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2009年的“金九银十”商品住宅市场量价飙升、“地王”频现，2010年的“金三银四”，楼市又迎来了新阳春，从而直接引发了有史以来最严厉的一轮楼市调控。
京、沪、穗、深为代表的一线城市上空迷雾笼罩，北京市率先大规模启动招拍挂土地交易形式的改革之风，从一日之内三地王到需求萎缩，流标、流拍频现；去杠杆化的信贷政策，令楼市深陷观望，量跌价滞。以北京为例，成交量遇腰斩，新房的月成交量从七八千套的高位直接跌落至了三四千套，价格却未现实质性松动。如今，传统供需旺季的金九银十再次来到，楼市又将是怎样一番景象，置业路又在何方?
政策调控：让传统旺季很敏感
结合近期的舆论热点，笔者谈3点对调控的看法。
“百日调控疲态”PK调控决心
很坚定。此次调控不仅仅关乎行业的健康发展，也是对政府公信力的大考。十年九调的楼市，正面临质的转变。
在4·17新政即将迎来百日之际，业界、媒体，甚至某些政府官员以个人身份，纷纷释放出了“调控将近尾声”之类的错综信号。7月12日，三部委(住建部、国资委和银监会)官员便“不约而同”地站出来，为楼市调控未现松动正言。之后，又有媒体不断报道二套房贷有名无实，银行自行操作空间很大，各地政府也是积极响应。7月15日，北京市住建委等五部门联合出台了《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，简称“二套房贷细则”，对之前二套房贷政策进行了具体落实以及细化执行，着力解决认房难的政策落实问题。随后，又叫停了三套房贷。8月，笔者对多家售楼处进行暗访，售楼人员均明确表示，三套房贷确实已无法实现。
可以说，“百日调控疲态”以及对信贷政策实际执行效果的质疑，一时间给楼市带来了不小的轰动，似乎让开发商、投资客以及其他利益相关行业和人员感受到了希望的亢奋。但相关部委及时辟谣，并进一步出台相关细则，足以见得此次调控的决心之大。
空置率高达40％以上PK调控目的
很单纯。政府希望通过调控以达到弱化不动产投资属性的目的，并令其回归到其最原始的居住功能上去。
空置率是衡量楼市投资泡沫大小、评判健康发展程度的重要指标之一。近年来，城市建设迅猛发展，房产投资、投机成风，人们总喜欢时不时把住房空置率拎出来说事。近期，知名地产评论家牛刀抛出了“6540万套空置房”的惊人数据，CCTV2还做一期《空置我心》的专题报道，一石再击千层浪，于是，业界又掀起了新一轮的口水战和调查取证风潮。而住房空置率问题目前尚无科学方法进行统计，业界普遍不认可官方公布“右派”数据，媒体则拼命从各种途径整出一些抢人眼球的“左派”数字，混淆着人们的视听。
无论是40％，还是60％，争论的结果，其实并无任何意义。人们之所以关注它，是因为它是此次调控的目的指向。
房产税脚步渐远PK调控时间
很纠结。调控已近4个月，一线热点城市核心城区出现量跌价滞的局面，而政府也很难再出台更苛刻的政策了，于是只剩下时间和最后的杀手锏——物业税。
然而，上半年风生水起的房产税，近期逐渐远离了人们的视线。无论是物业税，还是后来所谓的房产保有税，目前还远不具备开征条件，其实，房产税改革本就不在此轮调控的范围和预期之内。但此轮调控显效如此之慢，甚至连地产名嘴“任大炮”都一反常态，表示不降真不行。
相关部门在出台细则和出来辟谣时，也对房产税绝口不提。所以，如果期待房产税能加速调控显效的话，等待相关政策出台的时间，会比此轮调控显效时间更长。
从目前来看，调控正处于从边缘到核心、从新盘到老项目后期的过渡阶段，不少实力开发商通过非核心城区纯新盘进行合理定价，已经取得了逆市热销的局面，但热销项目毕竟是少数，能否吸引更多的购房需求进场消费成为开发商面临的首要问题，因此九、十月份这一传统的销售旺季就成为开发商力争的关键节点，房价也会变得比较敏感，但大面积的降价是否会出现，这个时期很值得关注。
心理价位：了解降幅和基期是根本
基于对调控的理解，笔者对于金九银十置业，有两点简单建议。
观望要适度
不动产投资只能做多，无法做空。无论是刚需，还是投资，低点进入必然是最理想的选择。但绝对低点是要运气的，无限制地观望只会错过最合适的购房时机，当房价到达心理预期价位时，便应该适时出手了，刚性需求尤其如此。
以2年内须完成置业的刚需为例，政策调控无疑引发了其观望等待情绪。房价或降的预期也从之前普遍设想的三季度，推迟到了四季度。根据业界普遍流传的降价压力测试结果，“政府可承受20％的降价，银行可承受30％，开发商可承受40％。”笼统地说，如果降价，降幅肯定会控制在40％以内，而降价的基础可参照4月房价。以北京各环线的房价变化来看，5～7月六环以外商品住宅成交均价一直在1万元／平方米上下浮动，而4月是13146元／平方米，这样来看，调控之下，远郊区域的降幅已超两成。降价必然是从抗跌能力差的板块开始的，像通燕地区(通州、燕郊)似乎是每次调控的起点，加上此次调控之前，在“通州国际新城”概念的鼓噪下，通州房价已鸡犬升天。
这表明，房价调控其实已经开始，但市区强势板块的房价反应并不会像郊区那么灵敏，会有一定的滞后性，降幅也会大大缩水。何况，中国的老百姓早已不再愚昧，越来越多地走出了“买涨不买跌”的心理怪圈，尤其是对于市区房产来说，房价一旦出现松动，就随时都有可能被涌入的购房者再次推高。
观望须适度，将近心理价位时，应当快速出手，不可贪念过重。当然，心理价位也是基于合理的判断。笔者建议，设定降价的心理价位时，应以4月报价为参照。举例说，如果准备购置的房产位于北京六环外的话，降幅达到20％～30％之际，即可择机人市。而每向城区延伸一个环线，减少5个百分点，即五至六环降幅达到15％～20％，可考虑购置。
关注要提前
面对不确定的市场，置业前需要做大量的功课和全面的准备。简单来说，可以提前关注二手房，關注区域房价，锁定目标楼盘。
由于供应垄断，开发商对于新房市场的价格有较强话语权，短期内很难出现实质性调整，而二手房业主比较分散，资金水平参差不齐，对未来房价的判断也因人而异，容易率先调价出手，进而影响其他人的判断，故二手房指标先行。
对于资金稍紧的人来说，可以考虑二手房，价格偏低、即买即住，且多位于城区，房龄较长，房主购入时成本则相对较低，而且，降价求售的可能性更大些。而对新房情有独钟的人，也可通过关注二手房，判断周边的新房房价，锁定计划购房区域后，对周围楼盘进行实地走访和调研，可跟售楼人员建立联系，这样能够随时了解最新的项目动态和价格变动，同时还可与周边的二手中介保持联系，让他们知道你的心理价位，进而及时向你“汇报”房价最新进展。因为房价向下时，会先从二手房市场开始，中介公司的信息更具参考性，一旦二手房降到心理底线时，新房降价也就不远了。
京、沪、穗、深为代表的一线城市上空迷雾笼罩，北京市率先大规模启动招拍挂土地交易形式的改革之风，从一日之内三地王到需求萎缩，流标、流拍频现；去杠杆化的信贷政策，令楼市深陷观望，量跌价滞。以北京为例，成交量遇腰斩，新房的月成交量从七八千套的高位直接跌落至了三四千套，价格却未现实质性松动。如今，传统供需旺季的金九银十再次来到，楼市又将是怎样一番景象，置业路又在何方?
政策调控：让传统旺季很敏感
结合近期的舆论热点，笔者谈3点对调控的看法。
“百日调控疲态”PK调控决心
很坚定。此次调控不仅仅关乎行业的健康发展，也是对政府公信力的大考。十年九调的楼市，正面临质的转变。
在4·17新政即将迎来百日之际，业界、媒体，甚至某些政府官员以个人身份，纷纷释放出了“调控将近尾声”之类的错综信号。7月12日，三部委(住建部、国资委和银监会)官员便“不约而同”地站出来，为楼市调控未现松动正言。之后，又有媒体不断报道二套房贷有名无实，银行自行操作空间很大，各地政府也是积极响应。7月15日，北京市住建委等五部门联合出台了《关于落实商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准有关问题的通知》，简称“二套房贷细则”，对之前二套房贷政策进行了具体落实以及细化执行，着力解决认房难的政策落实问题。随后，又叫停了三套房贷。8月，笔者对多家售楼处进行暗访，售楼人员均明确表示，三套房贷确实已无法实现。
可以说，“百日调控疲态”以及对信贷政策实际执行效果的质疑，一时间给楼市带来了不小的轰动，似乎让开发商、投资客以及其他利益相关行业和人员感受到了希望的亢奋。但相关部委及时辟谣，并进一步出台相关细则，足以见得此次调控的决心之大。
空置率高达40％以上PK调控目的
很单纯。政府希望通过调控以达到弱化不动产投资属性的目的，并令其回归到其最原始的居住功能上去。
空置率是衡量楼市投资泡沫大小、评判健康发展程度的重要指标之一。近年来，城市建设迅猛发展，房产投资、投机成风，人们总喜欢时不时把住房空置率拎出来说事。近期，知名地产评论家牛刀抛出了“6540万套空置房”的惊人数据，CCTV2还做一期《空置我心》的专题报道，一石再击千层浪，于是，业界又掀起了新一轮的口水战和调查取证风潮。而住房空置率问题目前尚无科学方法进行统计，业界普遍不认可官方公布“右派”数据，媒体则拼命从各种途径整出一些抢人眼球的“左派”数字，混淆着人们的视听。
无论是40％，还是60％，争论的结果，其实并无任何意义。人们之所以关注它，是因为它是此次调控的目的指向。
房产税脚步渐远PK调控时间
很纠结。调控已近4个月，一线热点城市核心城区出现量跌价滞的局面，而政府也很难再出台更苛刻的政策了，于是只剩下时间和最后的杀手锏——物业税。
然而，上半年风生水起的房产税，近期逐渐远离了人们的视线。无论是物业税，还是后来所谓的房产保有税，目前还远不具备开征条件，其实，房产税改革本就不在此轮调控的范围和预期之内。但此轮调控显效如此之慢，甚至连地产名嘴“任大炮”都一反常态，表示不降真不行。
相关部门在出台细则和出来辟谣时，也对房产税绝口不提。所以，如果期待房产税能加速调控显效的话，等待相关政策出台的时间，会比此轮调控显效时间更长。
从目前来看，调控正处于从边缘到核心、从新盘到老项目后期的过渡阶段，不少实力开发商通过非核心城区纯新盘进行合理定价，已经取得了逆市热销的局面，但热销项目毕竟是少数，能否吸引更多的购房需求进场消费成为开发商面临的首要问题，因此九、十月份这一传统的销售旺季就成为开发商力争的关键节点，房价也会变得比较敏感，但大面积的降价是否会出现，这个时期很值得关注。
心理价位：了解降幅和基期是根本
基于对调控的理解，笔者对于金九银十置业，有两点简单建议。
观望要适度
不动产投资只能做多，无法做空。无论是刚需，还是投资，低点进入必然是最理想的选择。但绝对低点是要运气的，无限制地观望只会错过最合适的购房时机，当房价到达心理预期价位时，便应该适时出手了，刚性需求尤其如此。
以2年内须完成置业的刚需为例，政策调控无疑引发了其观望等待情绪。房价或降的预期也从之前普遍设想的三季度，推迟到了四季度。根据业界普遍流传的降价压力测试结果，“政府可承受20％的降价，银行可承受30％，开发商可承受40％。”笼统地说，如果降价，降幅肯定会控制在40％以内，而降价的基础可参照4月房价。以北京各环线的房价变化来看，5～7月六环以外商品住宅成交均价一直在1万元／平方米上下浮动，而4月是13146元／平方米，这样来看，调控之下，远郊区域的降幅已超两成。降价必然是从抗跌能力差的板块开始的，像通燕地区(通州、燕郊)似乎是每次调控的起点，加上此次调控之前，在“通州国际新城”概念的鼓噪下，通州房价已鸡犬升天。
这表明，房价调控其实已经开始，但市区强势板块的房价反应并不会像郊区那么灵敏，会有一定的滞后性，降幅也会大大缩水。何况，中国的老百姓早已不再愚昧，越来越多地走出了“买涨不买跌”的心理怪圈，尤其是对于市区房产来说，房价一旦出现松动，就随时都有可能被涌入的购房者再次推高。
观望须适度，将近心理价位时，应当快速出手，不可贪念过重。当然，心理价位也是基于合理的判断。笔者建议，设定降价的心理价位时，应以4月报价为参照。举例说，如果准备购置的房产位于北京六环外的话，降幅达到20％～30％之际，即可择机人市。而每向城区延伸一个环线，减少5个百分点，即五至六环降幅达到15％～20％，可考虑购置。
关注要提前
面对不确定的市场，置业前需要做大量的功课和全面的准备。简单来说，可以提前关注二手房，關注区域房价，锁定目标楼盘。
由于供应垄断，开发商对于新房市场的价格有较强话语权，短期内很难出现实质性调整，而二手房业主比较分散，资金水平参差不齐，对未来房价的判断也因人而异，容易率先调价出手，进而影响其他人的判断，故二手房指标先行。
对于资金稍紧的人来说，可以考虑二手房，价格偏低、即买即住，且多位于城区，房龄较长，房主购入时成本则相对较低，而且，降价求售的可能性更大些。而对新房情有独钟的人，也可通过关注二手房，判断周边的新房房价，锁定计划购房区域后，对周围楼盘进行实地走访和调研，可跟售楼人员建立联系，这样能够随时了解最新的项目动态和价格变动，同时还可与周边的二手中介保持联系，让他们知道你的心理价位，进而及时向你“汇报”房价最新进展。因为房价向下时，会先从二手房市场开始，中介公司的信息更具参考性，一旦二手房降到心理底线时，新房降价也就不远了。