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摘 要：房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。在此，查阅翻看了近三年相关文献，就我国近年来的房价状况，问题与对策以及意义进行了一些梳理。
关键词：中国房价；房屋租赁；级差地租
房地产价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。[1]而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格。
一、近年中国房价状况及原因
1.中国近年房价走势
近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。导致房价上涨的因素很复杂，中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求，中国的城市化需求，土地资源的稀缺性，城市基础设施和公共服务提升，价格的提升也是一种货币现象，成本因素的变化，不动产的多重功能作用，中国的传统文化，精神上的一种追求以及不可忽略的收入增长等。
2.近年房价上涨原因
21世纪以来，我国房地产业的迅速成长对于促进国民经济发展、改善人民生活起到了举足轻重的作用。但是，同所有的房地产繁荣期一样，随着房地产市场的不断完善和发展，也逐渐暴露出一些问题。近年来各级政府采取各政策组合手段试图调控房地产市场，虽然颇有成效，但是房价和房地产投资所呈现的周期性波动仍然在严重影响着我国国民经济的稳定。[2]
首先，房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著。
据观察分析，在2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。这说明宏观调控政策对建设用地供应结构的影响非常明显。
从房地产开发用地的用途结构看，主体是住宅用地的供应，大致占70%以上，商服用地的比例一般在30%以下。在住宅用地的供应结构方面主体是普通商品住房用地，占大约80%左右的比例，2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2013年房地产行业的需求面持续改善。房地产业本身的特点决定了它的市场必然是特殊的，要发挥其在资源配置中的基础性作用，又要注重克服市场缺陷和防范其可能引发的经济的较大波动，努力实现经济持续稳定快速增长，这决定了政府必须在促进经济发展方面发挥更积极、主动的作用。而我国当下的房地产市场状况已迫在眉睫，老百姓甚至达不到“居者有其屋”的简单标准，更是需要政府实施宏观调控的最重要的原因。
再者，影响房地产价格波动的因素来自经济基本面、金融危机宏观调控等重大事件以及投资投机行为。[4]
2008年金融危机全面爆发于2008年9月9日（76周），打破了第二个稳定期的影响程度水平，对之后半年（26周）的房价影响一直为负，将房地产价格由1630.2元/m2拉低到-3282.3元/m2。纵观2008年房地产发展可见金融危机是典型的台阶式影响模式，对房价的影响程度大并且持续时间长。2010年“国11条”和“新国10条”实施的时机刚好处于波峰附近，使得对房价的影响程度下降2998.6元/m2，说明时机的选择是恰当的。2014年930房贷新政降低二套房购买门槛的政策落地，给北京楼市注入了直接利好。11月央行宣布降息更是如此，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。、对购房者而言，最直接的优惠就是首套房的利率折扣明显增加，月供也会减少，购房成本有所降低。央行宣布降息后，各地楼市迎来“小阳春”，各大主要城市更是出现了多个“日光盘”。
可见大事件对房价波动具有显著影响。同时，在房地产价格快速下降时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者们就开始抛售房地产，这就促使房地产价格继续下跌。当房地产价格达到低谷时，那些怀有日后房地产价格还会上涨心理的投机者便购置房地产。等待日后房地产价格上涨时售出。即当房地产需求小的时候，投机者便购置房地产，造成房地产需求增加；而当房地产价格上涨时投机者又抛出房地产，增加房地产供给。按照经济学的理论：有效需求等于消费需求加上投机需求，消费需求是实实在在的需求，这种需求不会引发房地产泡沫，而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也就成了高房价的最后买单者。
二、针对中国目前房地产业存在的问题，提出解决方案。
（一）房屋租赁逐渐成为青年的不二选择
随着我国城市化的不断推进，从长远来看，一个成熟理性的住房租赁市场应是我国住房保障体系中不可或缺的重要组成部分。但房产租赁并不能成为当今社会的主流住房模式，只能作为发展主权房产的补充。在我国这样一个普遍注重面子工程的社会，拥有良好居住条件是城市居民社会身份和经济地位的集中反映，从这个意义上来看，进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房公共租赁住房房源，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，优化户型结构，并完善配套用地手续。
（二）目前各级城市之间房价差距巨大，针对此问题，中央政府应作出有效决策并实施
政府应合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。省级国土资源主管部门要按照稳定市场的原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。促进各地区协调发展，加强社会的公平和谐。（作者单位：南京理工大学）
参考文献：
[1] 贾文艺.关于中国目前高房价的思考[J].《黑龙江对外经贸》，2008.168（6）：102～106.
[2] 韩淑丽.一部探讨房地产周期波动的精品专著——评《新时期我国房地产周期波动研究》[J].财经问题研究.2013.256（5）：96～97.
[3] 丰雷，卢静.2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析[J].中国土地科学，2013.27（4）：31～35.
[4] 阮连法，包洪洁.基于经验模态分解的房价周期波动实证分析[J].中国管理科学，2012.20（3）：41～46.
[5] 阮连法，包洪洁，温海珍.重大事件对城市住宅价格的影响——来自杭州市的证据[J].中国土地科学，2012.12.26（12）：43～47.
关键词：中国房价；房屋租赁；级差地租
房地产价格是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房价就是这种综合性特殊价值的货币表现，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。[1]而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格。
一、近年中国房价状况及原因
1.中国近年房价走势
近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。导致房价上涨的因素很复杂，中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求，中国的城市化需求，土地资源的稀缺性，城市基础设施和公共服务提升，价格的提升也是一种货币现象，成本因素的变化，不动产的多重功能作用，中国的传统文化，精神上的一种追求以及不可忽略的收入增长等。
2.近年房价上涨原因
21世纪以来，我国房地产业的迅速成长对于促进国民经济发展、改善人民生活起到了举足轻重的作用。但是，同所有的房地产繁荣期一样，随着房地产市场的不断完善和发展，也逐渐暴露出一些问题。近年来各级政府采取各政策组合手段试图调控房地产市场，虽然颇有成效，但是房价和房地产投资所呈现的周期性波动仍然在严重影响着我国国民经济的稳定。[2]
首先，房地产用地供应结构受宏观调控政策影响显著。
据观察分析，在2008年-2013年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。这说明宏观调控政策对建设用地供应结构的影响非常明显。
从房地产开发用地的用途结构看，主体是住宅用地的供应，大致占70%以上，商服用地的比例一般在30%以下。在住宅用地的供应结构方面主体是普通商品住房用地，占大约80%左右的比例，2013年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2013年房地产行业的需求面持续改善。房地产业本身的特点决定了它的市场必然是特殊的，要发挥其在资源配置中的基础性作用，又要注重克服市场缺陷和防范其可能引发的经济的较大波动，努力实现经济持续稳定快速增长，这决定了政府必须在促进经济发展方面发挥更积极、主动的作用。而我国当下的房地产市场状况已迫在眉睫，老百姓甚至达不到“居者有其屋”的简单标准，更是需要政府实施宏观调控的最重要的原因。
再者，影响房地产价格波动的因素来自经济基本面、金融危机宏观调控等重大事件以及投资投机行为。[4]
2008年金融危机全面爆发于2008年9月9日（76周），打破了第二个稳定期的影响程度水平，对之后半年（26周）的房价影响一直为负，将房地产价格由1630.2元/m2拉低到-3282.3元/m2。纵观2008年房地产发展可见金融危机是典型的台阶式影响模式，对房价的影响程度大并且持续时间长。2010年“国11条”和“新国10条”实施的时机刚好处于波峰附近，使得对房价的影响程度下降2998.6元/m2，说明时机的选择是恰当的。2014年930房贷新政降低二套房购买门槛的政策落地，给北京楼市注入了直接利好。11月央行宣布降息更是如此，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。、对购房者而言，最直接的优惠就是首套房的利率折扣明显增加，月供也会减少，购房成本有所降低。央行宣布降息后，各地楼市迎来“小阳春”，各大主要城市更是出现了多个“日光盘”。
可见大事件对房价波动具有显著影响。同时，在房地产价格快速下降时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者们就开始抛售房地产，这就促使房地产价格继续下跌。当房地产价格达到低谷时，那些怀有日后房地产价格还会上涨心理的投机者便购置房地产。等待日后房地产价格上涨时售出。即当房地产需求小的时候，投机者便购置房地产，造成房地产需求增加；而当房地产价格上涨时投机者又抛出房地产，增加房地产供给。按照经济学的理论：有效需求等于消费需求加上投机需求，消费需求是实实在在的需求，这种需求不会引发房地产泡沫，而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也就成了高房价的最后买单者。
二、针对中国目前房地产业存在的问题，提出解决方案。
（一）房屋租赁逐渐成为青年的不二选择
随着我国城市化的不断推进，从长远来看，一个成熟理性的住房租赁市场应是我国住房保障体系中不可或缺的重要组成部分。但房产租赁并不能成为当今社会的主流住房模式，只能作为发展主权房产的补充。在我国这样一个普遍注重面子工程的社会，拥有良好居住条件是城市居民社会身份和经济地位的集中反映，从这个意义上来看，进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可将符合条件的商品住房公共租赁住房房源，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，优化户型结构，并完善配套用地手续。
（二）目前各级城市之间房价差距巨大，针对此问题，中央政府应作出有效决策并实施
政府应合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设主管部门要加快编制本地区的住房建设规划及年度实施计划，对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度等统筹安排，因地制宜确定保障性住房和商品住房的供应比例。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。省级国土资源主管部门要按照稳定市场的原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。促进各地区协调发展，加强社会的公平和谐。（作者单位：南京理工大学）
参考文献：
[1] 贾文艺.关于中国目前高房价的思考[J].《黑龙江对外经贸》，2008.168（6）：102～106.
[2] 韩淑丽.一部探讨房地产周期波动的精品专著——评《新时期我国房地产周期波动研究》[J].财经问题研究.2013.256（5）：96～97.
[3] 丰雷，卢静.2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析[J].中国土地科学，2013.27（4）：31～35.
[4] 阮连法，包洪洁.基于经验模态分解的房价周期波动实证分析[J].中国管理科学，2012.20（3）：41～46.
[5] 阮连法，包洪洁，温海珍.重大事件对城市住宅价格的影响——来自杭州市的证据[J].中国土地科学，2012.12.26（12）：43～47.