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近日，虽然“春暖楼市”呼声不断，但整体楼市依然乍暖还寒。特别是纯高端住宅市场，整月零成交的项目并不鲜见。在此背景下，入市之初曾经陷入“质疑门”中的北京星河湾，因跻身“2008年度北京十大豪宅社区”，并连续四年获得北京高端住宅市场销冠，而再次成为高端市场的关注焦点。
然而，星河湾之于京城房地产界，既是神话，也是一个难以解开的谜团。其进京打造首个项目缘何选择“朝青”?星河湾缘何定位“绝对豪宅”?传奇人物梁上燕的营销模式之于星河湾的意义何在?被定义为豪宅名片的星河湾，会否在北京绝版?
选择“朝青”的无奈
如今的北京星河湾，俨然已成为坐落在“朝青”板块的一座亮丽的城堡。并且，在星河湾的带动下，整个“朝青”区域形象较之过去明显提升。错落有致的建筑、井然有序的交通、绿意盎然的景色…--似乎让人很难与七年前那个荒凉、破落的“朝青”联系起来。然而，那却是“朝青”的真实历史。七年前，“朝青”还是一块尘土飞扬、交通凌乱，让很多开发商都望而却步的不毛之地。
2002年，星河湾地产的前身宏宇集团北上进京，在“朝青”打造第一个房地产项目。当时北京地产界人士纷纷表示不解，“宏宇在‘朝青’盖豪宅”甚至成为业内不少人茶余饭后的笑谈。
“有些地方天生就具备盖豪宅的条件，而‘朝青’板块当时根本不是盖豪宅的地方。”一业内人士如是回顾。而另一当时曾经专程考查过广州星河湾的著名代理行负责人则表示：“广州星河湾开发带动的华南板块崛起虽然是成功的，但这不等于在北京也能成功。”
到底是什么样的动力和勇气，让当时刚刚进京的宏宇集团选择“朝青”呢?
“区域对我们来说，从来都不是问题。因为，星河湾每到一处，都是一次大规模的造城运动。放在‘朝青’是星河湾，放在通州、大兴同样还是星河湾。也就是说，星河湾的发展模式中，从来都不是以地段取胜，而是以产品制胜。”星河湾地产一高层人士说。
如上人士的观点显然没有正面回答人们的疑问。经记者多方打听获知，星河湾当时之所以选择“朝青”，其实多少有些无奈。
“北京星河湾的建设用地，不是直接从政府手中购买，而是从一个小开发商手里获得。根据规定，土地不能直接交易。所以，星河湾的开发商宏宇集团，是直接收购的项目公司。”一位接近政府的知情人士告诉记者，“因为原来那家开发商经营不善，所以当时在议价上，星河湾应该有优势。”
“星河湾当时选择‘朝青’其实是事出无奈。”如上这位人士评价，“一方面，北京属天子脚下，有一定特殊性，导致外地企业进京拿地非常困难，当时北上的富力、金地等企业，都面临拿地难的问题。宏宇亦然，当时并没有太多选择余地。另一方面，北京寸土寸金，特别是实行‘招拍挂’以后，地价更是高歌猛进。所以，与其‘招拍挂’高价拿地，倒不如以合理的价格从别人手中获得土地。”
如今回首来看，北京星河湾的成功，无疑印证了当时宏宇选择“朝青”的英明。而那家小开发商，如果当时能预料到未来这块土地大幅升值的话，还会否“委身”?如果不卖，如今的“朝青”又会是怎样一番图景?
利润驱使下的豪宅追求
没有一个企业不追逐利润，星河湾地产亦不例外。为了实现利润最大化，北京星河湾被定位于“绝对豪宅”。伴随于此，是开发商对区域价值的深入挖掘、精准把脉，以及对产品细节的不懈追求。
“当初拿到这块地的时候，我们也觉得特别荒凉，跟当初广州星河湾的开发用地非常像，都在中心城区的边缘，都不被人们所看好。广州星河湾的成功打造，彻底改变了区域面貌，也改变了人们对区域的认识。因此，对于北京星河湾，我们非常有信心。”星河湾副总裁梁上燕曾在接受本刊记者采访时如是表述。
据其回顾，为了把北京星河湾打造成真正意义上的豪宅，使区域潜力得到最大化的挖掘，星河湾开发初期，梁上燕曾亲自驾车对区域进行探测。“当时的确有很多人对我们在这块土地上打造豪宅持有置疑，说区域连基本的生活配套都没有，怎么承载豪宅?而星河湾的精神是超越自己、永不服输。于是，我特意选择了一天，开车在星河湾方圆五公里范围内走了一圈，发现当时的‘朝青’区域分布着大大小小的生活配套不下500家，银行、医院、超市、商场等一应俱全。这一发现让我颇感意外，原来‘朝青’并非没有价值，而是它的价值在那时还没被发现。”梁上燕回顾。
星河湾坚持不懈的精神由此可见。而事实上，在星河湾打造过程中，还有很多感^肺腑的故事。
因当时星河湾欲打造成熟园林，并把南方园林的炫彩斑斓“移植”北京，在整个园林景观上的维护上可谓煞费苦心。“由于气候条件所限，我们不可能直接把南方的植物移植过来，但园林中又强调花卉的新奇、绿植的丰富，于是我们走访了同纬度的很多国家和地区，选择植物。把这些植物运回北京后，为了让其很好地存活，我们进行了多次实验，最终调试出适合每一类植物生长的土壤温度。记得当时为了令一棵植物存活，我们还用高压锅进行了试验。”梁上燕回顾。
正是经过这样的不懈努力和多番论证，才构成星河湾园林底下全部采取热力工程，为植物提供恒温土壤，最终形成了星河湾独树一帜的园林景观。
而围绕园林的另一个故事是“报批规划难”。“当初我们说要建设一个优秀社区，它有什么样的园林和环境，很多人都不相信，尤其是在进行专项规划审批时，方案经常受到质疑。比如在市政规划申报时，由于我们的道路平面与北京现行的做法不一致，即绿化是坡面的，排水系统在花岗岩的马路侧面，路边的树没有种在人行路面上，路灯也是高低复合的，因此，审批人员提出了许多疑问。我们的工作人员便一次次地解释，一天几次往返于审批部门与设计院之间是常事。上会的当天，我们提前到会，准备了图片、投影、文字等资料，并仔细地对我们的方案进行了汇报。结果，那天上会的三个项目中，虽然星河湾是最复杂的，但却一次获得了通过。会后，审批负责人表示：星河湾建成后一定要亲自到现场进行验收。两年之后，当他们看到真正的星河湾时，非常激动，并请来了40名北京的规划专家前来参观。”北京星河湾常务副总经理李振立如是回顾。
事实上，正是由于“朝青”当时不被看好，所以，更加促使星河湾在区域环境及园林打造上狠下工夫。
据星河湾相关负责人介绍，星河湾尚未开始建设时，集团就对项目东侧约10万平方米的绿地投入了数千万元，通过挖湖垒岛，使其形成了约3万平方米的人工湖，整体打造公园。2002年春天，星河湾开始对小区外的道路进行美化，高压线、光纤、通讯等设备都埋入地下，并建设7"800米长的四季星河路。同年年底，星河湾 完成了对红线外青年沟的整体改造。
除园林外，星河湾当时2500元／平方米的精装修标准，亦非常震撼。据星河湾有关负责人介绍，很多装修材料都是国外直接进口的，有的大理石甚至是人工进行的打磨。
“梁式”营销的奥秘
如果说星河湾现已成为北京豪宅的名片，那么，星河湾地产副总裁梁上燕则已成为星河湾的名片。
梁上燕，一个传奇人物。不久前刚刚获得“最具影响力职业经理人”、“十大营销人物”的她，曾几度带领北京星河湾力挺难关，又曾几度离开后回归。其内心似乎有一种解不开的“星河湾情结”。
十几年前，梁上燕本来是广东制药厂重点培养的政工干部，然而她却志向一转跑去做了营销。一路从普通营销员做到营销科长，年销售额上亿元。当药品销售做到风生水起之时，梁上燕又因业绩突出，觉得职业生涯应再有超越，而毅然离开。之后加入中国知名房产企业“碧桂园”，任该集团董事长代言人及营销负责人。后来，她被黄文仔打造城市精品的宏图而打动。
2000年10月，黄文仔将梁上燕第一次请入星河湾，打算在广州一片荒芜的土地上打造出一个星河湾。2001年5月广州星河湾开盘，梁上燕不仅带领团队创造了当年的销售奇迹，而且更在一期收楼时兼任物业总经理，出色完成了星河湾一期1600套精装修房的收楼任务。在2002年，当星河湾第一期和第二期在广州打响后。梁上燕经过再三思考，艰难地向黄文仔董事长提出辞呈，与香港李颂熹集团签约，成为该集团中国公司董事、总裁。当时。她的心愿是希望借此机会开阔视野及学习先进经验，帮助更多的中国企业提高项目运营及管理水平。
2004年，北京星河湾项目启动，梁上燕二进星河湾，成为北京星河湾的主操盘手。2005～2006年，北京星河湾因其产品的高品质及连续2年成为北京高端项目的销售冠军而震撼京城，梁上燕却再次选择离开，2007年下半年前往贵州操作大盘“山水黔城”。仅用了7个月时间，便令该项目取得了单盘全国销售面积与销售套数的双冠军。
2007年12月，梁上燕三进星河湾，任星河湾地产副总裁。此时的星河湾，已经开始在全国范围进行谋篇布局。
“离开是为了完成一个愿望，帮助别人，超越自我。回来更是一种责任。”接近梁上燕的人士，对其“三进三出”星河湾给出了这样的评价。 对于星河湾发展如此重要的人物，梁上燕的营销模式到底有何真谛?
“跳出地产做地产”、“不做营销是为了做更大的营销”是梁上燕操盘星河湾的制胜杀手锏。“2008年，我们在营销上同很多企业进行了跨界合作。”梁上燕说，“如何跨界，首先是思维的跨界，然后是手法的跨界。手法上，过去靠广告带动销售，我们形容这种方式是空军和陆军，但我们现在还需要特种兵，带来更多更精准的目标人群，海陆空及特种部队都要用上。当我们跨界跟别的不同行业合作，找到一个精准的营销方式，相信都可以实现逆市突围。”
在“跨界”思路引领下，梁上燕及星河湾积极应对楼市寒冬。当其他开发商忙着缩减开工量、延迟开盘、降价促销时，梁上燕却在积极地同高端的非地产机构谈判，忙着引进俱乐部、开Party、办展览。在2008年，世界奢侈品协会中国俱乐部和北京外商俱乐部先后正式落户北京星河湾；当年11月，世界顶级珠宝品牌、家具品牌和著名画作等一同进驻星河湾，启幕“星河湾品质生活艺术季”；12月6日，《梅兰芳》广东首映礼在星河湾举行……
“跨界的精髓在于共赢。”梁上燕说，“星河湾的跨界营销不是找几个大品牌做一锤子买卖，我们组织的各种活动是有品牌持续力的，而且从结果上看，大家是共赢的。比如2008年国庆期间，星河湾与奔驰、宝马、路虎、捷豹、富豪合作，在星河湾的售楼部举行豪车展，3天下来，每个品牌都能卖出3部汽车，都有上百万元的销售额，一个月下来，总共卖了20多部豪车。豪车与豪宅有着共同的销售人群，可以在同一次营销中得到分享，从而实现共赢。”
星河湾会否在北京绝版?
2009年，星河湾地产将在北京、上海、广州真正发力，将以三大城市为核心布局形成高端住宅连锁开发新模式，致力于把广州发达的商业和建筑的细腻、北京官场文化的大气、上海十里洋场的婉约结合起来，打造星河湾真正的“中国金三角”。
据悉，星河湾地产2009年有4—6个项目同时运作，浦东星河湾将正式面世；1 800亩广州星河湾进行后续开发，广州星河湾对岸星河湾半岛现在也开始动工；北京星河湾后期也将陆续跟进；山西等一些地方也可能会有新项目规划。可以说，2009年将是星河湾地产的元年。
领略星河湾下一步的发展宏图之后，使人不禁发问：星河湾地产是否考虑在北京拿第二块地，打造第二个“城堡”?
“到目前为止，我们未得到确切的消息。”星河湾一高层对记者说。然而，业内人士纷纷猜测，北京是全国市场，星河湾应该不会放下这块蛋糕，继星河湾之后，不排除其会在北京打造第二个项目的可能。
“从星河湾地产目前的战略布局来看，广州有两个项目，上海有两个项目，太原有一个，北京有一个。广州作为星河湾的发家之地，有两个项目很正常。此外，一线城市中上海是两个，照此逻辑，未来星河湾在北京打造第二个项目并非没有可能。”一不愿透露姓名的业内人士如是预期。
多面星河湾
张文生：保姆坐“丰田”去买菜
作为星河湾品牌的延续，星河湾物业公司成立于2001年。成立的初衷，主要是秉承集团“五把尺子”的理念，力求让物业保值、增值。从产品特征来看，无论是北京星河湾，还是广州星河湾，都有一个共同的特点，就是体量较大，社区自身就构成了一个完整的小社会。无论是政府高层、集团领导，还是社会各界及广大业主，都对星河湾有更多更高的期待。也就是说这个“小社会”能否和谐，能否保值、增值，关键要看后期物业管理水平。因此，我们物业公司成立伊始，便具有非常强烈的使命感、责任感。然而，说起来容易，做起来却非常难。如何让星河湾真正成为一个心情盛开的地方，是我们一直思索，并努力追求的。
为了实现这一点，我们在具体工作中采取了“两抓”：
一抓内部管理体制。客观地讲，物业服务行业的整体学历水平不是很高，大学以上学历的工作人员毕竟是少数。我们也不可能要求一个服务员、保洁员具有大学以上学历。于是，整个物业管理行业所面临的，也是我们所必须面对的一个问题便出来了，即如何让学历较低的人较好地为社会的顶尖阶层服务?对于业主来讲，对居住品质的要求很高，交6块钱物业费，往往希望享受到60块钱的服务。如何来实现这一点?那就需要我们对员工的培训，包括对星河湾的品质、标准、品牌文化，以及我们服务理念的灌输。努力抓好中层工作，因为中层既在一线，同时又起到 承上启下的作用。
二抓“保值增值”。市场上有很多楼盘，交房时园林景观做得非常好，但越住景观就越差，有的草黄了，有的树死了。这样的小区肯定是要贬值的。如何让物业升值，是我们工作的核心。所以，我们要充分领会景观设计师的想法，努力使社区保持原貌。
除上述方面外，在实际工作当中还有很多细节，比如星河湾的业主已经习惯了这样的生活：外出回家，下车后由礼宾来接，并帮忙把行礼送至家中。此外，我们准备了两部丰田汽车，每天定期去购物。所以，很多业主家中的保姆都坐我们的车去买菜。因此，“星河湾保姆坐丰田车买菜”被业界广为称道。业主李钧：看重星河湾的地段及居住品质
我是2008年11月在星河湾买的房子。在朋友的带领下，当时在北京看过很多房子，但是只对星河湾情有独钟。第一次看过之后，便决定购买。第二次再去，便付了全款。朋友说我买房子有点冲动，一是觉得现在购房时机不好，二是觉得星河湾价格偏贵，在这里买一套公寓，不如在郊区买一套别墅。
对此，我有自己的想法。首先，虽然买房决定有点仓促，但我确定星河湾是我喜欢居住的地方，尊贵的装修、淡雅的外立面、五彩斑斓的园林。这么好的产品，我相信无论什么时机购买它都是值的，未来都是不会贬值的。其次，星河湾的价格的确偏贵了一些，当时我也有些犹豫，但转而又想，我来北京买房，首先考虑的是在核心地段购买，因为核心地段没有合适的房子，而星河湾的位置离核心区还比较近。因此，虽然其价格与郊区的很多别墅相差无几，但我还是会选择星河湾。
业主王蒙：星河湾的园林最让我动心
我是2005年买得星河湾第一期，也是最早一批星河湾的业主。当初购买星河湾时，还是有些犹豫的。倒不是因为房价，当时很多人觉得星河湾的定价偏高，可我认为房价还比较适中，一是因为它的产品本身就值这个价，二是我认为随着朝青区域发展成熟后，区域房价肯定还将提升。我当时犹豫的是，当时朝青区域环境、交通都比较乱，担心自己买了以后，住在一个绝对豪宅中，走出小区，周边却比较荒凉。令我意想不到的是，2005年6月18日星河湾开放那天，不仅小区的园林景观令人耳目一新，有南方园林的秀美，也不失北方景观的大气，而且小区外面的环境也较几年前大为改观。通畅的道路、漂亮的人工湖，都让我下定决心，成为星河湾的业主。
然而，星河湾之于京城房地产界，既是神话，也是一个难以解开的谜团。其进京打造首个项目缘何选择“朝青”?星河湾缘何定位“绝对豪宅”?传奇人物梁上燕的营销模式之于星河湾的意义何在?被定义为豪宅名片的星河湾，会否在北京绝版?
选择“朝青”的无奈
如今的北京星河湾，俨然已成为坐落在“朝青”板块的一座亮丽的城堡。并且，在星河湾的带动下，整个“朝青”区域形象较之过去明显提升。错落有致的建筑、井然有序的交通、绿意盎然的景色…--似乎让人很难与七年前那个荒凉、破落的“朝青”联系起来。然而，那却是“朝青”的真实历史。七年前，“朝青”还是一块尘土飞扬、交通凌乱，让很多开发商都望而却步的不毛之地。
2002年，星河湾地产的前身宏宇集团北上进京，在“朝青”打造第一个房地产项目。当时北京地产界人士纷纷表示不解，“宏宇在‘朝青’盖豪宅”甚至成为业内不少人茶余饭后的笑谈。
“有些地方天生就具备盖豪宅的条件，而‘朝青’板块当时根本不是盖豪宅的地方。”一业内人士如是回顾。而另一当时曾经专程考查过广州星河湾的著名代理行负责人则表示：“广州星河湾开发带动的华南板块崛起虽然是成功的，但这不等于在北京也能成功。”
到底是什么样的动力和勇气，让当时刚刚进京的宏宇集团选择“朝青”呢?
“区域对我们来说，从来都不是问题。因为，星河湾每到一处，都是一次大规模的造城运动。放在‘朝青’是星河湾，放在通州、大兴同样还是星河湾。也就是说，星河湾的发展模式中，从来都不是以地段取胜，而是以产品制胜。”星河湾地产一高层人士说。
如上人士的观点显然没有正面回答人们的疑问。经记者多方打听获知，星河湾当时之所以选择“朝青”，其实多少有些无奈。
“北京星河湾的建设用地，不是直接从政府手中购买，而是从一个小开发商手里获得。根据规定，土地不能直接交易。所以，星河湾的开发商宏宇集团，是直接收购的项目公司。”一位接近政府的知情人士告诉记者，“因为原来那家开发商经营不善，所以当时在议价上，星河湾应该有优势。”
“星河湾当时选择‘朝青’其实是事出无奈。”如上这位人士评价，“一方面，北京属天子脚下，有一定特殊性，导致外地企业进京拿地非常困难，当时北上的富力、金地等企业，都面临拿地难的问题。宏宇亦然，当时并没有太多选择余地。另一方面，北京寸土寸金，特别是实行‘招拍挂’以后，地价更是高歌猛进。所以，与其‘招拍挂’高价拿地，倒不如以合理的价格从别人手中获得土地。”
如今回首来看，北京星河湾的成功，无疑印证了当时宏宇选择“朝青”的英明。而那家小开发商，如果当时能预料到未来这块土地大幅升值的话，还会否“委身”?如果不卖，如今的“朝青”又会是怎样一番图景?
利润驱使下的豪宅追求
没有一个企业不追逐利润，星河湾地产亦不例外。为了实现利润最大化，北京星河湾被定位于“绝对豪宅”。伴随于此，是开发商对区域价值的深入挖掘、精准把脉，以及对产品细节的不懈追求。
“当初拿到这块地的时候，我们也觉得特别荒凉，跟当初广州星河湾的开发用地非常像，都在中心城区的边缘，都不被人们所看好。广州星河湾的成功打造，彻底改变了区域面貌，也改变了人们对区域的认识。因此，对于北京星河湾，我们非常有信心。”星河湾副总裁梁上燕曾在接受本刊记者采访时如是表述。
据其回顾，为了把北京星河湾打造成真正意义上的豪宅，使区域潜力得到最大化的挖掘，星河湾开发初期，梁上燕曾亲自驾车对区域进行探测。“当时的确有很多人对我们在这块土地上打造豪宅持有置疑，说区域连基本的生活配套都没有，怎么承载豪宅?而星河湾的精神是超越自己、永不服输。于是，我特意选择了一天，开车在星河湾方圆五公里范围内走了一圈，发现当时的‘朝青’区域分布着大大小小的生活配套不下500家，银行、医院、超市、商场等一应俱全。这一发现让我颇感意外，原来‘朝青’并非没有价值，而是它的价值在那时还没被发现。”梁上燕回顾。
星河湾坚持不懈的精神由此可见。而事实上，在星河湾打造过程中，还有很多感^肺腑的故事。
因当时星河湾欲打造成熟园林，并把南方园林的炫彩斑斓“移植”北京，在整个园林景观上的维护上可谓煞费苦心。“由于气候条件所限，我们不可能直接把南方的植物移植过来，但园林中又强调花卉的新奇、绿植的丰富，于是我们走访了同纬度的很多国家和地区，选择植物。把这些植物运回北京后，为了让其很好地存活，我们进行了多次实验，最终调试出适合每一类植物生长的土壤温度。记得当时为了令一棵植物存活，我们还用高压锅进行了试验。”梁上燕回顾。
正是经过这样的不懈努力和多番论证，才构成星河湾园林底下全部采取热力工程，为植物提供恒温土壤，最终形成了星河湾独树一帜的园林景观。
而围绕园林的另一个故事是“报批规划难”。“当初我们说要建设一个优秀社区，它有什么样的园林和环境，很多人都不相信，尤其是在进行专项规划审批时，方案经常受到质疑。比如在市政规划申报时，由于我们的道路平面与北京现行的做法不一致，即绿化是坡面的，排水系统在花岗岩的马路侧面，路边的树没有种在人行路面上，路灯也是高低复合的，因此，审批人员提出了许多疑问。我们的工作人员便一次次地解释，一天几次往返于审批部门与设计院之间是常事。上会的当天，我们提前到会，准备了图片、投影、文字等资料，并仔细地对我们的方案进行了汇报。结果，那天上会的三个项目中，虽然星河湾是最复杂的，但却一次获得了通过。会后，审批负责人表示：星河湾建成后一定要亲自到现场进行验收。两年之后，当他们看到真正的星河湾时，非常激动，并请来了40名北京的规划专家前来参观。”北京星河湾常务副总经理李振立如是回顾。
事实上，正是由于“朝青”当时不被看好，所以，更加促使星河湾在区域环境及园林打造上狠下工夫。
据星河湾相关负责人介绍，星河湾尚未开始建设时，集团就对项目东侧约10万平方米的绿地投入了数千万元，通过挖湖垒岛，使其形成了约3万平方米的人工湖，整体打造公园。2002年春天，星河湾开始对小区外的道路进行美化，高压线、光纤、通讯等设备都埋入地下，并建设7"800米长的四季星河路。同年年底，星河湾 完成了对红线外青年沟的整体改造。
除园林外，星河湾当时2500元／平方米的精装修标准，亦非常震撼。据星河湾有关负责人介绍，很多装修材料都是国外直接进口的，有的大理石甚至是人工进行的打磨。
“梁式”营销的奥秘
如果说星河湾现已成为北京豪宅的名片，那么，星河湾地产副总裁梁上燕则已成为星河湾的名片。
梁上燕，一个传奇人物。不久前刚刚获得“最具影响力职业经理人”、“十大营销人物”的她，曾几度带领北京星河湾力挺难关，又曾几度离开后回归。其内心似乎有一种解不开的“星河湾情结”。
十几年前，梁上燕本来是广东制药厂重点培养的政工干部，然而她却志向一转跑去做了营销。一路从普通营销员做到营销科长，年销售额上亿元。当药品销售做到风生水起之时，梁上燕又因业绩突出，觉得职业生涯应再有超越，而毅然离开。之后加入中国知名房产企业“碧桂园”，任该集团董事长代言人及营销负责人。后来，她被黄文仔打造城市精品的宏图而打动。
2000年10月，黄文仔将梁上燕第一次请入星河湾，打算在广州一片荒芜的土地上打造出一个星河湾。2001年5月广州星河湾开盘，梁上燕不仅带领团队创造了当年的销售奇迹，而且更在一期收楼时兼任物业总经理，出色完成了星河湾一期1600套精装修房的收楼任务。在2002年，当星河湾第一期和第二期在广州打响后。梁上燕经过再三思考，艰难地向黄文仔董事长提出辞呈，与香港李颂熹集团签约，成为该集团中国公司董事、总裁。当时。她的心愿是希望借此机会开阔视野及学习先进经验，帮助更多的中国企业提高项目运营及管理水平。
2004年，北京星河湾项目启动，梁上燕二进星河湾，成为北京星河湾的主操盘手。2005～2006年，北京星河湾因其产品的高品质及连续2年成为北京高端项目的销售冠军而震撼京城，梁上燕却再次选择离开，2007年下半年前往贵州操作大盘“山水黔城”。仅用了7个月时间，便令该项目取得了单盘全国销售面积与销售套数的双冠军。
2007年12月，梁上燕三进星河湾，任星河湾地产副总裁。此时的星河湾，已经开始在全国范围进行谋篇布局。
“离开是为了完成一个愿望，帮助别人，超越自我。回来更是一种责任。”接近梁上燕的人士，对其“三进三出”星河湾给出了这样的评价。 对于星河湾发展如此重要的人物，梁上燕的营销模式到底有何真谛?
“跳出地产做地产”、“不做营销是为了做更大的营销”是梁上燕操盘星河湾的制胜杀手锏。“2008年，我们在营销上同很多企业进行了跨界合作。”梁上燕说，“如何跨界，首先是思维的跨界，然后是手法的跨界。手法上，过去靠广告带动销售，我们形容这种方式是空军和陆军，但我们现在还需要特种兵，带来更多更精准的目标人群，海陆空及特种部队都要用上。当我们跨界跟别的不同行业合作，找到一个精准的营销方式，相信都可以实现逆市突围。”
在“跨界”思路引领下，梁上燕及星河湾积极应对楼市寒冬。当其他开发商忙着缩减开工量、延迟开盘、降价促销时，梁上燕却在积极地同高端的非地产机构谈判，忙着引进俱乐部、开Party、办展览。在2008年，世界奢侈品协会中国俱乐部和北京外商俱乐部先后正式落户北京星河湾；当年11月，世界顶级珠宝品牌、家具品牌和著名画作等一同进驻星河湾，启幕“星河湾品质生活艺术季”；12月6日，《梅兰芳》广东首映礼在星河湾举行……
“跨界的精髓在于共赢。”梁上燕说，“星河湾的跨界营销不是找几个大品牌做一锤子买卖，我们组织的各种活动是有品牌持续力的，而且从结果上看，大家是共赢的。比如2008年国庆期间，星河湾与奔驰、宝马、路虎、捷豹、富豪合作，在星河湾的售楼部举行豪车展，3天下来，每个品牌都能卖出3部汽车，都有上百万元的销售额，一个月下来，总共卖了20多部豪车。豪车与豪宅有着共同的销售人群，可以在同一次营销中得到分享，从而实现共赢。”
星河湾会否在北京绝版?
2009年，星河湾地产将在北京、上海、广州真正发力，将以三大城市为核心布局形成高端住宅连锁开发新模式，致力于把广州发达的商业和建筑的细腻、北京官场文化的大气、上海十里洋场的婉约结合起来，打造星河湾真正的“中国金三角”。
据悉，星河湾地产2009年有4—6个项目同时运作，浦东星河湾将正式面世；1 800亩广州星河湾进行后续开发，广州星河湾对岸星河湾半岛现在也开始动工；北京星河湾后期也将陆续跟进；山西等一些地方也可能会有新项目规划。可以说，2009年将是星河湾地产的元年。
领略星河湾下一步的发展宏图之后，使人不禁发问：星河湾地产是否考虑在北京拿第二块地，打造第二个“城堡”?
“到目前为止，我们未得到确切的消息。”星河湾一高层对记者说。然而，业内人士纷纷猜测，北京是全国市场，星河湾应该不会放下这块蛋糕，继星河湾之后，不排除其会在北京打造第二个项目的可能。
“从星河湾地产目前的战略布局来看，广州有两个项目，上海有两个项目，太原有一个，北京有一个。广州作为星河湾的发家之地，有两个项目很正常。此外，一线城市中上海是两个，照此逻辑，未来星河湾在北京打造第二个项目并非没有可能。”一不愿透露姓名的业内人士如是预期。
多面星河湾
张文生：保姆坐“丰田”去买菜
作为星河湾品牌的延续，星河湾物业公司成立于2001年。成立的初衷，主要是秉承集团“五把尺子”的理念，力求让物业保值、增值。从产品特征来看，无论是北京星河湾，还是广州星河湾，都有一个共同的特点，就是体量较大，社区自身就构成了一个完整的小社会。无论是政府高层、集团领导，还是社会各界及广大业主，都对星河湾有更多更高的期待。也就是说这个“小社会”能否和谐，能否保值、增值，关键要看后期物业管理水平。因此，我们物业公司成立伊始，便具有非常强烈的使命感、责任感。然而，说起来容易，做起来却非常难。如何让星河湾真正成为一个心情盛开的地方，是我们一直思索，并努力追求的。
为了实现这一点，我们在具体工作中采取了“两抓”：
一抓内部管理体制。客观地讲，物业服务行业的整体学历水平不是很高，大学以上学历的工作人员毕竟是少数。我们也不可能要求一个服务员、保洁员具有大学以上学历。于是，整个物业管理行业所面临的，也是我们所必须面对的一个问题便出来了，即如何让学历较低的人较好地为社会的顶尖阶层服务?对于业主来讲，对居住品质的要求很高，交6块钱物业费，往往希望享受到60块钱的服务。如何来实现这一点?那就需要我们对员工的培训，包括对星河湾的品质、标准、品牌文化，以及我们服务理念的灌输。努力抓好中层工作，因为中层既在一线，同时又起到 承上启下的作用。
二抓“保值增值”。市场上有很多楼盘，交房时园林景观做得非常好，但越住景观就越差，有的草黄了，有的树死了。这样的小区肯定是要贬值的。如何让物业升值，是我们工作的核心。所以，我们要充分领会景观设计师的想法，努力使社区保持原貌。
除上述方面外，在实际工作当中还有很多细节，比如星河湾的业主已经习惯了这样的生活：外出回家，下车后由礼宾来接，并帮忙把行礼送至家中。此外，我们准备了两部丰田汽车，每天定期去购物。所以，很多业主家中的保姆都坐我们的车去买菜。因此，“星河湾保姆坐丰田车买菜”被业界广为称道。业主李钧：看重星河湾的地段及居住品质
我是2008年11月在星河湾买的房子。在朋友的带领下，当时在北京看过很多房子，但是只对星河湾情有独钟。第一次看过之后，便决定购买。第二次再去，便付了全款。朋友说我买房子有点冲动，一是觉得现在购房时机不好，二是觉得星河湾价格偏贵，在这里买一套公寓，不如在郊区买一套别墅。
对此，我有自己的想法。首先，虽然买房决定有点仓促，但我确定星河湾是我喜欢居住的地方，尊贵的装修、淡雅的外立面、五彩斑斓的园林。这么好的产品，我相信无论什么时机购买它都是值的，未来都是不会贬值的。其次，星河湾的价格的确偏贵了一些，当时我也有些犹豫，但转而又想，我来北京买房，首先考虑的是在核心地段购买，因为核心地段没有合适的房子，而星河湾的位置离核心区还比较近。因此，虽然其价格与郊区的很多别墅相差无几，但我还是会选择星河湾。
业主王蒙：星河湾的园林最让我动心
我是2005年买得星河湾第一期，也是最早一批星河湾的业主。当初购买星河湾时，还是有些犹豫的。倒不是因为房价，当时很多人觉得星河湾的定价偏高，可我认为房价还比较适中，一是因为它的产品本身就值这个价，二是我认为随着朝青区域发展成熟后，区域房价肯定还将提升。我当时犹豫的是，当时朝青区域环境、交通都比较乱，担心自己买了以后，住在一个绝对豪宅中，走出小区，周边却比较荒凉。令我意想不到的是，2005年6月18日星河湾开放那天，不仅小区的园林景观令人耳目一新，有南方园林的秀美，也不失北方景观的大气，而且小区外面的环境也较几年前大为改观。通畅的道路、漂亮的人工湖，都让我下定决心，成为星河湾的业主。