦虑、谨慎
继续以低价、降价换成交量
进入3月份，小宋感觉自己的工作异常繁忙起来。小宋是京东某楼盘的营销推广主管，项目定于5月份开盘。其实原本去年1O月份就打算开盘销售，无奈市场形势惨淡，小宋所在公司只能把开盘时间一延再延。
目前项目已进入系列市场预热活动的紧张阶段：产品推介、广告预热、接受VIP业主预约……所有开盘前的准备工作接踵而来。
尤其是定价更让他头疼。“一大早，就接到了上司来电，对定价方案不满意。”3月16日，接受本刊记者采访时，小宋坦言。
领导认为，从前两个月的市场情况来看，楼市已有回暖的迹象，价格可适度提升。而从目前已经积累的客户反馈来看，小宋认为，项目要想热销，完成年度销售额，仍旧得坚持此前敲定的低价入市策略。
“春节过后，我也通过多种渠道了解同行的一些做法。大家其实普遍还都处于紧张和焦虑的状态下。先是期待房地产能列入十大振兴规划产业之一，此后又期待两会能有一些利好消息。”小宋感慨到，从业六年来，从来没有这么迷茫和困惑过。不过，现在两会已过，预计政策方向已无大的变化。项目要想打响，还是得低姿态入市。
小宋只是代表之一。今年头两个月全国楼市出现的“小阳春”，似乎并不能让绝大多数开发商对市场开始充满乐观。
3月11日，“地产老大”王石现身万科在香港举办的2008年年报新闻发布会，谈起如今的形势，王石认为现在的房地产行业明显存在泡沫。他表示，房价仍有下调空间，幅度视地域而定。这是万科发布的20年来首份业绩下滑的年报。“宏观经济前景的不确定性很大，1、2月份的成交回升并不能预示全年。”王石说。
以万科为首，3月份京城“21家房地产企业联合降价”，除万科外，还包括中信、远洋、北辰等知名大型房地产开发企业，共推出26个优惠商品房项目，2300多套降价房源，最高降幅为每平方米2630元，最高降幅达到16％。
本刊市场研究部数据显示，今年3月同比去年，京城楼市仍有七成楼盘降价促销。从近几年宏观调控来看，每年两会结束后的一两个月里，都是政策出台的时机。今年两会后，是否会有进一步的“救市政策”出台?
北京泰业天民房地产经纪公司董事长岳培业表示，刚刚失去十大振兴行业机会的房地产业又一次把目光投向了两会，但似乎传来的声音对房地产业并无太大的利好。面对两会上对房地产业界的各种指责和责难，最主要的是面对中央“关注民生、稳定社会、确保中长远投资安全”的既定方针；房地产开发不但要面对民生型住房市场的冲击，还得经受住较长期市场信心不足的考验。
对此。中原地产总经理李文杰也认为，政府救市措施基本出尽，市场的信心是要靠时间及整体经济层面的复苏才能恢复。2009年尤其是在第一季度，降价促销仍是市场的主流。淡定、蓄势待发增加楼盘附加值
当然，寒冬里也会有些许暖流。“有人辞官归故里，有人星夜赴考场”，历来如此。与主流开发商仍旧紧张焦虑地降价促销不同，少数开发商却表现得相对轻松。
北京东润投资集团有限公司旗下的月亮河城堡将于4月份推出大户型。与京城绝大多数开发商在新盘入市前忙于定价、专注于营销不同的是，东润集团董事长戚春生最近却忙于继续给产品升级。
月亮河城堡属于综合体项目。此前，2009年刚开局，戚春生便与著名的国际酒店品牌洲际酒店集团联手，将月亮河城堡中的“月亮河度假酒店”升级为月亮河假日酒店。由于这是洲际酒店进军京郊的第一个项目，具有京郊度假酒店进入国际化新时代的里程碑意义，当时引起了包括中央电视台、北京电视台在内的各大电视、网络、纸媒的高度关注。
今年1月20日，北京月亮河假日酒店举行了挂牌仪式。借助洲际酒店开业，月亮河城堡完成了整个板块的升级。据记者了解到的情况，月亮河城堡项目的“升级工程”还将继续，其温泉会馆已经开工，当代艺术馆也将揭幕。
2009年当楼市仍在各方对市场走势不同的争议中前行时，“降价之外，还靠什么打动购房者”成为各大开发商面临的难题。业内人士表示，在房地产理性回归后，开发商将面临越来越激烈的竞争，提高楼盘品质和服务是在楼市淡市中除降价外的另一条出路。
毛大庆甚至把“在谨慎中寻找发展的最大机会”当成了公司今年企业战略的主旨。毛大庆是凯德置地环渤海区域总经理，凯德置地在北京的项目无须母公司嘉德置地投入，完全靠自有资金开发。
带给毛大庆充分自信的是，从2004年进军北京地产界以来，凯德置地的产业链已构建完整。截至去年，凯德置地在北京共有20个项目同时运作，包括位于北三环马甸桥的凯德·品元、东二环朝阳门内的凯德·华玺、东四环慈云寺桥的凯德-锦绣、东城区嵩祝寺院北巷的皇城77、中央别墅区温榆河边缘的凯德·花溪语以及位于东直门的商业旗舰项目北京来福士中心，8座购物商场和4家服务式公寓。
各类型的项目组合，尤其是持有型物业带来的稳定收入，再辅以嘉德金融地产业务，让凯德置地能在运作20个项目的同时，并没有出现资金链的大难题。
“南方商人称钱为水，如今地产商遭遇资金问题，严重缺水。而凯德置地的解渴之道是20个项目同时运作，构成完整地产链，使资金之水在其中循环往复，源源不绝。”业内人士这样评价道。
开发模式差异为源头
为什么大多数的开发商在此轮楼市调整期，在销售停滞不前的高压之下急于降价，而有的开发商反而表现轻松，仍旧有实力增加产品的附加值? “开发模式为目前不同开发商面对市场调整而呈现不同姿态的根本原因之一。”世联地产北京区域中心总经理林蔚在接受本刊记者采访时表不。
通过淡市下的房地产开发企业的经营模式对比，可以将不同的房企模式总结归纳成两类：一类开发商以住宅销售为主，在淡市下必须通过降价方式快速回笼资金、解套，实现快速的运作开发。
地产老大万科是住宅销售型规模开发模式的典型代表。从2007年底开始，万科便在王石“拐点”论的指引下率先开始降价，并将降价“战火”从珠三角、长三角烧至环渤海。粗略计算，去年前后两轮万科先后在十多座城市一一深圳、广州、成都、武汉、天津、上海、北京、东莞、杭州、宁波、南京等高调降价，比最高点下调了5％～30％不等。
万科是公认的最具实力的行业老大，为什么带头挑起楼盘降价?又因何置客户连续封砸售楼处于不顾，强势推进其全国城市楼盘降价部署?
当然，这有多种因素而致。不过其中重要原因之一便是，与其他房企增持商用物业的持有型开发模式不同，万科一直专注于住宅开发，而且追求的是规模开发模式，必须追求大流量、高流速，如果没有规模足够大的土地、项目以及销售量，企业利润会受重大影响。正是这种住宅开发“买地——建造——销售”的模式，决定了在此轮楼市陷入1998年房改十年来最长观望期时，万科必须降价促销以维持企业发展。
另一类是以凯德置地、东润集团等为代表，其可以通过“持有物业”与“销售物业”配合，前期通过经营持有物业，产生正常的现金流，保证拥有充足可流动的资金，度过波动期，后期根据不同的市场背景，选择推出不同的产品满足市场需求。
企业模式由“掌舵人”而定，如同舵手和航船的关系。船行到何处，有舵手掌控方向；企业在市场上的行为，则必然体现企业家的思维。
地产界的“话语领袖”王石与生俱来的“表现欲”决定了必然是将万科做大做强，创立企业帝国。而据了解，作为东润集团的“掌舵人”，戚春生相当低调，记者在网络上搜索，鲜有其观点出现。他选择了耗费十年的时间打造旗下的月亮河城堡项目。
客观而言，这两类模式都是企业家“内在”个性的“外部”表现，对于企业而言，只是选择了不同的生存空间。但是对于买房人而言，却在楼市的波动期有截然不同的感受。销售型规模开发模式而造成的楼盘降价，对已购房业主而言，便意味着资产缩水；而持有型与销售型物业配合的项目，由于开发商没有降价压力，对于买房人而言，也相应就实现了资产保值。
房企生存之本是模式
——月亮河城堡个案调查
3月，正是北京处处生机勃勃、欣欣向荣的时节。通州区月亮河城堡藏于绿树、草地中，周围一切开始生机盎然。
月亮河城堡一直是一个“知名”而又“神秘”的项目，尽管其已赫赫有名，但是多数人对于这个已有十年“历史”的城堡状况以及开发商的推盘情况并不熟悉。
此前当记者致电开发商北京凯瑞房地产开发有限公司(东润集团旗下公司)了解情况时，销售人员给出了肯定的答复：“4月份，的确会有一部分新的户型推出，面积约220～240平方米。”具体价格，对方则表示尚未确定。
现在是否能出手?
3月9日，本刊记者与李峰一起从国贸出发驱车前往月亮河城堡，向东直行15公里，从京哈高速第一出口出来，在通州的标志性建筑燃灯塔的对岸，月亮河和京杭大运河两河交汇处，我们看到了月亮河城堡。
总耗时约15分钟。李峰在cBD某外企公司上班，一直想购置一处远离城市喧嚣，而又距离工作单位较近的居所。对于月亮河城堡的交通条件，李峰非常满意。
远远观其外观，这是一座由深咖啡色亚光外墙砖、浅米色的石雕窗棱构建的古堡式建筑。李峰想进一步了解一些项目信息，于是我们先来到了售楼处。
售楼处大门口，三位迎客铜人雕塑小品显得颇有趣味。售楼处恰好有两位买房人正在咨询，记者顺便与其聊起了购房相关话题。与李峰最关心“现在是否适宜出手购买该项目”不同，这两位买房人对于购房时机并不敏感。
“说实话，我们购买楼盘最关注的是品质，必须物有所值，第一因素关注的并不是价格。但是毕竟在金融危机大背景下，人人都会关注自己的资产是否缩水。这个楼盘让我放心的一点足，购买之后不用时刻关心房子涨价还是降价。”其中的一位张姓女士坦言，身边有些朋友买了房后，经常打电话给售楼处，有的甚至以新客户的身份，咨询项目售价，以判断资产是否贬值。
张女士对月亮河城堡之所以放心，她认为，从其在国外的生活经历来看，后期物业升值的关键在于项目管理。“我赌月亮河城堡管理一定跟得上，因为这个项目包含酒店，他总不可能让酒店脏乱差吧。”张女士笑言。
确如其言，月亮河城堡为综合体项目，既有持有型物业——酒店，也有销售型物业——度假型酒店公寓、大户型公寓。
或许部分买房人在购房时会忽略，但是专业人士都明白，包含持有型项目与销售型物业的综合体项目与纯销售型项目相比，一般而言居住品质是完全不同的。
销售型物业往往会把客户的入住作为楼盘的结束，很多品牌房企包括万科，虽然开发商也在乎与客户关系的后期维护，但是楼盘销售完毕，就是该楼盘运营结束的一个重要时间节点。而持有型与销售型物业都包括的综合体项目，开发商需要持有型物业的运营带来细水长流的资金来源，因此，必须与业主不断做加法。
始自2008年这轮楼市大起大落的“过山车”，就让买房人对此深有体会。购买纯销售型物业的买家，其楼盘开发商为维持资金链不得不降价销售，买房人资产进而也跟着缩水；而购买综合体楼盘的买家却在楼市低迷期，反而能获得开发商追加投入而带来的资产增值。
从记者了解到的实际情况来看，月亮河城堡从2005年开盘至今，成交均价一直保持稳中有升。
“其实我觉得你要确定买这个楼盘的话，不用太在意时机，它受楼市低迷大势的影响不大。”张女士的一席话打消了李峰对购房时机的疑惑。
销售四年还在卖?
不过，这三位买房人同时有一个疑问：这个项目在2005年就已开盘，为什么现在还没有销售完毕?是盘太大，还是存在其他问题?
根据开发商提供的公开信息看，月亮河城堡项目总占地70万平方米，建筑面积15.9万平方米。分两期开发，一期有10栋板式建筑，总共不到1000套。二期预计今年年底开工。
月亮河城堡项目被人熟知是在1998年。有些业内人士或许还记得，那年有段时间，北京电视台天气预报节目，预告通州气温时，是以月亮河度假村为代表而出现的，持续了半年后，月亮河度假村开始广为人知，不过当时月亮河城 堡的物业形态只有酒店。
七年后的2005年，月亮河的度假型酒店公寓开始销售，时隔四年，目前月亮河城堡推出了大户型公寓。
记者和李峰环绕月亮河城堡一圈后，发现这个楼盘体量虽大，但是公寓所占比重并不大。高尔夫球练习场、垂钓湖、马术俱乐部等配套非常齐全。“我们楼盘公寓与配套的配比是1：2。”销售人员的一席话还是让我们感到非常惊奇。
既然公寓可售套数并不多，为什么现在仍销售?为什么时隔四年才推出大户型公寓?是否也是看好目前限外令和二套房贷松绑带来的利好?
带着这些疑惑，记者采访了东润集团有限公司董事长戚春生。 针对第一个比较敏感的话题，戚舂生坦言，从最初高端休闲地产的定位到现在，他对销售状况一直有着理性的预期。
“这类高端项目如果出现一抢而空，那楼盘定位就出问题了。”戚春生笑言。
或许不熟悉月亮河城堡的人普遍有一个疑问，价格是否定高了?不过戚春生在接受本刊记者采访时却认为，正是月亮河的价位一定程度上“筛选”着客户，保证了月亮河城堡整个社区的品质。
关于第二个问题，戚春生的回答也让记者颇感惊讶。
春节前两天(1月23日)晚，北京市出台了促进房地产业健康发展的15条新政，不仅扩大了二套房贷政策的惠及面，尤其是“限外令”暂停执行更具冲击力。不少楼盘都纷纷针对购买二套房的改善型需求推出了大户型楼盘。
月亮河城堡是否也是看好京15条新政的利好而趁势推出大户型?面对记者的这个提问，戚舂生的回答是否定的。
“实际上，我们现在推出大户型是有着长期规划的。”戚春生介绍，最初1996年拿到月亮河城堡地块时，周边区域并不成熟，京哈高速尚未修建，项目本身也刚起步，只有酒店。为此，先期适应市场的需求，2005年只推出了度假型酒店公寓。如今四年过去了，区域以及项目本身的交通、配套都已经完善。“我们认为目前月亮河城堡已适合大户型第一居所的居住需求，所以才适时推出来大户型。”戚春生说。
当然，恰好赶上政策的“鼓点”，无形中政策对二套住房和“限外令”的松绑也不可避免给月亮河城堡带来了利好。
资金链是否紧张?
“现金流为王”是如今开发商普遍的共识。曾经“财大气粗”的上市公司如今普遍资金链告急。3月份各大上市房企年报陆续发布完毕，大部分上市房企均面临负债增加、现金流紧张的问题。
那么月亮河城堡的投资商东润集团是否也面临资金链紧张问题?其不断为客户追加的投入是否有足够的资金保障?
在东润集团的网站上，记者看到，该公司成立于1996年，旗下目前主要运作项目包括通州月亮河城堡以及密云月亮河项目。
通州月亮河城堡属于综合体，其中月亮河度假酒店(已与洲际酒店合作，现为月亮河假日酒店)于1 998年开业运营。
此后，2004～2006年，月亮河高尔夫球场、月亮河金莎国际马术俱乐部、月亮河英智(医疗)健康管理机构相继投入使用，其间，其度假型公寓也于2005年开盘销售。
预计2009年开业运营，目前还在建设中的配套还包括月亮河温泉会馆、月亮河当代艺术馆、月亮河艺术酒店会所。
一个十年运作两个大型项目的开发商资金链靠什么来运转?从目前开发商的资金结构来看，除了公寓的销售收入，酒店是项目现金流的主要保障。
为了解东润集团的资金链情况，记者向其酒店的相关负责人进行了咨询。“酒店每年的流水至少一个亿。”一位不愿意透露姓名的人士表示。
为此，记者又采访了几位金融界人士。实际，除了酒店直接带来的营业收入外，目前对于已建成并投入使用的良性持有型资产(如酒店)，抵押贷款比较容易。由于住宅关系民生，因此近几年宏观调控针对住宅行业比较频繁，但是对于酒店等商用物业限制性并不多，因此酒店改造等方面的融资，银行还是比较支持。
难怪在接受记者采访时，谈到资金链的问题，戚春生显得非常轻松。
是否值得购买?
“我有个预感，经过了金融危机和楼市调整，消费者会更理性，导致他们选择楼盘时更倾向于居住舒适性。”能够看得出来，戚春生对于月亮河城堡充满信心。他认为，现在楼市市场形势比较严峻，此时，他选择对月亮河城堡的配套、景观进行升级，等到市场形势好转之时，便能迅速抓住机遇。
当然，月亮河城堡是否值得购买，得买房人经过实地考察后才能说了算。为此，在与李峰去月亮河城堡考察的整个过程中，记者详细记录了他的一些感受。
在与记者的交流中，李峰提出了自己三个关注重点：～是他属于偏爱于社交的商务人士，因此他会着重考察如果住在这里，有时候会接待～些重要的生意合作伙伴，是否合适；二是由于项目离自己工作的国贸区域距离非常近，他想作为第一居所，因此必须考察居住的舒适性；三是他希望自己能住在一个有文化艺术氛围的社区内。
记者原本以为像李峰这样的商务成功人士，出手会比较阔绰，没想到李峰却自嘲道：“其实我发现自己事业越成功之后，却越‘算计’，只有我觉得物有所值，才会毫不含糊地出手。”
对于月亮河城堡所处的区位，久居京城的李峰已非常了解。也正是月亮河城堡位于京杭运河源头、京杭运河与运潮减河交汇的标志性位置，以及两河岸大量绿化用地形成的良好生态资源，这些优越的自然资源条件，加之距离国贸15分钟的交通便利性，让李峰有了实地考察月亮河城堡项目的动力。
不过，在销售人员带领我们体验考察的过程中，李峰还是被月亮河城堡的特色配套深深吸引。
月亮河城堡的高尔夫球场和马术俱乐部率先引起了李峰的关注。“我平时喜欢运动，并且我的很多朋友都喜欢打高尔夫。”李峰说，在月亮河城堡约10万平方米的无网高尔夫练习场，他可以尽情和朋友享受高尔夫运动的乐趣。在马术俱乐部中，当看到20余匹纯血马匹，以及多种马术用品时，李峰也显得有点兴奋。
而让李峰感到意外的是月亮河的英智医疗健康管理机构。“我们的英智医疗健康管理机构3000平方米，服务内容包括诊疗、体检、健康管理，目前已与北京协和医院、北京同仁医院等近20家著名医院建立合作，业主可以享受贵宾级服务。”销售人员介绍道。
听完介绍，李峰随即表示：“我一直以为目前在国内，即便高档居住社区，其医疗服务也欠完善，这是月亮河城堡带给我的一个惊喜。”
最引起李峰兴趣的是，月亮河城堡里的一些艺术元素。在实地考察过程中，从销售中心起，途经温泉会馆、艺术酒店会所，至当代艺术馆，贯穿着一条艺术大道。一些文化小品随处可见。李峰开玩笑称为“出门就是美术馆”。 我们总共实地体验了约1个小时，实际有40分钟的时间是在社区中体验环境和各种配套。“我并不是第一次置业了，相比较我首次置业的感受来说，我认为现在是在选择一种生活方式，而首次置业时，我最关注的是户型是否南北通透、使用率是否高等室内条件。”李峰感慨道。
“70万平方米艺术生活区、10万平方米公寓、20万平方米自然湿地、6万平方米酒店会所、60万平方米运河文化生态公园……”当我们体验完月亮河城堡时，对数字敏感的李峰已经熟记在心。
“比如，可以在月亮河假日酒店与合作伙伴洽谈生意，还可以与伙伴在垂钓湖享受休闲。”记者在年近40岁的商务成功人士李峰的脸上捕捉到一丝孩童式的兴奋。
由于月亮河当代艺术馆和温泉会馆目前正在建设中，无法实地体验，这让李峰感到有些遗憾。不过整体来看，李峰还是比较满意。
开发模式能否经受考验?
综观月亮河城堡的十年，此项目其实经历了高端休闲地产——区域中心定位两大阶段。
1996年，13年前的北京房地产市场房改尚未全面启动，月亮河城堡项目周边环境也还很糟糕，交通并不方便，那么月亮河城堡为什么当时坚持走高端路线?
业界对这个知名而又神秘的项目一直以来存在的一些疑问，戚春生首次接受地产媒体的采访进行了回应。
回忆起十多年前的往事，戚春生在接受本刊记者采访时表示，当年拿地时，他曾面临多种选择，也有交通比较便利的地可选，但是他发现有些地块周边连一棵树都没有时，他便放弃了。而他选择月亮河城堡主要是看中了周边的自然环境，位于运河生态区内五河交汇之处，并且周边有干余亩生态公园与300亩天然湿地。
很多朋友在当时并不认同戚春生将这块地作为高端休闲地产的定位。“月亮河城堡开发之初，当时周边楼盘销售价格多在4000元／平方米左右，为了做差异化，我将项目定位于高端休闲地产。我身边深谙金融和地产的朋友私下和我聊天时说：老戚，从资金操作角度来看，你的‘月亮河城堡’可是赔钱的项目。我不否认，如果东润和众多的地产商一样把项目当做快速消费品去做，滚动开发模式之下开发商本身利润会更可观。但是我选择了坚持，用打造‘奢侈品’的态度来打造月亮河项目。”戚春生表示，这与开发商本身的性格和追求有关。
此后通州新城规划确定，戚春生意识到月亮河城堡的价值已发生了变化。2005年，通州、顺义、亦庄3个重点新城规划编制工作完成，并获首都规划委原则通过。
月亮河城堡坐落在运河源头，运河是整个通州新城的核心区，聚集了新城最主要的核心功能。“月亮河城堡必须从高端休闲地产的定位上升到城市未来新中心核心区的物业定位。”于是，月亮河城堡定位确定为北京大东部副中心。在新的定位下，戚春生决定不断投入，增加项目和区域的价值。这也就有了与洲际酒店联姻，将月亮河度假酒店升级为月亮河假日酒店，继续投入建设当代艺术馆和温泉会馆等配套设施。
谈及开发模式，戚春生将月亮河城堡的开发模式总结为“长枪加短剑”。长枪就是持有型物业——以酒店为代表，短剑就是销售型物业——前期的度假型公寓，现在推出的大户型公寓。
通过酒店持有物业的收益来补充改善现金流，根据“项目与区域共成长”的原则，在区域环境尚未成熟时，推出的销售型物业是度假型酒店公寓，而在项目已经发展成熟时，又推出了大户型公寓。
“光是长枪型的长线投资，对资金的要求比较高，容易导致公司资金链出现困难，而仅是销售型物业的短剑，又容易受到市场波动的影响。”当楼市遭遇前所未有的市场调整期，戚春生更坚信了他“长枪加短剑”的开发模式。
那么究竟这样的开发模式是否能经受市场的考验?记者采访了世联地产北京区域中心总经理林蔚。
“谈到月亮河城堡项目，其实我觉得比较突出的就是其开发模式。这轮经济危机和楼市低迷，可以肯定的是将加速房企开发模式转型，而方向之一是开发商将由追求规模化向追求专业化转型。比如未来房地产行业会出现专业的旅游地产开发商、专业的商业地产开发商、专业的城市综合体开发商、专业的住宅开发商等。”林蔚分析，现在国外有一些开发商非常专业，比如做旅游地产，或Resort区的开发，这类物业究竟该选择多大规模的地，社区配套设施应该包括什么类型，配建什么类型的销信物业，都有精细的研究。实际月亮河城堡的投资商东润集团一直就是走的这条路线。
林蔚也提醒，月亮河城堡的开发模式对资金周期的要求会非常长。不过东润集团虽非传统的上市投资集团，但是其操作非常稳健，是一步一步在完善。因此，降低了风险。
“用时间换价值，这种奢侈品的操作模式，只要开发商本身不求快速收益，还是能做出精品。而且随着城市不断外延，城市化运动非常有助于提升月亮河城堡这样的项目价值。”林蔚说。
经济危机和楼市低迷 加速房企开发模式转型
“当下房企开发模式转型有两个方向：一、由追求规模化向追求专业化转型，比如专业的旅游地产开发商、专业的商业地产开发商、专业的城市综合体开发商、专业的住宅开发商等；二、由追求利润率向注重现金流转型。”
记者：您对目前房地产行业的现状和走势如何判断?
林蔚：房地产市场从来都是经济事件，不完全是功能性。今年即将结束的第一季度中，全球金融危机继续深化演进。有关全球金融危机出现“第二轮冲击”的说法成为国际舆论热点。
如果说2009年以后世界一半的经济增量将产生在中国，而中国的经济已经变成全球最重要的经济体之一，那么相应地，中国的资产价值就应该体现出它的世界性和全民性。而资产价值的体现首先表现在大都市的核心物业上，所以我认为，中国的房地产行业作为全球关注的焦点，很大一部分人不是短期投机，而是投资，就是因为这部分人群看中的不仅仅是中国的楼盘，而是在全球范围内最好的投资出口。
记者：经历了长这一年的调整，不同的开发商显露了各异的表情，多数开发商在高压下不得不降价，有的则表现相对轻松，还有实力增加产品的附加值，您认为主要原因是什么?
林蔚：从表象上来看，这是由不同企业的资金链情况决定的。不过从深度原因来分析，这是不同的开发商选择的开发模式决定的。比如万科，其定位是住宅开发商，并且一直在规模化发展，在买房人观望不出手时，为维系公司的运营，他们选择了降价。而有的开发商并不强调规模，而是一直在追求专业化，其资金链并不十分紧张。因此，在淡市中增加产品的附加值也是吸引客户的一种做法。
记者：2月份，今典集团董事长张宝全宣布未来几年今典集团的地产业务将由原来的住宅开发为主向旅游度假地产全面转型。越来越多的开发商在思考未来战略方向，您觉得在这轮楼市调整过后，房企模式是否将有改变?
林蔚：这轮史无前例的金融危机，以及楼市低迷，可以肯定的是，加速了房企开发模式的转型。转型包括两个方面：一是由追求规模化向追求专业化转型；二是赢利模式的转型，由此前追求利润率向以后看中现金流和合理的资产负债转型。
记者：开发商从追求规模化向追求专业化转型，是否会改变房企未来的格局?
林蔚：此前，房企拓展速度越快、规模越大，越被看好；以后房企的核心能力越突出、专业能力越突出，未来发展才会更好，这是大势所趋。以万达为例，这么多年来，万达一直坚持做商业地产，尽管在住宅市场形势比较火爆之时可能会有些摇摆，但是这么多年来，万达已形成了自己的核心能力，聚集了一批连锁商家，形成了自己的商业模式。
专业化不论是解释为开发模式，还是核心能力，本质就是这个开发企业有能力做什么样的产品。未来楼市一定会出现很多专业的开发商，比如专业的旅游地产开发商、专业的商业地产开发商、专业的城市综合体开发商、专业的住宅开发商，住宅开发商还可能再细分，比如有的开发商只在三四线城市开发项目。
记者：开发商赢利模式转型过程中，从您专业的角度分析，需要注意什么?
林蔚：在我多年为房地产开发商服务的过程中，有一个很大的感受就是，前几年开发商非常看中利润率，即投入的资金能产生多少收益。而这轮楼市低迷让开发商越来越注重现金流和资产负债表的情况，即公司借了多少债务、现金流能否维持企业良性运转。
而改善资产负债，很重要的方式就是长久经营物业。短期快速投资、快速变现的模式面临的挑战很大。像恒基地产等香港地产大鳄，他们对资产负债非常注重，常常超过一半的物业是长期运营的物业，而非短期销售。国内的很多开发商也开始朝这样的方向发展。