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【摘 要】 土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。
【关键词】 房地产开发企业 涉税风险 土地增值税
一、常见的违规操作
一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。如，借口资料残缺，申请核定征收;审核补税不罚款，试图钻自行清算的法律漏洞;自设隐蔽工程，隐瞒收入;混淆公共配套设施，虚增开发成本。
土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。
二、确保合规的几点注意事项
对房地产开发企业来说，要确保开发项目税务处理合规，不可恶意税收筹划，明确项目分摊方法。土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划非常常见。然而，不当的税收筹划会带来税务稽查风險。本文笔者从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出税务稽查风险点供大家参考。
三、案例分析
（一）项目开发及税收情况
A项目由甲企业全资开发，乙集团为甲企业控股股东。
A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型。甲企业提交的税务师事务所出具的鉴证报告显示，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。
（二）税务机关的质疑、审核与处理
首先是实际税负存疑，甲企业申报的土地增值税实际税负为零，扣除有关成本，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。其次是销售收入存疑，非住宅的销售单价低于普通住宅，同时，商铺与幼儿园均价也低于市场价。最后是成本比率存疑，该项目申报四项费用之和达4亿元，单位面积成本超出按竣工年度计算的定额标准。
由于存在上述质疑，地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：
第一是清算单位的审核。税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，A项目应当划分为两个清算单位，而鉴证报告只划分了一个清算单位。通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼。通过重新划分清算单位，九号楼非住宅的单价提高，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。
第二是销售收入的审核。经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题：一是部分住宅收入偏低。鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元。另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套，但均未说明理由。二是商铺、幼儿园收入偏低。商铺和幼儿园建筑面积全部销售给了乙集团。甲企业提供的房屋估价报告评估的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。但土地增值税清算申报价格仍低于市场价比较多。
第三是扣除项目的审核。税务人员确认以下几方面存在问题：一是土地成本确认存疑。乙集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。二是前期工程费扣除凭据不足。三是建筑安装工程费扣除凭据不足。四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。五是代收费用不应加计扣除。
第四是成本分摊的审核。车库未计容，不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。幼儿园未缴配套费，不应分摊配套费及配套费契税。九号楼系独立地块，单独入户，未享受小区环境，不应分摊园林费用。
最终，税务机关调减应退增值税369万元。
四、法律分析
（一）本案土地增值税筹划方案税务风险分析
1.土地成本存疑：由于财政返还资金的存在，结合乙集团是甲企业的实际控制人，因此，A项目取得土地的成本是低于申报的土地出让金的。但是甲企业与乙集团系独立法人，乙集团将财政返还资金用于A项目的情况该如何从税法上定性，这在税法领域没有定论，存在税务风险。
2.A项目中部分交易是发生在关联企业之间的，并且合同定价低于市场均价，虽然有房屋评估机构对被交易的非住宅进行了资产评估，但是评估价是否合理、税务机关是否会对评估价进行调整、会如何调整，都是不确定的。
3.对于四项费用税务机关认为与定额标准差异大，结合《房地产开发企业土地增值税清理管理有关问题的通知》，税务机关至少还要证明甲企业提供的“凭证或资料不符合清算要求或不实”。关于不符合清算要求与不实的标准，税法并没有很明确的规定。假设税务机关认定甲企业提供的凭证不实，那么其还可能面临税务稽查的风险。
（二）房地产开发企业土地增值税稽查重点
1.税收优惠政策适用是否合法
2.销售收入是否有少计的情况
销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为。
3.扣除项目是否真实、扣除金额是否准确
【关键词】 房地产开发企业 涉税风险 土地增值税
一、常见的违规操作
一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。如，借口资料残缺，申请核定征收;审核补税不罚款，试图钻自行清算的法律漏洞;自设隐蔽工程，隐瞒收入;混淆公共配套设施，虚增开发成本。
土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。
二、确保合规的几点注意事项
对房地产开发企业来说，要确保开发项目税务处理合规，不可恶意税收筹划，明确项目分摊方法。土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大，因此，房地产开发企业对土地增值税进行筹划非常常见。然而，不当的税收筹划会带来税务稽查风險。本文笔者从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手，对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析，指出税务稽查风险点供大家参考。
三、案例分析
（一）项目开发及税收情况
A项目由甲企业全资开发，乙集团为甲企业控股股东。
A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型。甲企业提交的税务师事务所出具的鉴证报告显示，A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。
（二）税务机关的质疑、审核与处理
首先是实际税负存疑，甲企业申报的土地增值税实际税负为零，扣除有关成本，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。其次是销售收入存疑，非住宅的销售单价低于普通住宅，同时，商铺与幼儿园均价也低于市场价。最后是成本比率存疑，该项目申报四项费用之和达4亿元，单位面积成本超出按竣工年度计算的定额标准。
由于存在上述质疑，地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：
第一是清算单位的审核。税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，A项目应当划分为两个清算单位，而鉴证报告只划分了一个清算单位。通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼。通过重新划分清算单位，九号楼非住宅的单价提高，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。
第二是销售收入的审核。经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题：一是部分住宅收入偏低。鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元。另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套，但均未说明理由。二是商铺、幼儿园收入偏低。商铺和幼儿园建筑面积全部销售给了乙集团。甲企业提供的房屋估价报告评估的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。但土地增值税清算申报价格仍低于市场价比较多。
第三是扣除项目的审核。税务人员确认以下几方面存在问题：一是土地成本确认存疑。乙集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元，该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。二是前期工程费扣除凭据不足。三是建筑安装工程费扣除凭据不足。四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。五是代收费用不应加计扣除。
第四是成本分摊的审核。车库未计容，不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。幼儿园未缴配套费，不应分摊配套费及配套费契税。九号楼系独立地块，单独入户，未享受小区环境，不应分摊园林费用。
最终，税务机关调减应退增值税369万元。
四、法律分析
（一）本案土地增值税筹划方案税务风险分析
1.土地成本存疑：由于财政返还资金的存在，结合乙集团是甲企业的实际控制人，因此，A项目取得土地的成本是低于申报的土地出让金的。但是甲企业与乙集团系独立法人，乙集团将财政返还资金用于A项目的情况该如何从税法上定性，这在税法领域没有定论，存在税务风险。
2.A项目中部分交易是发生在关联企业之间的，并且合同定价低于市场均价，虽然有房屋评估机构对被交易的非住宅进行了资产评估，但是评估价是否合理、税务机关是否会对评估价进行调整、会如何调整，都是不确定的。
3.对于四项费用税务机关认为与定额标准差异大，结合《房地产开发企业土地增值税清理管理有关问题的通知》，税务机关至少还要证明甲企业提供的“凭证或资料不符合清算要求或不实”。关于不符合清算要求与不实的标准，税法并没有很明确的规定。假设税务机关认定甲企业提供的凭证不实，那么其还可能面临税务稽查的风险。
（二）房地产开发企业土地增值税稽查重点
1.税收优惠政策适用是否合法
2.销售收入是否有少计的情况
销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础，也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础，因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段，税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为。
3.扣除项目是否真实、扣除金额是否准确